Решение по делу № 2-2647/2022 (2-11185/2021;) от 08.12.2021

УИД: 11RS0001-01-2021-011726-78 Дело № 2-2647/2022 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Никитенковой Е.В.,

при секретаре Комаровой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 30 августа 2022 года гражданское дело по иску Смирновой Светланы Владимировны к ООО «Автономный Дом», ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Смирнова С.В. обратилась в суд с иском к ООО «Автономный Дом», ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» о признании недействительным п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от 19.01.2017 № 30-26, заключенного между ООО «Автономный Дом» и Смирновой С.В., в части стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде уменьшения стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. исходя из действительной стоимости объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», признании недействительным договора целевого беспроцентного займа от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи»

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель Смирновой С.В. ходатайствовал о рассмотрении дела без участия стороны истца.

Представитель ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» в судебном заседании с иском не согласился, указав, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ** ** ** между ООО «Автономный дом» (покупатель) и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, назначением: объект незавершенного строительства, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15% инд.№... по адресу: ... стоимостью 19061000 руб.

** ** ** между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (займодавец) и ООО «Автономный дом» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с которым займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 17697408 руб. для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд.№... по адресу: ...), а заемщик обязался возвратить займодавцу такую же сумму в срок до ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдало ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» справку, которой подтвердило получение по договору займа от ** ** ** от ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» денежных средств в сумме 17697408 руб. для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд.№... по адресу: ...).

** ** ** между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (цедент) и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования по договору беспроцентного займа от ** ** **, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требовать от ООО «Автономный дом» исполнения обязательств о уплате денежных средств в размере 1898220 руб., возникшее на основании договора беспроцентного займа от ** ** **.

** ** ** между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (цедент) и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования по договору беспроцентного займа от ** ** **, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требовать от ООО «Автономный дом» исполнения обязательств о уплате денежных средств в размере 2820500 руб., возникшее на основании договора беспроцентного займа от ** ** **.

** ** ** между Смирновой С.В. (дольщик) и ООО «Автономный дом» (застройщик) заключен договор №... участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие Смирновой С.В. в финансировании строительства многоквартирного жилого дома с пристроенным магазином по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ..., в объеме, установленном в договоре и принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного дома – однокомнатной квартиры со строительным номером 26, общей проектной площадью 37,22 кв.м., жилой проектной площадью 18,23 кв.м., проектной площадью лоджии 4,38 кв.м., расположенной на 5 этаже в 1 подъезде указанного многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 договора застройщик обязуется передать квартиру в собственность дольщика до ** ** **.

Согласно п. 4.1 договора за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 2009880 руб.

Цена договора определена из расчета 54000 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры, которая включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства в размере 47700 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 10 % от стоимости квартиры, является окончательной и не подлежит изменению.

Договор долевого участия в строительстве от ** ** ** №... зарегистрирован Управлением Росреестра по ... ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома с пристроенным магазином по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ....

** ** ** объект долевого строительства по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** №... передан Смирновой С.В. по акту приема-передачи.

В соответствии с проектной декларацией проекта строительства «Многоквартирный жилой дом с пристроенным магазином по адресу: ...» от ** ** ** планируемая стоимость строительства жилого дома составит 57500000 руб.

** ** ** в проектную декларацию внесены изменения, в соответствии с которыми планируемая стоимость строительства жилого дома составит 82500000 руб.

Как следует из ответа ООО «Автономный дом» от ** ** ** №... на запрос Смирновой С.В., стоимость квадратного метра продаваемой площади в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: ... определена исходя из планируемой стоимости строительства жилого дома согласно проектной декларации от ** ** ** в размере 57500000 руб. и стоимости приобретения объекта незавершенного строительства в размере 19061000 руб.

Согласно представленному истцом отчету ИП ... А.В. №... рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по адресу: ... на ** ** ** составляла 7633000 руб.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Заявляя о недействительности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», и договора целевого беспроцентного займа от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», истец ссылается на то, что указанные сделки являются результатом коммерческого сговора и совершены аффилированными лицами с целью искусственно завысить цену на объекты долевого строительства в возводимом многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На стороне истца, заявляющей о совершении оспариваемых сделок в результате коммерческого сговора и злоупотребления ответчиками правом, лежала обязанность доказать те доводы, которые она приводит в обоснование своих требований.

