Решение по делу № 3а-2323/2021 от 08.11.2021

***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Созидатель плюс» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером ***, площадью 2031 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 1484 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 1628 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 791 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Созидатель плюс» просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Дрозд Н.В. поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Со стороны административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края представлен письменный отзыв, согласно которого, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указано на недостатки представленного отчета об оценке.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю Барсуков А.Г. в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, судом установлено, что ООО «Созидатель плюс» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *** (т.1 л.д.18-21).

Административный истец является плательщиком земельного налога, следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для него.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящихся в собственности административного истца земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов:

- в размере 5 666 510 руб. 31 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 4 140 374 руб. 84 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 4 542 136 руб. 28 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 2 515 862 руб. 51 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ датой определения кадастровой стоимости находящихся в собственности административного истца земельных участков является ДД.ММ.ГГ, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – ДД.ММ.ГГ (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***), ДД.ММ.ГГ (в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***), ДД.ММ.ГГ (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***) (т.1 л.д.14-17).

В подтверждение рыночной стоимости названных земельный участков административный истец представил отчеты об оценке *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, составленные оценщиком ИП С, согласно которым рыночная стоимость спорных земельных участков:

- с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 4 404 658 руб. 04 коп.;

- с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 2 679 361 руб. 10 коп.;

- с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 3 469 247 руб. 52 коп.;

- с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 1 852 390 руб. 23 коп. (т.1 л.д.22-82, л.д.83-143, 144-203, т.2 л.д.1-61).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

Из отчетов об оценке следует, что объектами оценки являлись земельные участки из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием соответствующем фактическому использованию – для размещения объектов торговли (в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***), с разрешенным использованием - для объектов общественно-делового значения, с фактическим использованием – для размещения магазина (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка. Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), вопреки доводам административного ответчика мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки помещений согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчеты об оценке прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключениям.

Доводы административного ответчика об отсутствии диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности не обоснованы, поскольку наличие специального образования подтверждается членством оценщика в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании нет. Приложение копии диплома об образовании необходимо в силу п.8 ФСО №3 только для привлеченных оценочной организации специалистов.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик С выводы отчетов об оценке подтвердила. Дополнительные письменные пояснения оценщика приобщены к материалам дела.

С отметила, что вид разрешенного использования у аналога №1 – для размещения объектов здравоохранения (для размещения госпиталя Бийского гарнизона) не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения (страница 24-25 отчета).

Также полагала необоснованным довод административного ответчика, изложенный в письменном отзыве, о реализации объекта аналога №1 в рамках процедуры банкротства, пояснив, что по данным открытых источников, которые приводит Алтайкрайимущество, в 2016 году объекты реализовывались в рамках процедуры банкротства как имущественный комплекс. В объявлении о продаже объекта аналога №1 (<адрес>) в феврале 2017 года к продаже выставлен один земельный участок, свободный от улучшений, соответственно никакого отношения к реализации на торгах этот земельный участок не имеет.

В соответствии с положениями п. 20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в связи с чем наличие на объекте оценки коммуникаций не влечет за собой необходимость применения повышающей корректировки для аналогов, указанные аналоги расположены в границах города и имеют возможность подключения к коммуникациям.

Суд находит данные пояснения обоснованными и достоверными, не доверять которым нет оснований, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Суд считает, что нарушений подп.«б», подп.«д» п.22 ФСО №7 не установлено.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленные административным истцом отчеты об оценке являются допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 4 404 658 руб. 04 коп.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 2 679 361 руб. 10 коп.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 3 469 247 руб. 52 коп.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 1 852 390 руб. 23 коп.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Созидатель плюс» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать 29 октября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2021 года.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***