Решение по делу № 2-2750/2023 от 21.03.2023

47RS0006-01-2023-001627-45

№ 2-2750/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гатчина 21 июня 2023

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2273 320 руб., пени в размере 193 516 руб. 37 коп.;

о признании имеющимися с *** и обязании произвести государственную регистрацию прав и обязанностей арендатора у Дяну Натальи Владимировны по договору аренды земельного участка ***, расположенного по адресу: ***, ***, площадью 1500 кв.м.;

установил:

в обоснование исковых требований указано, что Липатов Ю.М. являлся арендатором по договору аренды земельного участка *** от *** Согласно условиям договора аренды, арендатору был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 1500 кв.м. На данном участке находится объект незавершенного строительства. *** было зарегистрировано право собственности Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке. *** право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Дяну Н.В. В связи с чем к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ. В соответствии с п. 3.4.4 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размер и порядке, установленном договором. Согласно п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы по договору составляет 2273 320 рублей. В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за период с *** по 01 квартал 2023 в размере 2273 320 руб. В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа. В связи с несвоевременной уплатой арендной платы истцом на основании п. 2.10 договора аренды начислены пени за период в размере 193516,37 рубля.

Требовал также произвести государственную регистрацию права аренды Дяну Н.В. на указанный земельный участок в целях внесения записи в ЕГРН.

В судебном заседании представитель истца - Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** Прокушев Д.Э. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Дяну Н.В. извещена судом надлежащим образом, не явилась, дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Чиркина Л.А. просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях. Также, заявила ходатайство об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Третьи лица - Липатов Ю.М., Базанова М.Ю., Управление Росреестра по *** извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, установил следующее:

По результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района *** в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** и Липатовым Ю.М. был заключен договор *** аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 2273 320 рублей.

В соответствии с п. 2.3 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

До настоящего времени за Липатовым Ю.М. в ЕГРН зарегистрировано право аренды на спорный земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке по адресу: ***, д. Корписалово, уч. 13, находится объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом с номером *** площадью 36 кв.м. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за Липатовым Ю.М.

На основании договора купли-продажи Липатов Ю.М. продал, а Базанова М.Ю. купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за Базановой М.Ю. было зарегистрировано ***.

Базанова М.Ю. заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью 36 кв.м. В п. 1.3 договора купли-продажи указано, что покупатель приобретает право пользования на условиях договора аренды земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для его использования в установленном законом порядке для завершения строительства.

Право собственности на объект незавершенный строительством было зарегистрировано за ответчиком ***

*** Дяну Н.В. обратилась в администрацию *** с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, т.е. в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

*** истец отказал ответчику в заключении нового договора аренды земельного участка, и рекомендовал заключить с предыдущим собственником объекта соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с Липатовым Ю.М.

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. В настоящий момент в суде рассматривается иск Дяну Н.В. к Базановой М.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. проданный объект не является недвижимым имуществом. Истец обязан был заключить с ответчиком новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До его заключения ответчик по вине истца был лишен возможности использовать участок по целевому назначению.

Данные доводы основаны на неверном толковании норм права.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Также, доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, т.е. без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Ссылки на то, что в Гатчинском городском суде рассматривается иск Дяну Н.В. к Базановой М.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным, т.к. проданный объект, поименованный в договоре незавершенным строительством жилым домом, не является в действительности объектом недвижимого имущества, ответчика от обязанности уплаты арендной платы не освобождают.

В п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также, в ст. 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если иск будет удовлетворен, ответчик получит не только возможность возвратить третьему лицу товар ненадлежащего качества, но и вернуть земельный участок. В спорный период времени (с момента приобретения права собственности на объект и до настоящего времени) земельный участок находился в фактическом владении ответчика, которая обязана перед истцом в уплате аренды. С момента погашения ответчик приобретает право регрессного требования о возмещении убытков к виновному лицу.

Соответственно, суд не находит законных оснований для отказа в удовлетворении иска.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 606-607 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате со второго квартала 2022 по 1 квартал 2023 г включительно, т.е. арендная плата за год в размере 2273320 руб.

Ссылки ответчика на то, что она не могла фактически использовать земельный участок по назначению, в связи с отсутствием юридически оформленных прав на земельный участок, и приведение примеров из судебной практики, суд не признает относимыми к настоящему делу.

