Решение по делу № 2-1853/2022 (2-9638/2021;) от 22.06.2021

Дело № 2-1853/2022                    26 мая 2022 года

78RS0019-01-2021-007888-39

Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи    Курилкина А.С.

при секретаре                 Дмитриевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма незаключенным, недействительным, расторжении договора найма, прекращении права пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебной неустойки,

У С Т А Н О В И Л :

Первоначально ФИО1 обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: <адрес> отношении ФИО2 и ФИО3, обязании снять их с регистрационного учета по этому адресу.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывал, что является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного с АО «Банк жилищного финансирования», от ДД.ММ.ГГГГ. В квартире фактически не проживают, но сохраняют регистрацию ФИО23 которые членами семьи истца не являются, соглашений о сохранении за ними права пользования жилым помещением не имеется, вместе с тем ответчики в добровольном порядке сниматься с регистрационного учета отказываются.

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО2 и ФИО3 предъявили встречный иск к ФИО1 о вселении и обязании не чинить препятствий в пользовании спорным жилым помещением, взыскании судебной неустойки, который обоснован тем, что ФИО20 являются бывшими собственниками квартиры, получили ее в собственность по договору передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ занимают жилое помещение по договору найма, заключенному с ФИО6, а в последствии с ФИО18 и ФИО19, что установлено вступившим в законную силу судебным актом, при этом ФИО1, как новый собственник квартиры, от продления договора найма не отказался, однако его представителями предприняты меры к выселению ФИО2 и ФИО3

ФИО1 дополнил свой иск требованием о признании договора найма между ФИО24 незаключенным, недействительным, расторжении договора найма, мотивировав его тем, что сторонами договора его существеннее условие по плате не согласовано, не соблюдена его простая письменная форма, ответчиками по первоначальному иску плата за найм жилого помещения не вносилась, по квартире имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Представитель ФИО1 – адвокат ФИО7, действующий на основании ордера, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ явился, требования своего доверителя просил удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения, указывая на добровольность выезда ответчиков их жилого помещения, на достигнутую между сторонами договоренность о выезде ответчиков из спорного жилого помещения и принятии ФИО1 обязательств по предоставлению им иного жилья по договору найма, отсутствие между сторонами спора каких-либо соглашений относительно сохранения за ФИО2 и ФИО3 права пользования спорной квартирой.

ФИО2 и ее представитель ФИО8, ФИО3 в суд явились, в требованиях ФИО1 просили отказать, ссылаясь на то, что квартиру они покинули недобровольно, по причине их выселения в принудительном порядке, что плата за найм квартиры установлена в размере стоимости жилищно-коммунальных услуг, обязательства по внесению которой ответчиками исполняется,

Дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие третьих лиц ФИО19, ФИО18, Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по СПБ и ЛО, извещенных о месте и времени слушания дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, не просивших об отложении слушания дела, не сообщивших суду причин неявки.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также гражданского дела №, материалы № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, его право собственности в установленном порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ,

В квартире имеют регистрацию, однако, как следует из пояснений сторон, с ДД.ММ.ГГГГ не проживают ФИО2 и ФИО3

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что между бывшими собственниками квартиры, сначала ФИО6, а потом и ФИО18, ФИО19, и ФИО25. сложились правоотношения по найму спорного жилого помещения.

ФИО1 полагал, что поскольку цена или размер платы за пользование жилым помещением в соответствии со сложившимися правоотношениям по найму квартиры его сторонами не согласованы советующий договор является незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями ст. 671 ГК РФ договор найма помещения является возмездным и согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи.

Поскольку положениями главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения не предусмотрено, что отсутствие цены договора свидетельствует о его незаключенности или недействительности, основания для удовлетворения требований ФИО1 в соответствующей части отсутствуют.

При этом порядок оплаты возмездного договора, цена которого сделкой не предусмотрена, определен законодателем в п. 3 ст. 424 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Из уведомлений ООО «Жилкомсервис № 2 Приморского района» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по лицевому счету квартиры ФИО1 числится задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в общей сумме 259 769 рублей 75 копеек с учетом начислений за май; задолженность за период с января 2017 года по июнь 2019 года, за период с августа 2019 года по август 2020 года обеспечена судебными решениями.

Вместе с тем, учитывая, что бывшие собственники квартиры каких-либо требований к ФИО2 и ФИО9 об оплате жилищно-коммунальных услуг не предъявлялись, о расторжении договора найма по основаниям отсутствия платы не просили, при этом в материалы дела представлены доказательства частичной оплаты ФИО2 и ФИО9 жилищно-коммунальных услуг за период до октября 2019 года, исходя из того, что жилое помещение поступило в собственность ФИО1 в апреле 2021 года, а ФИО20 с мая 2021 года в квартире не проживают, оснований для расторжения договора найма по причине невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев у суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Вместе с тем, силу п.п. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, в требованиях ФИО1 о признании договора найма недействительным по мотиву несоблюдения его письменной формы также надлежит отказать.

Разрешая исковые требования о признании ФИО2 и ФИО10 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что датой начала течения срока действия договора найма спорной квартиры является ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 не представлено доказательств уведомления ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора найма, необходимости освободить квартиры за три месяца до истечения очередного срока продления договора – ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего срок действия договора найма продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом при рассмотрении спора обстоятельства того, что ФИО2 и ФИО3 от своих прав в отношении спорного жилого помещения отказались, не представлено, при этом ответчики указывали, что их выезд из квартиры носил недобровольный характер, вызван их принудительным выселением.

Расписка от ДД.ММ.ГГГГ год (л.д. 186) лишь констатирует факт выезд ФИО2 из квартиры, а из ее пояснений следует, что ее составление вызвано стрессовым состояние, в пользу чего свидетельствует поданное ею в тот же день заявление на имя начальника 34 ОП УМВД РФ по СПБ и ЛО по вопросу несогласия с действиями нового собственника по вывозу вещей ФИО20 квартиры, объяснения ответчиков, данные в рамках материалов проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, о незаконности их выселения.

При рассмотрении спора допрошен ряд свидетелей.

Так, ФИО11 суду пояснила, что является риэлтором, посещала спорную квартиру по просьбе ФИО1, с которым познакомилась при продаже им другой квартиры, для проведения беседы с проживающими в квартире по адресу: <адрес> при посещении спорного адреса попасть в квартиру, несмотря на наличие доверенности от ФИО1, ей не удалось, так как ФИО2 чинила ей к тому препятствия; свидетель посетила квартиру в начале лета 2021 года, воспользовавшись ключами: унитаз в квартире был разбит, проводка обрезана, ФИО20 в квартире не проживали, занимали квартиру, находящуюся напротив спорной.

Свидетель ФИО12 суду указала, что она работает с ИП ФИО1, который занимается покупкой и продажей недивжимго имущества, с 2018 года; право собственности на квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 приобрел в силу своей деятельности; ФИО12 по поручению истца ДД.ММ.ГГГГ вместе с прорабом надлежало оценить стоимость ремонта спорного жилья; доступ в квартире свидетелю предоставлен ФИО3, которая набросилась на свидетеля с кулаками, ввиду чего вызван наряд полиции; в июне 2021 года в квартире уже никто не проживал, личных вещей ответчиков в квартире не имелось с мая 2021 года; выезд ФИО20 из квартиры обусловлен достижением с ФИО1 соглашения о том, что истец арендует ответчикам жилое помещение на первый месяц, ввиду чего свидетель вызвала грузовой автомобиль для перевозки личных вещей ФИО2 и ФИО3; ФИО13 и ФИО3 было отказано во вселении арендованного ФИО1 помещения, ввиду чего они вернулись обратно и заселились в квартиру, расположенную напротив спорной; конфликтов при переезде не было, кроме того, что ФИО3, кинулась с кулаками на прораба.

Из пояснений ФИО12, полученных в рамках материала проверки № следует, что ее появление по спорному адресу ДД.ММ.ГГГГ обуславливалось необходимостью выселения жильцов из спорного адреса; ФИО12 решила вынести вещи жильцов на ластичную клетку с помощью грузчика.

Свидетель ФИО14 суду пояснила, что знакома с ответчикам больше 38 лет, приходится им соседкой, так как ФИО3 и ФИО15 проживали в квартире по адресу: <адрес>; ФИО20 покинули квартиру летом 2021 года; свидетель являлась очевидцем того, как вещи ответчиков вывозят из квартиры, на вопрос свидетеля, что происходит, ФИО20 ответили, что их выселяют; конфликтов при выселении свидетель не наблюдала; ответчики сопротивлялись выселению, но не кричали, вещи обратно занести не пытались.

Свидетель ФИО16 суду указала, что ранее проживала в квартире по адресу: <адрес>, с ответчиками знакома с рождения; при выселении ответчиков из спорной квартиры свидетель не присутствовала, но приехала к ответчикам на следующий день; ФИО3 попросила у свидетеля оставить свои вещи в <адрес>; ответчики провели в квартире у свидетеля ночь после выселения, проживают в ее квартиру до настоящего времени; многие вещи из спорной квартиры при выселении были выкинуты, поломаны; об обстоятельствах выезда из спорной квартиры свидетелю известно со слов ответчиков; у ФИО20 были синяки на руках после выселения; после выезда в квартиры осуществлена замена замков.

Суд находит, что показания свидетелей в совокупности с материалами проверки, позицией ФИО2 и ФИО3 при рассмотрении настоящего дела, ранее рассмотренных гражданских дел о их выселении из спорной квартиры с безусловностью свидетельствует об их заинтересованности в сохранении за ними права пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма, о том, что квартиру они покинули недобровольно, в настоящее время намерены использовать ее по назначению, ввиду чего суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании ФИО2 и ФИО3 прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, тогда как встречные требования последних об обязании ФИО1 не чинить им препятствий в пользовании квартирой, вселении законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

На случай неисполнения решения суда в части вселения, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой ФИО3 и ФИО2 с ФИО1 подлежит взысканию судебная неустойка в размере 300 рублей в день в пользу каждого из ответчиков.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 56, 57, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодека РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Вселить ФИО2, ФИО3 в квартиру по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 не чинить ФИО2, ФИО3 препятствий в пользовании квартирой по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебную неустойку в размере 300 (триста) рублей в день на случай неисполнения решения суда.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебную неустойку в размере 300 (триста) рублей в день на случай неисполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, ФИО3, иске ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья                                Курилкин А.С.

В окончательной форме решение изготовлено 1 июля 2022 года.