Решение по делу № 33а-1860/2016 от 04.08.2016

Судья Лукоянов А.Н.                                                                                     Дело № 33а-1860/2016

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«31» августа 2016 года

Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Кулаковой И.А.,

судей Андреева С.В. и Пелевиной Н.В.,

при секретаре Добряковой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф., председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Проскуряковой М.А. и представителя Чиняева А.И. по доверенности Терпуговой К.С. на решение Костромского областного суда от 15 июня 2016 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Управлению Росреестра по Костромской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Костромской области Смирновой Л.С., представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Невзоровой С.Ю., представителя Чиняева А.И. по доверенности Терпуговой К.К., представителя Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы Пестеровой Е.А., представителя департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Тулиной О.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором указало, что является арендодателем по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному с Чиняевым А.И., по условиям которого Чиняеву А.И. передана в аренду доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1769,32 кв.м, для использования в целях эксплуатации объекта торговли. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра Костромской области ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Администрации Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в сумме 8 038 806 руб. 84 коп.

ДД.ММ.ГГГГ Чиняев А.И. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Решением Комиссии от 01 декабря 2015 года № 157 кадастровая стоимость участка установлена в размере рыночной стоимости, равной 4 195 909 руб. С таким решением Управление не согласно, поскольку результаты оценки стоимости земельного участка, проведенной ООО «Ко-Инвест» на основании государственного контракта по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, и результаты оценки, проведенной экспертом А.С. по заказу Чиняева А.И., отличаются практически в два раза, разница составляет 3 842 897 руб. 84 коп., и установление решением Комиссии кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к значительному уменьшению запланированного дохода в местный бюджет от поступлений арендной платы по договору аренды земельного участка. С учетом изложенного Управление просило признать указанное решение Комиссии незаконным, исключить из сведений государственного кадастра недвижимости кадастровую стоимость, установленную этим решением.

В процессе рассмотрения Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в обоснование заявленных требований дополнительно указало, что отчет, на основании которого определена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, выполнен с нарушениями действующего законодательства, не соответствует нормам Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Так, при оценке не учтен такой фактор, как наличие на объекте-аналоге № 1, взятом для оценки методом сравнения продаж, ветхого дома, что снижает стоимость участка; в отчете не указаны конкретные адреса объектов-аналогов, использованных при оценке методом сравнения продаж, указаны только улицы, на которых расположены эти объекты, а также не приведены данные о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, взятых для сравнения методом выделения. Кроме того, оценщик А.С., проводивший оценку по заказу Чиняева А.И., входит в состав Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Чиняев А.И., соарендаторы спорного земельного участка - Кузьмина Е.В. и Наипов Э.Э., а также департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Решением Костромского областного суда от 15 июня 2016 года административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворено; решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 01 декабря 2015 года № 157 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 769,32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4 195 909 руб. признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы; из сведений государственного кадастра недвижимости исключена установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 01 декабря 2015 года № 157 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 4 195 909 руб.

В апелляционной жалобе руководитель Управления Росреестра по Костромской области Ахромченкова И.Ф., полагая решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. В жалобе указывает, что, принимая решение по делу и делая вывод о несоответствии представленного в Комиссию отчета о рыночной стоимости арендуемого Чиняевым А.И. земельного участка требованиям Федеральных стандартов оценки № 1 и № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года и вступивших в силу 29 сентября 2015 года, суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что отчет был подготовлен независимым оценщиком в период с 06 августа по 29 сентября 2015 года, то есть до вступления в силу указанных стандартов оценки, и при оставлении отчета оценщик руководствовался стандартами оценки, действовавшими на дату заключения договора на оценку, то есть на 06 августа 2015 года, следствие чего ошибочно посчитал, что представленный в Комиссию отчет не мог быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка. В жалобе выражает несогласие с выводом суда и о том, что участие независимого оценщика А.С. в заседании Комиссии исключало независимость данного оценщика и препятствовало проведению объективной оценки. Отмечает, что прямой запрет на возможность субъекта одновременно являться лицом, осуществляющим оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, и членом Комиссии по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной действующим законодательством не установлен; в силу статьи 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, однако А.С. к таким лицам не относится, более того, свою деятельность в Комиссии он осуществляет на безвозмездной основе, и его голос при рассмотрении заявления Чиняева А.И. решающим не являлся.

