Решение по делу № 2-1099/2021 от 30.04.2021

Дело № 2-1099/2021 г.

УИД 33RS0014-01-2021-001313-08.

Р Е Ш Е Н И Е

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

30 августа 2021 года.

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Бабеншевой Е.А.

при секретаре Завьяловой Е.А.

с участием представителя истца адвоката Лебедева А.А., ответчиков Шеловановой А.В., Шикиновой Е.Н., представителя ответчиков адвоката Русановой Л.И., третьего лица нотариуса Смысловой И.Ю. и ее представителя адвоката Попова А.Е. рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску Королева А.В. к Шеловановой А.В., Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А., Силаевой Г.И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве долевой собственности на встроено-пристроенное нежилое помещение,

у с т а н о в и л :

    Королев А.В. обратился в суд с иском к Шеловановой А.В., Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А., Силаевой Г.И. и с учетом уточнений требований, просит:

перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли продажи 1/2 доли в праве долевой собственности на встроено- пристроенное нежилое помещение, находящееся по адресу: .... заключенного между Шеловановой А.В. и Шишкиной Е.Н., Григорьевой И.В. Яшиной Л.А., Силаевой Г.Н.

В обоснование заявленных требований истец указал в иске, что ему и супруге - третьему лице Королевой Е. А. принадлежит на праве собственности ? доля в праве общей долевой собственности на встроено- пристроенное нежилое помещение, находящееся по адресу: ..... Право собственности возникло на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №48 от 28.04.2007, и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и записью в ЕГРП (номер) от 24.05.2007. Имущество было приобретено в период брака, который заключен 14.08.1987, в связи с чем в соответствии со ст. 34 СК РФ является совместной собственностью, хотя титульным собственником является Королева Е.А. Другая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение принадлежала Шеловановой А.В., которая в январе 2021 г. продала свою ? долю в праве общей долевой собственности на указное нежилое помещение ответчикам Шишкиной Е. Н., Григорьевой И. В. Яшиной Л. А., Силаевой Г.Н. в равных долях по 1/8 доле в праве общей долевой собственности и на указанное помещение. Об этом событии истец узнал лишь 29.01.2021, когда Королева Е.А. показала ему договор о безвозмездном пользовании данным помещением, заключенный с ответчиками Шишкиной Е. Н., Григорьевой И. В. Яшиной Л.А., Силаевой Г.Н. Ответчик Шелованова А.В. не известила истца о предстоящей сделке надлежащим образом, в связи с чем он не смог воспользоваться своим преимущественным правом покупки, и вынужден обратиться в суд с настоящими требованиями.

Истец Королев А.В., будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, иск поддержал.

Представитель истца адвокат Лебедев А.А. иск поддержал по изложенным основаниям, полагая, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст.250 ГК РФ,ст.ст.34-35 СК РФ.

Ответчик Шелованова А.В. иск не признала. Пояснила суду, что супруга истца Королева Е.А. не совершала направленных на отчуждение сделок по распоряжению недвижимостью, приобретенной в период брака. Вместе с тем, в соответствии с п.2 ст.35 СК РФ, учитывая презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, отказ Королевой Е.А. от преимущественного права покупки 21.01.2021 предполагает наличие согласия супруга - истца по настоящему делу. Отказ супруги истца Королевой Е.А. от преимущественного права покупки 21.01.2021 не является двухсторонней сделкой, поскольку другая сторона в этой сделке отсутствует. Она неоднократно устно предлагала супругам Королевым купить ее долю в нежилом помещении, но они отказывались. Перед заключением сделки купли-продажи доли здания с ответчиками она предварительно позвонила истцу и сообщала о сделке, на что он ответил, что приобретать ее долю они с женой не собираются. При оформлении Королевой Е.А. вышеуказанного отказа ее супруг Королев А.В. присутствовал в кабинете нотариуса Смысловой И.Ю., был полностью осведомлен о действиях Королевой Е.А. по отказу от права преимущественной покупки спорной доли в праве собственности и о совершаемом нотариальном действии. Таким образом, ответчикам было известно о согласии истца с действиями его супруги Королевой Е.А. 21.01.2021 по отказу от права преимущественной покупки принадлежащей ей доли в праве долевой собственности на помещение. Недобросовестность поведения Королева А.В. подтверждается тем обстоятельством, что в исковом заявлении он вновь указывает, что о продаже спорной доли он узнал лишь 29.01.2021, когда его жена Королева Е.А. показала договор безвозмездного пользования нежилым помещением от 27.01.2021, заключенный с ответчиками Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А. и Силаевой Г.И. Копия этого договора, не подписанного Королевой Е.А., приложена им к иску. Однако, данный договор от 27.01.2021 заключен с Королевым А.В., что подтверждается представленными в материалы дела копиями заключенного с Королевым А.В. договора от 27.01.2021, акта приема-передачи от 27.01.2021 по данному договору, дополнительного соглашения № 1 от 27.01.2021 к договору безвозмездного пользования нежилым помещением от 27.01.2021. По данным документам, подписанным лично Королевым А.В., истец 27.01.2021 принял от ответчиков Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А. и Силаевой Г.И. на срок с 27.01.2021 по 30.04.2021 в безвозмездное временное пользование часть спорного нежилого помещения. Таким образом, Королев А.В. уже 27.01.2021 был осведомлен о продаже Шеловановой А.В. своей доли и фактически одобрял эту продажу покупателям. Кроме того, ей не было и не могло быть известно, что оставшаяся 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение находится в совместной собственности Королевой Е.А. и Королева А.В., а не в единоличной собственности Королевой Е.А., как это следует из записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Королевой Е.А. на 1/2 доли данного недвижимого имущества и из правоустанавливающих документов Королевой Е.А. на данное имущество.

    Ответчик Шикинова Е.Н. иск не признала, согласившись с пояснениями ответчика Шеловановой А.В., дополнительно пояснив, что в день заключения договора купли-продажи истец ей звонил по телефону и уточнил ее намерения по заключению сделки, на что она ответила, что они будут покупать долю Шеловановой А.В.

    Ответчики Григорьева И.В., Яшина Л.А., Силаева Г.И., будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, иск не признали.

    Представитель ответчиков адвокат Русанова Л.И. полагала иск не подлежащим удовлетворению по изложенным основаниям, также заявила о пропуске истцом трехмесячного срока обращения в суд, поскольку он присутствовал в офисе нотариуса при оформлении отказа Королевой Е.А. от преимущественного права покупки 21.01.2021 и знал о совершаемой сделке, тогда как в суд обратился 27.04.2021.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Королева Е.А., будучи надлежаще извещенной, в судебное заседание не явилась.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Смыслова И.Ю. и ее представитель адвокат Попов А.Е. полагали иск не подлежащим удовлетворению. Пояснили суду, что при удостоверении отказа от преимущественного права покупки от Королевой Е.А., необходимого в соответствии с положениями ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, состав «остальных участников долевой собственности», был установлен нотариусом на основании записей Единого государственного реестра недвижимости. При удостоверении такой односторонней сделки как отказ от преимущественного права покупки, закон не обязывает нотариуса устанавливать, является ли доля, принадлежащая сособственнику, совместным имуществом. Действующее законодательство обязывает нотариуса установить круг лиц, имеющих преимущественное право покупки, такими лицами являются участники общей долевой собственности на объект недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Сведения об участниках общей долевой собственности на объект недвижимости, имеющих преимущественное право покупки, установлены на основании выписки из ЕГРН, которая запрашивалась дважды: при обращении Шеловановой А.В. с просьбой оформить договор купли-продажи и непосредственно накануне подписания договора купли-продажи. Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, приобщенные в дела нотариуса, датированы 21 января 2021 года и 26 января 2021 года. В указанных выписках содержатся идентичные сведения о правообладателях, а именно Шелованова Алла Владимировна, доля в праве 1/2, Королева Елена Анатольевна, доля в праве 1/2. Сведений об иных участниках общей долевой собственности в Едином государственном реестре недвижимости, не зафиксировано. Истец лично присутствовал в помещении нотариальной конторы при оформлении Королёвой Е.А. своего письменного отказа от преимущественного права покупки доли, слышал содержание беседы, знал о причинах и условиях составления нотариально заверенного отказа от покупки доли и возражения со своей стороны не выдвигал.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела до заключения договора купли-продажи от 26.01.2021 собственниками указанного жилого помещения, находящегося по адресу: ...., на праве долевой собственности являлись Шелованова А.В. (1/2 доли) и Королева Е.А. (1/2 доли).

Право собственности Королева Е.А. возникло на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №48 от 28.04.2007.

Королев А.В. и Королева Е.А. состоят в зарегистрированном браке с 14.08.1987 по настоящее время.

Королева Е.А. предоставила Шеловановой Е.А. письменный отказ от преимущественного права покупки, удостоверенный 21.01.2021 нотариусом Муромского нотариального округа Владимирской области Смысловой И.Ю.

Данным отказом Королева Е.А. сообщила, что ей известно о продаже Шеловановой Е.А. принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на встроено-пристроенное помещение по адресу: .... за 3000 000 рублей, а так же известны существенные условия договора купли-продажи, порядок расчетов. От преимущественного права покупки согласно статье 250 ГК РФ она отказалась, о чем имеется соответствующая запись в данном отказе.

26.01.2021 между Шеловановой А.В. ( Продавцом) и Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А., Силаевой Г.И. ( Покупателями) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на встроено-пристроенное помещение по адресу: .... за 3 000 000 рублей, договор удостоверен нотариусом Смысловой И.Ю. Договор исполнен сторонами, составлен передаточный акт от 26.01.2021 о передаче данного имущества в собственность продавцов. Право собственности покупателей прошло государственную регистрацию.

27.01.2021 между Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В., Яшиной Л.А., Силаевой Г.И. (ссудодатели) с одной стороны и Королевым А.В. (ссудополучателем) с другой стороны заключен договор безвозмездного временного пользования части указанного нежилого помещения на срок до 30.04.2021, в тексте договора указано о праве собственности ответчиков на данную часть помещения. Между сторонами договора оставлен акт приема-передачи от 27.01.2021.

Платежеспособность истца подтверждена, поскольку денежные средства в сумме 3 000 000 руб. переведены на счет Управления Судебного департамента во Владимирской области.

Свидетель С.А. пояснила суду, что в январе 2021 г. присутствовала при телефонном разговоре Шеловановой А.В. с Королевым А.В., в ходе которого Шелованова А.В. сообщила истцу о продаже своей доли в праве собственности на здание другим ответчикам.

Вместе с тем, суд отклоняет довод ответчиков о пропуске трехмесячного срока для предъявления иска. Сделка купли-продажи совершена 26.01.2021, достоверных и бесспорных доказательств о том, что истец знал о сделке в день ее заключения, материалы дела не содержат. Пояснения нотариуса указывают на то, что истец присутствовал в офисе нотариуса при оформлении Королевой Е.А отказа от преимущественного права покупки 21.01.2021, то есть до совершения сделки. Показания свидетеля С.А. неконкретные и малоинформативные, в связи с чем суд относится к ним критически.

Согласно представленным доказательствам истец достоверно узнал о заключении сделки по отчуждению доли имущества Шеловановой А.В. в пользу других ответчиков, когда заключил договор безвозмездного пользования имуществом, т.е. 27.01.2021. Иск направлен в суд 27.04.2021, т.е. в пределах трехмесячного срока.

Согласно п.п.1-3 ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, ст. 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.

При заключении указанного договора купли-продажи распоряжение общим имуществом супругов Королевых не происходило, и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Аналогичная правовая позиция указана в п.19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

Кроме того, пунктом 1 ст.8.1 и ст.131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в п. 4.1 Постановления от 13.07.2021 года № 35-П но делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В.Мокеева, в соответствии с частью 3 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 года, предполагает, что, если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности, в записи делается соответствующее указание (абзац второй пункта 53); при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве (абзац первый пункта 109). Аналогичные правила предусматривались абзацем вторым пункта 49 и абзацем первым пункта 90 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года N 943, признанным утратившим силу с 29 июня 2021 года приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2021 года N 243.

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.

Таким образом, сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них.

Часть 7 статьи 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.

Суд считает необходимым применить к разрешению данного спора указанную правовую позицию, несмотря на то, что Королевы находятся в браке до настоящего времени, однако, поскольку истец Королев А.В. каких-либо действий на внесение сведений о нем как о сособственнике имущества и участнике долевой собственности в запись о регистрации права собственности не предпринимал, в связи с чем ответчик Шелованова А.В., добросовестно полагавшаяся на сведения ЕГРН, была лишена возможности узнать о режиме совместной собственности супругов Королевых на ? долю в праве собственности на здание.

Кроме того, в силу п.1ст.34, п.6 ст.38 СК РФ имущество находится в общей собственности супругов без определения долей, то есть доли супругов в праве заранее не установлены и определяются при его разделе. Пунктом 2 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Таким образом, каждый из супругов в отношении с третьими лицами выступает как собственник всего имущества в целом. Следовательно, отказ Королевой Е.А. от преимущественного права покупки перед ответчиками выражен как собственником всей ? доли в праве.

При таких обстоятельствах, на основании вышеизложенного и в соответствии с правовой позицией, изложенной в п.4.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 года № 35-П, суд полагает, что в отсутствие указанных действий со стороны истца недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на ответчиков как на добросовестных участников гражданского оборота, в связи с чем в заявленных требованиях надлежит отказать.

    На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска Королева А.В. к Шеловановой А.В., Шикиновой Е.Н., Григорьевой И.В. Яшиной Л.А., Силаевой Г.И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве долевой собственности на встроено-пристроенное нежилое помещение, расположенное по адресу : ...., отказать.

    На решение суда могут быть принесены апелляционные жалобы во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения.

    Председательствующий Е.А.Бабеншева