Как уже выше было доказано незаключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по действующему договору произошло в результате виновного бездействия самой ответчицы и третьих лиц, а не арендодателя. Недополученная арендная плата за указанный период является прямым действительным убытком истца, и подлежит взысканию с ответчика. При наличии права собственности на объект незавершенный строительством, и при переходе права аренды на земельный участок в силу закона у ответчика препятствия в использовании участка во всей его площади по назначению отсутствовали. С ответчика должна быть взыскана плата, исходя из общей площади участка 1500 кв.м, а не только за занятый фундаментом клочок земли площадью 36 кв.м. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется всегда площадью значительно превышающей площадь застройки, т.к. подобный участок используется не только для строительства жилого дома, надворных построек и их дальнейшего обслуживания, но и может служить зоной отдыха и ведения личного подсобного хозяйства. Приобретая недвижимость и право аренды на участок определенной площадью, арендатор осознает, что принимает на себя обязанность по оплате аренды, исходя из всей площади участка, а не его части. Ссылки ответчика на примеры из судебной практики к настоящему делу не относимы, поскольку в них были рассмотрены случаи, когда права на земельный участок не были оформлены по вине органов власти.

При указанных обстоятельствах со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, в связи с чем требования истца в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи330 ГК РФпри просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определённую законом илидоговоромнеустойку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом илидоговоромденежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.9 за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа.

В связи с несвоевременной уплатой арендной платы истцом на основании п. 2.10 договора аренды начислены пени за период с *** по *** в размере 193516,37 руб. Расчёт пени судом проверен, признан арифметически правильным.

Представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении неустойки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ).

Снижение размера неустойки и штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, вместе с тем и не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения потребителя за счет другой стороны.

Критериями явной несоразмерности неустойки могут являться ее высокая процентная ставка, значительное превышение ее суммы над размером возможных убытков, длительность неисполнения обязательств.

Из разъяснений, содержащихся в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Кроме того, недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.

Предусмотренный договором размер пени – 0,15% в день составит 54,75 % годовых, что более чем в 13 раз превышает действующий размер ключевой ставки ЦБ РФ, значительно превышает уровень инфляции и проценты по потребительским кредитам и депозитным вкладам для физических лиц. Учитывать следует и небольшой период просрочки – три месяца. Поэтому суд находит исключительные основания для снижения размера неустойки до 60000 руб., что превышает минимальный предел, установленный п. 6 ст. 395 ГК РФ, и наиболее полно позволит соблюсти баланс интересов сторон по делу.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты госпошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ она взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенному иску и будет составлять 19 866 рубля 60 копеек.

Помимо этого, истец требует вынести решение о регистрации перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка на ответчика.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требования закона в данной части носят общий характер и применимы к спорным правоотношениям.

Как выше было установлено судом, срок договора аренды составляет 20 лет. Право аренды за первоначальным арендатором Липатовым Ю.М. было зарегистрировано в ЕГРН. Соглашение об уступке права аренды к ответчику не заключалось, сведения о замене стороны в договоре аренды в ЕГРН не зарегистрированы, ответчик с подобным заявлением в Росреестр обращаться отказывается.

Подобное положение нарушает права истца, т.к. ответчик использует сложившуюся ситуацию для уклонения от уплаты арендных платежей. Недостоверные сведения в ЕГРН вводят в заблуждение третьих лиц, и могут быть использованы ответчиком при реализации права собственности объекта недвижимого имущества без уступки прав и обязанностей по договору аренды, как до нее совершили третьи лица Липатов Ю.М. и Базанова М.Ю.

Поскольку сведения о регистрации самого права аренды в ЕГРН уже внесены, то защита прав истца и устранение реальной угрозы нарушения прав в дальнейшем возможна путем вынесения судом решения о государственной регистрации права аренды за ответчиком, что послужит основанием для внесения изменений в раздел ЕГРН 4.1.1 о смене арендатора земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** к Дяну Наталье Владимировне удовлетворить частично.

Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 2273320 руб., пени за период с *** по *** включительно в размере 60 000 руб., а всего 2333 320 руб.

Произвести государственную регистрацию права аренды за Дяну Натальей Владимировной, *** г.р., уроженкой ***, паспорт ***, по договору *** аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: ***, со ***, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в бюджет Гатчинского муниципального района *** государственную пошлину в размере 19 866 руб. 60 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***