Решение по делу № 33-620/2024 от 25.01.2024

    Судья: Берзегов Б.В.                                                               дело № 33-620/2024

                                                     № дела в суде первой инстанции 2-686/2023

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    28 мая 2024 года                                                                               г. Майкоп

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

    председательствующего судьи - Козырь Е.Н.,

    судей Аутлева Ш.В. и Чич И.Я.,

    при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Пханаевой О.Д.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного решения от ДД.ММ.ГГГГ и определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

    иск администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.

    Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» и ФИО1.

    Обязать ФИО1 возвратить земельный участок, с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, по акту приема-передачи администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение».

    Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход государства в размере 300, 00 руб.

    В удовлетворении исковых требований администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 в части взыскания с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования «<адрес>» задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» и ФИО1 в сумме 26622,00 рублей - отказать.

    Заслушав доклад судьи ФИО10, объяснения представителя ответчика ФИО1 - ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, мнение представителя истца Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» ФИО5, считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

    У С Т А Н О В И Л А:

    Администрация МО «Тлюстенхабльское городское поселение» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате.

    В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, площадью 15 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>.

    С ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи между администрацией МО «<адрес>» и администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» были переданы договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена с одновременной передачей права Арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО7 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458.

    Ввиду неисполнения своих обязательств по договору аренды, в адрес ФИО1 истцом была направлена досудебная претензия с требованием оплаты арендной платы в размере 26 622, 00 рублей.

    Какого-либо письменного ответа на претензию, каких-либо возражений на претензию ответчиком не представлено, арендная плата также не внесена.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями условий договора с приложением проекта соглашения о добровольном расторжении договора и акта приема-передачи (возврата) земельного участка.

    Помимо невнесения арендной платы существенными нарушениями условий договора арендодатель считает неиспользование земельного участка в соответствии с условиями договора. ДД.ММ.ГГГГ административной комиссией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» ФИО1 был привлечен к административной ответственности за складирование и хранение строительных материалов, грунта.

    В соответствии с договором арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием земельного участка, в том числе на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдений условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ представителем администрации произведен визуальный осмотр арендуемого земельного участка на предмет выполнения условий договора, по результатам осмотра установлен факт неиспользования земельного участка в соответствии с условиями договора.

    Согласно п. 1.1, земельный участок был предоставлен для использования под: «Овощеводство». Между тем, в ходе осмотра установлено, что земельный участок не свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью. Земельный участок используется не по целевому назначению. Неиспользование земельного участка при отсутствии объективных причин свидетельствует об отсутствии заинтересованности и является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим расторжение договора до истечения срока аренды.

    В связи с изложенным, истец просит суд: взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 622, 00 руб.; расторгнуть договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» и ФИО1 относительно земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>; обязать ответчика освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.

    Ответчик ФИО1 просил в удовлетворении исковых требований администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» отказать в полном объеме.

    Судом постановлено указанные выше судебные постановления.

    В апелляционной жалобе (с дополнениями) ответчик ФИО1 просит отменить решение Теучежского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 в полном объеме, ссылаясь на то, что несоответствие выводов суда и доказательств привело к незаконному удовлетворению исковых требований Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение».

    В возражениях на апелляционную жалобу представитель МО «Тлюстенхабльское городское поселение» ФИО5 просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, ссылаясь на, то что в нарушение требований закона разрешение на строительство спорного объекта получено не было, утвержденная в установленном порядке исходно-разрешительная и проектная документация отсутствует.

    Информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея http://vs.adg.sudrf.ru.

    Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

    Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика ФИО1

    Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, площадью 15 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, для использования под строительство корпусов по разведению племенных пород овец и домашней птицы, сроком на 49 лет (л.д. 7-12).

    Согласно кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № разрешенное использование - под строительство корпусов по разведению племенных пород овец и домашней птицы (л.д. 13-14).

    Указанное обстоятельство подтверждается также актом приема- передачи договоров аренды по Тлюстенхабльскому городскому поселению, копия которого приобщена к материалам дела судом апелляционной инстанции.

    Согласно Правил землепользования и застройки МО «Тлюстенхабльское городское поселение» <адрес> Республики Адыгея земельный участок с кадастровым номером 01:06:2500001:458, площадью 1500 кв.м. расположен в Зоне земель объектов сельскохозяйственного производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (ЗСХ-3). Зона выделена для обеспечения организационно-правовых условий и процедур использования площадок производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 1.1 Основные виды разрешенного использования - объекты используемые для производства сельскохозяйственной продукции; - объекты, используемые для хранения сельскохозяйственной продукции; - объекты первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 1.2. Вспомогательные виды разрешенного использования - административные и конторские издания; - гаражи и стоянки хранения грузовых автомобилей, специальной и сельскохозяйственной техники; - объекты авторемонтного назначения; - хозяйственные объекты и дворы. 1.3 Условно-разрешенные виды использования - объекты коммунально-бытового назначения; - питомники растений для озеленения и благоустройства территорий.

    Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны ЗСХ не подлежат ограничению.

    С ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи между администрацией МО «<адрес>» и администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» были переданы договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена с одновременной передачей права Арендодателя (л.д. 18-19).

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО7 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ решением Совета народных депутатов № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение».

    Согласно Приказу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея» с 01.01.2017г. изменилась кадастровая стоимость земельных участков.

    В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов» с последними изменениями от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в пользование на условиях договора аренды, исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков.

    Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-94899594 от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам гражданского дела судебной коллегией в суде апелляционной инстанции, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458 составляет 665550 руб., 4% от этой суммы составляет 26622 руб.

    Вследствие неисполнения ответчиком своих обязанностей по внесению арендных платежей образовалась задолженность по арендным платежам в размере 26 622, 00 руб., которая была погашена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается чеком-ордером, также приобщенным судебной коллегией к материалам гражданского дела.

ДД.ММ.ГГГГ представителем администрации произведен визуальный осмотр арендуемого земельного участка на предмет выполнения условий договора, по результатам осмотра установлен факт неиспользования земельного участка в соответствии с условиями договора.

ДД.ММ.ГГГГ административной комиссией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» ФИО1 был привлечен к административной ответственности за складирование и хранение строительных материалов, грунта.

    Удовлетворяя исковые требования Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» в части расторжения договора аренды земельного участка и его возвращения истцу, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п. 1.1 договора аренды, земельный участок был предоставлен для использования под овощеводство, однако, в ходе осмотра выявлено что земельный участок не свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, используется не по целевому назначению.

    Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

    Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

    Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

    Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

    Вопреки выводам суда первой инстанции об отсутствии заинтересованности ответчика по использованию земельного участка по назначению служит возведение на нем нежилого здания с кадастровым номером 01:06:2500001:2119, право собственности на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.

    Из материалов истребованного судом апелляционной инстанции гражданского дела № по исковому заявлению Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 о признании недействительным оснований для регистрации прав и встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, следует, что ответчиком подготовлена проектная документация, установлена санитарно-защитная зона, произведены инженерно-геологические изыскания и экспертиза проектной документации. При этом, ФИО1 неоднократно было отказано в выдаче разрешения на строительство. Для исключения оснований досрочного расторжения договора аренды, ФИО1 использует участок по назначению и возвел 9 объектов капитального строительства, на которые он просит признать суд право собственности.

    Указанные обстоятельства подтверждаются градостроительным планом земельного участка (л.д. 97-108), решениями об отказе в выдаче разрешения на строительство (л.д. 109-116), проектной документацией (л.д. 117-132), техническими планами объектов незавершенного строительства (л.д. 133-231).

    Определением Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 о признании недействительным оснований для регистрации прав и встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства приостановлено до рассмотрения настоящего гражданского дела.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции также установлено, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, до вступления в законную силу решения суда и до вынесения дополнительного решения, от Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству было получено разрешение на строительство на земельном участке корпусов по разведению племенных пород овец № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

    Указанные обстоятельства судом первой инстанции не были приняты во внимание, им не была дана надлежащая оценка, что повлекло за собой не обоснованное расторжение договора аренды.

    Учитывая, что задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судебная коллегия не усматривает, так как в судебном заседании установлено, что истец заинтересован в продолжении арендных правоотношений по использованию земельного участка по целевому назначению, существенных нарушений условий договора ответчиком не допущено.

    Принимая во внимание, что ответчик является арендатором земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ, им были проведены работы по планировке размещения на арендуемом участке производственной базы для разведения племенных пород овец, было начато строительство вспомогательных сооружений, судебная коллегия приходит к выводу о несоразмерности степени существенности допущенных ответчиком нарушений, в связи с чем приходит к выводу об отмене решения Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в части расторжения договора аренды земельного участка и его возврате Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик ФИО1, оспаривая выводы суда первой инстанции, указывает, что он не имел возможности исполнить требования досудебной претензии в срок, поскольку претензия и уведомление о расторжении договора датированы одним числом и имеют один исходящий номер.

В материалах дела имеются требование об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате от ДД.ММ.ГГГГ под исх. № (л.д. 20), в котором ФИО1 был предоставлен 10-дневный срок для ответа на претензию с момента ее получения, и уведомление о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора от ДД.ММ.ГГГГ под исх. № (л.д. 21), с указанием на отсутствие возражений на требование, что влечет досрочное расторжение договора.

Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что ответчик не получал претензию и уведомление о расторжении договора, в результате чего был лишен возможности ответить на претензию. Доказательства о направлении требования в адрес ФИО8 в материалах дела отсутствуют.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что согласно пункта 3.2 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО «<адрес>» и ФИО6 размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Республики Адыгея, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами.

Однако, с момента заключения договора, при изменении размера годовой арендной платы за участок дополнительные соглашения между сторонами не заключались.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

    решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, отменить в части расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» и ФИО1, а также возврате земельного участка Администрации муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение».

Принять в указанной части по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» и ФИО1, отказать.

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к ФИО1 о возврате земельного участка, с кадастровым номером 01:06:2500001:458, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>, по акту приема-передачи администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», отказать.

В остальной части решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

    Председательствующий                                                 ФИО10

    судьи:                                                                               Ш.В. Аутлев

                                                                                              И.Я. Чич