Решение по делу № 2-1572/2023 от 13.03.2023

Дело № 2-1572/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2023 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Рязяповой Д.И.,

при секретаре Кулагине Г.Д.,

с участием истца Радченко М.А., представителя ответчика Окружко О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Радченко Марины Александровны к Федюнину Дмитрию Анатольевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Радченко М.А. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, обосновывая требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (Покупателем) и Федюниным Д.А. (Продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Стоимость земельного участка составила 1500000 руб. По условиям данного договора продавец гарантировал, что земельный участок не обременен правами третьих лиц. Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН земельный участок, являющийся предметом договора, полностью расположен в границах зоны затопления при половодьях и паводках; в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (наименование: водовод, назначение: сооружение коммунального хозяйства). Указывает, что поскольку ответчик предоставил заведомо ложную информацию об отсутствии обременений земельного участка, постольку ею понесены убытки в виде возврата ФИО1, полученного ею ранее задатка в размере 100000 руб. Кроме того, указала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению ввиду существенного нарушения требований к качеству товара, а также вследствие того, что ответчик не имел оснований для распоряжения предметом договора.

Просит суд, с учетом уточнения исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, и взыскать с ответчика в пользу истца убытки в сумме 1500000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15700 руб., убытки в виде возвращенного задатка.

Протокольными определениями Оренбургского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация МО Оренбургский район Оренбургской области, администрация МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, Федюнина О.А., МУП ЖКХ администрации МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области. Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Ответчик Федюнин Д.А., представители третьих лиц: администрации МО Оренбургский район, администрации МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, МУП ЖКХ администрации МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащем образом о времени и месте слушания дела.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Истец Радченко М.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи ей не было известно о наличии водопровода в границах земельного участка. О том, что данная информация содержится в ЕГРН, она не знала. В настоящее время она лишена возможности продать данный земельный участок либо использовать его для строительства.

Представитель ответчика Окружко О.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Радченко М.А. Пояснила, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, однако имеются ограничения в пользовании им, в виде нахождения в границах земельного участка водовода, поставленного на кадастровый учёт в 2016 году, и о наличии которого истцу было известно. Обременения в отношении спорного земельного участка в виде нахождения его в зоне затопления, согласно сведениям ЕГРН, отсутствуют.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и совокупность представленных доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец Радченко М.А. купила у ответчика Федюнина Д.А. земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена данного объекта недвижимого имущества составила 1 500 000 руб.

Как следует из пункта 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федюниным Д.А. и Радченко М.А., продавец гарантирует, что указанный земельный участок не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что земельный участок продан с существенными недостатками, а именно данный объект недвижимого имущества находится в зоне затопления, где запрещено строительство и в границах земельного участка расположен иной объект недвижимости – водовод, который также препятствует строительству на указанной земле.

Об указанных ограничениях в использовании земельного участка на момент заключения договора купли-продажи ей не было известно, что является существенным нарушением договора со стороны ответчика, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (строительство жилого дома).

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок на праве собственности принадлежит Радченко М.А., дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. При этом указано о наличии объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № (водовода), расположенного в пределах земельного участка.

Согласно копии дел правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по Оренбургской области, по запросу суда, указанный водовод был введен в эксплуатацию в 2005 году и внесен в государственный кадастр недвижимости 28 декабря 2016 года. Собственником данного водовода является муниципальное образование Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенных нормативных положений следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

Как следует из материалов дела, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что перед заключением договора купли-продажи земельного участка, покупатель осмотрел его. Согласно пункту 3.2 договора следует, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Истец указывает, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил её об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего она оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, приобретая земельный участок истец не подразумевала, что на земельном участке невозможно строительство жилого дома, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

В обоснование своих доводов истец представила суду уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, отдел архитектуры и градостроительства управления по имуществу и градостроительству администрации МО Оренбургский район уведомляет Радченко М.А. о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке №, <адрес> Так, согласно сведений ЕГРН земельный участок полностью расположен в границах зоны затоплении, и половодьях и паводках 1 % обеспеченности территорий, прилегающих к реке Урал, в границах <адрес> и <адрес>. Данный земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: границы придорожных полос автомобильной дороги общего пользования регионального значения <адрес>. В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (наименование: водовод, назначение: 10. Сооружения коммунального хозяйства). Согласно схематическому изображению планируемый к строительству объект индивидуального жилищного строительства затрагивает указанный водовод. В целях исключения опасности повреждения водовода объект индивидуального жилищного строительства необходимо разместить за пределами прохождения водовода.

По ходатайству стороны истца с целью выяснения вопроса относительно возможности строительства на спорном земельном участке индивидуального жилого дома была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО2

Согласно выводам данного эксперта, отраженных в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенного обследования определена возможность размещения, строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, с учётом проходящего водопровода через земельный участок в соответствии с градостроительными нормами и правилами: №. Актуализированная редакция <данные изъяты> <данные изъяты> Решение от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> Допустимые параметры, а именно (площадь застройки) размещения, строительства, индивидуального жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, составило <данные изъяты> кв.м., согласно схеме № <данные изъяты> В границах исследуемого земельного участка выделено пятно застройки, в размерах <данные изъяты>. с вынесенными характерными точками (координаты Х и У), где допустимо (можно) расположить (построить) индивидуальный жилой дом, с учётом всех расположенных охранных зон, с соблюдением требований <данные изъяты> Технически обслуживать проходящий водопровод через земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> невозможно без ущерба собственнику исследуемого земельного участка.

Суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертиза проведена, имеющим высшее образование, соответствующую квалификацию, профессиональную переподготовку, достаточный стаж работы, заключение содержит описание проведенного исследования, ссылки на правовые акты, регулирующие производство экспертиз, выводы эксперта мотивированы.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что она лишена возможности построить индивидуальный жилой дом на спорном земельном участке, являются несостоятельными и опровергаются заключением эксперта.

Истец полагает, что была введена в заблуждение ответчиком, поскольку тот не уведомил ее о данных ограничениях, о которых на момент совершения сделки продавцу было известно.

Однако исходя из смысла положений пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Доказательств того, что продавец Федюнин Д.А. скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи то обстоятельство, что земельный участок находится в зоне затопления, стороной истца в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, равно как не представлено доказательств того, что продавцу эти сведения были достоверно известны, и у него имелась информация о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка.

Доводы стороны истца о том, что ответчик скрыл от покупателя тот факт, что в границах земельного участка расположен водовод, являются несостоятельными, поскольку информация о наличии объекта недвижимого имущества в границах земельного участка содержится в ЕГРН. Кроме того, как следует из фотоматериалов, подготовленных экспертом, в свободном доступе находятся канализационные люки, расположенные на земельном участке.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка совершен в требуемой форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли-продажи недвижимости, соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет между сторонами произведен, денежные средства переданы, переход права собственности от продавца к покупателю в установленном порядке зарегистрирован. Данных о том, что земельный участок был передан ненадлежащего качества, а истцу при продаже предоставлялась заведомо ложная информация, повлиявшая на его решение о покупке земельного участка, не имеется.

В выписке из ЕГРН отсутствует какая-либо информация об ограничениях и обременениях спорного земельного участка.

Суд также учитывает добровольное заключение истцом договора с ответчиком, факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях и ограничениях, предоставление продавцом сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

При заключении сделки покупатель должен был проявить разумную заботу и необходимую осмотрительность и мог получить сведения о месте расположения земельного участка, воспользоваться сведениями единой электронной картографической основы на территории РФ публичной кадастровой карты, ознакомиться с планом кадастрового квартала, в котором находится спорный земельный участок, сделать запрос о видах разрешенного использования и наличии ограничений в использовании земельного участка.

Доводы стороны истца о правомерности требования о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на п. 3.4 договора, согласно которому продавцом доведена заведомо ложная информация об отсутствии ограничений в использовании участка, суд отклоняет.

Так, согласно п. 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора земельный участок не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц.

Исходя из буквального содержания данного пункта договора, информация об ограничении права собственности в части использования земельного участка в нем отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В этой связи следует учесть, что ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, тогда как статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара.

При таких данных оснований утверждать о том, что в силу п. 3.4 договора продавцом доведена до истца заведомо ложная информация об отсутствии ограничений в использовании участка, не имеется.

Доводы стороны истца о том, что ответчик (покупатель) не имел права распоряжаться земельным участком, являются несостоятельными и опровергаются материалами реестровых дел земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка №, в котором содержатся документы-основания выдачи свидетельства о государственной регистрации права Федюнину Д.А., в том числе соглашение о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ с Радченко М.А. в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 100000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб. Данным решением установлено, что полученный Радченко М.А. (продавцом) от ФИО1 задаток в размере 100000 руб. за продаваемый земельный участок с кадастровым номером № подлежит возврату, поскольку обременение объекта недвижимости является существенным условиям, что не было оговорено предварительным договором купли-продажи.

При недоказанности юридически значимого факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования продаваемого земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, учитывая, что ответчик, владеющий земельным участком на праве собственности имел право им распоряжаться, правовых оснований для удовлетворения иска Радченко М.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и, в логической последовательности, взыскании уплаченной за участок денежной суммы и суммы задатка, взысканного решением суда, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы, расходы по оплате судебной экспертизы (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом Радченко М.А. в счёт оплаты судебной землеустроительной экспертизы были внесены денежные средства в сумме 10000 руб. на депозит Управления судебного департамента в Оренбургской области, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ указанные денежные средства перечислены на счёт ФИО2

Согласно представленному экспертом счёту стоимость судебной землеустроительной экспертизы составила 45000 руб.

Поскольку заключение эксперта ФИО2 положено судом в основу данного решения, определением суда денежные средства, находящийся на депозите Управления судебного департамента в Оренбургской области, в сумме 10000 руб., внесенные Радченко М.А., перечислены на счёт экспертного учреждения, учитывая, что решением суда истцу Радченко М.А. отказано в удовлетворении её требований, постольку с последней в пользу ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 35000 руб., из следующего расчёта 45000 руб. – 10000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Радченко Марины Александровны (№) к Федюнину Дмитрию Анатольевичу (№) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков, отказать.

Взыскать с Радченко Марины Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО «ДанХаус» (ИНН №) судебные расходы по оплате экспертизы в размере 35000 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 января 2024 года

Судья Д.И. Рязяпова