Решение по делу № 33-4869/2023 от 26.06.2023

Уникальный идентификатор дела № 47RS0004-01-2021-014302-21

Апелляционное производство № 33-4869/2023

Гражданское дело № 2-5152/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург      22 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего         Алексеевой Е.Д.,

судей             Герман М.В., Свирской О.Д.,

при секретаре                   Рахмановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Казак Анжелы Емельяновны на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 года, по исковому заявлению Казак Анжелы Емельяновны к ООО «Гринекс» о регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., представителя истца Казак А.Е. - Жареного А.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя третьего лица Зубовой Е.А. (до смены фамилии Сазоновой Е.А.) - Мурашовой Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Казак А.Е. обратилась в суд с иском к ООО «Гринекс» с учетом уточнения требований о регистрации перехода права собственности на истца на земельный участок земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Проба.

В обоснование требований указано, что 05.09.2015 между истцом и ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные решения» заключен предварительный договор № У4-014/0915509 купли-продажи земельного участка, выделенного из единого земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м. расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Проба, уч. Проба, согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до 20.01.2021. Цена договора составила <рублей>.

05.09.2015 между истцом и ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные решения» заключен предварительный договор № П2-14-014/0915509 купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м, расположенного на земельного участка, выделенном из единого земельного участка с кадастровым номером №.

15.03.2018 между истцом и ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные решения» заключен основной договор купли-продажи дома площадью 127,55 кв.м, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район. Стоимость определена в сумме <рублей>. Цена за дом оплачена. Дом передан по акту приема-передачи 15.03.2018.

24.07.2019 между истцом и ООО «Гринекс» заключен основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район. Стоимость участка составила <рублей>. В тот же день земельный участок передан по акту приема-передачи. Истец открыто владеет земельным участком, осваивает его, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Истец, ответчик, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены, об отложении заседания не просили, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.), направили в суд представителей.

Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, указанным в иске и в письменной позиции.

Представитель ответчика ранее в предыдущих заседаниях исковые требования признавал, полагал обоснованными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.), пояснил, что Зубова Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) как залогодержатель не давала согласие на раздел земельного участка, который выполнен ООО «Гринекс», и на последующую продажу земельных участков.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 года в удовлетворении исковых требований Казак Анжелы Емельяновны о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, от ООО «Гринекс» к Казак Анжеле Емельяновне отказано.

С решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 года Казак Анжела Емельяновна не согласилась, направила апелляционную жалобу, полагая последнее незаконным и необоснованным, в том числе указывая, что наличие обременения в отношении земельного участка и отсутствие согласия залогодержателя не препятствует государственной регистрации перехода права собственности. Полагает неправомерной ссылку суда на не вступившее в законную силу судебное решение по делу 2-4741/2021, материалы которого содержат позицию залогодержателя Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.), а так же считает, что ст.554 ГК РФ не применима к данным правоотношениям. Выводы суда первой инстанции относительно доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности не соответствуют обстоятельствам дела. Судом необоснованно отказано в приобщении к материалам дела видеозаписи, в качестве доказательств уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности. В апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке. Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений заказным почтовым отправлением истцу Казак А.Е., третьему лицу Зубовой Е.А. (до смены фамилии Сазоновой Е.А.), третьему лицу - Управлению Росреестра по ЛО посредством электронной почты.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст. 353 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО КераМакс Девелопмент. Кредитные решения» в лице генерального директора Селина А.А., продавцом, и Казак А.Е., покупателем, заключен предварительный договор от 05.09.2015 № У4-014/0915509 купли-продажи земельного участка, выделенного из единого земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м. расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Проба, уч. Проба, согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до 20.01.2021. Цена договора составила <рублей>.

Между истцом и ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные решения» заключен предварительный договор от 05.09.2015 № П2-14-014/0915509 купли-продажи дачного дома площадью 127,55 кв.м. Цена договора составит <рублей>. Срок заключения основного договора – в течение одного месяца после строительства объекта и оговоренного договором момента полного внесения обеспечительного платежа, установленного в п. 4.1. договора, а также после вступления в право собственности на участок согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от 05.09.2015 № У4-014/0915509.

Между истцом и ООО «КераМакс Девелопмент. Кредитные решения», продавцом, заключен основной договор купли-продажи дома от 15.03.2018 площадью 127,55 кв.м, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0953003:445 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район. Стоимость определена в сумме <рублей> (п. 1.3. договора купли-продажи дома). Согласно п. 3.1. договора купли-продажи дома к моменту подписания договора дом принят покупателем по акту приема-передачи, стоимость дома оплачена в полном объеме, стороны претензий по оплате и по состоянию дома не имеют. Дом передан по акту приема-передачи от 15.03.2018.

Между истцом и ООО «Гринекс», продавцом заключен основной договор купли-продажи земельного участка от 24.07.2019 с кадастровым номером № площадью 500 кв.м по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район. Стоимость участка составила <рублей>, из которых к моменту настоящего договора оплачено <рублей>, неоплаченный остаток составляет <рублей>, которые покупатель обязуется погасить до 20.02.2023 ежемесячными платежами до 20 числа каждого месяца по <рублей> в месяц (п. 3 договора купли-продажи земельного участка).

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 20.12.2018.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельного участка до подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит за исключением залога (ипотеки) в пользу Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.)

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.).

Согласно сведениям открытых источников ООО «Керамакс Девелопмент. Кредитные Решения» исключено из ЕГРЮЛ 17.06.2021.

Также установлено, что в производстве подразделения ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство в отношении должника ООО «Гринекс», по которому задолженность в пользу взыскателя Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) составляет <рублей>. Должнику на праве собственности принадлежат земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, в отношении которых имеется обременение - залог в силу закона в пользу Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.).

10 сентября 2020 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 7 сентября 2020 года, вынесенного по материалам исполнительного производства, в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № внесены сведения о запрещении сделок с имуществом, запрет совершать регистрационные действия в отношении указанного имущества.

В декабре 2020 года Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» об обращении взыскания на земельные участки, включая земельный участок с кадастровым номером № (гражданское дело № 2-4741/2021). Исковые требования удовлетворены, обдако решение Всеволожского городского суда от 6 июля 2021 года по гражданскому делу № 2-4741/2021 в законную силу не вступило в связи с обжалованием его лицами, не привлеченными к участию в деле, апелляционное производство приостановлено до вступления в законную силу решений по гражданским делам по искам подателей апелляционной жалобы к ООО «Гринекс» о правах на земельные участки.

Отказывая Казак А.Е. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренные договором денежные средства не оплачены. Доказательств тому, что денежные средства уплачивались в соответствии с установленным в договоре графиком суду и в материалы дела стороной истца не предоставлено. В материалах дела отсутствует согласие залогодержателя Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) на переход права собственности земельного участка. Также из дела правоустанавливающих документов не усматривается, что истица обращалась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года №1 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Таким образом, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.

В материалы дела согласие залогодержателя Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) не представлено.

В ходе апелляционного рассмотрения Зубова (Созонова) Е.А. наличие такого согласия также не подтвердила, указав на несогласие на переход прав на заложенное имущество к другим лицам. Более того, как указал представитель истца, Зубова (Созонова) Е.А. не подписала мировое соглашение, несмотря на готовность истицы оплатить ей стоимость земельного участка, ссылаясь на несогласие с переходом права собственности к иному лицу и снятием обременения до погашения задолженности покупателем Силиным А.А.

Имеющиеся в деле правоустанавливающих документов на земельный участок решение о разделе земельного участка и дополнительное соглашение к решению о разделе земельного участка, согласно которому Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) дает свое согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером № на 13 самостоятельных земельных участков (в том числе, участок с кадастровым номером №), не является подтверждением согласия залогодержателя на отчуждение залогодателем земельных участков, образованных при разделе.

Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение ООО «Гринекс» земельного участка является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Казак А.Е. в силу п. 15 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Федерального закона Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, а неустранение указанных в статье 26 причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Кроме того, государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 37 ч. 1 ст. 26, Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, в силу ч. 1 ст. 27 указанного Федерального закона неустранение указанных причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Таким образом, требование Казак А.Е. направлено на преодоление установленного законодательством запрета на регистрацию перехода права на находящееся в залоге имущество (в отсутствие согласия залогодержателя и при наличии акта судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на земельный участок и запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, о которых истица не могла не знать, заключая договор купли-продажи участка, обремененного залогом.

Суд обоснованно не усмотрел оснований для принятия признания иска представителем ответчика ООО «Гринекс»- Селина А.А.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Признание ответчиком иска в настоящем деле содержит признаки действий в обход установленного законом порядка регистрации прав на объект недвижимость в обход законодательства, что недопустимо в силу ст. ст. 1 и 10 ГК РФ. Кроме того, признание иска нарушает права и законные интересы третьего лица - Зубовой Е.А. (до смены фамилии Созоновой Е.А.) как залогодержателя спорного имущества, что недопустимо.

При этом, как правильно указал суд, признание ответчиком иска свидетельствует об отсутствии спора между истцом и ответчиком по заявленным в настоящем деле требованиям о государственной регистрации перехода прав на земельный участок, то есть, факт уклонения ответчика от регистрации также не подтвержден, а по смыслу ст. 3 ГПК РФ и ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит только нарушенное или оспоренное право.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Казак Анжелы Емельяновны - без удовлетворения

Председательствующий

Судьи

Судья: Аношин А.Ю.

Мотивированное определение изготовлено 26.11.2023