Между тем, никаких доказательств, свидетельствующих о коммерческом сговоре между ООО «Автономный Дом», ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** ** и договора целевого беспроцентного займа от ** ** **, доказательств, подтверждающих доводы истца об аффилированности указанных лиц и наличии у них общего коммерческого интереса в совершении указанных сделок, направленного на искусственное завышение стоимости объекта долевого строительства, суду не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что руководитель ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» является также руководителем ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», не свидетельствует о наличии у указанных лиц коммерческого сговора с ООО «Автономный Дом», в отношении которого истцом не представлено доказательств возможности какого-либо влияния на его деятельность со стороны ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» или ООО «Инвестиционно-строительное предприятие».

Реальность договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** ** и договора целевого беспроцентного займа от ** ** ** подтверждается решениями судов по ранее рассмотренным делам, в частности решением Арбитражного суда Республики Коми от 09.11.2020 № А29-13743/2019, которым установлено, что стороны данных сделок совершали неоднократные и последовательные действия, направленные на исполнение данных договоров, свидетельствующие о признании ими обязательств по сделкам.

Также не является достоверным подтверждением заключения оспариваемых сделок в результате злоупотребления правом то обстоятельство, что цена объекта незавершенного строительства, установленная в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** **, превышает цену, определенную оценщиком, поскольку оценщиком определена средняя стоимость, по которой подобный объект мог быть реализован на рынке.

Между тем, в силу установленного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора ответчики при определении цены отчуждаемого объекта незавершенного строительства могли установить ту цену, которую считали необходимой с учетом своих законных интересов.

При этом установленная в договоре цена объекта незавершенного строительства сопоставима со среднерыночной не может быть сочтена необъективно завышенной.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», и договора целевого беспроцентного займа от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Согласно ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Заявляя о недействительности п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от 19.01.2017 № 30-26, заключенного между ООО «Автономный Дом» и Смирновой С.В., в части стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде уменьшения стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. исходя из действительной стоимости объекта незавершенного строительства, Смирнова С.В. ссылается на то, что в данной части договор заключен ею под влиянием заблуждения, поскольку она не знала о действительной стоимости цены 1 кв.м. квартиры, которой истец считает цену, определенную с учетом среднерыночной цены объекта незавершенного строительства, определенной оценщиком.

Правоотношения между участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат каких-либо обязательных правил, определяющих формирование и размер цены договора, что свидетельствует о том, что данная цена определяется сторонами по обоюдной договоренности.

При заключении договора долевого участия в строительстве от 19.01.2017 № 30-26 ООО «Автономный Дом» и Смирновой С.В. была согласована и определена цена общей площади квартиры в сумме 2009880 руб., рассчитанная из стоимости 54000 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры.

Истец с такой ценой договора согласилась, подписав договор.

Никаких правовых оснований в подтверждение доводов истца о том, что цена договора должна быть меньше, в иске не приводится.

Утверждения Смирновой С.В. о том, что цена договора должна определяться с учетом меньшей стоимости объекта незавершенного строительства, определенной оценщиком, основаны лишь на ее предположениях и не подкрепляются ссылками на нормы права.

Как следует из материалов дела, цена договора участия в строительстве от 19.01.2017 № 30-26 обоснована ООО «Автономный Дом» ссылками на проектную декларацию и расходы на приобретение объекта незавершенного строительства, истец выразила свою волю приобрести объект долевого строительства по данной цене, добровольно приняла на себя обязательства оплатить эту цену, в связи с чем у суда отсутствуют основания для выводов о заключении истцом договора в части цены объекта долевого строительства под влиянием заблуждения.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что поскольку Смирновой С.В. не представлено доказательств, подтверждающих наличие указываемых ею оснований для признания сделок недействительными, исковые требования Смирновой С.В. к ООО «Автономный Дом», ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» о признании недействительным п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от 19.01.2017 № 30-26, заключенного между ООО «Автономный Дом» и Смирновой С.В., в части стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде уменьшения стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. исходя из действительной стоимости объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.10.2014, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», признании недействительным договора целевого беспроцентного займа от 06.10.2014, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Смирновой Светланы Владимировны (...) к ООО «Автономный Дом» (...), ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (...), ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» (...) о признании недействительным п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от 19.01.2017 № 30-26, заключенного между ООО «Автономный Дом» и Смирновой С.В., в части стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде уменьшения стоимости квартиры и стоимости 1 кв.м. исходя из действительной стоимости объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», признании недействительным договора целевого беспроцентного займа от ** ** **, заключенного между ООО «Автономный Дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова

Мотивированное решение изготовлено 20.09.2022.