Решение по делу № 2-991/2023 (2-8692/2022;) от 07.10.2022

    УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2023 года                     г.Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре судебного заседания Акимушкиной А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО4 к ООО «ФИО2» о признании права собственности на квартиру, о взыскании неустойки, морального вреда и судебных расходов,

по встречному иску ООО «ФИО2» к ФИО4 о взыскании неустойки за уклонение от заключения основанного договора купли-продажи и просрочку оплаты по предварительному договору, взыскании расходов на оплату государственной пошлины,

                                        УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «ФИО2», в котором просил суд признать за ФИО4 право собственности на <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес> взыскать в соответствии с п. 3.3. Предварительного договора купли-продажи № № от 17.06.2016г. неустойку в размере 230 750,10 руб., расходы по оплате гос.пошлины в размере 13 200 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «ФИО2» был заключён договор уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № (далее - ДУП), в соответствии с которым, ответчик передаёт, а истец принимает часть прав и обязанностей участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за номером № от №. многоквартирного дома - (далее - Многоквартирный дом), заключённому между ООО «ФИО10» (далее - Застройщик) и ООО «ФИО2» в части квартиры с условным (проектным) номером 161 с общей площадью 40,70 кв.м. (далее - Объект). Цена уступки прав составляет 5 026 961,73 руб.

Дата завершения строительства и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - не позднее 31.12.2016г.

ДД.ММ.ГГГГ также между истцом и ответчиком был заключён Предварительный договор купли-продажи № № (далее - ПДКП), срок действия данного договора до 11.03.2017г. (п. 5.1.)

В соответствии с п.3.2. ПДКП, Стороны обязуются заключить основной договор при условии расторжения ДУП по соглашению сторон в срок не позднее 3 (трёх) месяцев со дня расторжения ДУП.

Согласно п. 3.3. ПДКП, в случае, если основной договор не будет заключён в установленный срок по вине одной из сторон, виновная сторона обязуется уплатить неустойку в размере, равной 5 % от стоимости объекта.

В соответствии с Дополнительным соглашением № от 24.04.2017г. к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. Участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в Договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома были изменены сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. пункт 2.5. договора изложили в следующей редакции: «Ориентировочный срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию: II квартал 2017 года (не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с Дополнительным соглашением № от 10.05.2017г. к ДУП, был изменён график платежей и обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи в соответствии с условиями оплаты равными платежами в течении 8 лет 11 месяцев и размер ежемесячного платежа не будет превышать 36 050,86 руб.

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> директором ООО «ФИО2» истцу было выдано гарантийное письмо, в соответствии с которым, ответчик обязался не удерживать общую сумму задатка из суммы фактически оплаченных денежных средств по Договору и не начислять на неё пени, в том числе при расторжении Договора по любым основаниям, а также обязался все денежные средства, уплаченные ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГг. и до момента заключения основного договора купли-продажи квартиры зачислить в счёт его оплаты в полном объёме.

ДД.ММ.ГГГГг. ответчик по Акту приёма передачи квартиры в пользование передал по требованию Объект истцу без права перехода права собственности.

В этот же день (11.01.2018г.) между истцом и ответчиком был заключено Дополнительное соглашение № к Предварительному договору купли-продажи № № от 17.06.2016г., в соответствии с данным соглашением стороны договорились, что стоимость Объекта составит 4615 002,09 руб.

При этом, 901 077, 90 руб. подлежащие возврату на основании соглашения о расторжении ДУПа, указанного в п. 1.3 настоящего Договора должны быть зачтены в стоимость объекта, т.е. стоимость спорной квартиры составляет 3 713 924,19 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. истец и ответчик подписали Соглашение о расторжении Договора № № от 17.06.2016г. уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым, стороны расторгли ДУП, а денежную сумму в размере 1 169 840 руб. зачислили в счёт оплаты первоначального взноса по Договору купли-продажи, планируемого к заключению в соответствии с ПДКП № № от 17.06.2016г.

Истец на момент расторжения ДУП оплатил ответчику сумму 1 169 840 руб., т.е. в соответствии с графиком платежей, остаток задолженности истца перед ответчиком по состоянию на 11.01.2018г. составляет 2 299 370,19 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. истец внёс на счёт ООО «ФИО2» денежную сумму в размере 2 027 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. истец досрочно погасил 285 000 руб., а 17.07.2022г. произвёл полное досрочное погашение всей стоимости квартиры в размере 2027 000 руб.

На дату подачи настоящего искового заявления истцом была оплачена сумма в размере 3 481 840 руб., что превышает договорную стоимость квартиры, которая в соответствии с ДУП составляет 3 469 210,19 руб.

Многократные требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были, требования истца о заключении основного договора купли-продажи оставлена без ответа.

Со встречным иском обратился в суд ООО «ФИО2» к ФИО4 в котором просило суд взыскать неустойку за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 руб., неустойку за просрочку оплаты по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 257 634,63 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 083,85 руб.

ООО «ФИО2» свои требования мотивировал тем, что согласно общему графику платежей по договору № ФИО4 вплоть до ДД.ММ.ГГГГ необходимо вносить ежемесячные платежи в размере 36 050,86 рублей в срок до 11 числа каждого месяца.

