Решение по делу № 2-44/2024 (2-3672/2023;) от 07.06.2023

КОПИЯ                            Дело №2-44/2024

УИД 50RS0042-01-2023-003937-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2024 года                        г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондратьевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беляковой Е. Б. к Ефремовой С. В., Хачатряну А. Р. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи, восстановлении права собственности на квартиру, истребовании из чужого незаконного владения квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Белякова Е.Б. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Ефремовой С.В., Хачатряну А.Р. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи, восстановлении права собственности на квартиру, истребовании из чужого незаконного владения квартиру.

Требования мотивированы тем, что 04.04.2019 Белякова Е.Б. по договору купли-продажи продала Ефремовой С.В. за 3 900 000 руб. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Переход права собственности на квартиру по указанному договору зарегистрирован в ЕГРН 07.05.2019.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи от 04.04.2019 предусмотрено, что денежная сумма в размере 3 900 000 руб. в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем Ефремовой С.В. продавцу Беляковой Е.Б. за счет собственных средств в размере 780 000 руб. до подписания договора; денежная сумма в размере 3 120 000 руб. выплачивается за счет средств ипотечного кредита по кредитному договору, заключенному ответчиком с АО «Банк ЖилФинанс», в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю.

Согласно п. 3.2 договора, денежные средства в размере 3 120 000 руб. будут храниться в арендуемом покупателем Ефремовой С.В. депозитном сейфе кредитора на условиях, указанных в договоре аренды сейфа. При этом, подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы.

В тот же день, 04.04.2019 стороны подписали договор № 4996 аренды банковского сейфа, по условиям которого у истца возникло право на разовый доступ к сейфу в период, начиная со дня, следующего за днем заключения договора аренды сейфа по 06.05.2019. Такое же право было предусмотрено и покупателю (ответчику).

Дополнительным соглашением от 06.05.2019 к договору аренды № 4996 срок аренды продлен до 14.05.2019.

По договоренности Ефремова С.В. должна была в полном объеме рассчитаться с Беляковой Е.Б. после государственной регистрации ее права собственности на спорную квартиру. При этом, Ефремова С.В. заверила, что сама заберет деньги из ячейки и передаст их Беляковой Е.Б.

Учитывая длительные приятельские отношения, Белякова Е.Б. согласилась, так как доверяла Ефремовой С.В., в связи с чем, не стала получать ключ от сейфа и самостоятельно обращаться в банк.

Однако, свои обязательства по оплате стоимости квартиры ответчик до настоящего времени не исполнил, ни в день подписания договора денежные средства в размере 780 000 руб. не передал, ни после регистрации своего права собственности денежные средства в размере 3 120 000 руб. также не были перечислены.

Истец неоднократно обращался к ответчику в устной форме с требованием об оплате, но Ефремова С.В. уверяла в том, что денежные средства в ячейке не оказалось, просила подождать результаты проверки по ее обращению в банк по этой проблеме.

Впоследствии, в связи с заболеванием КОВИД-инфекцией и последовавшими после осложнениями здоровья, у Беляковой Е.Б. не было возможности заниматься этим вопросом, тем более, спорная квартира до настоящего времени находится в ее фактическом пользовании, в ней проживает.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено право требовать расторжения договора в случаях задержки в получении денежных средств, а также удерживать продаваемое имущество от передачи покупателю во владение до его полной оплаты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

30.05.2023 истец направил ответчику претензию и предложение о расторжении договора купли-продажи. Указанное требование ответчик получил 03.06.2023.

На основании ступившего в законную силу апелляционного определения Московского городского суда от 20.01.2021 (дело №2-4352/2020 (33-2799/2021)) обращено взыскание на спорную квартиру по задолженности, возникшей у Ефремовой С.В. перед АО «Банк ЖилФинанс».

Впоследствии, спорная квартира была продана с публичных торгов Хачатряну А.Р.

В связи с чем, Белякова Е.Б. просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 04.04.2019 между Беляковой Е.Б. и Ефремовой С.В., аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Ефремовой С.В. на вышеуказанную квартиру, восстановить право собственности Беляковой Е.Б. на спорную квартиру, истребовать ее из чужого незаконного владения Хачатряна А.Р.

В судебном заседании представитель истца Беляковой Е.Б. - Суворова М.С. уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик Ефремова С.В. в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения. Просила применить последствия пропуска срока исковой давности.

В судебном заседании ответчик Хачатрян А.Р. и его представитель Симонов О.И. просили отказать в удовлетворении иска. Просили применить последствия пропуска срока исковой давности.

В судебное заседание представитель третьего лица АО «Банк ЖилФинанс» не явился, извещен, представил возражения на исковое заявление, в котором просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении и о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 04.04.2019 Белякова Е.Б. по договору купли-продажи недвижимого имущества продала Ефремовой С.В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью 3 900 000 руб.

