Решение по делу № 33-4693/2024 от 03.09.2024

Судья Бубнова М.Е.                                           УИД 39RS0020-01-2023-001166-13

дело № 2-199/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 октября 2024 года                                                                          г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Алферовой Г.П.

судей                 Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.

при секретаре            Петух А.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Москалевой О.Ю. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 9 апреля 2024 года по иску администрации Светлогорского городского округа к Москалевой Ольге Юрьевне, Исхаковой Татьяне Михайловне о взыскании задолженности по договору аренды

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Москалевой О.Ю. и Исхаковой Т.М. – Лавриненко С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Светлогорского городского округа – Султанбековой Р.Р., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

        У С Т А Н О В И Л А:

Администрация Светлогорского городского округа обратилась в суд с иском, указав, что между администрацией и Ромашиной Н.Н. в 1999 году был заключен договор аренды земельного участка с КН №, по условиям которого участок передан аренду сроком на 49 лет с целью завершения строительства и дальнейшей эксплуатации гостевого дома.

В 2003 году права и обязанности по договору аренды были переданы Зюлькову В.Н., который в 2013 году уступил права по договору Исхаковой О.Ю. (согласно свидетельству о браке, поменяла фамилию на Москалеву О.Ю.).

За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец, ссылаясь на положения ст. 65 ЗК РФ, ч.1 ст. 614 ГК РФ, абз.6 ст. 42, п.3 ч.3 ст. 39.7 ЗК РФ, указывает, что с 01.01.2019 действует Положение «О порядке определения размера арендой платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденное решением Окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» № 90 от 24.12.2018, согласно п. 3.1. которого для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду двумя равными частям: 10 июня и 10 октября.

Также истец указывает, что постановлением администрации МО «Светлогорский район» от 12.09.2019 № 481 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. <адрес>, переведено из нежилого в жилое помещение.

Постановлением от 16.04.2021 № 198 постановление от 12.09.2019 № 481 отменено.

Не согласившись с решением администрации об отмене постановления, Москалева О.Ю. обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с административным иском о признании незаконным постановления от 16.04.2021 № 198.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 в удовлетворении иска Москалевой О.Ю. отказано. Апелляционным определением Калининградского областного суда от 05.04.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, вступило в законную силу. Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2022 решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 05.04.2022 оставлены без изменения, кассационная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

Судебным приказом мирового судьи 2-го судебного участка Светлогорского судебного района Калининградской области от 14.04.2023 № 2-11/2022 с Москалевой О.Ю. в пользу администрации взыскана задолженность по арендным платежам в размере 114074,82 руб., в том числе: сумма основного долга за период с 26.05.2020 по 31.12.2021 в размере 83 996,16 руб., пени с 11.06.2020 по 04.04.2022 – 30 078,66 руб.

Расчет задолженности был произведен с учетом вида разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом. По состоянию на 01.06.2023 судебный приказ не отменен.

Начисление арендной платы за земельные участка, а также учет поступившей арендной платы произведены с учетом применения расчетного коэффициента К1 (по виду разрешенного использования), в соответствии с приложением № 2 к решению окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 № 90.

Вместе с тем, за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания используется коэффициент К1 равный 0,02.

26.02.2020 Москалевой О.Ю. в Арбитражный суд Калининградской области подано заявление о признании ее банкротом.

26.05.2020 заявление Москалевой О.Ю. принято к производству Арбитражного суда Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.06.2020 по делу № А21-2120/2020 в отношении Мокалевой О.Ю. введена процедура банкротства реализация имущества гражданина. Определение от 16.12.2022 по делу № А21-1220/2020 финансовым управляющим утвержден Кузнецов С.Ю.

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2023 производство по делу № А21-1220/2020 о банкротстве Москалевой О.Ю. прекращено. Мать Москалевой О.Ю. – Исхакова Т.М. обратилась 04.07.2022 с заявлением о намерении удовлетворить требования кредиторов к должнику Москалевой О.Ю. в полном объеме, что процессуально влечет прекращение производство по делу о банкротстве. В этой связи, истцом в качестве солидарного ответчика привлечена Исхакова Т.М.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве», администрация считает, что с ответчиков подлежат взысканию мораторные проценты, которые начисляются только на сумму основного требования (на проценты по нему они не начисляются).

