Решение по делу № 33-2648/2021 от 14.10.2021

Судья Венек И.В. Дело № 33-2648/2021

Докладчик Вишняков О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 ноября 2021г. г. Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Вишнякова О.В.,

судей Сахалинского областного суда Доманова В.Ю., Загорьян А.Г.,

при секретаре Пономаренко О.Е.,

рассмотрела дело по иску Загребельного Константина Николаевича к Клаузер Наталье Николаевне о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;

по встречному иску Клаузер Н.Н. к Загребельному К.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по ее передаче, прекращении права пользования;

по апелляционной жалобе Клаузер Н.Н. на решение Поронайского горсуда от 3.08.21г.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., судебная коллегия

установила:

23 апреля 2021г. Загребельный К.Н. обратился в суд с иском к Клаузер Н.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В обосновании требований указал, что 1.12.17г. приобрел у ответчика квартиру по адресу: <адрес> за 270 000 руб., в подтверждении чего ответчиком истцу выдана расписка; 20.12.18г. был оформлен договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. С момента покупки квартиры он владеет и пользуется ею, но не может зарегистрировать право собственности, поскольку Клаузер Н.Н. уклоняется от регистрации сделки.

На основании изложенного истец просит суд о государственной регистрации перехода права собственности от Клаузер Н.Н. к Загребельному К.Н. на квартиру по адресу: <адрес>

10 июня 2021г. Клаузер Н.Н. обратилась в суд со встречным иском к Загребельному К.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по передаче имущества, прекращение права пользования квартирой. В обосновании иска указала, что 20 декабря 2018г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по устной договоренности стоимость квартиры составляла 620000 руб., а в договоре купли-продажи сумма указана в 270000 руб., - однако ответчиком нарушены существенные условия договора, не исполнены обязательства по переводу оставшихся денежных средств на банковскую карту. Данное условие является существенным, оно не исполнено, в связи с чем договор подлежит расторжению. Расписка и договор купли-продажи фиктивны, поскольку договор купли-продажи квартиры составлен для предъявления в орган опеки и попечительства, а расписка подтверждает получением истцом только части стоимости квартиры.

На основании изложенного, истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от 20 декабря 2018г. квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Клаузер Н.Н. и Загребельным К.Н.; возложить обязанность на Загребельного К.Н. передать ей спорную квартиру со всем имуществом, принадлежавшим ранее собственнику Клаузер Н.Н., прекратить с момента вступления решения суда в силу пользование спорной квартирой; взыскать с ответчика оплату госпошлины в сумме 5900 руб.

В судебном заседании истец Загребельный К.Н. и ее представитель Антонова Т.Г. поддержали исковые требования, со встречным иском не согласились; ответчик Клаузер Н.Н. и ее представитель Зорченко Е.В. поддержали встречный иск, возражали против удовлетворения первичного иска.

Решением Поронайского горсуда от 3.08.21г. зарегистрирован переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от Клаузер Н.Н. к Загребельному К.Н. Разъяснено, что решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру в установленном законом порядке. В удовлетворении встречного иска Клаузер Н.Н. - отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик Клаузер Н.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое. Указывает доводы, аналогичные доводам встречного искового заявления. Обращает внимание, что срок исковой давности по исковым требованиям Загребельного К.Н. необходимо исчислять с 1 декабря 2017г., поскольку с этого момента истец узнал о своем нарушенном праве.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся сторон спорных правоотношений, извещенных о судебном заседании (4-е СМС- сообщения от 18.10.21г.)

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Клаузер Н.Н., – суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить обжалуемое решение без изменения. При рассмотрении спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями следующих норм действующего законодательства.

Согласно ч.2 ст.218, ч.2 ст.8.1 и ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госреестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.240, ст.431, 432 и 450 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.549, 551 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.61 постановления Пленума ВС РФ №10 от 29.04.10г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, Клаузер Н.Н. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права и выпиской из ЕГРП.

Из подлинной расписки от 1.12.17г. следует, что спорную квартиру Клаузер Н.Н. продала Загребельному К.И. за 270 000 руб.; в эту сумму вошла частично меблированная квартира, два подвальных помещения, гараж 8X8, земельный участок под балконом, - написание ею указанной расписки Клаузер Н.Н. в суде не оспаривает.

Загребельный К.Н. вселился в спорную квартиру с момента передачи денег и составления расписки, то есть с декабря 2017г., произвел в квартире частичный ремонт и оплачивает коммунальные услуги; Клаузер Н.Н. передала истцу ключи от квартиры и свидетельство о государственной регистрации права на проданную квартиру, - что сторонами спорных правоотношений также не оспаривается в суде.

20.12.18г. между теми же сторонами оформлен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры за 270 000 рублей (п. 2.1). В соответствии с п.2.3.2 и 2.3.3 Договора, передача денежных средств осуществлена в день подписания договора. Сумма, равная 270 000 руб., уплачена покупателем в безналичном порядке путем перевода на расчетный счет продавца, в связи с чем продавец, подписывая Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена. Согласно пояснениям Клаузер Н.Н., она не возражала против заключения договора, т.к. 270 000 рублей ею были фактически получены от Загребельного К.Н.; договор составлял юрист.