04.04.2019 между Ефремовой С.В. и АО «Банк ЖилФинанс» заключен кредитный договор №0080-PKU-0001-19, согласно которому Ефремовой С.В. представлены денежные средства в размере 3 120 000 руб. в целях приобретения в собственность недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного в собственность Ефремовой С.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2019 с привлечением денежных средств АО «Банк ЖилФинанс».

Пунктом 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2019 предусмотрено, что денежная сумма в размере 3 900 000 руб. в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем Ефремовой С.В. продавцу Беляковой Е.Б. за счет собственных средств в размере 780 000 руб. до подписания договора; денежная сумма в размере 3 120 000 руб. выплачивается за счет средств ипотечного кредита по кредитному договору, заключенному ответчиком с АО «Банк ЖилФинанс», в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю.

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере 3 120 000 руб. будут храниться в арендуемом покупателем Ефремовой С.В. депозитном сейфе кредитора на условиях, указанных в договоре аренды сейфа. При этом, подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы.

В силу п. 4.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется в день получения от покупателя денежных средств согласно раздела 3 настоящего договора предоставлять документы, подтверждающие получение от покупателя указанных денежных средств, за исключением случаев, когда расчеты осуществляются в безналичном порядке и банком, обслуживающим счет продавца, является кредитор.

Пунктом 5.2 договора купли-продажи недвижимого имущества установлено, что настоящий договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с п.п. 4.1, 4.3.1, 4.3.2 настоящего договора.

В тот же день, 04.04.2019, стороны подписали договор № 4996 аренды банковского сейфа, по условиям которого у истца возникло право на разовый доступ к сейфу в период, начиная со дня, следующего за днем заключения договора аренды сейфа по 06.05.2019. Такое же право было предусмотрено и покупателю (ответчику).

Дополнительным соглашением от 06.05.2019 к договору аренды № 4996 срок аренды продлен до 14.05.2019.

Согласно выписке из ЕГРН, государственная регистрация права собственности Ефремовой С.В. на спорную квартиру была произведена 07.05.2019.

Как утверждает истец, по договоренности с ответчиком полный расчет по договору должен был быть произведен после государственной регистрации перехода права собственности. При этом Ефремова С.В. заверила Белякову Е.Б., что сама заберет денежные средства из банковской ячейки и передаст их ей. Однако, до настоящего времени свои обязательства по оплате стоимости квартиры ответчик не исполнил.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено право требовать расторжения настоящего договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в п. 3.1.2 более чем на 10 дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3.

30.05.2023 в адрес ответчика была направлена претензия и предложение о расторжении договора. Данное требование Ефремова С.В. получила 02.06.2023, однако до настоящего времени спор не урегулирован.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в настоящее время Белякова Е.Б. зарегистрирована и проживает в спорной.

Обратившись в суд с настоящим иском, Белякова Е.Б. просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, указывая на неполучение денежных средств в счет оплаты ее стоимости, что является существенным нарушением условий договора.

В обоснование возражений, Ефремова С.В. указала, что денежные средства в размере 780 000 руб. были переданы Беляковой Е.Б. наличными, а кредитные денежные средства в размере 3 120 000 руб. были положены в банковскую ячейку, которые Белякова Е.Б. должна была забрать. Факт исполнения обязательств перед истцом подтверждается распиской, оригинал которой у нее не сохранился. Кроме того, в настоящее время, спорная квартира принадлежит Хачатряну А.Р. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2023 о реализации арестованного имущества на торгах.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 09.09.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.01.2021, утверждено мировое соглашение, по условиям которого обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Ефремовой С.В., по адресу: <адрес>

16.06.2023 территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО "Риэлти Консалт" (продавец) и Хачатрян А.Р. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) №120-РК, по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями протокола хода и определения победителя торгов от 31.05.2023 квартиру по адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что 04.04.2019 Беляковой Е.Б. была подписана расписка, которой она подтвердила факт передачи Ефремовой С.В. денежных средств за проданную квартиру, в том числе 780 000 руб. Данная расписка представлена в копии.

Как пояснил ответчик, оригинал расписки остался у Беляковой Е.Б.

В связи с чем, довод стороны истца о том, что данная расписка не может являться подтверждением передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2019, поскольку оригинал расписки не представлен, суд отклоняет, и полагает возможным принять в качестве доказательства передачи денежных средств в размере 780 000 руб. копию вышеуказанной расписки, из текста которой явно следует предмет сделки, дата заключения сделки, суммы указанные в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2019, а также имеет взаимную связь с иными доказательствами по делу в их совокупности.

Также, суд отклоняет доводы Беляковой Е.Б. о непосещении банковской ячейки в виду следующего.

Условия доступа к сейфу регламентируются разделом 5 договора аренды банковского сейфа.

Так, согласно п. 5.1. договора аренды арендаторы имеют право разового совместного доступа к сейфу для помещения в него ценностей.

