Решение по делу № 2-4334/2018 от 26.07.2018

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 10.09.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04.09.2018 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца ФИО4,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес> (далее – МУГИСО), в котором просит:

- признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 70,5 кв.м., имеющий кадастровый № ******, расположенный по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – Слободской – Оборонной участок № ******;

- признать недействительным заключенный между МУГИСО и ФИО1 договор от 19.12.2017 №№ ****** купли-продажи земельного участка площадью 1123кв.м, имеющего кадастровый № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – Слободской – Оборонной (строительный номер № ******);

- применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** в виде обязания МУГИСО вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 22052,63 руб. и возвращения сторон в отношения из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т-46, признав соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******, заключенное между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

В обоснование иска Администрация <адрес> указала, что между МУГИСО и ПЖСК «Ржавец» однократно для завершения строительства объекта незавершённого строительства был заключён договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** земельного участка площадью 1123 кв.м., имеющего кадастровый № ******, расположенного в городе Екатеринбурге, в квартале улиц Латвийской-Слободской-Оборонной (строительный № ******), с разрешённым использованием – для строительства индивидуального жилого дома. На земельном участке находился объект незавершённого строительства площадью 220,6 кв.м., степень готовности – 14%, кадастровый № ******, принадлежащий на праве собственности ПЖСК «Ржавец». Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН между ПЖСК «Ржавец» и ФИО1 заключён договор купли-продажи, в результате чего право собственности на объект незавершенного строительства перешел от ПЖСК «Ржавец» к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом на указанном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МУГИСО подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** и заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ******. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, выкупная стоимость земельного участка составила 22052, 63 руб. то есть 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках». ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке какие либо строения (капитальные, некапитальные) отсутствуют. Истец полагает, что ответчик, не возведя на земельном участке строения, которое являлось бы жилым домом, в упрощённом порядке зарегистрировала право собственности на несуществующий дом, как на объект недвижимости, с целью выкупа земельного участка по льготной цене. В данном случае, продажа земельного участка, предназначенного для жилой застройки (для жилищных нужд), при отсутствии на нём введённого в эксплуатацию объекта недвижимости, предполагает определение выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости этого земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1536942,1 руб. В результате заключения оспариваемой сделки неполученные доходы местного бюджета составят 1514889,47 руб. На разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его выкупной стоимостью, а также на сумму неполученной арендной платы уменьшилась доходная часть бюджета муниципального образования «<адрес>». Администрация <адрес>, будучи главным администратором, осуществляет полномочия, направленные на сохранение средств местного бюджета.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика МУГИСО, представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом.

МУГИСО направило в суд заявление, в котором указало, что при обращении в МУГСО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка ФИО1 представила все необходимые для заключения договора купли-продажи документы. Оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность у МУГИСО не имелось. Так как на земельном участке находился объект недвижимости, цена земельного участка была рассчитана в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности <адрес> и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******. В связи с заключением договора купли-продажи земельного участка ранее заключенный договор аренды земельного участка расторгнут МУГИСО и ФИО1, о чем заключено соглашение. При заключении договора купли-продажи спорного участка МУГИСО действовало законно, были соблюдены все необходимые формальности. В связи с изложенным МУГИСО просит вынести решение на усмотрение суда.

В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

В этой связи, с учетом мнения представителя истца, согласной на заочное производство, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчиков, представителя третьего лица в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******, заключенному между МУГИСО (арендодатель) и ПЖСК «Ржавец» (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 1123 кв.м. с кадастровым номером № ******, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуальных жилых домов и объектов бытового обслуживания и инженерного обеспечения, расположенного в <адрес>, в квартале улиц <адрес> (строительный № ******).

Как видно из п. 1.2 договора аренды на земельном участке находится объект незавершенного строительства площадью 220,6 кв.м., принадлежащий на праве собственности ПЖСК «Ржавец».

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, между ПЖСК «Ржавец» и ФИО1 заключён договор купли-продажи на указанный выше объект незавершённого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на находящийся на спорном земельном участке жилой дом площадью 70,5 кв. м, с кадастровым номером № ******.

ФИО1 и МУГИСО ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Т-46 и заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № ******.

Согласно договору купли-продажи на земельном участке расположен жилой дом общей площадью 70,5кв.м.

Договор купли-продажи земельного участка был заключен без проведения торгов, в соответствии с положениями подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые предусматривают, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, договор купли-продажи заключается в таком случае без проведения торгов, выкуп производится по льготной цене.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, выкупная стоимость участка составила 22052,63 руб., т.е. 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Расчёт выкупной стоимости земельного участка произведён согласно Постановлению <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Этим нормативным правовым актом установлено, что для собственников зданий, строений, сооружений – граждан, при предоставлении им земельных участков, занятых: индивидуальным жилищным фондом; личным подсобным хозяйством; индивидуальными гаражами; домами, жилыми строениями, созданными на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, права на которые зарегистрированы гражданами в соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", выкупная цена земельного участка определяется как 1,5% от его кадастровой стоимости.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ № ****** обследования земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – Слободской – Оборонной (строительный номер № ******), которое выполнено специалистом Земельного комитета Администрации <адрес> ФИО5, в результате обследования установлено, что участок представляет собой неогороженную территорию, покрытую кустарниковой растительностью. Визуальным осмотром установлено, что какие либо объекты на участке (капитальные, некапитальные) отсутствуют.

В соответствии с актом осмотра объекта о ДД.ММ.ГГГГ № ******, составленному специалистом отдела архитектурно-строительного контроля Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации <адрес> ФИО6, был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> – <адрес> (строительный номер № ******). В результате обследовании установлено, что строительство объекта капитального строительства не начато.

К указанным актам приложены фотографии обследуемых земельных участков.

Ответчики доводов истца о том, что строение, на земельном участке с кадастровым номером № ******, отсутствует, не оспорили. Не представили доказательств обратного, а именно того, что на момент заключения договора купли-продажи, оспариваемого истцом, на земельном участке находились какие-либо строения.

Следовательно, по причине отсутствия объекта недвижимости на земельном участке выкуп этого земельного участка без проведения торгов ФИО1 не могла.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом того, что право собственности ФИО1 было зарегистрировано на отсутствующий объект недвижимого имущества, что позволило ей совершить сделку, противоречащую закону и нарушающую права истца как главного администратора доходов местного бюджета, истец вправе предъявлять требования о признании права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим, признании сделки недействительной, применении ее последствий.

Так как на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо строения, доказательства наличия на земельном участке строения, пригодного для проживания на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не представлено, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома не достигнута, суд приходит к выводу, что земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания недействительными соглашения о расторжении договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, с применением последствий признания сделки недействительной. Кроме того, поскольку жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, фактически на земельном участке отсутствует, подлежит удовлетворению и требование истца о признании отсутствующим зарегистрированного права ФИО1 на указанный жилой дом.

В связи с изложенным, суд считает возможным удовлетворить заявленные Администрацией <адрес> требования.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 70,5 кв.м, имеющий кадастровый № ******, расположенный по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> <адрес>, участок № ******.

Признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 договор от ДД.ММ.ГГГГ №№ ****** купли-продажи земельного участка площадью 1123 кв.м, имеющего кадастровый № ******, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале <адрес> <адрес> (строительный номер № ******).

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******, в виде возложения на Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> обязанности вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 22052,63 руб. и возвращения сторон в отношения из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ ******.

Признать соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ******, заключенное между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья И.В. Кайгородова