Решение по делу № 2-282/2023 (2-1567/2022;) от 01.11.2022

УИД 47RS0014-01-2022-001943-15

Дело № 2-282/2023                                                                03 мая 2023года

Решение

Именем Российской Федерации

                  Приозерский городской суд Ленинградской области в составе:

     Председательствующего судьи                                      Матросовой О.Е.

     при секретаре                                                                    Буквич А.А.,

с участием истца М.А.П., представителя истца адвоката ФИО4, представителя третьего лица администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области ФИО5,

     рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.А.П. к администрации муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, о признании права собственности на жилой дом,

установил:

М.А.П. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, о признании права собственности на жилой дом площадью 303,7 кв.м, кадастровый ***, расположенный по адресу: ***

В обоснование иска указал, что на основании постановления Главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области *** от 13.09.2001 года истцу предоставлен в собственность бесплатно земельный участок вблизи ***. Согласно п.2.2 указанного постановления строительство на земельном участке следует вести в соответствии с согласованным проектом застройки после получения разрешения на производство работ в администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области. 15.04.2002 года истцу отделом архитектуры муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдано разрешение *** на производство работ по строительству жилого дома на предоставленном земельном участке. На основании договора купли-продажи от 12.05.2004 г. Истец приобрел в собственность смежный земельный участок с кадастровым номером *** категория земель- - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: ***, вблизи ***. В последующем указанные земельные участки объединены в единое землепользование с присвоением кадастрового номера ***, после чего площадь земельного участка увеличилась до 4 000 кв.м Получив необходимое разрешение на строительство жилого дома, истец возвел на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке жилой дом, который поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ***. Постановлением администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области *** от 20.08.2013 года земельному участку с кадастровым номером и расположенному на нем жилому дому с кадастровым номером *** принадлежащим истцу присвоен почтовый адрес: *** Истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом, но в регистрации права было отказано по причине того, что по сведениям ЕГРН жилой дом, расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства и категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Согласно выписке из протокола заседания комиссии по подготовке и внесению изменений в правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, расположенных на территории Приозерского муниципального района Ленинградской области от 25.05.2018 года комиссия решила рекомендовать включить в границы населенного пункта *** земельный участок с кадастровым номером *** с изменением зоны СХ-4 на Ж-1. На основании указанного просит иск удовлетворить.

Истец М.А.П. и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили иск удовлетворить, пояснили суду, что земельный участок был предоставлен истцу бесплатно в собственность под строительство жилого дома, в установленном порядке истец получил разрешение на производство работ по строительству жиого дома. на момент строительства жилого дома сведений об отнесении земельного участка к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, не было.

    Представитель ответчика администрации муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставил решение на усмотрение суда.

    Представитель третьего лица – администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области в судебном заседании пояснила, что не имеет принципиальных возражений против удовлетворения заявленных исковых требований, учитывая, что истцом представлены доказательства того, что спорный жилой дом отвечает требованиям строительных, пожарных и градостроительных норм и правил.

    В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии ответчика, извещенного надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

          Согласно п.1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

           Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 вышеназванной статьи).

Пунктом 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст.16 ЖК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления Главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области *** от 13.09.2001 года истцу предоставлен в собственность бесплатно земельный участок площадью 2000 кв.м вблизи *** ( л.д. 9 том 1).

Из п.2.2 указанного постановления следует, что строительство на земельном участке следует вести в соответствии с согласованным проектом застройки после получения разрешения на производство работ в администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

15.04.2002 года истцу отделом архитектуры муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдано разрешение *** на производство работ по строительству жилого дома на предоставленном земельном участке, утверден проект застройки земельного участка ( л.д. 17 том 1).

На основании договора купли-продажи от 12.05.2004 г. истец приобрел в собственность смежный земельный участок с кадастровым номером *** площадью 2000 кв.м, категория земель- - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: ***, вблизи ***, земельный участок *** ( л.д. 10-14 том1).

В последующем указанные земельные участки объединены в единое землепользование с присвоением кадастрового номера ***, после чего площадь земельного участка увеличилась до 4 000 кв.м ( л.д. 19-24, 196-228 том 1).