В силу п. 5.2. договора аренды арендатор-2 либо его доверенное лицо имеет право разового доступа к сейфу в период, указанный в п. 5.11 настоящего договора, т.е. до 06.05.2019, который дополнительным соглашением от 06.05.20219 был продлен до 14.05.2019.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды арендатор-1 либо его доверенное лицо имеет право разового доступа к сейфу в период, указанный в п. 5.12 (с 04.04.2019 до даты окончания срока аренды, определенного в дополнительном соглашении от 06.05.2019).

Пунктом 5.5. договора аренды предусмотрено, что доступ к сейфу в случаях, указанных в п. 5.1-5.3 настоящего договора осуществляется в присутствии представителя банка.

В материалы дела по ходатайству стороны истца АО «Банк ЖилФинанс» представлены оригиналы договора аренды банковской ячейки, дополнительного соглашения к договору, индивидуальные карты арендаторов с ведомостью учета посещений, акт об ознакомлении с документами по договору аренды, акты приема-передачи индивидуального банковского сейфа.

Из представленных документов следует, что 04.04.2019 банк передал, а Ефремова С.В. приняла в пользование: индивидуальный банковский сейф № 2034 (ячейка), кассету для вложения предмета хранения, ключ от замка вышеуказанной ячейки.

Из индивидуальных карт арендаторов усматривается, что 04.04.2019 Ефремова С.В. и Белякова Е.Б. в 13 часов 50 минут совместно посетили ячейку.

Доказательств повторного посещения Ефремовой С.В. арендованного ею банковского сейфа материалы дела не содержат.

Вместе с тем, из ведомости учета посещений, содержащейся в индивидуальной карте арендатора, следует, что Белякова Е.Б. посещала ячейку 13.05.19 в 13 часов 50 минут.

При этом, между Беляковой Е.Б. и банком были подписаны акты об ознакомлении с документами и приема-передачи индивидуального банковского сейфа, согласно которому арендатор возвратил, а банк принял следующее имущество: индивидуальный банковский сейф № 2034 (ячейка), кассету для вложения предмета хранения, ключ от замка вышеуказанной ячейки.

В обоснование возражений относительно посещения Беляковой Е.Б. банковской ячейки, представитель истца указывал на то, что подпись в индивидуальной карте арендатора в разделе ведомость учета посещений не принадлежит Беляковой Е.Б.

Оспаривая подпись Беляковой Е.Б. в индивидуальной карте арендатора в разделе ведомость учета посещений, стороной истца было заявлено ходатайство о проведении судебной почерковедческой экспертизы.

Определением суда от 12.12.2023 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручена экспертам АНО «Центр по проведению экспертиз и оценки».

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы от 22.02.2024 подпись от имени Беляковой Е.Б. в индивидуальной карте арендатора-1, пользующегося индивидуальным сейфом № 2034 по договору № 4996 от 04.04.2019, в графах «подпись арендатора», справа от записей «04.04.19», «1350» и «13.05.19», «1350», выполнены самой Беляковой Е.Б.

    Выводы судебной экспертизы обоснованы и мотивированы, составлены экспертом, предупрежденным об ответственности за дачу ложного заключения, обладающим необходимым образованием и специальностью, имеющим достаточный стаж работы и опыт в области проведенного исследования.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявленным к его содержанию ст. 86 ГПК РФ, сторонами не оспорено, в связи с чем, принимается судом как допустимое доказательство и оценено в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Учитывая установленные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не представлено достоверных доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате цены договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.04.2019, в связи с чем, оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Ответчиками Ефремовой С.В. и Хачатряном А.Р. заявлены ходатайства о применении срока исковой давности.

На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

    В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого же кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен между сторонами 04.04.2019. Государственная регистрация перехода права собственности на ответчика произведена 07.05.2019.

Как установлено судом, 13.05.2019 Белякова Е.Б. воспользовалась разовым доступом к банковской ячейке, в которую она совместно с Ефремовой С.В. 04.04.2019 заложили денежные средства, предназначенные для оплаты стоимости спорной квартиры.

Таким образом, в случае если 13.05.2019 Белякова Е.Б. не забирала денежные средства, заложенные в ячейку 04.04.2019, то именно в этот день ей стало известно о нарушении своего права, и с 13.05.2019 для нее начал течь срок исковой давности, который истек 13.05.2022.

С настоящим иском Белякова Е.Б. обратилась в суд 07.06.2023, то есть более чем через год после истечения срока исковой давности.

Доводы истца о том, что она неоднократно обращалась к ответчику в устной форме с требованием об оплате и последующим заболеванием КОВИД-инфекцией, суд не принимает во внимание, поскольку доказательств в обоснование данных доводов в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи квартиры, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи, то и требования об аннулировании записи, восстановлении права собственности на квартиру, истребовании из чужого незаконного владения квартиру также не подлежат удовлетворению.

В этой связи, в удовлетворении иска Беляковой Е.Б. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска Беляковой Е. Б. к Ефремовой С. В., Хачатряну А. Р. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи, восстановлении права собственности на квартиру, истребовании из чужого незаконного владения квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                              подпись                                      И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 20 мая 2024 года.

Судья                               подпись                                      И.В. Сенаторова