Так, на основной долг по погашению арендных платежей – долг, образовавшийся до 26.02.2020, с 26.02.2020 взысканию подлежат мораторные проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, на дату введения наблюдения.

При надлежащем, то есть обоснованном расчете задолженности Москалевой О.Ю. в части применения расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания, сумма, подлежащая уплате по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, рассчитывается следующим образом.

Начисления за аренду земельного участка составляют: с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165 501,68 руб., из них оплачено 41 375,42 руб. (по виду использования для ИЖС); с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525 889,07 руб., из них оплачено 157 766,33 руб. (по виду использования для ИЖС).

Общая задолженность составила 492 248,60 руб. (124 126,26 + 368 122,34).

Таким образом, требования, включающие задолженность, возникшую с 01.01.2019 по 30.06.2022 на сумму 492 248,60 руб. включают и неустойку по периодам, исходя из начислений до возбуждения дела о банкротстве и после.

В соответствии с условиями договора в редакции Дополнительного соглашения ДАЗ № 15-12/99/Д2-12/02-2014 от 18.02.2014 за нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.3 предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На арендную плату, начисленную до 26.02.2020 в сумме 165 501,68 руб. проведены начисления неустойки до 25.02.2020 в виде пени, штрафа. Вместе с тем, с 26.02.2020 начислены мораторные проценты: с 11.06.2019 по 25.02.2020 – пени в размере 32 934,83 руб., из них оплачено 2 969,78 руб., остаток к оплате 29 955,15 руб. Сумма штрафа в виде 20% от суммы задолженности за этот период составила 25 993,89 руб.; с 26.02.2020 по 31.03.2022 на указанную задолженность начислены мораторные проценты в размере 25 269,76 руб., из них оплачено 30, 14 руб., в виде процентов, начисленных на депонированные денежные средства, осталось не погашено 25 239,62 руб., затем с 01.10.2022 по 2.06.2023 в размере 10 952,51 руб., итого на общую сумму 36 192,13 руб., поскольку расчет мораторных процентов осуществлен с учетом постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», то есть с 01.04.2022 по 30.09.2022 начисления неустойки не производились.

На арендную плату, начисленную с 26.02.2022 по 30.06.2022 в размере 304 577,44 руб. начислены пени с 11.06.2020 по 31.03.2022, далее с 01.10.2022 по 26.06.2023 в общем размере 235 623,39 руб., а также штраф в размере 60915,48 руб. (20% от неуплаченной суммы). Расчет пени осуществлен с учетом Постановления Правительства РФ от 28.03.3033 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Подпунктом «б» пункта 4.10 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты или неполной уплаты арендатором текущего платежа взимается штраф в размере 20% неуплаченных сумм арендной платы.

Истец указывает, что одновременное взыскание пени и штрафа, в соответствии с условиями договора аренды не противоречит действующему законодательству, является допустимым способом определения размера общего размера неустойки за одно нарушение, что согласуется с выводами Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 26.04.2023.

С учетом приведенных выше расчетов, взысканию подлежит сумма задолженности в размере 960 029,51 руб., в том числе: арендных платежей на сумму 492 248,60 руб.; пени на сумму 265 578,54 руб. (29 955,15 +235 623,39); мораторные проценты 36 192,13 руб.; штрафы 86 909,37 руб. (60 915,48 + 25 993,89).

С учетом того, что 28.07.2023 Исхаковой Т.М. в счет погашения указанного выше долга внесена сумма 492 248,60 руб., с указанием назначения платежа за аренду по договору за период по 30.06.2023, итоговая сумма, подлежащая взысканию, составляет 388 680,04 руб. (пени 265 578,54 + мораторные проценты 36 192,13 руб. + штрафы 86 909,37 руб.).

    Основанием для взыскания арендных платежей в судебном порядке, как указывает истец, является то, что арендатор фактически владеет и пользуется земельным участком, расположенном по адресу: <адрес> и не вносит арендную плату.

С учетом вышеизложенного, на основании положений ст.ст. 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п.2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать солидарно с Москалевой О.Ю., Искаховой Т.М. задолженность по арендной плате по договору № 15-12/99 от 16.12.1999 аренды земельного участка с КН 39:17:010015:6, расположенного по адресу: г. <адрес>.

В ходе рассмотрения дела от ответчика Москалевой О.Ю. поступило встречное исковое заявление к администрации МО «Светлогорский городской округ» о взыскании переплаты по арендным платежам в размере 412 234,65 руб.

В обосновании встречного иска Москалева О.Ю. указала, что она является арендатором земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды № 15-12/99 от 16.12.1999.

В иске администрации была указана задолженность по арендным платежам за 2019-2023 годы в размере 492 248,60 руб., которая была оплачена ею 27.07.2023.

Однако, после изучения договора аренды земельного участка № 15-12/99 от 16.12.1999, Москалева О.Ю. выяснила, что администрация необоснованно в несколько раз завысила размер начисленной арендной платы (применен неверный коэффициент по виду разрешенного использования), поскольку согласно Приложению № 2 к решению окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 № 90 к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов индивидуальной жилой застройки применяется коэффициент 1 равный 0,005, в то время как администрация в своем расчете арендой платы применила коэффициент 1, равный 0,02, увеличив размер арендной платы в 4 раза.

При этом, Москалева О.Ю. ссылается на то, что ответчик заключил с истцом дополнительное соглашение ДАЗ № 15-12/99-Д2-13/04-2017 о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 16.12.1999 № 15-12/99 (зарегистрирован 16.05.2017), в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид «для индивидуального жилого строительства», соответственно с этого времени истец при расчете арендной платы должен был применять пониженный коэффициент № 1.

Площадь всего земельного участка с КН № - 2195 кв.м. Расчетный коэффициент по виду разрешенного использования – К1=0,005. Период начисления арендной платы (Т) – 4 года – с 01.01.2020 по 31.12.2023. Кадастровая стоимость земельного участка (КС) = 10517718,50 руб. Размер арендной платы за землю за период аренды без учета дополнительных платежей: А1=4 (года) х 10517781,50 руб. х 0,005 = 210 355,63 руб.

Требование администрации было включено в реестр требований кредиторов Москалевой О.Ю. с суммой 369 239 руб. 26 коп., с очередностью удовлетворения в третью очередь. Из них основной долг – 290 401,58 руб. Мораторные проценты насчитываются только на основной долг. Исходя из ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ на дату признания Москалевой О.Ю. банкротом (22.06.2020) – 4,5% годовых; периода начисления мораторных процентов – 22.06.2020 – 29.07.2022, размер мораторных процентов составил 27 425,05 руб. (290 401,58 х 4,5%х766/365).

За весь период с 01.01.2020 по 31.12.2023 задолженность должна составлять 210 355,63 руб. арендной платы и 24 425,05 руб. мораторных процентов по делу о банкротстве № А21-2120/2020, итого – 237 780,68 руб.

Вместе с тем, за указанный период ею (в том числе матерью Исхаковой Т.М.) внесены платежи на сумму 650 015,33 руб., в том числе: 157 766,73 руб. – на основании платежных поручений № 90956 от 04.07.2022, № 946 от 30.11.2022, № 72244 от 01.12.2022, № 2273 от 02.06.2023, 492 248,60 руб. – чек-ордер № 4995 от 27.07.2023;

Таким образом, переплата составила 650 015,33 – 237 780,68 = 412 234,65 руб., которую Москалева О.Ю. просит взыскать с администрации в свою пользу.

9 апреля 2024 года Светлогорским городским судом Калининградской области постановлено решение о частичном удовлетворении иска администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ».

С Москалевой Ольги Юрьевны в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» взысканы задолженность по арендной плате по договору № 15-12/99 от 16.12.1999 аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: г. <адрес>, начисленные на сумму основного долга пени в размере 80 000 рублей, мораторные проценты 36 192, 13 руб., штраф в размере 50 000 рублей, а всего взыскано 166 192 руб. 13 коп.

В удовлетворении остальной части иска и в иске к Искаковой Т.М. – отказано.

В удовлетворении встречного иска Москалевой О.Ю. отказано.

С решением суда не согласилась Москалева О.Ю., в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении иска Москалевой О.Ю.

Податель жалобы продолжает настаивать на удовлетворении встречного иска, считает, что с учетом внесенных платежей по арендной плате и применения коэффициента К1 равного 0,005 (для объектов индивидуальной жилой застройки), задолженность по арендой плате перед администрацией отсутствует, имеется переплата, подлежащая взысканию с администрации в пользу Москалевой О.Ю.

Податель жалобы приводит доводы о неверном применении администрации коэффициента при расчете арендной платы, ссылается на судебный акт суда апелляционной инстанции, которым был произведен расчет задолженности за предшествующий период по договору аренды с применением иного коэффициента. В этой связи, считает ошибочным и неверным расчет задолженности администрации, принятым судом первой инстанции при разрешении настоящего гражданского спора.

Также податель жалобы считает незаконным начисление неустойки в период банкротства и штрафа. Приводит положения закона, согласно которым с даты признания гражданина банкротом, прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина. Указывает на возможность взыскания только мораторных процентов.

Податель жалобы обращает внимание на отсутствие оснований для взыскания штрафа. Приводит доводы о том, что взыскание штрафа не было предусмотрено договором аренды, содержание которого было изложено в новой редакции при заключении дополнительного соглашения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» просит обжалуемое решение оставить без изменений.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Москалевой О.Ю. и Исхаковой Т.М. – Лавриненко С.В., представитель администрации Светлогорского городского округа – Султанбекова Р.Р.

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

    В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Москалева О.Ю. с 2013 года является арендатором земельного участка с КН №, расположенного по адресу: г. <адрес>

Изначально указанный выше земельный участок был предоставлен в аренду в 1999 году Ромашиной Н.Н., 16.12.1999 между администрацией и Ромашиной Н.Н. заключен договор аренды № 15-12/99, по условиям которого участок предоставлен в аренду на 49 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации гостевого дома.

В 2003 году право аренды на участок было передано Зюлькову В.Н., в 2013 году – Москалевой О.Ю.

В 2005 году в договор аренды были внесены изменения, пункты договора 15-12/99 изложены в новой редакции.

В 2014 году между администрацией и Москалевой О.Ю. было заключено дополнительное соглашение, которым также были внесены изменения в договор аренды. Договор аренды изложен в новой редакции.

По условиям договора (в новой редакции) арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.4.1); своевременно производить оплату арендных платежей в сроки, установленные нормативными правовыми актами районного совета депутатов МО «Светлогорский район» на предстоящий год (п. 4.4.4); за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки; порядок начисления и уплаты пени, ее размеры могут изменяться в порядке, установленном Положением о порядке расчета и взимания арендной платы за землю, утвержденным решением районного Совета депутатов МО «Светлогорский район» (п. 5.3).

    В 2017 году между сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении условий договора в части изменения фамилии арендатора, вида разрешенного использования земельного участка, указан вид – для индивидуального жилищного строительства. Остальные условия договора в редакции 2014 года остались прежними.

    Обращаясь в суд с суд с настоящим иском, администрация просит взыскать с ответчика начисленные пени на сумму основного долга, определенную как задолженность по арендной плате, начисленную с применением расчетного коэффициента для земельных участков под объектами гостиничного обслуживания – 0,02, тогда как ранее начисления Москалевой О.Ю., в том числе при обращении с заявлением о вынесении судебного приказа, производились с применением расчетного коэффициента для земельных участков под ИЖС. При этом администрация указывает, что при надлежащем, то есть обоснованном расчете задолженности Москалевой О.Ю. в части применения расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания, сумма, подлежащая уплате по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, составляет 492 248,60 руб.: с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165501,68 руб., (оплачено по виду использования для ИЖС 41375,42 руб.), долг 124126,26 руб.; с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525889,07 руб.(оплачено по виду использования для ИЖС - 157766,33 руб.) (долг 368122,34 руб.).

Таким образом, между сторонами возник спор в части применения расчетного коэффициента для исчисления размера арендной платы.

Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с представленным администрацией расчетом задолженности по основному долгу, указав, что арендная плата в спорный период должна начисляться с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (часть 3 статьи 42 ЗК РФ).

Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90 утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ" (приложение 1), пунктом 2 которого установлен расчетный коэффициент К1 по видам разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ" и утверждены его значения (приложение 2).

    Так, для земельных участков из категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки установлено значение расчетного коэффициента – 0,005, для земельных участков под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

Названным выше Положением установлены сроки и порядок уплаты арендной платы.

    Пунктом 1.9 Положения предусмотрено, что размер арендной платы зависит: от кадастровой стоимости земельного участка; расчетного коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка (К1).

В соответствии с п. 3.1 Положения, установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим лицам - двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

    Согласно п. 3.5 Положения, перерасчет арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения соответствующих зданий (помещений в здании) и сооружений, переведенных в установленном порядке из жилого фонда в нежилой, из нежилого в жилой фонд, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования на другой, производится только после внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и регистрации их в порядке, установленном законодательством Российской Федерации с даты издания правового акта, утверждающего указанные действия.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с КН № заключен с целью завершения строительства и дальнейшей эксплуатации гостевого дома.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 27 мая 2013 года Москалева О.Ю. (до брака Исхакова) приобрела в собственность нежилое здание – гостевой дом площадью 420,2 кв.м, расположенный по адресу: г. <адрес> 2000 года постройки. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11 июня 2013 года.

27 мая 2013 года Исхаковой О.Ю. были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 15-12/99 от 16.12.1999.

Постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский район» от 12.09.2018 № 481 нежилое помещение, расположенное по адресу: горд <адрес> переведено в жилое помещение.

Постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 16.04.2021 № 198 постановление от 12.09.2018 № 481 отменено в порядке самоконтроля.

Указанное выше постановление от 16.04.2021 № 198 было обжаловано Москалевой О.Ю. в судебном порядке.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 в удовлетворении иска Москалевой О.Ю. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05.04.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции указал, что постановление главы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 12 сентября 2018 года № 481 «О переводе нежилого помещения в жилое» было принято в нарушение требований части 4 статьи 22 Жилищного кодекса РФ при отсутствии надлежащим образом принятого решения межведомственной комиссией о соответствии здания установленным требованиям и при наличии сведений об обременении здания правами третьих лиц. Исходя из указанного обстоятельства, суд, с учетом заключения межведомственной комиссии от 16.04.2021, пришел к выводу о законности постановления главы администрации МО «Светлогорский городской округ» от 16.04.2021 № 198, которым было отменено постановление от 12.09. 2018 № 481.

При этом судом, с учетом представленной выписки из ЕГРН от 10.08.2021 было установлено, что на момент рассмотрения дела новые сведения об объекте недвижимости в ЕГРН внесены не были и здание по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 16а учтено как нежилое здание – гостевой дом.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства и принятые судебные акты, суд первой инстанции, соглашаясь с расчетом администрации и размером задолженности по основному долгу, верно исходил из того, поскольку спорный объект являлся нежилым как в 2013 году, когда он приобретался Москалевой О.Ю. в собственность, так и остается нежилым до настоящего времени, исчисление арендной платы за спорный земельный участок должно производиться с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

При этом само по себе то обстоятельство, что в 2018 году было принято постановление о переводе его в жилое помещение, не является препятствием для перерасчета арендной платы, поскольку арендатор фактически использовал участок в соответствии с установленным для него целевым назначением – для эксплуатации гостевого дома, поэтому размер арендной платы должен рассчитываться исходя из ставки 0,02 процента от кадастровой стоимости участка.

    Согласно расчету истца администрации размер арендной платы за спорный период составляет 492 248,60 руб.: в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165 501,68 руб., из них оплачено 41 375,42 руб. (по виду использования для ИЖС) – 165 501,68 – 41 375,42 =124 126,26 руб.; с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525 889,07 руб., из них оплачено 157 766,33 руб. (по виду использования для ИЖС) – 525 889,07 – 157 766,33 = 368 122,34 руб.

Таким образом, общая задолженность за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 составила 492 248,60 руб. (124 126,26 + 368 122,34).

Не соглашаясь с позицией администрации о применении коэффициента при исчислении арендной платы за земельный участок 0,02 (за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания), сторона ответчика ссылалась на то, что при рассмотрении спора по иску администрации к Москалевой О.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды за предшествующий период, судом апелляционной инстанции был произведен расчет задолженности с применением коэффициента 0,005 по виду разрешенного использования участка – для размещения объектов индивидуальной жилой застройки.

Действительно, 26 июня 2019 года судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы Москалевой О.Ю. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 января 2019 года, которым были удовлетворены исковые требования администрации о взыскании с Москалевой О.Ю. задолженности по договору аренды земельного участка от 16.12.199 за период с 19.06.2015 по 31.12.2018, произведен расчет задолженности по арендным платежам с учетом срока исковой давности, а также частичного погашения долга за указанный период. Сумма задолженности, взысканная с Москалевой О.Ю. в пользу администрации, снижена судом апелляционной инстанции до 215 485,13 рублей, сумма пени – до 75 858 рублей. Производя расчет, суд апелляционной инстанции применил коэффициент 0,005.

Однако, применение данного коэффициент при рассмотрении указанного спора правового значения для разрешения настоящего и определения размера задолженности за последующий период, не имеет, поскольку рассмотренный в 2019 году спор не касался вопросов применения корректирующего коэффициента при расчете арендной платы, судом не проверялось правомерность применения при расчете арендной платы примененного истцом соответствующего коэффициента.

Правомерность применения администрацией коэффициента при исчислении арендной платы подлежит проверке при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает необходимым согласиться с позицией администрации и судом первой инстанции при разрешении настоящего спора о применении при расчете арендной платы и соответствующей задолженности за предоставленный по договору аренды Москалевой О.Ю. земельный участок расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

Как следует из материалов дела, администрацией в порядке самоконтроля было отменено постановление, которым нежилое помещение, расположенное на предоставленном в аренду земельном участке, переведено в жилое. Данное постановление обжаловалось Москалевой О.Ю. в судебном порядке и заявленные ею требования оставлены без удовлетворения.

Таким образом, поскольку земельный участок был предоставлен для строительства и эксплуатации гостевого дома и такой участок обременен нежилым зданием – гостевым домом, и используется по данному назначению, применение расчетного коэффициента 0,005 по виду разрешенного использования участка – для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, является неверным.

Произведенный администрацией расчет суммы основного долга проверен судом первой инстанции и признан правильным, с чем судебная коллегия соглашается.

Как следует из представленного расчета администрации, на предъявляемую ко взысканию сумму задолженности по основному долгу на основании пункта 5.3 договора аренды начислена неустойка в соответствии со ст. 330 ГК РФ

Согласно пункту 5.3 дополнительного соглашения ДАЗ № 15-12/99Д2-12/02-2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16 декабря 1999 года № 15-12/99 от 18 февраля 2014 года, за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендой платы за каждый календарный день просрочки (л.д. 23). Аналогичная санкция содержится и в дополнительном соглашении от 24.04 2017 года.

Судом установлено, что 26.02.2020 Москалева О.Ю. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области заявлением о признании ее банкротом. 26.05.2020 заявление Москалевой О.Ю. принято к производству суда.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.06.2020 по делу № А21-2120/2020 в отношении Москалевой О.Ю. введена процедура банкротства реализация имущества гражданина. Определением от 16.12.2022 по делу № А21-1220/2020 финансовым управляющим утвержден Кузнецов С.Ю.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2023 производство по делу № А21-1220/2020 о банкротстве Москалевой О.Ю. прекращено на основании того, что требования кредиторов были удовлетворены по заявлению матери Москалевой О.Ю. – Исхаковой Т.М., которая обратилась 04.07.2022 в Арбитражный суд Калининградской области, о намерении удовлетворить требования кредиторов к должнику Москалевой О.Ю. в полном объеме.