В апелляционных жалобах председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Проскурякова М.А. и представитель Чиняева А.И. по доверенности Терпугова К.С. также просят об отмене постановленного по делу решения, при этом приводят доводы, аналогичные тем, что изложены в жалобе Управления Росреестра по Костромской области. Кроме того, отмечают, что, вопреки выводам суда первой инстанции, неприменение независимым оценщиком при определении рыночной стоимости арендуемого Чиняевым А.И. земельного участка повышающей корректировки с учетом нахождения на объекте-аналоге № 1 ветхого дома, а также не приведение в отчете данных о точных адресах объектов-аналогов, использованных при оценке методом сравнения продаж, и сведений о дате размещения в сети «Интернет» предложений о продаже объектов-аналогов, использованных оценщиком при оценке методом выделения, о несоответствии отчета по определению рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. Так, наличие ветхого дома важным ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода не является, так как не оказывает влияния на рыночную стоимость объекта оценки, а потому введение корректировки на наличие ветхого дома на земельном участке привело бы к неверному определению стоимости объекта; обязанность оценщика приводить в отчете точные адреса объектов-аналогов действовавшими на момент заключения договора на оценку стандартами оценки не предусмотрена, более того, точный адрес ценообразующим фактором не является; в отчете представлено подробное описание ценообразующих факторов объектов-аналогов и расчет корректировок на различия в ценообразующих характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов, информация об объектах-аналогах, полученная в открытых источниках и представленная в отчете, является полной, достоверной и достаточной для реализации сравнительного подхода и получения обоснованного итогового результата рыночной стоимости земельного участка; информация по объектам-аналогам, использованная оценщиком в методе выделения, взята из базы данных оценщика, которая собирается им с 2008 года, при этом доказывать дату подготовки информации оценщик не должен, а обязан лишь представить ссылки на источник информации, позволяющие делать вывод о дате подготовки. В жалобах также обращают внимание на то, что в Комиссию по рассмотрению споров Чиняевым А.И. наряду с отчетом по определению рыночной стоимости земельного участка было представлено положительное экспертное заключение на соответствие этого отчета требованиям законодательства, что судом при принятии решения учтено не было.

В суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Костромской области Смирнова Л.С., представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Невзорова С.Ю., представитель Чиняева А.И. по доверенности Терпугова К.К. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представители Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы Пестерова Е.А. и департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Тулина О.А. полагали доводы апелляционных жалоб необоснованными и просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Остальные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению дела, поскольку о времени и месте судебного разбирательства они извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дала и установлено судом, Чиняев А.И. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка площадью 1 769,32 кв.м из земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для использования в целях эксплуатации объекта торговли (том 1 л.д.8-11).

Постановлением Администрации Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ №-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, по результатам которой кадастровая стоимость арендуемого Чиняевым А.И. участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 038 806 руб. 84 коп. и ДД.ММ.ГГГГ внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости (том 1 л.д.58).

ДД.ММ.ГГГГ Чиняев А.И. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 038 806 руб. 84 коп. и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 4 195 909 руб., которая определена независимым оценщиком ИП А.С. в отчете № (том 1 л.д.57).

При этом к заявлению, кроме прочих документов, приложил положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ООО «Российское общество оценщиков» К.С. о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Решением Комиссии от 01 декабря 2015 года № 157 в составе членов комиссии М.Н., А.С. и А.И. заявление Чиняева А.И. удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 4 195 909 руб. (том 1 л.д.4-6).

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Управления имущественных и земельный отношений Администрации города Костромы как получателя арендных платежей, являющихся доходной частью местного бюджета.

Оснований не согласиться с таким выводом суда судебная коллегия не усматривает, поскольку этот вывод судом мотивирован, соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 263 от 04 мая 2012 года, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения.

Исследовав имеющийся в материалах дела отчет по определению рыночной стоимости арендуемого Чиняевым А.И. земельного участка, суд пришел к выводу о том, что он не мог быть принят Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного участка, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

При этом, делая такой вывод, суд правомерно указал на то, что в нарушение требований пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 11 ФСО № 3, пункта 13 ФСО № 1, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 от 20 мая 2015 года № 299 и № 297 соответственно, при определении рыночной стоимости спорного земельного участка методом сравнения продаж независимым оценщиком А.С. не произведена повышающая корректировка на наличие ветхого дома на объекте-аналоге № 1; в отчете об оценке оценщиком не приведены данные о точных адресах объектов-аналогов, использованных при оценке методом сравнения продаж, что исключает возможность их идентификации и лишает возможности проверить достоверность содержащихся в отчете сведений и суждений оценщика в отношении этих объектов-аналогов, а также данные о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, взятых для сравнения методом выделения, что исключает возможность достоверно установить, действительно ли объекты-аналоги предлагались к продаже в период, предшествующий дате оценки.

Признавая оспариваемое решение не соответствующим действующему законодательству, суд справедливо принял во внимание и то, что на заседании Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на котором представленный Чиняевым А.И. отчет об оценке проверялся на предмет соответствия требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, а также на предмет достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в качестве члена Комиссии участвовал оценщик А.С., который этот отчет и составил, что препятствовало его объективности при вынесении Комиссией решения.

Данные выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, достаточных оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.

Доводами апелляционных жалоб выводы, к которым пришел суд первой инстанции, не опровергнуты. По своей сути эти доводы сводятся к повторению позиции административных ответчиков и заинтересованного лица, выраженной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и доказательств по делу, к чему правовых оснований не имеется.

Ссылка в жалобах на то, что в Комиссию по рассмотрению споров Чиняевым А.И. наряду с отчетом по определению рыночной стоимости земельного участка было представлено положительное экспертное заключение на соответствие этого отчета требованиям законодательства, о незаконности постановленного по делу решения не свидетельствует, поскольку в нарушение требований федеральных стандартов оценки, приведенных в решении суда, положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» К.С., не содержит обоснования вывода о соблюдении оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности использованной информации. Давая положительное заключение, эксперт ограничилась лишь констатацией мероприятий, выполненных оценщиком, без надлежащей оценки достаточности и обоснованности этих мероприятий, проверка отчета на подтверждение стоимости объектов оценки не проводилась.

Таким образом, имеющееся в материалах дела положительное заключение вывода суда о недостоверности отчета оценщика не опровергает, а его наличие не является безусловным основанием для установления рыночной стоимости земельного участка в размере, указанном в отчете об оценке.

Утверждения авторов апелляционных жалоб об отсутствии в действующем законодательстве прямого запрета на участие лица, проводившего оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости, об ошибочности выводов суда первой инстанции не свидетельствуют.

Анализ статей 15, 15.1, 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулирующих спорные отношения, позволил суду полагать, что оценщик, проводивший оценку объекта недвижимости, не может участвовать в рассмотрении спора о кадастровой стоимости этого же объекта недвижимости.

Суд верно посчитал, что участие оценщика в работе Комиссии по проверке составленного им отчета препятствует объективной оценке Комиссией этого отчета и принятию по заявлению, основанном на данных этого отчета, правильного решения.

Вопреки мнению авторов апелляционных жалоб применение судом при разрешении административного спора положений Федеральных стандартов оценки № 3 и № 1, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 и № 297, является обоснованным. Данные нормативные акты вступили в действие и подлежат применению с 29 сентября 2015 года, поэтому отчеты по определению рыночной стоимости земельного участка, составленные в эту дату и позднее, должны соответствовать их предписаниям. Кроме того, положения, подобные тем, на которые сослался суд, признавая отчет ИП А.С. не отвечающим требованиям достоверности, содержатся и в ранее действовавших Федеральных стандартах, что обязывало оценщика к их исполнению при оставлении отчета.

При таком положении, учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского областного суда от 15 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф., председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Проскуряковой М.А. и представителя Чиняева А.И. по доверенности Терпуговой К.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: