Решение по делу № 2-310/2019 от 08.11.2018

Дело № 2-310/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нижний Новгород                             29 января 2019 года

Ленинский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Смысловой О.Е.,

при секретаре Матюнькиной И.Н.,

с участием истца ФИО9, представителя истца ФИО5, представителя инспекции государственного строительного надзора ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Квартстрой-НН», Обществу с ограниченной ответственностью «УК КВАРТСТРОЙ» о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, признании права собственности,        

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ООО Инвестиционная компания                               «Квартстрой-НН», ООО «УК Квартстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В обоснование искового заявления указал, что является участником долевого строительства жилого дома №№ по адресу: <адрес> (адрес строительный) кадастровый № по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительства от 14.08.2015г. №, выданного Администрацией города Нижнего Новгорода.

Государственная регистрация договора произведена согласно ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Право требования о передаче в собственность жилого помещения (квартиры) №, этаж 12, общая площадь: 26.40 кв.м., общая площадь с учетом балконов и лоджий: 27,36 кв.м., в жилом доме №№ по адресу: <адрес> (адрес строительный) кадастровый № к застройщику ООО «Инвестиционная Компания «КВАРТСТРОЙ-НН» (ИНН 5260135552; ОГРН 1035205777210) (далее Застройщик) перешло к Участнику на основании:

1. Договора долевого участия в строительстве № от 07.09.2015г. зарегистрированном 18.09.2015г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с номером регистрационной записи №

2. Договора об уступке права требования № от 16.10.2015г., зарегистрированном 03.11.2015 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с номером регистрационной записи №

На основании п. 2.1 договора участия в долевом строительстве года срок передачи Застройщиком помещения Участнику 2 квартал 2018 года,               т.е. до 30 июня 2018 года.

До настоящего времени застройщик истцу жилое помещение (квартиру) не передал.

Из положительного заключения негосударственной экспертизы                               ООО «Центр проектных и строительных экспертиз» от 09.11.2015г. Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 09.11.2011г. №37-1-2-0068-15 следует:

Строительный объем здания - 92438,00 м3, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 34878,10 м3, подземная автостоянка - 22681,80 м2.

Общая площадь объекта - 27715,14 м2, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 10394,62 м2, подземная автостоянка - 6925,90 м2.

Согласно положительного заключения экспертизы от 09.11.2017г. №№37-1-2-0068-15 общая площадь объекта 27715,14 м2, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 10394,62 м2, подземная автостоянка 6925,90 м2.

Незавершенные строительством объекты долевого строительства дома №№ и №№ являются единым комплексом, а, следовательно, разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Размер доли определяется как отношение проектной общей площади жилого помещения истца к проектной общей площади всего многофункционального жилого комплекса, что составляет 27,36 кв.м. от общей площади построенного объекта незавершенного строительства.

Таким образом, размер доли истца в указанном объекте незавершенном строительством составляет 27,36/27715,14 м2 доли, а с учетом определения правильной доли 2736/2771514 м2.

ПРОСИТ СУД:

Признать жилые дома №№, № «Два 17-этажных многоквартирных жилых дома (№ и № по генплану) с подземной автостоянкой в границах улиц <адрес> (II очередь строительства)» - объектом незавершенного строительства.

Признать за ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол - женский, место рождения - <адрес>, право собственности на 2736/2771514 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №, № «Два 17-этажных многоквартирных жилых дома (№ и № по генплану) с подземной автостоянкой в границах улиц <адрес> (II очередь строительства)» на земельном участке, площадью 8076 кв.м., кадастровый №, в виде жилого помещения (квартиры) №, этаж 126, общая площадь 26,40 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 27,36 кв.м., расположенное в жилом доме №№ по адресу: <адрес> (адрес строительный) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель истца ФИО5, (по доверенности) указала, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчики ООО «Инвестиционная компания                               «Квартстрой-НН», ООО «УК Квартстрой» в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Инвестиционная компания                               «Квартстрой-НН» - Генеральный директор ФИО6, в адрес суда направила отзыв на исковое заявление, где указала, что строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительства от 14.08.2015г. №, выданного Администрацией города Нижнего Новгорода. Срок действия продлен до                       2021г. В настоящее время ответчик - застройщик ООО «ИК «КВАРТСТРОЙ-НН» не может окончить строительство жилого объекта по причине отсутствия денежных средств. Окончание строительства жилых домов возможно только при помощи мер государственной поддержки в соответствии с Законом Нижегородской области от 01.10.2015 №144-3 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области». Признание в судебном порядке и регистрация участником долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного жилищного строительства является основным требованием по Закону №144-3 от 01.10.2015 для предоставления мер государственной поддержки на завершение строительства «проблемных» жилых домов.