Как следует из представленного администрацией расчета, период взыскания неустойки определен с учетом подачи Москалевой О.Ю. в Арбитражный суд Калининградской области заявления о банкротстве.

Как пояснил суду апелляционной инстанции представитель администрации и следует из представленного расчета, при формировании задолженности, неустойка была начислена до возбуждения дела о банкротстве и после прекращения банкротства, в период банкротства начислены только мораторные проценты.

За период с 11.06.2019 по 25.02.2020 (260 дней) – 21 515,22 руб.; за период с 11.10.2019 по 25.02.2020 (138 дней) – 11 419,62 руб., итого – 3 2934, 83 руб. С учетом погашения 02.06.2023 суммы в размере 2 979,68 руб., сумма пени составляет 29 955 руб.

За период с 11.06.2020 по 31.03.2022, исходя из суммы недоимки арендной платы 73 040,15 руб.(659 дней просрочки) – 48 133,46 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023, исходя из суммы (537 дней) – 18 272,46 руб.; за период с 11.10.2020 по 31.03.2022 (537 дней) – 56 480,40 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023 (269 дней) – 21 219,62 руб., за период с 11.06.2021 по 31.03.2022 (294 дня) – 30 922,28 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023 (269 дней) – 14 146,42 руб., за период с 11.10.2021 по 31.03.2022 (172 дня) – 18 090,59 руб., за период с 01.10.2022 по 30.11.2022 (61 день) – 6 415,85 руб., за период с 01.12.2022 по 26.06.2023 (208 дней) – 16 407,74 руб., за период с 01.10.2022 по 30.11.2022 (61 день) – 3 207,02 руб., за период с 01.12.2022 по 26.06.2023 (208 дней) – 5 469,25 руб., итого – 304 577,44 руб.

С учетом поступивших платежей на общую сумму 136 585,08 руб. (5 112,80 руб. + 26 294,46 руб. + 52 588,9 руб. + 26 294,46 руб. + 26 294,46 руб.), всего недоимка по пени составляет 238 766,06 руб.

Таким образом, у Москалевой О.Ю. перед истцом образовалась задолженность в виде арендных платежей, доначисленных с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02, а также, в связи с их неоплатой, пени за несвоевременное внесение арендных платежей, до возбуждения дела о банкротстве и после.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности расчета неустойки, подлежащей взысканию с Москалевой О.Ю. в пользу администрации Светлогорского городского округа.

Представленный расчет задолженности является правильным, основанным на законе.

Стороной ответчика в процессе рассмотрения дела заявлено о применении срока исковой давности в части иска за период с 01.01.2019 по 03.08.2020.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу положений части статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Установив, что с настоящим иском администрации МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд 19.09.2023 года, суд первой инстанции посчитал возможным применить срок исковой давности в отношении задолженности по неустойке за период, предшествующий 19.09.2020.

Как видно из расчета, размер пени за период с 01.01.2019 по 25.02.2020 составляет 29 955,15 руб., и указанная сумма была исключена судом первой инстанции из задолженности.

С учетом ходатайства ответчика о применении срока исковой давности и ходатайства о снижении неустойки (232 192,44 рублей) в порядке ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции определил ко взысканию сумму пени в размере 80 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в указанной части и не усматривает оснований для отказа в применении соответствующей санкции и уменьшения размера пени.

Также судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований в части взыскания мораторных процентов, размер которых составил 36 192,13 рублей.

В соответствии с частью статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Исходя из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 № 88 "О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве" (далее – Постановления Пленума № 88 от 06.12.2013), для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве под датой подачи заявления понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума № 88 от 06.12.2013, в период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81, абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81, абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Указанные мораторные проценты за период наблюдения не включаются в реестр требований кредиторов и не учитываются при определении количества голосов, принадлежащих кредитору на собраниях кредиторов.

В связи с этим при заявлении кредитором своего требования не в наблюдении, а в ходе любой последующей процедуры банкротства при определении размера его требования в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер процентов определяется по состоянию на дату введения наблюдения.

