Решение по делу № 33-58116/2024 от 01.11.2024

Гражданское дело № 2-15827/2024

77RS0034-02-2023-014224-31

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

25 июля 2024 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капустиной Г.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Межрегиональной общественной организации потребителей защиты прав потребителей «Линия права» в интересах Поповой Марии Александровны, Попова Александра Владимировича к ООО «Специализированный застройщик Переделкино-Ближнее» о взыскании убытков по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

МРОО адрес права» в интересах Поповой М.А., фио обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ Переделкино-Ближнее» о признании ничтожным пункта договора, взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в связи с уменьшением площади, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 30 марта 2022 года между ООО « СЗ Переделкино Ближнее», именуемое в дальнейшем «Застройщик» с одной стороны и Гражданами Поповой М.А., Поповым А.В., далее Участники, был заключен договор об участии в долевом строительстве № Рас/9Ф/6/387 (далее Договор), в соответствии с которым Застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, сдать в эксплуатацию и передать в собственность участнику после окончания строительства объект недвижимости, а именно квартиру с выполненными отделочными работами на этаже 7, условный номер 387, общей площадью 85,1 кв. м.

В соответствии с п. 4.1 Договора, стоимость объекта долевого строительства (далее Квартира) составляет сумма

Таким образом, 1 квадратный метр площади квартиры стоит сумма

Согласно с п. 2.1. Договора срок передачи Застройщиком и принятия Участником объекта долевого строительства с выполненными отделочными работами не позднее 01 июня 2023 года.

25 января 2023 Участники приняли квартиру по Акту Приема - Передачи, но в ходе приемки возникли вопросы об изменении площади. Согласно пункта 1 Акта Приема передачи общая площадь квартиры составила 83,1 квадратного метра, то есть была уменьшена на 2 квадратных метра.

В соответствие с положениями абзацев 7 и 8 пункта 1.4. Договора Стороны пришли к соглашению, что любое изменение адрес строительства не влечет перерасчета цены Договора, указанной в пункте 4.1 Договора. Допустимым изменением общей площади, передаваемого Участнику Объекта долевого строительства, является изменение общей площади строительства в любую сторону, но не более чем на 5% от проектной площади.

22 марта 2024 года Истцом в адрес Ответчика было направлено претензионное письмо с требованием о выплате в добровольном порядке компенсации убытков, в соответствии со сведениями, представленными на официальном сайте Почты России (трек номер для отслеживания: 10178693566084), указанное письмо было получено Ответчиком 26.03.2024 года, ответа на него не поступало.

На основании изложенного истцы просят признать положения абзацев 7 и 8 пункта 1.4 Договора участия в долевом строительстве недействительными в части невозможности соразмерного уменьшения цены договора в случае расхождения проектной и фактической площади объекта, взыскать в равных долях с ответчика денежные средства в размере сумма в счет уменьшения общей площади объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя фио, который исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ Переделкино-Ближнее» - фио в судебное заседание явился, представил возражения на исковое заявление, просил в иске отказать в полном объеме, в случае удовлетворения применить ст.333 ГК РФ.

Выслушав мнения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства по отдельности и в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, между 30 марта 2022 года между ООО « СЗ Переделкино Ближнее», именуемое в дальнейшем «Застройщик» с одной стороны и Гражданами Поповой М.А., Поповым А.В., далее Участники, был заключен договор об участии в долевом строительстве № Рас/9Ф/6/387 (далее Договор), в соответствии с которым Застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, сдать в эксплуатацию и передать в собственность участнику после окончания строительства объект недвижимости, а именно квартиру с выполненными отделочными работами на этаже 7. условный номер 387, общей площадью 85,1 кв. метра.

В соответствии с п. 4.1 Договора, стоимость объекта долевого строительства (далее Квартира) составляет сумма

Таким образом, 1 квадратный метр площади квартиры стоит сумма

Согласно с п. 2.1. Договора срок передачи Застройщиком и принятия Участником объекта долевого строительства с выполненными отделочными работами не позднее 01 июня 2023 года.

25 января 2023 Участники приняли квартиру по Акту Приема - Передачи, но в ходе приемки возникли вопросы об изменении площади. Согласно пункта 1 Акта Приема передачи общая площадь квартиры составила 83,1 квадратного метра, то есть была уменьшена на 2 квадратных метра.

В соответствие с положениями абзацев 7 и 8 пункта 1.4. Договора Стороны пришли к соглашению, что любое изменение адрес строительства не влечет перерасчета цены Договора, указанной в пункте 4.1 Договора. Допустимым изменением общей площади, передаваемого Участнику Объекта долевого строительства, является изменение общей адрес строительства, является изменение общей адрес строительства в любую сторону, но не более чем на 5% от проектной площади.

Как указали истцы в иске, в нарушении условий договора объект долевого строительства истцам был передан меньшей площади, указанной в договоре, разница фактической общей площади квартиры, переданной ответчиком истцу, составила 2 кв.м., что в денежном эквиваленте составляет сумма

22 марта 2024 года Истцом в адрес Ответчика было направлено претензионное письмо с требованием о выплате в добровольном порядке компенсации убытков, в соответствии со сведениями, представленными на официальном сайте Почты России (трек номер для отслеживания: 10178693566084), указанное письмо было получено Ответчиком 26.03.2024 года, ответа на него не поступало.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительными абзацев 7,8 п. 1.4. Договора в силу следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

Согласно ч.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствие с положениями абзацев 7 и 8 пункта 1.4. Договора Стороны пришли к соглашению, что любое изменение адрес строительства не влечет перерасчета цены Договора, указанной в пункте 4.1 Договора. Допустимым изменением общей площади, передаваемого Участнику Объекта долевого строительства, является изменение общей площади строительства в любую сторону, но не более чем на 5% от проектной площади.

В данном случае фактическое отклонение по площади составляет 2 кв.м. (0,83% от проектной площади), в связи с чем, разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади, а потому требования об уменьшении покупной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение (абзац 7 и 8 пункта 1.4. Договора участия в долевом строительстве) об отсутствии спора в случае отступления в площади до 5% от проектной площади.

Кроме того, из формулировки указанных выше пунктов Договора следует, что стороны находятся в равных условиях и Застройщик не поставлен в привилегированное положение перед участниками долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021), по смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В данном случае оспариваемое истцом условие договора участия в долевом строительстве содержит конкретные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Причем данное условие, касающееся изменения общей площади квартиры, равным образом относится к обязательствам как участника долевого строительства (в случае увеличения площади застройщик не вправе требовать доплаты), так и в случае уменьшения площади (участник строительства не вправе требовать возврата денежных средств ввиду уменьшения площади).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска и признании недействительным абзаца 7 и 8 п.1.4 договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, у суда не имеется.

Поскольку суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании положения абзацев 7 и 8 пункта 1.4 Договора участия в долевом строительстве недействительными в части невозможности соразмерного уменьшения цены договора в случае расхождения проектной и фактической площади объекта, взыскании с ответчика денежных средств в размере сумма в счет уменьшения общей площади объекта долевого строительства, то производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа также подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации потребителей защиты прав потребителей «Линия права» в интересах Поповой Марии Александровны, Попова Александра Владимировича к ООО «Специализированный застройщик Переделкино-Ближнее» о признании положения договора недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья