Решение по делу № 33-2239/2022 от 18.03.2022

Майорова И.В.                                                                Дело № 33 –2239/ 2022 (2-402/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 мая 2022 года                                                  г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Ивановой И.Е.,

судей: Данилова А.В., Солониной Е.А.,

с участием прокурора Зоричевой Д.С.,

при секретаре Чайка Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Лангепаса к (ФИО)1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности за наем,

по апелляционной жалобе (ФИО)1 на решение Лангепасского городского суда от 23 июня 2021 года, которым с учетом определения судьи Лангепасского городского суда об устранении описки от 24 августа 2021 года и дополнительного решения Лангепасского городского суда от 15 февраля 2022 года постановлено:

«Исковые требования администрации города Лангепаса к (ФИО)1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения. снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности за наем удовлетворить.

Признать (ФИО)1, (дата) года рождения, утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: (адрес).

Выселить (ФИО)1 из жилого помещения - квартиры по адресу: (адрес), без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с (ФИО)1 в пользу администрации города Лангепаса задолженность за найм жилого помещения в размере 34 659 (тринадцать четыре тысячи шестьсот пятьдесят девять) рублей 61 копейка.

Настоящее решение является основанием для снятия (ФИО)1 с регистрационного учета по адресу: (адрес).

Взыскать с (ФИО)1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 239,79 рублей.

Исковые требования администрации города Лангепаса к (ФИО)1 о снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Данилова А.В., мнение прокурора Зоричевой Д.С. о том, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия

установила:

Истец администрация г. Лангепаса обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что на основании ордера (номер) от 29.09.2000 года, выданного на основании совместного решения администрации г. Лангепаса и профсоюзного комитета ЦБПРНО, ответчику было предоставлено жилое помещение из муниципального специализированного жилищного фонда (общежитие) по адресу: (адрес). на состав семьи 4 человека.

Решением главы муниципального образования от 31.03.2005 года (номер) данное жилое помещение было выведено из состава общежития и было предоставлено (ФИО)1 на условиях договора найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования сроком на 5 лет.

На основании указанного решения с ответчиком был заключен договор найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования (номер) от 03.06.2005 года. Согласно дополнительным соглашениям от 26.10.2006 года, 26.10.2010 года, 29.02.2012 года договор считался продленным на тех же условиях.

07.10.2019    года истцом в адрес ответчика почтовым отправлением направлено предупреждение о предстоящем истечении действия договора и об отказе в предоставлении жилого помещения из муниципального жилого фонда коммерческого использования.

23.01.2020    года в адрес истца от ответчика поступило заявление о предоставлении жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования. 14.02.2020 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором говорилось об отказе в предоставлении жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования по адресу: (адрес) на новый срок, так как ответчик имеет задолженность за жилищно-коммунальные услуги в размере 90 373 руб.

По состоянию на 28.02.2021 года лицевой счет (номер) на имя (ФИО)1 открыт, задолженность за жилищно-коммунальные услуги и наем составляет 138 922,37 руб., из которых задолженность за найм жилого помещения в размере 34 659,61 руб.

До настоящего времени ответчик занимает спорное жилое помещение, с регистрационного учета (ФИО)1 не снялась, что подтверждается справкой с места жительства о составе семьи и регистрации от 01.03.2021 года и актом обследования спорного жилого помещения.

Истец просил признать ответчика прекратившим право пользования, о выселении (без предоставления иного жилого помещения) и снятии с регистрационного учета, в отношении жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 65,9 кв.м., в том числе жилой 39,5 кв.м, по адресу: (адрес); взыскании с ответчика задолженность за найм жилого помещения.