ФИО4, начиная с января 2018 года по настоящее время грубо нарушает условия Договора по оплате ежемесячных платежей.

ООО «ФИО2» неоднократно предлагал ФИО4 заключить основной договор купли-продажи на согласованных ранее условиях, то есть с регистрацией перехода права собственности после полной оплаты цены квартиры, либо предлагал заключить основной договор на иных условиях: с уменьшением цены квартиры до суммы в размере 4 373 178,11 руб. и единовременной оплатой суммы долга (Исх. № ЛИГ-05/94, №ЛИГ-05/98 от ДД.ММ.ГГГГ). ФИО4 уклоняется от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях.

Ответчик полагал, что ООО «ФИО2» условия договоров соблюдены, требование ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение, взыскании с ООО «ФИО2» не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО8 поддержали заявленные исковые требования, просили удовлетворить их в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования истец не признал, просил отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях на встречный иск.

Представитель ответчика ООО «ФИО2» в судебном заседании в иске ФИО4 просил отказать, дал пояснения аналогичные в письменном отзыве на иск, просил удовлетворить встречный иск по основаниям, указанным во встречном иске.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению, встречные требования ООО «ФИО2» обоснованными и подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Как установлено в судебном заседании из объяснений участников процесса и следует из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и ФИО4 был заключён предварительный договор купли-продажи № №, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем по форме Приложения № к Договору, в сроки, предусмотренные разделом 3 Договора, заключить основной договор, объектом которого будет <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, городской округ Мытищи, д.Пирогова, <адрес>. Характеристики объекта оговорены в Приложении № к Договору

Согласно п.2.1 предварительного договора купли-продажи стороны договорились, что по основному договору стоимость объекта составит 5026 961,73 руб.

Согласно общему графику платежей по договору № истцу вплоть до ДД.ММ.ГГГГ необходимо вносить ежемесячные платежи в размере 36 050,86 рублей в срок до 11 числа каждого месяца.

В соответствии с п.1.3 Договора стороны подтверждают, что на момент подписания Договора между ними ДД.ММ.ГГГГ заключён иной договор №, предметом которого является уступка прав и обязанностей ООО «ФИО2», как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 за исключением права требования передачи объекта долевого строительства до полной оплаты цены Договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора № № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 соглашения стороны подтвердили, что на момент подписания сторонами соглашения цессионарий выплатил цеденту денежную сумму в размере 1 169 840 руб., согласно графику платежей, в том числе аванс в размере 901 077,90 руб. и задаток в размере 268 762 руб.

Согласно п.3 соглашения, денежные средства указанные в п.2, полученные цедентом в качестве аванса по договору, в размере 901 077,90 руб., зачисляются в счёт оплаты части первоначального взноса по договору купли-продажи, планируемому к заключению в соответствии с ПДКПИ № № от ДД.ММ.ГГГГ (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачёте)., а на сумму в т.ч. задатка, (который не подлежит возврату) в размере 268 762,10 руб. будет уменьшена стоимость Квартиры.

Так ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи № № от 17.06.2016г.

Согласно п.1 соглашения стороны договорились, что стоимость Объекта, указанная в п.2.1 Договора составит 4 615 002,09 руб. 09 коп., (стоимость уменьшена в том числе на сумму задатка, который не подлежал возврату в соответствии с соглашением о расторжении ДУП) при этом 901 077,90 руб., подлежащие возврату на основании соглашения о расторжении ДУПа, должны быть зачтены в стоимость Объекта, таким образом денежные оплаченные истцом ранее в размере 1 169 840 руб., полностью учтены ответчиком.

Кроме этого, стороны договорились внести изменения в п.3.2 Договора и изложить его следующей редакции: стороны обязуются заключить Основной договор при условии: расторжения ДУПа по соглашению сторон; передачи объекта застройщиком цеденту по передаточному акту или иному документу о передаче объекта после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; оплаты цессионарием цены уступаемых прав в объёме, определимой условиями ДУП и оформления права собственности на цедента, в срок не позднее 3 (трёх) месяцев с даты внесения записи о праве собственности Общества в Единый государственный реестр.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произвёл осмотр квартиры и принял указанное жилое помещение в пользование, что подтверждается актом осмотра квартиры и актом приёма-передачи квартиры в пользование.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о заключении основного договора, однако ответчик ответом от ДД.ММ.ГГГГ №ЛИГ-05/59, сообщил о том, что готов заключить основной договор купли-продажи квартиры после её полной оплаты, либо необходимости оплатить задолженность (все пропущенные по графику платежи) из расчёта 36 050,86 рублей в месяц до декабря 2021 г., после чего, ответчик сможет рассмотреть вопрос о заключении основного договора купли-продажи квартиры с залогом (ипотекой).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора на согласованных ранее условиях, то есть с регистрацией перехода права собственности после полной оплаты цены квартиры, либо заключить основной договор на иных условиях: с уменьшением цены квартиры до суммы в размере 4 373 178,11 руб. при единовременной оплате суммы долга в размере 2 918 338,11 рублей, которое также содержало требование об оплате неустойки в размере 256 830,08 руб.