После получения разрешения на строительство жилого дома, истец возвел на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке жилой дом, который поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера *** ( л.д. 151-159, 171-195).

Постановлением администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области *** от 20.08.2013 года земельному участку с кадастровым номером *** и расположенному на нем жилому дому с кадастровым номером *** присвоен почтовый адрес: *** ( л.д. 152).

М.А.П. обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом, но в регистрации права было отказано по причине того, что по сведениям ЕГРН жилой дом, расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства и категория земель - земли сельскохозяйственного назначения ( л.д. 29 том1).

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по подготовке и внесению изменений в правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, расположенных на территории Приозерского муниципального района Ленинградской области от 25.05.2018 года комиссия решила рекомендовать включить в границы населенного пункта *** земельный участок с кадастровым номером *** с изменением зоны СХ-4 на Ж-1 ( л.д. 28 том 1).

Согласно заключения кадастрового инженера Г.Л.В. ( л.д. 76, 77 том 2) жилой дом с кадастровым номером *** площадью 303,7 кв.м расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ***

Из заключения специалиста, подготовленного 07.03.2023 года ООО «Северо-западное бюро оценки и экспертиз» *** жилой дом площадью 303,7 кв.м с кадастровым номером *** градостроительному регламенту, противопожарным требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 2.29.01-89 «Жилые здания», пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве жилого дома и постоянного проживания ( л.д. 81-104 том 2).

Согласно п. 9 раздела II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1).

При этом согласно п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Как следует из выписки из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 08.11.2022 № ***, согласно «Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Громовское сельское поселение» Приозерского муниципального района ***, утвержденных приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области *** от 29.06.2018 г., с изменениями утвержденными Комитетом по градостроительной политике Ленинградской области *** от 15.11.2019 г., *** от 12.02.2021 г., *** от 30.04.2021 г., земельный участок с кадастровым номером *** расположен в территориальной зоне ТСХ-1 (л.д. 49-53 том 1).

Зона ТСХ-1 предназначена для ведения сельского хозяйства, а также размещения объектов капитального строительства - обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны.

Таким образом, документам территориального планирования и градостроительного зонирования земельный участок, в границах которого находится гостевой дом, расположен в территориальной зоне ТСХ-1 и не содержит такого вида разрешенного использования как «индивидуальное жилищное строительство» или «размещение жилых домов».

В силу положений п.8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичные нормы содержатся и в п.4 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, из п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и п.4 ст. 85 Земельного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

На момент утверждения Правил землепользования и застройки муниципального образования «Громовское сельское поселение» Приозерского муниципального района Ленинградской области, земельный участок с кадастровым номером *** включенный в границы территориальной зоны ТСХ-1, находился в частной собственности, образованный из двух земельных участков, один из которыз имел вид разрешенного использования для строительства жилого дома, второй имел вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, собственник земельного участка вправе его использовать в соответствии с видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до принятия вышеуказанных Правил землепользования и застройки.

Конституция Российской Федерации, предусматривая гарантии права собственности, включая гарантию свободного владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статьи 34 - 36), предполагает, что защита указанных прав, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов, включая частные и публичные интересы. Из этого следует, что возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

С учетом изложенного, нормы как градостроительного, так и земельного законодательства, призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов, сохранить для собственников, иных категорий землепользователей возможность использования земельных участков согласно ранее существовавшему виду их разрешенного использования и тем самым обеспечить стабильность земельных и имущественных отношений.

Поскольку жилой дом возведен истцом на земельном участке, предоставленном под строительство данного жилого дома, с получением в установленном порядке разрешения на его строительство, принимая во внимание, что спорный жилой дом соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым зданиям, и пригоден для постоянного проживания, то суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

          исковые требования М.А.П. к администрации муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, о признании права собственности на жилой дом– удовлетворить.

     Признать за М.А.П., *** года рождения, уроженцем ***, гражданство – Российская Федерация, паспорт гражданина РФ *** зарегистрированным по адресу: ***, право собственности на жилой дом площадью 303,7 кв.м, кадастровый ***, расположенный по адресу: ***

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд.

Судья:

    Мотивированное решение изготовлено 03 мая 2023 года.