В этот же день между сторонами подписан акт приема - передачи квартиры, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями договора купли-продажи спорную квартиру. Покупатель полностью оплатил стоимость объекта (пункты 1, 2 акта).

Т.о., материалами дела подтверждается, что Загребельный К.Н. фактически исполнил обязанность по оплате стоимости спорной квартиры в 270 000 руб., что подтверждается распиской Клаузер Н.Н. от 1.12.17г., спорная квартира передана ему по акту после передачи денежной суммы. С момента передачи спорного имущества, истец несет бремя его содержания, что не оспаривалось сторонами спорных правоотношений. В декабре 2018г. между сторонами подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, в которых прописаны все существенные условия заключенного соглашения, в т.ч. стоимость квартиры.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенных норм действующего законодательства, имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку Загребельным К.Н. выполнены условия заключенного Договора по оплате стоимости спорной квартиры, после чего он фактически в нее вселился и проживает, между сторонами составлен соответствующий акт приема-передачи квартиры; но при этом, Клаузер Н.Н. уклоняется от регистрации перехода права собственности, - заявленные исковые требования Загребельного К.Н. к Клаузер Н.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При установленных обстоятельствах доводы Клаузер Н.Н. об устной договоренности с Загребельным К.Н. (которым это отрицается) о реальной стоимости квартиры в 620 000 руб., - правомерно признаны судом первой инстанции не состоятельными, поскольку в договоре купли-продажи квартиры указана иная стоимость спорной квартиры в размере 270 000 руб.

Доводы Клаузер Н.Н. о неполучении ею суммы в 270 000 руб. за спорную квартиру (поскольку они не переведены на ее расчетный счет, как указано в п. 2.3.3 договора от 20.12.18г.), - опровергается ее распиской от 1.12.17г., согласно которой ею полностью получена оговоренная сумма за спорную квартиру. Тот факт, что денежная сумма не перечислена на ее расчетный счет (который в договоре и не указан), а получена ею лично, - не свидетельствует о том, что данное условие договора Загребельным К.Н. не было исполнено. Кроме того, в суде первой инстанции Клаузер Н.Н. и не отрицала факт получения этой суммы, утверждая лишь о том, что Загребельный К.Н. не заплатил оставшиеся 350 000 руб. по устной договоренности.

Встречные исковые требования Клаузер Н.Н. к Загребельному К.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по передачи имущества, прекращение права пользования квартирой, - правомерно не удовлетворены судом первой инстанции, поскольку к.л. доказательства в обоснование доводов о неоплате Загребельным К.Н. цены по договору купли-продажи квартиры, встречным истцом Клаузер Н.Н. не представлены.

В соответствии с Обзором судебной практики ВС РФ №5 за 2017г., существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При этом, стоимость спорной квартиры по договору купли-продажи, была определена сторонами в 270 000 руб. (пункт 2.1 Договора). Из пункта 2.3.3 договора купли-продажи квартиры следует, что продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена. При этом, как следует из пояснений истца Клаузер Н.Н., претензий по поводу исполнения договора к ответчику - она не предъявляла.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенных норм действующего законодательства, имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Клаузер Н.Н. не доказано существенное нарушение покупателем Загребельным К.Н. его обязанностей по договору купли-продажи квартиры от 20.12.18г., а также наличие к.л. оснований для расторжения договора купли-продажи.

От ответчика Клаузер Н.Н. поступило ходатайство о пропуске истцом Загребельным К.Н. 3-хлетнего срока исковой давности по заявленным им требованиям (который она исчисляет с 1.12.17г. как даты составления расписки о передаче денежных средств). Загребельный К.Н. с данным ходатайством не согласился, полагая срок не пропущенным, исходя из даты заключения договора купли-продажи квартиры от 20.12.18г.

При этом, согласно ст.195 и 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Согласно п.п.59-61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч.1 ГК РФ», если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п.4 ст.165, п.1 ст.200 ГК РФ). Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п.2 ст.10, п.3 ст.433 ГК РФ).

Учитывая, что спорная квартиры была передана Загребельному К.Н. еще до заключения договора купли-продажи квартиры; она находится в фактическом владении и пользовании Загребельного К.Н., который с момента передачи указанного имущества несет бремя его содержания, - Клаузер Н.Н. не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности.

Другие доводы апелляционной жалобы Клаузер Н.Н. ( с дополнениями) аналогичны основаниям заявленных встречных исковых требований, были предметом исследования суда первой инстанции, по существу сводятся к переоценке выводов суда и основаны на неправильной оценке обстоятельств дела, ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, фактически выражают субъективную точку зрения стороны истца Клаузер Н.Н., а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных Клаузер Н.Н. требований соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана правильная правовая оценка, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам жалоб Клаузер Н.Н. не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Поронайского городского суда от 3.08.21г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Клаузер Н.Н., – без удовлетворения.

Данное апелляционное определение может быть обжаловано в 9-ый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) в срок, не превышающий трех месяцев со дня его принятия, - с подачей кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15.11.21г.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Доманов В.Ю.

Загорьян А.Г.