Однако ДД.ММ.ГГГГ истцом была внесена сумма в размере 2 027 000 руб. недостаточная для погашения задолженности по договору, а также уплаты пеней.

В исковом заявлении истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ внёс денежные средства в размере 285 000 руб., в счёт досрочного погашения. Однако, данная сумма была внесена на счёт ДД.ММ.ГГГГ и учтена в счёт оплаты ежемесячных платежей, поскольку ежемесячные платежи в нарушение графика оплаты отсутствовали.

Также истец указывает, что 31.07.2017г. ответчиком было выдано гарантийное письмо, в соответствии с которым, ответчик обязался не удерживать общую сумму задатка из суммы фактически оплаченных средств по договору и не начислять на неё пени, однако данное письмо относится к ДУП, который был расторгнут сторонами 11.01.2018г., иные дополнительные соглашения к договору между сторонами не заключались. Кроме того, условия гарантийного письма не освобождали истца от оплаты платежей по договору, которые перестали поступать с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, всего истцом по предварительному договору оплачена сумма размере 3 213 077,90 руб., из необходимых 4 615 02,09 руб., задолженность по оплате цены Договора составляет 1 401 924,19 руб.

Истец в своём исковом заявлении неверно считает общую сумму денежных средств, которые он внёс по договору, ошибочно дважды учитывает аванс по ДУП в размере 901 077,90 руб., который перешёл в часть оплаты цены Квартиры по предварительному договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, снова учитывает сумму в размере 1 169 840,00 рублей (из которых 901 077,90 руб., это аванс, и 268 762,10 рублей это задаток, на сумму которого уменьшена стоимость квартиры).

Также, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 230 750,10 руб. (на основании в.3.3 Договора), однако как усматривается из материалов дела, именно истцом не было выполнено одно из основных условий, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, в связи с этим, оснований полагать, что договор купли-продажи между сторонами не заключён в установленный срок именно по вине ответчика в настоящем случае не имеется.

Более того, ООО «ФИО2» неоднократно предлагал ФИО4 заключить договор купли-продажи на ранее согласованных предварительным договором условиях. Однако именно ФИО4 уклонился от заключения основного договора.

Таким образом, требования ФИО4 о взыскании неустойки с ООО «ФИО3» в размере 230 750,10 руб. за просрочку заключения основного договора купли-продажи подлежат отклонению.

Разрешая требования ФИО4 о признании права собственности на <адрес> находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, г.о. Мытищи, д. Пирогово, <адрес> суд пришёл к следующему.

Согласно п.2.5. Приложения № к Предварительному договору стороны договорились, что переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю будет произведён в течение 45 дней после окончательной оплаты Покупателем цены квартиры.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, заключённый между ответчиком и истцом договор фактически представляет собой основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Указанным договором сторонами была установлена обязанность покупателя имущества до перехода права собственности уплатить цену имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со статьёй 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьёй 328 настоящего Кодекса.

Согласно ст.328 ГК РФ встречным признаётся исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

На основании изложенного, поскольку основное обязательство по оплате цены договора в полном объёме не исполнено, оснований для перехода права собственности к истцу не имеется.

Таким образом, требования ФИО4 о признании права собственности за истцом не подлежит удовлетворению.

Поскольку, основные требования истца ФИО4 о признании права собственности на квартиру и о взыскании неустойки были судом отклонены, то исковые требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя, компенсации морального вреда, расходов на оплату государственной пошлины также подлежат отклонению как производные требования от основных.

Далее, как установлено судом, ФИО4, начиная с января 2018 года по в настоящее время грубо нарушает условия Договора, по оплате ежемесячных платежей.

В соответствия с п.1 статья 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержании денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Таким образом неустойка за просрочку оплаты по Договору согласно ст.395 ГК РФ составляет 257 634,63 руб.

Суд соглашается с расчетом, представленным ООО «ФИО2», признаёт его арифметически верным. Контррасчёт ФИО4 предоставлен не был.

Таким образом, с ФИО4 в пользу ООО «ФИО2» подлежит к взысканию неустойку за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 руб. (4 615 002,09 * 5 %), и неустойка за просрочку оплаты по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 257 634,63 рублей за период с 19.07.2016г. по 11.06.2023г.

В силу ст.ст.88, 94, 98 ГПК РФ, с ФИО4 в пользу ООО «ФИО2» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 083,85 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                  РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 (паспорт: серия №) к ООО «ФИО2» (ИНН: №) о признании права собственности на квартиру, о взыскании неустойки, морального вреда и судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «ФИО2» (ИНН: №) к ФИО4 (паспорт: серия 7314, №) о взыскании неустойки за уклонение от заключения основанного договора купли-продажи и просрочку оплаты по предварительному договору, взыскании расходов на оплату государственной пошлины – удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФИО2» неустойку за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 руб., неустойку за просрочку оплаты по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 257 634,63 руб. за период с 19.07.2016г. по 11.06.2023г., расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 083,85 руб.

Решение суда может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд, через Мыиищинский городской суд, в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                     С.Ю. Наумова