Решение по делу № 2а-4446/2018 от 09.06.2018

Дело № 2а-4446/2018г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2018года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.,

при секретаре Митрохиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кутлузаманова Энгиля Раисовича к Администрации г.о.Балашиха о признании решения незаконным, признании договора аренды продленным на неопределенный срок,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Кутлузаманов Э.Р. обратился в суд с настоящим иском к Администрации г.о.Балашиха указывая на то, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года заключен договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> необходимый для обслуживания основного земельного участка, который является смежным со спорным земельным участком истца и находится в собственность истца на основании Постановления Администрации Балашихинского района Московской Области от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> предоставленный истцу Кутлузаманову Э.Р. в собственность площадью 0.0400 га для строительства индивидуального жилого дома. Договор аренды является приложением к Постановлению № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, был заключен на <данные изъяты> года и впоследствии продлялся. Согласно Соглашению о продлении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ года, срок аренды был продлен на 5 лет согласно постановлению Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> «Об утверждении схемы расположения земельного участка площадью <данные изъяты> га на кадастровом плане территории кадастрового квартала <данные изъяты> и продлении срока его аренды Кутлузамановым Э.Р. Срок Договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ г. Однако истец не получал от ответчика уведомления об отказе продлевать договор аренды. Оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имеется, так как истцом исполнялись все обязанности по оплате арендных платежей и иные условия договора. Однако, решением от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, Администрация г.о.Балашиха отказала истцу в продлении действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен между сторонами.

Истец Кутлузаманов Э.Р. просит суд признать данный отказ незаконным по основаниям ст.621 ГК РФ, поскольку добросовестно исполнял свои обязательства по оплате договора, ранее договор неоднократно продлевался, и просит признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией г.о.Балашиха и Кутлузамановым Энгилем Раисовичем продленным на неопределенный срок.

Ответчик Администрация г.о.Балашиха в судебное заседание своего представителя не направил, представил письменные возражения на иск, приобщенные к материалам дела.

Ответчик Министерство имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом, письменных возражений по иску не представил, исковые требования не оспорили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, а равно и прекращаются:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Арендодатель вправе в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, без обращения в суд отказаться от исполнения договора аренды недвижимости, если это право предусмотрено договором, а по договору, заключенному на неопределенный срок, - в силу закона. Договором может предусматриваться как возможность безмотивного отказа от исполнения договора, так и возможность отказа от исполнения договора, обусловленная наличием каких-либо обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в силу ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств.

Сказанное в полной мере касается и права на отказ от исполнения договора аренды земельного участка: если это не противоречит закону, таким договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом. Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан практически с любыми обстоятельствами, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих обстоятельств. Если же из условий договора следует, что отказ от его исполнения может быть связан лишь с какими-либо основаниями (например неправомерным поведением контрагента или с иными обстоятельствами), то соответствующие основания должны быть перечислены в договоре, а отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, возможно исключительно по этим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года заключен договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, необходимый для обслуживания основного земельного участка, который является смежным со спорным земельным участком истца и находится в собственность истца на основании Постановления Администрации Балашихинского района Московской Области от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> предоставленный истцу Кутлузаманову Э.Р. в собственность площадью <данные изъяты> га для строительства индивидуального жилого дома. Договор аренды является приложением к Постановлению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, был заключен на <данные изъяты> лет, до ДД.ММ.ГГГГ года и впоследствии продлялся. Согласно Соглашению о продлении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ года, срок аренды был продлен на <данные изъяты> лет согласно постановлению Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> «Об утверждении схемы расположения земельного участка площадью <данные изъяты> га на кадастровом плане территории кадастрового квартала <данные изъяты> и продлении срока его аренды Кутлузамановым Э.Р. Срок Договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ

Изучив текст договора аренды, а также представленные в ходе судебного заседания доказательства судом установлено, что договор аренды земельного участка заключался для нужд проживания, ведения подсобного хозяйства, а также для эксплуатации двух смежных земельных участков истца, что не связано с ведением сторонами предпринимательской деятельности.

Также судом установлено, что договором между сторонами предусматривалось продление договора на новый срок при истечении очередного срока в 5 лет, что подразумевало длительные отношения между сторонами.

Также судом установлено, что истец не нарушал условий договора аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Само по себе истечение договора аренды при том, что к моменту такого истечения ответчику не было предоставлено отказа от договора аренды обозначает, что действуют общие правила договора аренды и согласно п.2. ст.621 ГК РФ в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом возобновленным на неопределенный срок является первоначально заключенный между сторонами договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, так как ранее дополнительными соглашениями срок аренды увеличивался, при этом арендные отношения сторонами не прерывались.

Судом не усматривается нарушение статьи 17 Федерального закона №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так как между истцом Кутлузамановым Э.Р. и Администрацией городского округа Балашиха был заключен гражданско-правовой договор, третьи стороны не могут повлиять на договор, стороной которого они не являются.

Судом установлено, что соглашение о продлении срока действия договора аренды на очередные 5 лет по постановлению Администрации г/о Балашиха <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. (т.е. день в день с датой отказа) были подписаны ДД.ММ.ГГГГ г., а зарегистрированы в ЕГРП еще позже, а следовательно, договор на дату принятия оспариваемого решения еще действовал, а значит с того момента данный договор аренды был продлен в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ и действует до сих пор.

Кроме того, в тот же день представитель истца подала соответствующее заявление о продлении договора аренды, а также об устранении препятствий для такого продления, в частности установления категории земельного участка.

Договор аренды земельного участка продолжал действовать на основании гражданского законодательства, а также ввиду использования истцом своего преимущественного права на продолжение сложившихся арендных отношений независимо от порядка и оснований заключения договора аренды, в порядке предусмотренном Земельным Кодексом РФ.

Решение Администрации от 24.11.2017 г. №10846/2, было получено истцом 02.02.2018 г., в тот момент когда договор был продлен действиями самой Администрации. Содержание отказа содержит ссылку на прекращение договора аренды ввиду истечения срока аренды, что противоречит как самими длительным отношениям сторон, которые предусматривали периодические продления договора аренды на новый срок, так и противоречит норме п. 2 ст. 621 ГК РФ, при этом Администрация не отказывается от отношений на новый срок, лишь констатирует истечение предыдущего периода арендных отношений, что само по себе не достаточно для расторжения договора аренды земельного участка.

Как следует из отзыва Администрации городского округа Балашиха, истец не участвовал в торгах на заключение договора аренды при том, что договор аренды истек. При том, что условия договора аренды не предусматривало условия о срочности договора аренды и отказ от его продления на новый пятилетний срок либо по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, представляется, что оспариваемое решение Администрации городского округа Балашиха не может рассматриваться судом как необходимое, относимое и достаточное доказательство расторжения между сторонами договора аренды в установленном законом порядке.

При этом действуют нормы Гражданского кодекса, регулирующие договора аренды, в частности в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из того, что суд не может обязать стороны заключить новый договор аренды и определить его существенные условия, что нарушает ст. 421 ГК РФ, суд считает, что истцом правильно выбран способ защиты права.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Таким образом, ст. 39.6 ЗК РФ прямо указано на отсутствие обязанности истца участвовать в торгах, на что указывает ответчик в своем отзыве на исковые требования истца. Суд также критически относится к основаниям отказа от договора аренды, так как данные основания не являются законными и противоречат нормам Земельного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В адрес истца уведомления, по которому арендодатель считал бы договор аренды расторгнутым, а истцу предписывалось сдать земельный участок по акту приема-передачи, не направлялось.

В связи с этим, если это не затрагивает прав третьих лиц, истец, внося за земельный участок плату, установленную арендодателем и используя земельный участок по назначению, вправе пользоваться этим земельным участком на условиях договора аренды. Иное толкование правил гражданского законодательства способствует недобросовестному поведению сторон договора.

Суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. за <данные изъяты> года, является возобновленным на неопределенный срок, так как по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком.

Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, не противоречит закону и характеризует договор как действующий.

Таким образом, Договор аренды земельного участка был продлен и является действующим, так как продлен на неопределенный срок.

Факт использования Истцом земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее сторонами не оспаривался. Ответчик не предъявил никаких доказательств относительно порядка использования данного земельного участка или оплаты арендных платежей.

Кроме того, суд учитывает, что земельный участок необходим истцу для беспрепятственного доступа и обслуживания принадлежащих истцу на праве собственности смежных земельных участков и в противном случае истец будет вынужден просить установления сервитута для пользования данными земельными участками на ином праве.

Также суд принимает во внимание, что Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. только продлевался впоследствии, а значит действует еще до введения в действие действующего Земельного кодекса РФ.

Таким образом судом установлено, что между истцом и Администрацией г/о Балашиха заключен гражданско-правовой договор, а именно договор аренды ДД.ММ.ГГГГ года, который в последствии неоднократно продлялся.

Истец исполнял договор аренды, что подтверждается платёжными документами и не оспаривается сторонами. В срок до истечения договора аренды истец обратился к Администрации для продления договора аренды.

Ответчик Администрация г.о.Балашиха не отказывался от продления договора аренды, не высказывал своего отказа от договора аренды. Между тем, основывал невозможность продления договорных отношений отсутствием установленной категории земельного участка, предмет данного спора был предметом рассмотрения в суде.

Споры относительно категории земельного участка не являются отказом от договора аренды, так как не содержат однозначного и ясного отказа Администрации от договора аренды.

Оспариваемое решение не содержит также отказа от договора аренды, так как содержит упоминание договора аренды продленного до ДД.ММ.ГГГГ г., которое к моменту издания спорного отказа уже прекратилось его надлежащим исполнением, что сторонами также не оспаривалось.

Отказа от договора аренды на будущее время ответчик не заявлял. Оснований для отказа от договора аренды Администрация не имеет, так как договор аренды не нарушался истцом, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец вправе требовать заключения очередного срочного договора аренды на основании ст. 39.6 ЗК РФ

Руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>.░., ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░                                 ░.░.░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░    17.07.2018░.

░░░░░                                     ░.░.░░░░░░░░░░