Решение от 23.04.2020 по делу № 66а-1740/2020 от 20.03.2020

                                                                                  Дело № 66а-1740/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                          23 апреля 2020 года

    Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Бузмакова С.С.,

    судей Кудряшова В.К., Корпачевой Е.С.

    при секретаре Никишовой О.И.

    рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело        № 3а-4335/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 31 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтарИмпекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «СтарИмпекс» (далее – ООО «СтарИмпекс») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> указывая на то, что по договору аренды является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельная участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года, определена в размере 357 750 842,40 руб.

В связи с изменением характеристик земельного участка его кадастровая стоимость по состоянию на 12 марта 2019 года определена в размере 353 048 802,72 руб., которая существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 259 559 000 руб.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, равной 259 559 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, уточнив исковые требования, административный истец просил установить кадастровую стоимость в размере 266 060 000 руб.

Решением Московского городского суда от 31 октября 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 266 060 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Департамент городского имущества <адрес> подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), поскольку не является лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Требуя установления рыночной цены, административный истец оспаривает потенциальную цену продажи участка, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и арендная плата за пользование таким объектом определяется на основании установленной действующим законодательством ставки арендной платы, предусмотренной договором аренды, экспертом неправильно определена классификация объекта оценки, не верно применены корректировки.

На апелляционную жалобу ООО «СтарИмпекс» представило письменные возражения, в котором просило решение суда оставить без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении дела, не явились, извещены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании положений части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ООО «СтарИмпекс» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

Из содержания договора аренды и дополнительных соглашений к нему следует, что расчет арендной платы за пользование земельным участком определяется в процентном отношении от его кадастровой стоимости.

В абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано разъяснение о том, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 12 марта 2019 года определена в размере 353 048 802, 72 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости, выполненный <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 259 559 000 руб.

В связи с разногласиями сторон для проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка по административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ отчет, составленный <данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 марта 2019 года в размере 266 060 000 руб.

Устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок, предоставленный административному истцу в аренду, не может быть отчужден по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанные обстоятельства не являются препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно абзацу 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из данного определения рыночной стоимости, установленного в Законе об оценочной деятельности, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка.

Ссылка Департамента городского имущества города Москвы на положения статьи 10 Закона об оценочной деятельности не состоятельна, поскольку в силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены административным истцом, так как они затрагивают его права и законные интересы, в частности влияют на размер арендной платы по договору.

При этом, исходя из положений статьи 6 Закона об оценочной деятельности, возможность проведения оценки рыночной стоимости земельного участка не ставится в зависимость от наличия у заказчика права собственности на этот участок.

Доводы апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы определяется договором аренды с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы, и административный истец пытается изменить условия договора аренды, не свидетельствуют о незаконности принятого судом решения, поскольку указанные обстоятельства не относятся к предмету рассмотрения данного административного дела, юридически значимыми при разрешении спора об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной не являются.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт подобрал объекты аналоги, относящиеся к более высокому классу недвижимости, и применил понижающую корректировку, не подтверждает неправильность произведенного расчета рыночной стоимости, с учетом того, что использованные объекты-аналоги по местоположению, коммерческим характеристикам с учетом необходимых корректировок соответствуют объекту исследования, а нарушения методологии и принципов существенности, обоснованности, однозначности при производстве экспертизы не установлено.

Утверждение административного ответчика о применении в сравнительном подходе объекта-аналога № 2, существенно отличающегося от цен продажи, представленных на рынке, не свидетельствует о недостоверности использованного аналога, который соответствует диапазону цен предложений, полученным в результате анализа рынка недвижимости.

Не может повлечь отмену решения довод жалобы о необоснованном применении корректировки в размере 3 % на состояние помещений к цене предложения объекта-аналога № 1, поскольку при производстве экспертизы установлено, что указанный аналог имеет состояние «без внутренней отделки», а объект исследования имеет стандартную отделку, в связи с этим расчет корректировки на состояние отделки экспертом выполнен с применением соответствующих коэффициентов на основании фактических сведений о сравниваемых объектах.

Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда и не влекут отмену обжалуемого решения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования с указанием использованных методов и применением необходимых корректировок, имеющих значение при определении рыночной стоимости объекта оценки, не содержит противоречий. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, сторонам не представлены.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не установлено.

Предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 31 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░░░