Решение по делу № 33а-10388/2016 от 21.07.2016

Судья: Родина Т.А. Дело № 33а-10388/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 августа 2016 года г.Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Сказочкина В.Н.,

судей – Вачковой И.Г., Пискуновой М.В.,

при секретаре – Лещевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Суровяткиной Е.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Суровяткиной Е.Е. на решение Самарского областного суда от 26 мая 2016 года,

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Суровяткина Е.Е. обратилась в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33 433 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительно-монтажный трест, расположенного по адресу: <адрес> - равной его рыночной стоимости в размере 14 626 603 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что указанный земельный участок принадлежит Суровяткиной Е.Е. на праве собственности. Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка, в связи с постановкой земельного участка на государственный учет - 13.02.2014, кадастровая стоимость определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, исходя из удельных показателей, установленных постановлением Правительства Самарской области № 610, в размере 56 326 581,08 руб. Согласно отчету об оценке № 2015/12-05 от 11.12.2015, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценки» объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 33 433 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительно-монтажный трест, расположенного по адресу: <адрес> и итоговая величина его рыночной стоимости составляет 14 626 603 руб. По мнению административного истца имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства Суровяткина Е.Е. с учетом уточнений просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО «Независимый кадастровый центр» в размере 24 071 760 руб.

Судом постановлено решение, которым административный иск Суровяткиной Е.Е. удовлетворен частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33 433 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительно-монтажный трест, расположенный по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.02.2014 в размере 30 390 600 руб. Дата подачи Суровяткиной Е.Е. заявления в суд – 28.12.2015.

С указанным решением не согласилась Суровяткина Е.Е., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указав, что решение суда не соответствует положениям ст.ст. 176, 226 КАС РФ.

Стороны в в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пп. 1, 2 и 5).

Статьей 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждается, что Суровяткина Е.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33 433 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительно-монтажный трест, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2015.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по состоянию на 13.02.2014, в связи с постановкой земельного участка на государственный учет 13.02.2014, исходя из удельных показателей, установленных постановлением Правительства Самарской области № 610, и составляет 56 326 581,08 руб. Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка - 13.02.2014.

В обоснование заявленных требований Суровяткиной Е.Е. представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки» № 2015/12-05 от 11.12.2015, из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 33 433 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 13.02.2014 составляет 14 626 603 руб.

Судом первой инстанции в качестве свидетеля допрошен оценщик О.В.В., который в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в отчете, указав, что для оценки отобраны аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению и основным ценообразующим факторам. При этом О.В.В. пояснил, что по аналогу 1 и 5 информация в части наличия коммуникаций (их объема) и описанная в отчете - стр.71, 75-76 отлична от информации, изложенной в самих объявлениях о продаже, что им не учтено и не описано, корректировки введены одинаковые, хотя набор коммуникаций на объектах-аналогах различный.

По ходатайству представителя истца судом назначалась судебная экспертиза для. определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13.02.2014.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимый кадастровый центр», выполненного на основании определения суда, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13.02.2014 составляет 24 071 760 рублей. Эксперт Н.М.Л., допрошенная в судебном заседании, выводы заключения поддержала в полном объеме.

По ходатайству представителя административного истца, с учетом пояснений допрошенного в судебном заседании специалиста оценщика К.Е.Е., судом по делу назначалась повторная судебная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13.02.2014, проведение которой поручено ООО «Инвест-центр».

Согласно заключению эксперта № 124 от 28.04.2016 г., выполненного ООО «Инвест-Центр», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13.02.2014 составляет 30 390 600 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Б.А.Ю. выводы изложенные в указанном заключении поддержал в полном объеме, пояснил, что спорный земельный участок имеет прямоугольную форму, коммуникации, располагается в Центральном районе г. Тольятти. Объект используется для размещения здания и сооружений производственно-складского назначения. Фактическое использование соответствует разрешенному. При анализе рынка земельных участков г. Тольятти были использованы незастроенные участки до 1 га, так как наиболее подходящих по площади объектов аналогов в данном районе города не было, а территориальная близость, район города существенно влияют на стоимость земельного участка, местоположение является основным ценообразующим фактором.

Диапазон стоимости 1 кв.м. составил от 250 руб. до 5000 руб., средняя стоимость 1 кв.м. – 1 539,97 рублей. В качестве ценообразующих факторов отобраны факторы площади, наличия коммуникаций, местоположения относительно района города, относительно транспортных магистралей и наличия железнодорожной ветки. Для исследования из стоп листа было выбрано 4 аналога наиболее близкие к объекту оценки по основным характеристикам, введены корректировки на торг - 9%, на коммуникации – 7 % и 5 %, в зависимости от отсутствия или наличия коммуникаций, корректировка на удаление от транспортных магистралей – 29 %, на площадь - по формуле Власова она составила от -19,32% до -26,53%. Коэффициент вариации составил меньше 30 %. Корректировки вводились по Справочнику оценщика, издательство Н.Новгород, 2014 года. Как пояснил эксперт Б.А.Ю., справочник - это система накопленных знаний, год издания значения не имеет, анализ производился на актуальную дату оценки. Аналогов более схожих с объектом оценки в данной выборке не было. Четыре объекта - аналога было достаточно для расчета методом сравнения.

Итоговая рыночная стоимость 1 кв.м. составила 909 рублей. Коэффициент вариации находится в диапазоне до 30%.

На вопросы представителя истца эксперт Б.А.Ю. пояснил, что назначение аналога № 1 - под все виды производственной и торговой деятельности, в том числе, под АЗС. Указания, что он только под коммерческое использование, нет, в связи с чем, его можно использовать в расчетах. Аналог № 2 имеет забор, который на стоимость земельного участка не влияет в отличие от железобетонного забора, ухудшающего стоимость. Заборы из сетки или железа легко демонтируются, в связи с чем, корректировка на него не вводилась. По мнению эксперта Б.А.Ю., скрин-шоты, использованные в первоначальном отчете, скорректированы. У аналога № 1 в отчете кроме забора есть также стационарная АЗС. Стоимость аналога № 2 составляет 1,5 миллиона рублей, он принадлежит на праве аренды продавцу, а у оценщика указано 4 миллиона рублей и право собственности. Стоимость аналога № 3 - 1,5 миллиона рублей, в отчете же указано - 1 миллион рублей. Аналога № 4 в базе на дату оценки не было вообще. Последний аналог взяли из другого района и убрали из объявления железобетонный забор. В подтверждение указанных доводов эксперт Б.А.Ю. представил суду ответ на запрос «Волга-Инфо».

Оценивая доказательства, представленные в материалы дела в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной результатами повторной судебной экспертизы.

При этом, ходатайство представителя административного истца о назначении еще одной повторной экспертизы обоснованно отказано ввиду отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.

Суд правомерно исходил из того, что анализ выводов двух экспертиз, проведенных по делу, свидетельствует о том, что стоимость, определенная в отчете об оценке, не соответствует действительной рыночной стоимости земельного участка, существенно занижена.

Судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований по установлению кадастровой стоимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Независимый кадастровый центр», поскольку выводы эксперта ООО «Инвест-Центр» не опровергнуты, заключение эксперта отвечает требованиям ст.79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Оценивая возражения представителя истца на указанное заключение, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения ООО «Инвест-Центр». Эксперт полно и подробно изложил обоснование своих выводов в судебном заседании, привел описание процесса оценки в самом заключении.

В свою очередь административным истцом каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, а оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Учитывая, что п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, суд на основании имеющихся в деле доказательств правомерно установил рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При наличии указанных обстоятельств, решение об удовлетворении административного иска Суровяткиной Е.Е. частично, с учетом результатов повторной судебной экспертизы, является правильным. Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.12.2015, что в соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано в резолютивной части решения суда.

Оснований не согласиться с решением суда у апелляционной инстанции не имеется. При рассмотрении данного дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, в том числе и тех, которые предусмотрены законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

Решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит, поскольку доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда основаны на неправильном толковании приведенных выше норм материального права и иной оценке представленных в материалы дела доказательств. Вместе с тем, правовых и фактических оснований для переоценки выводов суда, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского областного суда от 26 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Суровяткиной Е.Е. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>