Решение по делу № 33-5403/2020 от 13.08.2020

<данные изъяты> Дело №2-48/2020 <данные изъяты>

<данные изъяты> Дело №33-5403/2020 15 сентября 2020 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе

председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Мананниковой Т.А., Рудь Т.Н.,

при секретаре Искусовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 сентября 2020 года в городе Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 2 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

установила:

Перегородин В.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» (далее – ООО «СМТ №3») с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки.

    В обоснование исковых требований указано, что 13 октября 2009 года между Перегородиным В.В. и ИП Марчуком А.П. были заключены договоры участия в строительстве гаражей-боксов № и №. Предметом договоров являлось софинансирование строительства неотапливаемой автостоянки в 144 квартале, входящей в состав спортивного центра и офисных помещений группы жилых домов четвертого этапа строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства по договору № является гараж-бокс под порядковым № общей площадью 19,5 кв. м, а по договору № – гараж-бокс под порядковым номером 30 общей площадью 19,5 кв. м. ИП Марчук А.П. обязался осуществить строительство гаражей-боксов, подготовить необходимые документы и передать объект в собственность истца, а истец – оплатить денежные средства в сумме 536925 рублей 81 копейки по каждому из договоров и осуществить приемку объектов. Истец обязательства по оплате выполнил. 2 декабря 2010 года ИП Марчук А.П. продал свои доли в указанном объекте незавершенного строительства ответчику ООО «СМТ №3», о чем истец не был уведомлен. От передачи гаражей-боксов в собственность истца ответчик уклоняется, нарушая срок передачи объектов.

    С учетом уточнения и изменения предмета исковых требований истец просил:

    - признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – спортивном центре со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, соответствующую гаражу-боксу №, площадью 19,3 кв. м, и гаражу-боксу №, площадью 19,1 кв. м, расположенным на первом этаже;

    - взыскать с ответчика неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки, начиная с 22 июня 2016 года по 22 июня 2019 года по договорам № и № на общую сумму 669761 рубль 20 копеек;

    - взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

    Представитель истца Дуркин В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представители ООО «СМТ №3» Доронин С.Я. и Шатров М.Ю. в судебном заседании иск не признали, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым 13 октября 2009 года истец заключил спорные договоры с ИП Марчуком А.П. и передал ему денежные средства. Ответчик стал собственником незавершенного объекта строительства на основании двух договоров купли-продажи от 2 декабря 2010 года, заключенных с ИП Марчуком А.П. и ТСЖ «<данные изъяты>». Из содержания договоров не следует каких-либо обязательств в отношении достройки гаража истца. Более того, в п. 5 договоров указано, что объект передается ответчику свободным от любых прав и претензий третьих лиц, о наличии которых в момент заключения договора продавец знал или не мог не знать. Иные документы, из содержания которых вытекали бы обязательства ответчика об осуществлении работ по строительству гаража истца, отсутствуют. Таким образом, ответчик не принимал на себя спорные обязательства в отношении истца. При этом сам ИП Марчук А.П. никогда застройщиком не являлся, правами на земельный участок под объектом строительства не обладал. На момент совершения вышеуказанных действий Марчук А.П. владел лишь 19/20 долями в праве общей долевой собственности на незавершенный объект, площадью 24,1 кв. м (фактически владел лишь 22,8 кв. м), в то время как истец пытается признать за собой право собственности на объект общей готовой площадью 4337 кв. м. Марчук А.П., с которым у истца был заключен договор, на сегодняшний день дееспособен, по договорам он принял на себя обязательства в интересах истца построить и передать ему гараж в течение 3 месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (1 июля 2010 года). Из сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, следует, что ТСЖ прекратило свою деятельность 20 июля 2017 года, то есть спустя 7 лет после того, как гараж должен был быть передан истцу. Истец за защитой своих прав к ТСЖ и Марчуку А.П. (как к непосредственной стороне договора) не обращался, равно, как не обращался с какими-либо требованиями к ответчику. Ответчик, в свою очередь, является добросовестным владельцем спорного объекта незавершенного строительства и не обязан поступаться своими правами собственности в результате недобросовестных действий истца. Исходя из буквального содержания спорного договора, он по своей правовой природе является договором о совместной деятельности (договор простого товарищества). Ответчик не является застройщиком с точки зрения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку не соответствует императивным требованиям законодателя. Ответчик не заключал ни с истцом, ни с ИП Марчуком А.П. договор участия в долевом строительстве. Заключенный между истцом и Марчуком А.П. договор зарегистрирован в Росреестре не был. На момент заключения договора Марчук А.П. разрешением на строительство не обладал. Ни истец, ни Марчук А.П. ответчику денежные средства за спорный объект не передавали. Ввиду того, что спорный объект не достроен, при этом ни законом, ни условиями договора не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, полагали, что истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с даты, когда, согласно договорам с Марчуком А.П., объекты должны были быть переданы Перегородину В.В.