С учетом вышеприведенных положений закона, на основной долг по погашению арендных платежей – долг, образовавшийся до 26.02.2020, с 26.02.2020 истцом правомерно начислены мораторные проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, на дату введения наблюдения, которые подлежат взысканию с Москалевой О.В. в пользу администрации.

Разрешая требования истца в части взыскания штрафа, суд первой инстанции согласился с позицией истца в указанной части, посчитав правомерным применение указанной санкции. При этом, суд первой инстанции посчитал возможным применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить сумму штрафа до 50 000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в указанной части, находя заслуживающими доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для применения данной санкции.

Удовлетворяя требования истца и определяя ко взысканию штраф, суд первой инстанции исходил из того, что применение указанной санкции предусмотрено условиями договора, а именно п. 4.10 договора аренды № 15-12/99 от 16.12.1999.

Однако, данный договор был изложен в новой редакции при заключении сторонами дополнительных соглашений и условия договора в новой редакции не предусматривали применение данной санкции.

Решение суда первой инстанции о взыскании штрафа в размере 50 000 рублей нельзя считать правильным, в данной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с чем, подлежит изменению размер общей суммы взыскания.

Размер общей задолженности, подлежащий взысканию с Москалевой О.Ю. в пользу администрации Светлогорского городского округа, составит 116 192,13 рублей.

Разрешая требования встречного иска, суд первой инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы Москалевой О.Ю. об отсутствии задолженности за спорный период сводились к неверному применению администрацией расчетного коэффициента при исчислении арендной платы.

Приведенные доводы не нашли своего подтверждения и были правильно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные.

Расчет администрации по исчислению арендной платы является правильным и обоснованным, оснований для применения иного расчетного коэффициента не имеется.

Как следует из материалов дела, 24.04.2017 между администрацией МО «Светлогорский район» и Москалаевой О.Ю. было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16 декабря 1999 года, в соответствии с которым на основании замены фамилии арендатора и на основании произведенного выбора вида разрешенного использования арендованного земельного участка с КН №, договор аренды был изложен в новой редакции. Так, согласно п. 11 договора в аренду передан земельный участок с КН №, площадью 2195 кв.м., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, законные основания для внесения изменений в договор аренды в части изменения разрешенного использования земельного участка отсутствовали.

Как было установлено судом, участок изначально предоставлялся для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации гостевого дома.

Доказательств того, что объект, расположенный на участке, подвергался реконструкции, в результате которой гостевой дом приобрел признаки индивидуального жилого дома, суду не представлено.

На момент заключения дополнительного соглашения решение органа местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое принято не было. Постановление о переводе из нежилого в жилое издано органом местного самоуправления только 12 сентября 2018 года. В последующем, постановлением главы администрации МО «Светлогорский городской округ» от 16 апреля 2021 года постановление от 12 сентября 2018 года отменено в порядке самоконтроля как незаконное.

Указанные действия органа местного самоуправления Москалевой О.Ю. были обжалованы в судебном порядке, однако решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 октября 2021 года в удовлетворении административного иска Москалевой О.Ю. было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 5 апреля 2022 года решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 октября 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2022 года указанные судебные акты оставлены без изменения, кассационная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

При этом, новые сведения об объекте недвижимости в ЕГРН не вносились и здание по адресу: г. <адрес> учтено как нежилое – гостевой дом. В ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с КН № указан – для эксплуатации гостевого дома.

При изложенных выше обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска Москалевой О.Ю. и взыскании с администрации суммы переплаты арендных платежей, у суда первой инстанции не имелось. Решение суда в указанной части является правильным.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 9 апреля 2024 года отменить в части взыскания с Москалевой Ольги Юрьевны в пользу администрации Светлогорского городского округа штрафа.

Вынести в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Это же решение изменить в части размера общей суммы взыскания, определив ко взысканию с Москалевой Ольги Юрьевны в пользу администрации Светлогорского городского округа сумму задолженности в размере 116 192,13 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 октября 2024 года.

        Председательствующий

        Судьи