Решение по делу № 33-1713/2017 от 31.01.2017

Судья Калистратова Е.Р. Дело № 33-1713

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 февраля 2017 года г.Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Крайниковой Т.В.

судей Шароглазовой О.Н., Ковалева С.А.

при секретаре Моисеенко А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино к Опаре Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Опара Д.В.

на решение Фокинского городского суда от 18 ноября 2016 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Взыскано с Опары Д.В. в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино в качестве арендной платы 270275 руб. 22 коп., пени 120000 руб., а всего 390275 руб. 22 коп. В остальной части иска отказано.

Взыскана с Опары Д.В, госпошлина в бюджет городского округа ЗАТО город Фокино в размере 7102 руб. 75 коп.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя ответчика Семёнова В.Н., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя третьего лица - АО «Военторг-Восток» Кузовлевой Е.И., судебная коллегия

установила:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино обратилось в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что 20.04.2005 между администрацией города и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 8 площадью 897,8 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по условиям которого ответчик обязался ежеквартально равными долями вносить арендную плату в местный бюджет. Актом приема-передачи земельный участок был передан во временное пользование и владение ответчику в день подписания договора, срок действия которого составлял до 01.05.2006, однако, поскольку Опара Д.В. продолжил пользоваться земельным участком и после 01.05.2006, то договор возобновлен на тех же условиях. За период 01.03.2011 по 29.12.2015 ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 519523,42 руб., а также пени 509979,92 руб. Просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени в указанном размере.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, с учетом заявления стороны ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, уточнил период образования задолженности с 18.05.2013 по 18.05.2016, уменьшил сумму задолженности до 270275 руб. 22 коп., пени до 150056 руб. 13 коп. Ссылался на действующий до настоящего времени договор аренды, о расторжении которого, либо оспаривании его условий ответчиком не заявлено.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, пояснив, что договор аренды был оформлен на него формально, фактически никогда в пользовании данный земельный участок у него не находился, им владели и пользовались другие лица, предприниматели, в связи с чем оснований для взыскания с него задолженности не имеется.

Представитель ответчика, возражая против иска, указал, что договор аренды заключен на определенный срок, пролонгирован не был. Земельный участок и расположенное на нем здание находятся во владении и пользовании третьего лица - АО «Военторг-Восток», которое и является надлежащим ответчиком. Кроме того, решениями судов в 2007 и 2009 годах право собственности Опары Д.В. на указанное здание было прекращено, здание истребовано в пользу третьего лица, в связи с чем Опара Д.В. является ненадлежащим ответчиком. В случае удовлетворения иска просили об уменьшении суммы пени.

Представители 3 лица на стороне ответчика АО «Военторг-Восток» полагали иск подлежащим удовлетворению, по существу требований пояснили, что право собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, в 2014 году зарегистрировано за АО «Военторг-Восток», однако, договор аренды земельного участка с истцом Общество не заключало, никаких обязательств на себя не принимало. Более того, спорный земельный участок гораздо больше по размеру, чем тот, который находится непосредственно под зданием и необходим для его эксплуатации. Заключенный с Опарой Д.В. договор аренды своего действия не прекратил, не расторгнут.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

С решением не согласился ответчик, им подана апелляционная жалоба с просьбой о его отмене, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, и принятии по делу нового решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, настаивая на доводах апелляционной жалобы, пояснил, что право собственности Опара Д.В. было прекращено в 2007 году, в 2009 году решением суда объект истребован в пользу третьего лица, которое зарегистрировало право собственности в 2014 году. Полагал, что отсутствуют основания для взыскания с Опары Д.В. арендной платы.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО «Военторг-Восток» полагала решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению. Просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, был продлен на неопределенный срок. Ответчик до 01.03.2011 года вносил арендную плату, а в 2014 подал заявление о продлении договора аренды, что свидетельствует о том, что ответчик имел интерес к объекту и фактически его использовал. С момента регистрации права собственности АО «Военторг-Восток» использует объект недвижимости, вместе с тем, считает, что Опара Д.В. является надлежащим ответчиком и должен нести обязанность по арендной плате.

Выслушав пояснения представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Судом установлено, следует из материалов дела, что 20.04.2005 между и.о. главы муниципального ЗАТО город Фокино и Опара Д.В. заключен договор аренды земельного участка № 8 по адресу: <адрес> общей площадью 897,8 кв.м., кадастровый номер №, по условиям которого ответчик обязался ежеквартально равными долями вносить арендную плату в местный бюджет.

Актом приема-передачи от 20.04.2015 земельный участок передан во временное пользование и владение ответчику в день подписания договора, срок действия договора определен с 18.04.2005 до 01.05.2006.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 610, 614, 621 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и исходил из того, что поскольку Опара Д.В. после окончания срока договора аренды земельного участка продолжил пользоваться земельным участком, договор аренды не расторгал, это свидетельствует о том, что договор аренды по истечении его срока действия (2006 год) возобновлен сторонами в силу прямого указания закона (ст. 621 ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок. Однако обязательств по своевременному внесению арендной платы (п. 2.2 договора) арендатор Опара Д.В. не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы за период 18.05.2013 по 18.05.2016 в сумме 270275,22 руб., а также пени 150056,13 руб.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с определенным судом периодом и размером задолженности по арендной плате, в силу следующего.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения на прежних условиях по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

Таким образом, право пользования земельным участком у нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предшественника, возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 11.05.2016 следует, что Опара Д.В. являлся собственником объекта недвижимости - здания нежилого, площадью 257,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с 11.03.2005 по 26.01.2014. С 27.01.2014 право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за ОАО «Военторг-Восток».

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения вышеназванных норм, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате после перехода права собственности на объект недвижимости к АО «Военторг-Восток», т.е. с 27.01.2014, в связи с чем решение подлежит изменению.

Определяя размер задолженности, судебная коллегия с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске истцом срока, и, применяя его к рассматриваемому спору в соответствии со ст.ст. 195, 196, 199, 200 ГК РФ, определяет период взыскания с 18.05.2013 по 26.01.2014.

Производя расчет задолженности, судебная коллегия учитывает, что согласно условиям договора аренды земельного участка арендная плата определена в размере 7386,67 руб. в месяц, таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 18.05.2013 по 26.01.2014 в размере 53865,79 руб. (14 дней мая 2013 года - 3336,82 руб., 3 квартал 2013 года - 22166,01 руб., 4 квартал 2013 года - 22166,01 руб., 26 дней января 2014 года - 6196,95 руб.).

Поскольку за несвоевременное внесение арендной платы договором предусмотрена ответственность в виде пени, судом обоснованно удовлетворены требования о взыскании пени. Вместе с тем, поскольку судебной коллегией решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате изменено, размер пени также подлежит изменению с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а также размера и периода задолженности, в размере 2000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ подлежит изменению и размер государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Фокинского городского суда от 18 ноября 2016 года изменить.

Взыскать с Опары Д.В, в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино задолженность по арендной плате в размере 53865 рублей 79 копеек, пени в размере 2 000 рублей.

Взыскать с Опары Д.В. в бюджет городского округа ЗАТО город Фокино в размере 1875 рублей 97 копеек.

Председательствующий

Судьи