В отношении Группы Компаний «Квартстрой», в состав которых входит застройщик многоквартирных домов ЖК «На Гончарова» ООО «ИК «Квартстрой-НН» возбуждены уголовные дела 06.07.2017г. и 12.07.2017г., которые соединены в одном производстве с уголовным делом №, предварительное следствие было поручено следственной группе под руководством следователя по ОВД СЧ ГСУ ГУ МВД России по Нижегородской области подполковника юстиции ФИО7.

В результате проведенных следственных действий вся документация, информационные носители, в том числе вся документация в отношении проблемных домов была изъята в ходе выемки.

Расчет доли истцом произведен на основании положительного заключения негосударственной Экспертизы ООО «Центр проектных и строительных экспертиз» от 09.11.2015г. по правилам ст. ст. 36, 37 ЖК РФ исходя из общей площади помещений всех собственников в доме, без учета площади помещений, входящих в состав общего домового имущества.

Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ объекты незавершенного строительств являются объектами недвижимости.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов это способ приобретения права частной собственности, которая в силу части 1 статьи 35 Конституции охраняется законом.

Данные выводы поддержаны Верховным Судом Российской Федерации: Определение от 14 декабря 2010 г. по делу №4-В10-34, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подтвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Определение от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10.

В связи с чем, ответчик считает, что исковое заявление истца о признании за ним права собственности нa долю в объекте незавершенного строительства подлежит удовлетворению судом в полном объеме.

В связи с тяжелой экономической ситуацией ООО «ИК «КВАРТСТРОЙ-НН» и отсутствием необходимых кадров, ответчик не имеет возможности участвовать и присутствовать в судебном заседании.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Министерство строительства Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области, ООО «Экспобанк».

Представитель третьего лица Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области - ФИО8, действующая на основании доверенности № 519-01/01-15/03 от 09.01.2019г., не возражала против удовлетворения требований истца.

Третьи лица Министерство строительства Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ООО «Экспобанк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке, с участием представителей истца и представителя третьего Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области на основании ч.3, ч.5 чт. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4. ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря                2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике-при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено. При этом Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем),

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и, юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12. в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11. 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размере и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Материалами дела установлено, что строительство многоквартирного дома№, расположенного по адресу: <адрес> (адрес строительный) кадастровый № осуществлялось на основании разрешения на строительства от 14.08.2015г. №, выданного Администрацией города Нижнего Новгорода.

Судом установлено, что между ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» и ООО «Инвестиционная компания                               «Квартстрой-НН» заключен договор долевого участия в строительстве                                   №, зарегистрированном 18.09.2015г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с номером регистрационной записи №

Государственная регистрация договора произведена согласно ФЗ                      № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

16.10.2015г. между ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» и ФИО9 заключен Договор № об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п.1 данного договора ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» уступило истцу право требования к ООО                                              «Инвестиционная компания КВАРТСТРОЙ-НН» о передаче в собственность жилого помещения (квартиры) №, этаж 12, общая площадь 26,40, общая площадь с учетом балконов и лоджий: 27,36 кв.м., в жилом доме №№ по адресу: <адрес> (адрес строительный), кадастровый №, возникшее на основании договора участия в долевом строительстве №, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, номер регистрации №, дата регистрации 18.09.2015г., заключенного между: Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «КВAPTСТРОЙ - НН» и Цедентом 07 сентября 2015г. (далее Договор №), после вступления в силу настоящего договора.