Представитель третьего лица ООО «Норд-Центр» Вторый В.С. в судебном заседании поддержал позицию ответчика.

Перегородин В.В., третьи лица Марчук А.П., Быстрицкий А.М., ООО «Силикатчик», Мацкевич В.С. в суд первой инстанции не явились.

Суд принял решение, которым постановлено: «исковые требования Перегородина В.В.. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Признать за Перегородиным В.В. право собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства – спортивном центре со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, соответствующую гаражу-боксу №, площадью 19,3 кв. м, и гаражу-боксу №, площадью 19,1 кв. м, расположенным на первом этаже.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» в пользу Перегородина В.В. расходы на уплату государственной пошлины в размере 3718 рублей 6 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, всего взыскать 18718 (восемнадцать тысяч семьсот восемнадцать рублей) рублей 6 копеек.

В удовлетворении исковых требований Перегородина В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9851 (девять тысяч восемьсот пятьдесят один) рубль 20 копеек».

С данным решением не согласилось ООО «СМТ №3». В поданной апелляционной жалобе его представитель Шатров М.Ю. указывает на то, что как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 2 декабря 2010 года ООО «СМТ №3» приобрело у ИП Марчук А.П. и ТСЖ «<данные изъяты>» объект незавершенного строительства площадью 24,1 кв. м. Степень готовности объекта составляла 0,08%, на момент разрешения спора степень готовности объекта – 96%.

Признавая за истцом право собственности на объект незавершенного строительства гаражный бокс № площадью 19,3 кв. м, № площадью 19,1 кв. м на первом этаже, суд оставил без внимания, а так же не выяснил в каком объеме к истцу перешло право требования по договору с ИП Марчуком А.П., при условии, что на момент приобретения имущества ООО «СМТ №3» степень готовности объекта составляла 0,08%.

Полагает, что при таких обстоятельствах исковые требования в заявленном виде и объеме удовлетворению не могли подлежать в принципе, просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Дуркин В.А. просит решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя ответчика Шатрова М.Ю., представителя истца Дуркина В.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 15 января 2009 года между ТСЖ «<данные изъяты>» (застройщик) и ИП Марчуком А.П. (инвестор) был заключен договор о совместном строительстве, предметом которого являлась совместная деятельность указанных лиц по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по <адрес> в составе строительства группы жилых домов с помещениями общественного назначения в 144 квартале <адрес>. В состав спортивного центра со встроенной автостоянкой входят: 1 очередь строительства – автостоянка на 64 машино-мест, спортивный центр площадью 1200 кв. м, 2 очередь строительства – автостоянка на 38 машино-мест, офисные помещения площадью 680 кв. м (пункт 1.1 договора).

По условиям данного договора вкладом застройщика в совместную деятельность является: представление под застройку земельного участка, принадлежащего застройщику на праве аренды № от 28 февраля 2007 года (пункт 2.1 договора). Вкладом инвестора в совместную деятельность является: оформление разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию; организация строительства объекта подрядными организациями; финансирование строительства. Согласно договору инвестор обязался обеспечить финансирование строительства объекта за счет собственных и привлеченных средств (пункты 2.2, 4.1.4 договора).

13 октября 2009 года между Перегородиным В.В. и ИП Марчуком А.П. были заключены два договора № и № участия в строительстве гаража-бокса в неотапливаемой автостоянке в 144 квартале <адрес>, входящей в состав спортивного центра и офисных помещений группы жилых домов четвертого этапа строительства многофункционального жилого комплекса. Предметом данных договоров является софинансирование указанного строительства, которое осуществляет ИП Марчук А.П. на основании договора о совместном строительстве от 15 января 2009 года.

В качестве объектов строительства в договоре № указан гараж-бокс под порядковым №, общей площадью 19,5 кв. м, входящий в состав спортивного центра и офисных помещений группы жилых домов четвертого этапа строительства многофункционального жилого комплекса, указанного в п. 1.1. договора в соответствии с планом объекта долевого строительства, являющимся приложением к настоящему договору, его неотъемлемой частью, в качестве объекта строительства по договору № – гараж-бокс под порядковым №, общей площадью 19,5 кв. м в том же комплексе.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен договорами от 13 октября 2009 года – до 1 июля 2010 года (пункт 2.3 договоров).

Стоимость строительства гаража-бокса по каждому из договоров составляет 536925 рублей 81 копейку.

На основании соглашений от 24 марта 2010 года и от 26 марта 2010 года стоимость объектов строительства по договорам № и № от 13 октября 2009 года оплачена Перегородиным В.В. путем проведения взаимозачетов между ЗАО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», Перегородиным В.В. и ИП Марчуком А.П. Согласно справкам № и № от 14 апреля 2010 года, выданным Перегородину В.В. ИП Марчуком А.П., оплата за спорные гаражи произведена полностью.