Представители истца (ФИО)5, (ФИО)6 в судебном заседании требования искового заявления поддержали, ссылаясь на доводы и основания, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик (ФИО)1, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд не уведомила, возражений относительно заявленных требований не представила.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Помощник прокурора г. Лангепаса в судебном заседании полагал требования в части выселения ответчика из жилого помещения подлежащими удовлетворению.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней (ФИО)1 просит решение суда отменить, дело рассмотреть по правилам производства в суде первой инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Обращает внимание, что ответчик была лишена жилого помещения в связи с наличием задолженности по оплате найма и коммунальных услуг, однако в настоящее время указанная задолженность с ответчика взыскана в судебном порядке, удержания производятся из пенсии ежемесячно в размере 50%, иного дохода кроме пенсии не имеет. Считает, что администрация г. Лангепаса, принимая решение о выводе квартиры (адрес) из состава общежития, должна была заключить с ответчиком договор социального найма жилого помещения, заключение договора коммерческого найма на указанную квартиру полагает незаконным. Поскольку между сторонами сложились отношения по социальному найму жилого помещения, процедура расторжения договора социального найма и выселения из такого жилого помещения отличается от процедуры выселения из обычного жилого помещения предоставленного по срочному договору найма, следовательно, исковые требования администрации г. Лангепаса не подлежали удовлетворению. Обращает внимание, что дело рассмотрено судом в отсутствие надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания, судебные повестки хранились в течение 5 дней вместо положенных 7 дней, повторные извещения не направлялись, в связи с чем, имеются основания для отмены решения суда и рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Лангепаса просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и представлении, и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при принятии судом решения в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика (ФИО)1 о времени и месте судебного заседания, по делу имеется безусловное основание для отмены решения суда первой инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.04.2022 года, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, с учетом доводов ответчика о не извещении о месте и времени рассмотрения дела.

Заслушав заключение прокурора Зоричевой Д.С., исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права (п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ).

Разрешая по существу заявленные требования, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.ст.301, 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии с п. 1. абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Правоотношения по договору коммерческого найма урегулированы главой 35 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей права и обязанности сторон договора коммерческого найма, а также граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность.

Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 683 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный законом срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, а при реализации предписания, предусмотренного статьей 684 Гражданского кодекса РФ, и надлежащем извещении нанимателя о нежелании продлевать договорные отношения, договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

Как следует из материалов дела, собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры по адресу: (адрес), является муниципальное образование городской округ город Лангепас, что подтверждается впиской из ЕГРН.

На основании ордера (номер) от 29.09.2000 года, выданного на основании совместного решения администрации г. Лангепаса и профсоюзного комитета ЦБПРНО, спорное жилое помещение было предоставлено ответчику как жилое помещение муниципального специализированного жилищного фонда (общежитие), на состав семьи 4 человека.

Постановлением главы города Лангепас от 31.03.2005 года (номер) указанное жилое помещение выведено из состава общежития и предоставлено (ФИО)1 на условиях договора найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования сроком на 5 лет. На основании указанного муниципального правового акта с ответчиком был заключен договор найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования (номер) от 03.06.2005 года.

Дополнительными соглашениям от 26.10.2006 года, 26.10.2010 года, 29.02.2012 года срок действия договора неоднократно продлевался на тех же условиях.

Ответчик зарегистрирован в спорном жилом помещении, что подтверждается справкой с места жительства о составе семьи и регистрации. Согласно акту обследования жилого помещения от 30.10.2020 года ответчик периодически проживает в спорном жилом помещении (л.д. 27).

07.10.2019 года истцом в адрес ответчика отправлено уведомление об истечении срока действия договора найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 03.06.2005 года (номер) (срок истекает - 28.02.2020 года), а также об отсутствии намерений заключать договор коммерческого найма на прежних условиях, при этом указано на наличие возможности и готовность администрации г. Лангепаса заключить с ответчиком договор коммерческого найма спорного жилого помещения на новых условиях, для чего ответчику необходимо обратиться в администрацию г. Лангепаса. Одновременно в уведомлении указано, что в случае отказа ответчика заключать договор на новых условиях, в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ администрация не намеренна продлевать договор в связи с решением не сдавать в течение не менее года спорное жилое помещение в наем. Указанное уведомление получено ответчиком лично 20.11.2019 г.

14.02.2020 года истцом в ответ на письменное заявление (ФИО)1 о заключении договора найма жилого помещения, в адрес ответчика отправлено уведомление об отказе в предоставлении спорного жилого помещения на новый срок в связи с наличием у (ФИО)1 задолженности за жилищно-коммунальные услуги и наем в сумме 90 373 руб. В случае погашения указанной задолженности администрация г. Лангепаса выразила готовность предоставить ответчику спорное жилое помещение на условиях договора коммерческого найма на новый срок. Указанное уведомление получено ответчиком лично 20.02.2020 г., то есть, за 8 дней до истечения срока действия договора найма.

В силу правил ст. 684 Гражданского кодекса РФ (ФИО)1 обладает правом на преимущественное заключение договора на новый срок. Фактически договор неоднократно пролонгировался сторонами. От заключения договора на новый срок, что следует из акта, представленного истцом, ответчик фактически не отказывался (л.д. 27).

Таким образом, ответчик, выразив намерение о заключении договора найма жилого помещения и продолжая проживать в спорной квартире, тем самым фактически реализовал законное право на продление договора на новый срок.

При этом доказательства соблюдения стороной истца предусмотренной ст. 684 Гражданского кодекса РФ обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, отсутствуют.

В направленных уведомлениях содержались как сведения о том, что наймодателем принято решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наём, на прежних условиях договор продлению не подлежит, так и сведения о том, что администрация готова рассмотреть вопрос о продлении договора на новых условиях в случае погашения задолженности, то есть, администрацией были изложены противоречащие друг другу сведения.

При таких обстоятельствах, поскольку решение наймодателя выражено неконкретно, доводы истца о том, что на новый срок договор не может быть продлен, поскольку наймодатель принял решение не сдавать его внаем на срок не менее года, опровергается вышеназванными сведениями.

    Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что наймодатель не выполнил предусмотренную ст. 684 Гражданского кодекса РФ обязанность по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в связи с чем, договор коммерческого найма от 31.03.2005 года (номер) продолжает действовать, основания для признании (ФИО)1 прекратившей право пользования жилым помещением и ее выселения, а равно снятия ответчика с регистрационного учёта, у суда отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на отношения по пользованию спорным жилым помещением распространяется режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, судебной коллегией отклоняются, поскольку указанные доводы могут быть отдельным основанием для предъявления (ФИО)1 самостоятельного требования в судебном порядке.

Статьей 678 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Статей 153, 154 Жилищного кодекса РФ, пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Все проживающие в жилом помещении граждане, а также не проживающие, но обязанные в силу закона уплачивать коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ), относятся к потребителям коммунальных услуг, а, следовательно, на них возложена обязанность по уплате коммунальных услуг.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, в связи с чем, управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг.

Из смысла указанных норм права следует, что при отсутствии управляющей организации ресурсоснабжающая организация обязана предоставлять коммунальные услуги соответствующего вида собственникам и пользователям жилых домов с правом требования об оплате оказанных услуг, однако при наличии же договорных отношений между ресурсоснабжающей организацией и организацией, которая избрана собственниками помещений в многоквартирном доме, либо с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по иным законным основаниям, последняя приравнивается к исполнителю коммунальных услуг.

Согласно ч. 18 ст. 155 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным. Положения настоящей части не распространяются на случай уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением истец просил взыскать с ответчика в его пользу сумму долга по оплате задолженности за жилищно-коммунальные услуги и наем в размере 138 922,37 руб., в том числе пени в размере 2 752,60 руб., коммерческий наем в размере 26 945,03 руб.

Вместе с тем, согласно представленному стороной истца расчету размера платы за жилое помещение, коммунальные и иные услуги, по лицевому счету (номер), открытому на имя (ФИО)1, числится задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), на общую сумму 91 654,43 руб., кроме того пени в размере 12 697,51 руб.

Указанная задолженность подлежит оплате в ООО «Доверие» в размере 42 852,70 руб., в ООО «Проминформ Технологии» в размере 4 059,33 руб. (услуги потребления холодной воды и водоотведение), в ООО «Концесском» в размере 57 439,91 руб. (услуги отопления).

Таким образом, из представленных материалов следует, что ответчик, как наниматель жилого помещения, имеет обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг перед управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые вправе требовать с него взыскание указанной задолженности.

Судебная коллегия обращает внимание, что доказательства предъявления управляющей компанией и/или ресурсоснабжающей организацией к собственнику жилого помещения каких-либо требований о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и несения последним убытков в виде оплаты указанной задолженности, материалы дела не содержат, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае администрация г. Лангепаса является ненадлежащим истцом, следовательно, исковые требования администрации о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и пени не подлежат удовлетворению.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что в части оплаты за услуги найма жилого помещения у (ФИО)1 задолженность отсутствует, по состоянию на апрель 2022 года переплата составляет 13 747,83 руб., в связи с чем, требования истца о взыскании с (ФИО)1 суммы долга за наем жилого помещения судебная коллегия находит необоснованными, неподлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Лангепасского городского суда от (дата), дополнительное решение Лангепасского городского суда от 15 февраля 2022 года, определение судьи Лангепасского городского суда об устранении описки от 24 августа 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации города Лангепаса к (ФИО)1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги и наем жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Определение вступает в законную     силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено «11» мая 2022 года.

Председательствующий                                                    Иванова И.Е.

Судьи:                                                                  Данилов А.В.

     Солонина Е.А.