Жилое помещение (квартира) в силу договора № должно быть построено в соответствии проектно-сметной документацией и передано Цессионарию Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в собственность в соответствии с договором № по акту приема- передачи.

Цессионарий в соответствии с договором № приобретает право собственности также и на долю инженерно-технического оборудования и в местах общего пользования соразмерно площади приобретаемого жилого помещения (квартиры).

Согласно п. 2 Договора Стоимость права требования по настоящему договору составляет 1 349 000 рублей 00 копеек, включая НДС, определяемый расчетным методом с учетом стоимости оплаченного Обществом права требования по договору долевого участия.

Стоимость права требования указанного помещения согласно договору составила 1 349 000 рублей 00 копеек, которая оплачена истцом ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ», что не оспорено сторонами (л.д. 21).

Таким образом, истец ФИО9 свои обязательства по договору об уступке права требования по договору долевого участия в долевом строительстве выполнил в полном объеме, а ответчик ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» свои обязательства по срокам передачи вышеуказанного жилого помещения в срок не позднее 30.06.2018г. не исполнил.

Как следует из представленных доказательств, а именно отзыва на исковое заявление ответчика ООО Инвестиционная компания «Квартстрой -НН» в настоящее время ответчик - застройщик ООО «ИК «КВАРТСТРОЙ-НН» не может окончить строительство жилого объекта по причине отсутствия денежных средств. Окончание строительства жилых домов возможно только при помощи мер государственной поддержки в соответствии с Законом Нижегородской области от 01.10.2015 №144-3 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области». Признание в судебном порядке и регистрация участником долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного жилищного строительства является основным требованием по Закону №144-3 от 01.10.2015 для предоставления мер государственной поддержки на завершение строительства «проблемных» жилых домов.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что два 17-этажных многоквартирных жилых дома (№ и № по генплану) с подземной автостоянкой в границах улиц Арктическая, Гончарова, Профинтерна в ленинском районе г. Н.Новгорода на земельном участке, площадью 0,8075 га, являются единым объектом незавершенного строительства.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, (часть 2).

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Таким образом, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309. 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «Центр проектных и строительных экспертиз» от 09.11.2015г. Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 09.11.2011г. №37-1-2-0068-15 :

Строительный объем здания - 92438,00 м3, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 34878,10 м3, подземная автостоянка - 22681,80 м2.

Общая площадь объекта - 27715,14 м2, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 10394,62 м2, подземная автостоянка - 6925,90 м2.

Согласно положительного заключения экспертизы от 09.11.2017г. №№ общая площадь объекта 27715,14 м2, в том числе каждая жилая секция «3-1» и «3-2» - 10394,62 м2, подземная автостоянка 6925,90 м2.

Незавершенные строительством объекты долевого строительства дома №№ и № являются единым комплексом, а, следовательно, разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Размер доли истца определяется как отношение проектной общей площади помещения истца к проектной общей площади всего многофункционального жилого комплекса, что составляет 27,36 кв.м. от общей площади построенного объекта незавершенного строительства.

Таким образом, размер доли истца в указанном объекте незавершенном строительством составляет 27,36/27715,14 м2 доли, а с учетом определения правильной доли 2736/2771514 м2.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                     РЕШИЛ:

Признать жилые дома №№, № «Два 17-этажных многоквартирных жилых дома (№ и № по генплану) с подземной автостоянкой в границах улиц Арктическая, Гончарова, Профинтерна в Ленинском районе г.Нижнего Новгорода (II очередь строительства)» - объектом незавершенного строительства.

Признать за ФИО9, право собственности на 2736/2771514 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №, № «Два 17-этажных многоквартирных жилых дома (№ и № по генплану) с подземной автостоянкой в границах улиц <адрес> (II очередь строительства)» на земельном участке, площадью 8076 кв.м., кадастровый №, в виде нежилого помещения (квартиры) №, этаж 12, общая площадь: 26.40 кв.м., общая площадь с учетом балконов и лоджий: 27,36 кв.м., расположенное в жилом доме № по адресу: <адрес> (адрес строительный) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Ленинский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

                    Судья:                                                  О.Е. Смыслова

Мотивированное решение изготовлено 04.02.2019г.