Решение по делу № 2-10/2018 от 07.03.2017

Гр. дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2018 года г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Болдохонова С.С. при секретаре Юндуновой Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН(Ж) "Лазурный" к ООО "Строительное управление №", ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Ю.Ж., Ван А. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделок, признании права общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ТСН(Ж) "Лазурный" обратилось в суд с иском к Гэ Ю.Ж. об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества – двух подвальных нежилых помещений, площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, и площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в связи со сменой собственника и просил истребовать из чужого незаконного владения ООО "Строительное управление №" нежилое помещение, площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, этажность – цокольный этаж, б/н, и передать помещение в первоначальном виде во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; истребовать из чужого незаконного владения ООО "Строительное управление №" нежилое помещение площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, этажность – цокольный этаж, б/н, и передать помещение в первоначальном виде во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. уточнение исковых требований принято, произведена замена ответчика на ООО "Строительное управление №".

Истец уточнил заявленные требования, просит суд признать недействительным договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ о передаченежилого помещения на отметке -3,300 общей площадью по проекту 1437,71 расположенного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительнымдоговор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нежилого помещения на отметке -3,300 общей площадью по проекту 687,5 кв.м. расположенного в <адрес>, признать недействительнымдоговор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>, заключенный между Ван А. и Гэ Ю.Ж., дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес> заключенным между Ван А. и Гэ Ю.Ж., дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес> заключенным между ДД.ММ.ГГГГ и Строительное Управление №», дата регистрации 30. 10.2017 г., признать недействительным договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес> заключенным между Гэ Ю.Ж. и «Строительное Управление №», дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения записей о праве собственности ООО «Строительное Управление №» на нежилое помещение площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>, 104 мкр, <адрес> нежилое помещение площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес> истребовать из чужого незаконного владения ООО «Строительное управление №» нежилое помещение площадью 1446.7 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>, и передать помещение во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, истребовать из чужого незаконного владения ООО «Строительное управление №» нежилое помещение площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес>, и передать помещение во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, признать право общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения, площадью 1446,7 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>, и площадью 733,3 кв.м., кадастровый №, этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно выписке из ЕГРН первым правообладателем спорных помещений был Ван А. регистрация права собственности на основании договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГг. Однако разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано ДД.ММ.ГГГГ., а технические паспорта на помещения изготовлены ДД.ММ.ГГГГ., в которых также указан перечень помещений, расположенных в цокольных этажах двух домов, куда входят тепловой узел, электрощитовые, служебные и технические помещения, предназначенные для обслуживания домов. Полагают, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве, таким образом данные сделки являются недействительными. Поскольку спорные помещения по договору купли-продажи были переданы Гэ Ю.Ж. а в дальнейшем ООО «СУ №», данные сделки также должны быть признаны недействительными, а помещения истребованы из чужого незаконного владения ООО «СУ№». Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков по указанным требованиям привлечены ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Ю.Ж., Ван А..

В судебном заседании представители истца председатель ТСЖ «Лазурный» Гладкова Н.Н., Никитина М.Б. по доверенности, полностью поддержали заявленные требования с учетом их уточнений. Просили признать сделки недействительными, поскольку данные помещения предназначены для обслуживания общего имущества собственников и не могли быть переданы по договору долевого участия.

Представитель ответчика ООО «СУ№104» Савченков А.А., действующий по доверенности, возражал против заявленных требований, представил письменные возражения по иску. Считает, что ООО «СУ №104» добросовестный приобретатель.

Ответчики ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Ю.Ж., Ван А. в судебное заседание не явились, были извещены судом по месту регистрации.

Заслушав явившихся лиц, рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекс РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ТСЖ "Н" и "Б" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ", по смыслу оспаривавшихся законоположений - пункта 1 статьи 290 ГК и части 1 статьи 36 ЖК РФ, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Также Конституционным Судом Российской Федерации указано и на то, что из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как установлено в судебном заседании ТСН «Лазурный» создан в ДД.ММ.ГГГГ. в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах (Устав ТСН «Лазурный»).

Также судом установлено, что строительство осуществлял застройщик ООО «Инвестиционная строительная компания Тян Чен» на основании разрешения на строительство №.

Между ООО «Инвестиционная строительная компания Тян Чен» и гражданином Ван А. ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор долевого участия в строительстве № по условиям которого объектом договора является нежилые помещения на отметке 3.300 общей площадью по проекту 1437,71 кв.м., расположенные в доме <адрес>. Стоимость помещения на момент заключения договора составила 200000 руб. (т.1 л.д.35-40).

Кроме того, между ООО «Инвестиционная строительная компания Тян Чен» и гражданином Ван А. ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого объектом долевого строительства является нежилое помещение на отметке -3.300 общей площадью по проекту 687,5 кв.м., расположенном в доме № комплексной застройки <адрес>. Стоимость помещения на момент заключения договора составила 100000 руб. (т.1 л.д.44-49).

Согласно представленному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. разрешено введение в эксплуатацию 2 многоквартирных жилых дома с количеством этажей 6, в том числе цокольный, и подземная автостоянка, прямоугольной формы в плане на 52 машиноместа, расположенных по адресу: <адрес>

По акту приема-передачи объекта долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. объект долевого строительства - нежилое помещение на отметке -3.300 (цокольный этаж), под данным технической инвентаризации общей площадью 1446,7 кв.м. (по проекту 1437,71 кв.м.) расположенном в доме № был передан участнику долевого строительства.

Также по акту приема-передачи объекта долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. объект долевого строительства - нежилое помещение на отметке -3.300 (цокольный этаж), под данным технической инвентаризации общей площадью 733,3 кв.м. (по проекту 687,5кв.м.) расположенном в доме № был передан участнику долевого строительства.

Право собственности Ван А. на указанные объекты недвижимости зарегистрированы Управлением Росреестра по РБ в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ. между гражданином Китайской Народной Республики Ван А. и гражданином РФ Гэ Ю.Ж. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 733,3, кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, помещение передано по акту приема-передачи. Право собственности Гэ Ю.Ж. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между Ван А. и Гэ Ю.Ж. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1446,7 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, помещение передано по акту приема-передачи. Право собственности Гэ Ю.Ж. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Гэ Ю.Ж. и ООО «Строительное управление №» право собственности на недвижимое имущество кадастровый № площадью 1446,7, расположенное в цокольном этаже жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ООО «Строительное управление №» ДД.ММ.ГГГГ.

Также на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Гэ Ю.Ж. и ООО «Строительное управление №» право собственности на нежилое помещение кадастровый № общей площадью 733,3 кв.м. расположенное по адресу <адрес>, зарегистрировано за ООО «Строительное управление №».

Как следует из представленной суду проектной документации разработанной ООО «Антарктида» в соответствии с проектной документацией жилого дома № в цокольном этаже дома размещены помещения для организации управления домом (ЖЭУ), аналогичным образом в проектной документации жилого дома № отражено, что в цокольном этаже дома размещены помещения для организации управления домом (ЖЭУ).

Как следует разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. разрешено введение в эксплуатацию 2 многоквартирных жилых дома с количеством этажей 6, в том числе цокольный, и подземная автостоянка, прямоугольной формы в плане на 52 машиноместа, расположенных по адресу: <адрес>.

Заключением Республиканской службы государственного строительного надзора № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено соответствие вновь созданного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство объекта (л.д. 62том 2).

Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП «Федеральное БТИ» филиал по РБ ДД.ММ.ГГГГ цокольный этаж многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> площадью 1393,9 состоит из технических помещений, служебных помещений, коридоров, электрощитовых, теплового узла, туалетов, что отражено на поэтажном плане.

Согласно техническому паспорту ФГУП «Федеральное БТИ» филиал по РБ ДД.ММ.ГГГГ. цокольный этаж многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> площадью 703,5 кв.м. состоит из теплового узла, служебных помещений, технических помещений, электрощитовых, коридоров, подсобных помещений.

По ходатайству сторон по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта помещения 733,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес> помещения площадью 1446,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на цокольном этаже по адресу: <адрес> являются техническим подвалами, в которых размещены внутренние инженерные коммуникационные сети, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания вышерасположенных жилых помещений и общедомового имущества (оборудования) собственников многоквартирного дома и носят вспомогательное значение по отношению к другим опмещениям в доме. Техническая возможность для беспрепятственного обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования возможна после проведения работ по восстановлению помещений в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Антарктида».

Судом выводы эксперта приняты быть не могут, поскольку выводы эксперта не соответствуют содержанию заключения. Так эксперт указывает о необходимости приведения нежилых помещений в соответствие с проектной документацией ООО «Антарктилда». При этом экспертом не учтено, что в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Антарктида» данные нежилые помещения являлись не только электрощитовыми и тепловыми узлами, помещениями для обслуживания общедомового имущества, а были указаны как помещения для организации управления домом (ЖЭУ), каждое из помещений было разделено на отдельные помещения, т.е. фактически не являлись единым целым помещением. Ранее решением Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ. Гэ Ю.Ж. обязан провести в многоквартирных домах по адресу <адрес> работы по восстановлению помещений в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Антарктида» на строительство многоквартирных домов (шифр П0089-2010). Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ. решение оставлено без изменения.

Более того экспертом представлены фотоматериалы согласно которым действительно по потолку подвала проходят магистральные трубопроводы на которых установлена запорная арматура, имеются канализационные стояки, установлены ревизионные окна для допуска к сетям. Суд полагает, что само по себе наличие в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций транзитных трубопроводов холодного, горячего водоснабжения, пожарного водопровода и отопления, а также запорной арматуры трубопроводов, относящихся к общему имуществу дома, а также не согласованные с истцом действия ответчика, по проведению ремонта и ограничению доступа к указанным инженерным коммуникациям, само по себе не является основанием для признания спорного помещения общим имуществом, поскольку не меняет его назначения.

Доказательств того, что данное помещение было создано и содержалось на средства иных собственников помещений многоквартирного дома суду представлено не было. Истец не обосновал необходимость использования для размещения транзитных трубопроводов холодного, горячего водоснабжения, пожарного водопровода и отопления, а также запорной арматуры трубопроводов, электрощитовых и тепловых узлов помещения, размером 1446,7 кв. м. и 733,3 кв.м., в многоквартирных домах № соответственно.

Таким образом, суд приходит к выводу о законности заключения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. и договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку требования о признании недействительными договоров купли-продажи основывались на незаконности приобретения в собственность нежилых помещений первоначальным собственником Ван А., данные договоры суд также не может признать недействительными. При этом не могут быть применены и положения ст. 302 ГК РФ об истребовании нежилых помещений.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем суд полагает, что в данном случае истцом может быть избран иной способ защиты права, предусмотренный гражданским законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСН(Ж) "Лазурный" к ООО "Строительное управление №", ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Ю.Ж., Ван А. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделок, признании права общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Болдохонова С.С.