24 декабря 2009 года ТСЖ «<данные изъяты>» мэрией г. Архангельска было выдано разрешение № на строительство объекта «Спортивный центр со встроенной автостоянкой и офисными помещениями», расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия до 24 июля 2010 года, 20 декабря 2011 года – разрешение на строительство № сроком действия до 20 октября 2012 года, 6 декабря 2012 года – разрешение на строительство № сроком действия до 20 октября 2013 года, которое в дальнейшем неоднократно продлевалось.

7 сентября 2010 года между ТСЖ «<данные изъяты>» и ИП Марчуком А.П. подписано соглашение о распределении долей в собственности незавершенного строительством спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, по которому в собственность ТСЖ «<данные изъяты>» определяется 1/20 доли в праве общей долевой собственности, в собственность ИП Марчука А.П. – 19/20 долей.

На основании заключенного между ТСЖ «<данные изъяты>» и ИП Марчуком А.П. соглашения 30 ноября 2010 года за ТСЖ «<данные изъяты>» зарегистрировано право собственности на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на объект – незавершенное строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями (первый пусковой комплекс), расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на 19/20 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект зарегистрировано 30 ноября 2010 года за Марчуком А.П.

2 декабря 2010 года ООО «СМТ №3» заключило договоры купли-продажи с ИП Марчуком А.П., а также с ТСЖ «<данные изъяты>», по условиям которых последние произвели отчуждение принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями.

Согласно пункту 5 указанных договоров, продавцы обязались передать покупателю объект, свободный от прав и претензий третьих лиц, о наличии которых в момент заключения договоров знали или не могли не знать. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения стоимости объекта, предусмотренной настоящими договорами, либо его расторжения, если не будет доказано, что покупатели знали или должны были знать о правах третьих лиц.

Право собственности ООО «СМТ №3» на объект незавершенного строительства спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями (первый пусковой комплекса), застроенной площадью 24,1 кв. м, степенью готовности 0,08%, было зарегистрировано 29 декабря 2010 года (запись регистрации №).

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что совершенные между Перегородиным В.В. и ИП Марчуком А.П. сделки, основанные на договорах участия в строительстве, по своей правовой природе являются договорами долевого участия в строительстве, поэтому на данные правоотношения распространяется Федеральный закон №214-ФЗ.

В связи с этим, и исходя из надлежащего исполнения истцом принятых на себя обязательств по данным договорам и действий ответчика, направленных на отчуждение оплаченного истцом объекта, суд первой инстанции пришел к выводу о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (пункт 1 ст. 309 ГК РФ).

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Установлено, что по договору купли-продажи от 2 декабря 2010 года ИП Марчук А.П. продал ООО «СМТ №3» принадлежащие ему 19/20 долей в праве общей собственности на незавершенное строительство спортивного центра со встроенной автостоянкой и офисными помещениями. При этом объект передавался свободным от прав третьих лиц.

По договору степень готовности объекта на момент продажи составляла 0,08%. Право аренды земельного участка, отведенного под строительство, принадлежало ТСЖ «<данные изъяты>».

На момент разрешения спора степень готовности объекта составила 96%. При этом строительство осуществлялось силами ООО «СМТ №3» на основании разрешения на строительство от 29 июня 2018 года №.

Согласно разрешению на строительство, выданному ООО «СМТ №3», изменена общая площадь и высотность здания; площадь используемого для строительства земельного участка, площадь его застройки.

Установлено, что ООО «СМТ №3» не являлось стороной договора от 30 июля 2009 года, обязательств относительно передачи истцу объекта долевого строительства на себя не принимало.

Из материалов дела также следует, что ИП Марчук А.П. застройщиком спорного объекта не являлся, земельный участок ему под застройку не передавался, разрешение на строительство последний не получал.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не производилась, соответственно, земельный участок не имел обременений (ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ).

В данном случае смены застройщика не происходило, следовательно, в силу закона права и обязанности ИП Марчука А.П., предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ, к покупателю объекта незавершенного строительства не перешли. Как следствие, обязательств перед истцом по передаче в собственность гаражного бокса у ООО «СМТ №3» не возникло.

Кроме того, суду не представлено доказательств, что денежные средства, внесенные ИП Марчуку А.П., были использованы для строительства объекта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Перегородина В.В. к ООО «СМТ №3» не имелось, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 2 июня 2020 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Перегородина В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №3» о признании права общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства – спортивном центре со встроенной автостоянкой и офисными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, соответствующую гаражу-боксу №, площадью 19,3 кв. м, и гаражу-боксу №, площадью 19,1 кв. м, расположенным на первом этаже, взыскании неустойки отказать.

Председательствующий                            И.В. Гаркавенко

Судьи                                    Т.А. Мананникова

                                        Т.Н. Рудь