Решение по делу № 2-741/2021 от 20.11.2020

Дело № 2-741/21

59RS0001-01-2020-007934-53

Решение

Именем Российской Федерации

г.Пермь 12 августа 2021 года

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Шабалиной Ю.В.,

с участием прокурора Душкиной О.В., истца и ответчика Комаровой Н.А., ее представителя Фроловой Л.В., действующей в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми к Комаровой Н.А., Ощепкову К.Н. о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении; по исковому заявлению Комаровой Н.А. к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности,

установил:

Истец МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми (уточненный иск) обратился в суд с иском к ответчикам Комаровой Н.А., Ощепкову К.Н. о взыскании в пользу Комаровой Н.А. выкупную стоимость за жилое помещение в виде комнаты, общей площадью 20 кв.м., расположенной по адресу: Адрес а также долю в праве собственности на земельный участок, площадью 2038 кв.м., расположенный по адресу: Адрес в размере 628290 руб., прекращении права собственности ответчицы на указанные объекты недвижимости и признании права собственности на них за истцом, выселении ответчиков из указанного жилого помещения. Иск мотивирован тем, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат Комаровой Н.А. на праве собственности, на основании заключения межведомственной комиссии от 28.01.2013, Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, УЖО администрации г.Перми от 29.01.2015, от 13.08.2020 вынесены распоряжения которыми собственникам предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести дом в течении 6 месяцев с даты получения уведомления и об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по вышеуказанному адресу, 09.07.2019 аналогичное распоряжение относительно изъятия земельного участка вынесено ДЗО администрации г.Перми. Согласно отчету ИП Забирова Н.В. от 24.07.2020, рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок и убытков определена в размере 628200 руб., соответственно указанная сумма возмещения подлежит взысканию в пользу собственника Комаровой Н.А.

Истец Комарова Н.А. обратилась с иском к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании в свою пользу выкупную стоимость за комнату, расположенную по адресу: Адрес, в связи с признание вышеуказанного дома аварийным, в размере 1208512 руб. Иск мотивирован аналогичными основаниями вышеуказанного иска Администрации г.Перми, между тем, отчет об оценке представлен иной, размер рыночной стоимости комнаты с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием аварийного жилья, определен в вышеуказанном размере ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от 30.01.2020, стоимость отчета составила 12000 руб. Также просит после выплаты возмещения прекратить право собственности на указанное жилое помещение, признав на него право за МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми.

От Администрации г.Перми в судебное заседание поступило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствии, иск Комаровой Н.А. не признают.

Комарова Н.А. и ее представитель в судебном заседании на своем иске настаивали по доводам, изложенным в нем, просили взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 241414 руб., определенную экспертом ПЛСЭ Минюста РФ.

Ощепков К.Н. и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Заслушав Комарову Н.А., ее представителя, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что комната, общей площадью 20 кв.м., по адресу: Адрес принадлежит на праве собственности Комаровой Н.А., как и доля в праве собственности на земельный участок, площадью 2038 кв.м., по адресу: гАдрес. В жилом помещении на регистрационном учете состоит Ощепков К.Н.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 28.01.2013 Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

09.07.2019 и 13.08.2020 ДЗО администрации г.Перми и УЖО администрации г.Перми приняты распоряжения об изъятии вышеуказанных жилого помещения и земельного участка.

В соответствии с отчетом об оценке ИП Забиров Н.В. от 24.07.2020, представленного Администрацией г.Перми, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения, составляет 628200 руб.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «ЗУИЭОиА» от 23.01.2020, представленного Комаровой Н.А., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения, составляет 1208512 руб.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России от 24.05.2021, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт указанного выше жилого помещения на дату признания дома аварийным составила 241414 руб. по методике ВСН 58-88 (р), и сумму 98295 руб. в объеме, предусмотренном ст.166 ЖК РФ, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом вышеуказанных убытков составила 983759 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

При этом, за основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет заключение эксперта Пермской ЛСЭ Минюста России от 24.04.2021 в части определения рыночной стоимости (выкупной цены) с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, и с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с его изъятием, а также в части стоимости непроизведенного капитального ремонта, в объеме, предусмотренном ст.166 ЖК РФ, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у Комаровой Н.А., как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у Комаровой Н.А. возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом она приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении эксперта данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Указанное заключение с учетом позиции Администрации г.Перми, не заявлявшего о его несостоятельности, на день рассмотрения спора является актуальным, составлено с осмотром жилого помещения, с определения убытков, причиненных собственнику жилого помещения, в связи с изъятием и с определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, тогда как отчеты об оценке, как одной так и другой стороны, актуальными на момент рассмотрения спора не являются.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 1082054 руб. (983759 руб. – рыночная стоимость жилого помещения с учетом убытков, 98295 руб. – стоимость непроизведенного капитального ремонта).

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежнего собственника прекращается.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1939 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от 28.01.2013 дом № 5а по ул.Ползунова в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1939 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанного собственника жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у Комаровой Н.А. убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

В силу ст.98 ГПК РФ с Администрации г.Перми в пользу Комаровой Н.А. подлежит взысканию сумма в размере 12000 руб. за проведение отчета об оценки от 23.01.2020.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу Комаровой Н.А. выкупную стоимость за комнату, общей площадью 20 кв.м., расположенную по адресу: Адрес а также за долю в праве собственности на земельный участо, площадью 2038 кв.м., расположенный по адресуАдрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 1082054 руб., судебные расходы в сумме 12000 руб.

Признать Комарову Н.А., Ощепкова К.Н. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: гАдрес и выселить их из указанного жилого помещения.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения у Комаровой Н.А. права собственности на данное жилое помещение и земельный участок и признании права собственности за муниципальным образованием «город Пермь» на указанные объекты недвижимости; основанием для снятия с регистрационного учета Ощепкова К.Н..

В остальной части исковых требований Комаровой Н.А. и МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми – отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья – подпись.

Копия верна.

Судья К.А. Суворова