Решение по делу № 2-4/2022 (2-1292/2021;) от 16.03.2021

Дело № 2-4/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2022 года г. Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Фисюк О.И. при секретаре Зоткине И.А. с участием представителя Островского А.Н. – Кужелевой Е.С., представителей Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя – Черевко О.П., Самохваловой Н.П., Щеглова М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Островского Александра Николаевича к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании выкупной цены изымаемого земельного участка недостоверной, определении цены для совершения сделки по выкупу, иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Островскому Александру Николаевичу об изъятии для государственных нужд земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Островский А.Н. обратился в суд с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, уточнив размер исковых требований, просил признать выкупную цену изымаемого Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя у Островского Александра Николаевича земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1080 кв.м для государственных нужд в размере 4 504 680 рублей недостоверной, определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемого Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указанного земельного участка, включив в нее рыночную стоимость земельного участка в размере 23 849 000 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, ответчик же предлагает установить выкупную сумму гораздо ниже рыночной стоимости изымаемого участка, что подтверждается, по мнению Островского А.Н., отчетом №121 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного специалистами ООО «Крым-эксперт» в 2018 году, анализом предложений на открытом рынке аналогичных земельных участков со схожими характеристикам, а также решением Хозяйственного суда города Севастополя по делу №919/320/14-РФ. Истец считает, что Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя представлен отчет ООО «ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС», в котором необоснованно учтены обременения и ограничения в использовании изымаемого земельного участка, которые были введены именно в связи с реализацией проектных решений «О создании музейно-мемориального комплекса «Защитникам Севастополя в 1941-1942 гг.» на мысе Хрустальном», согласно которым в последующем была разработана документация по планировке и межеванию территории и утверждена постановлениями Правительства Севастополя от 11.06.2019 №400-ПП и от 19.12.2019 №; 672-ПП и принято решение об изъятии.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд с иском к Островскому А.Н., в котором просит изъять путем выкупа для государственных нужд города Севастополя у Островского Александра в целях создания театрально-образовательного музейного комплекса и концертного зала в городе Севастополе в рамках исполнения Поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина от 06.07.2018 № Пр-1167, в соответствии с пунктом 1 протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации О.Ю. Голодец от 29.06.2018 № ОГ-П44-116пр, во исполнение пунктов 4.1., 4.2. Протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Д.Н. Козака от 26.02.2019 № ДК-П44-29пр «О создании музейно-мемориального комплекса «Защитникам Севастополя в 1941-1942 гг.» на мысе Хрустальном», земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1080 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, по рыночной стоимости возмещения, подлежащего выплате при изъятии для государственных нужд недвижимого имущества, в размере 4 504 680 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес Островского А.Н. было направлено уведомление о планируемом изъятии участка для государственных нужд, а ДД.ММ.ГГГГ направлен проект Соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд. Островскому А.Н. был предложен обмен земельного участка, находящегося в государственной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. При этом, согласно Отчету об оценке недвижимого имущества № Н-92/35-ГК19/20100180, подготовленному ООО «Интеллектинвестсервис», рыночная стоимость земельного участка площадью 6800 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составила 5 105 772 руб., согласно Отчету об оценке недвижимого имущества № Н-92/35-ГК19/20100178, подготовленному ООО «Интеллектинвестсервис», рыночная стоимость земельного участка площадью 1080 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составила 4 504 680 руб. Островскому А.Н. предложено было выплатить Департаменту разницу между размером возмещения за изымаемый участок и рыночной стоимостью 600 092 руб., однако Островский А.Н. не согласился, так как, по его мнению, предложенный в соглашении размер возмещения определен необоснованно и сумма в размере 25 000 000 руб. является достоверной и обоснованной. Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя со ссылкой на ст. 282 ГК РФ, так как правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, обратился в суд о принудительном изъятии по предложенной им рыночной стоимости возмещения, подлежащего выплате при изъятии для государственных нужд недвижимого имущества, в размере 4 504 680 рублей    .

Представитель Островского А.Н. в судебном заседании иск Островского А.Н. поддержала, а иск Департамента не признала по доводам иска Островского А.Н.

Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя иск Островского А.Н. не признали, иск Департамента поддержали по изложенным в нем доводам.

Островский А.Н., представитель третьего лица – Правительства Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, Островский А.Н. подал заявление о рассмотрении дела без его участия.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителей сторон, допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Островского А.Н. и отклонении иска Департамента, исходя из следующего.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В силу ст. 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

В силу ст. 56.4 Земельного кодекса РФ с ходатайством об изъятии вправе обратиться орган государственной власти в случаях изъятия земельного участка в соответствии с подпунктом 1 статьи 49 настоящего Кодекса, а также в случаях изъятия земельного участка для строительства, реконструкции объекта федерального значения или объекта регионального значения, строительство, реконструкция которых планируются полностью или частично за счет бюджетных средств бюджетной системы Российской Федерации, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение в случаях изъятия земельного участка для размещения объекта федерального значения или объекта регионального значения, предусмотренных адресной инвестиционной программой.

В силу ст. 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме.

В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года N 176-ФЗ "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

Согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией перечисленных в законе объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка возможно исключительно путем выкупа.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соглашение входит обязательство уплатить выкупную цену за изымаемый участок (статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации). При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося не нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Процедура изъятия досконально расписана в VII главе Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 56.2-56.12. Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для федеральных нужд является основанием для отказа в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что Островский Александр Николаевич является собственником земельного участка площадью 1080 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно распоряжению Правительства Севастополя от 17.07.2020 года № 77-ПП «Об изъятии для государственных нужд города Севастополя земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>» в соответствии со статьями 10, 49, 56.2, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2014 года № 790 «Об утверждении федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2022 года», Уставом города Севастополя, Законом города Севастополя от 25.07.2014 г. №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», постановлениями Правительства Севастополя от 11.06.2019 №400-ПП «Об утверждении градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории с кадастровым номером № (Карантинная бухта)» от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении документации по планировке территории «Проект межевания территории в части кадастровых кварталов № в городе Севастополе» Правительством Севастополя принято решение об изъятии для государственных нужд города Севастополя земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Уведомление о планируемом изъятии земельного участка с кадастровым номером № было направлено Островскому А.Н. Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ДД.ММ.ГГГГ исх.№. Направление указанного письма подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29901147609772 от 27.07.2020г., вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ исх. № Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя был направлен в адрес Островского А.Н. проект Соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29901152445181 от 26.11.2020г., вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям проекта Соглашения, направленного Островскому А.Н., последнему предлагалось произвести обмен земельного участка, находящегося в государственной собственности, по адресу: <адрес>, 7 км, кадастровый №, общая площадь 6800 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Спорт (код 5.1) рыночная стоимость 5 105 772 рублей в соответствии с отчетом об оценке недвижимого имущества № Н-92/35-ГК19/20100180, подготовленного ООО «Интеллектинвестсервис», на земельный участок, находящийся в частной собственности, по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадь 1080 кв.м категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Для реконструкции магазина в торговый комплекс и его обслуживание», рыночная стоимость 4 504 680 рублей в соответствии с Отчетом об оценке недвижимого имущества № Н-92/35-ГК19/20100178, подготовленным ООО «Интеллектинвестсервис».

Согласно пунктам 2.6., 2.7. раздела 2 Размер и порядок выплаты возмещения на Островского А.Н. возлагается обязанность выплатить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя разницу между размером возмещения за изымаемый участок и рыночной стоимостью предоставляемого на обмен земельного участка в соответствии с представленными Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя Отчетами об оценке недвижимого имущества, подготовленными ООО «Интеллектинвестсервис», в размере 600 092 рублей.

Не согласившись с размером выкупной цены за изымаемый земельный участок для государственных нужд, посчитав ее необоснованной и недостоверной, 29.12.2020 года Островский А.Н. направил в адрес Департамента по имущественным отношениям города Севастополя предложение об изменении условий соглашения об изъятия недвижимости для государственных нужд в части изменения размера возмещения, к которому приложил отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый №, общей площадью 1080 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненного 08.11.2019г. ООО «КРЫМ-ЭКСПЕРТ» по состоянию на 28.01.2019г. Направление указанного письма подтверждается описью вложения в ценное письмо и почтовой квитанцией от 29.12.2020г.

Свою позицию и свое мнение на предложение Островского А.Н. об изменении условий соглашения об изъятия недвижимости для государственных нужд в части изменения размера возмещения и определения его в размере, определенном в отчете №121 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый №, общей площадью 1080 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненного 08.11.2019г. ООО «КРЫМ-ЭКСПЕРТ» по состоянию на 28.01.2019г., Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не выразил, а спустя установленный действующим законодательством 90-дневный срок со дня получения правообладателем изымаемого земельного участка для государственных нужд проект соглашения об изъятии обратился в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка дли государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка.

В силу п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных, или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В силу положений ст. 8 ФЗ РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным проведение оценки объектов оценки.

В связи с наличием спора о стоимости земельного участка, изымаемого для государственных нужд, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО «Европейский центр судебных экспертиз» №83-ОЦ от 09.08.2021 года рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на дату проведения осмотра данного земельного участка составляет 31 011 910 рублей.

С заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертиз» не согласился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, подал возражения на заключение эксперта и ходатайство об истребовании письменных пояснений от эксперта, а также о приобщении дополнительных доказательств, ходатайство о признании заключения эксперта недопустимым.

На запрос суда экспертом ООО «Европейский центр судебных экспертиз» Шиковым Константином Сергеевичем были представлены письменные пояснения по каждому пункту возражений Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на заключение.

Посчитав письменные пояснения эксперта необоснованными, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание с целью ответа на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Судом было удовлетворено ходатайство Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о вызове в судебное заседание эксперта ФИО3 для дачи пояснений по проведенному исследованию и заключению.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 суду пояснил, что полностью поддерживает свои выводы, изложенные в заключении. Также пояснил, что при подготовке заключения им не проводилась рецензирование Отчета об оценке недвижимого имущества № Н-92/35-ГК19/20100178, так как перед ним не был поставлен вопрос о корректности выполнения расчетов и составления указанного отчета об оценке, но им учитывались все индивидуальные особенности земельного участка, которыми он обладал на дату оценки, при этом при определении рыночной оценки стоимости исследуемого земельного участка эксперт не учитывал ограничения, возникшие после публикации сведений о планируемом изъятии земельного участка с кадастровым номером № – ДД.ММ.ГГГГ, в том числе о нахождении участка в границах красных зон, так как данные ограничения могут привести к изменению разрешенного использования земельного участка, которое установлено экспертом в целях определения рыночной стоимости для расчета размера компенсации в связи с изъятием участка для государственных нужд согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты – для реконструкции магазина в торговый комплекс и его обслуживания. Также эксперт обосновал выбранную им методику расчета рыночной стоимости, указал на то, что данное обоснование содержится в заключении эксперта.

По ходатайству Департамента поимущественным и земельным отношениям города Севастополя судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная служба».

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы №51/2021-СЭ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на дату проведения осмотра ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составила 16 976 520 рублей.

С указанным заключением не согласился Островский А.Н. в части не применения экспертом значений корректировок на разрешенное использование изымаемого земельного участка, так как в качестве объектов-аналогов экспертом избраны земельные участки с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», тогда как вид разрешенного использования земельного участка Островского А.Н. «Для реконструкции магазина в торговый комплекс и его обслуживания». При этом, по мнению представителя Островского А.Н., объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

По ходатайству Островского А.Н. в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, которая пояснила, что полностью поддерживает свои выводы, изложенные в заключении. Также пояснила, что объекты-аналоги ею подобраны верно, так как в непосредственной близости согласно сложившейся градостроительной ситуации объекты-аналоги со схожими с исследуемым объектом характеристиками отсутствуют.

По ходатайству представителя Островского А.Н. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза с целью ответа на вопросы: была ли применена корректировка стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, на вид разрешенного использования при расхождении значений единиц сравнений.

Согласно выводам оценочной дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью «Офкадин», была применена корректировка на фактор торга и составила -6% для каждого объекта аналога, в случае применения корректировки на вид разрешенного использования (назначение) в размер 1/0,735 = 1,3605 стоимость объекта оценки составит: 23 097 310 рублей (округленно).

При этом, в заключении экспертом приводится следующий анализ наиболее эффективного использования объекта исследования (ФСО №7 Раздел VI) стр. 23-25 заключения эксперта №-СЭ (л.д. 116-117 том 5):

«…Анализ НЭИ:

Согласно ФСО №1

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Согласно ФСО №78

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его функциональному использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода…»

Экспертом установлено, что с учетом расхождения целевого назначения (вида использования) для объектов аналогов и для объекта оценки необходимо введение соответствующей корректировки, в том числе для удовлетворения требований ФСО, анализ которых проводится экспертом в разделе «Анализ наиболее эффективного использования объекта исследования» (ФСО №7, раздел VI) стр. 23-25 заключения эксперта № 51/2021-СЭ (л.д. 116-117 том 5), а именно: согласно ФСО № 1 п. 10: «…использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей..», согласно ФСО №7т п. 13: «…которое максимизирует его продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости)..»

Суд признает указанное заключение допустимым доказательством. Оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение повторной и дополнительной судебной экспертизы по своей форме, структуре и содержанию полностью соответствует требованиям ФЗ N73-ФЗ от 31.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Не вызывает никаких сомнений и компетентность эксперта, который в соответствии со ст. 307 УК РФ был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения подробно мотивированы в исследовательской части, подкреплены нормативной базой, объективно построены на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов. Тот факт, что представители ответчика не согласны с заключением экспертов, не свидетельствует об их неправильности, сомневаться в компетентности эксперта, имеющего специальное образование и опыт работы, оснований не имеется.

Доводы представителей Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя относительно неверно определенной даты оценки судом отклоняются в виду того, что вопрос на какую дату должна был проведена оценка с целью установления размера выкупной цены для совершения сделки по выкупу изымаемого земельного участка обсуждался со сторонами дополнительно в судебном заседании и именно представителями Департамента была заявлена дата оценки – дата осмотра. Более того, ранее возражения относительно даты проведенного исследования при проведении повторной экспертизы со стороны Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не поступали.

Более того, представитель Департамента однозначно высказал мнение относительно результатов проведенной повторной экспертизы, в частности, что Департамент полностью согласен с выводами эксперта ФИО4, проводившей повторную экспертизу, считает их законными и обоснованными, замечания отсутствуют, против назначения дополнительной экспертизы возражал по указанным основаниям.

Учитывая, что в материалах дела имеется несколько заключений по оценке земельного участка, планируемого к изъятию, согласно которым определена рыночная стоимость указанного участка в разные периоды времени, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка для государственных нужд в период с 2019 по 2021 гг. существенно не изменялась.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ФИО13 (ООО «Крым-Эксперт»), рыночная стоимость объекта оценки составляет 23 849 000 рублей. В отчете об оценке рыночной стоимости №Н-92/35-ГК19/20100178 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оценщиком ФИО14 (ООО «Интеллектинвестсервис»), удельная рыночная стоимость без учета обременений составляет 22 244 рублей за 1 квадратный метр общей площади земельного участка (стр.74 Отчета, таблица 30 – Итоговая строка), что в пересчете на всю площадь земельного участка составляет 24 023 520 рублей. Согласно выводам оценочной дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта оценки составила 23 097 310 рублей (округленно).

Также судом установлено, что спор между сторонами относительно непосредственно изъятия у Островского А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1080 кв.м для государственных нужд отсутствует.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Островского Александра Николаевича к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании выкупной цены изымаемого земельного участка недостоверной, определении цены для совершения сделки по выкупу удовлетворить.

Признать выкупную цену изымаемого Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя у Островского Александра Николаевича земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1080 кв.м для государственных нужд в размере 4 504 680 рублей недостоверной.

Определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемого Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя у Островского Александра Николаевича земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1080 кв.м для государственных нужд, включив в нее рыночную стоимость земельного участка в размере 23 097 310 рублей.

В удовлетворении иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Островскому Александру Николаевичу об изъятии для государственных нужд земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 18 марта 2022 года.

Судья -