Решение по делу № 2-106/2020 от 25.10.2019

Дело №2-106/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск        15 июня 2020 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в лице судьи Ганина В.А., при помощнике судьи Кратик Э.П., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к ответчику Малышевой Н.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обратился в суд с иском (уточненным в суде) к ответчику Малышеву В.Г., в котором просит:

-взыскать с ответчика Малышева В.Г. за период с <Дата> по <Дата> задолженность по арендной плате в размере 2296853 руб. 80 коп.

-взыскать с ответчика Малышева В.Г. пени в размере 476202 руб. 61 коп.

-расторгнуть с Малышевым В.Г. договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата> № ФС-<№>.

В обоснование иска истец указывает, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Малышевым В.Г. заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата> № ФС-<№>Предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером <№>. общей площадью 2050 кв.м, расположенный по адресу:<Адрес>, категория земли - земли населенных пунктов предоставленная для эксплуатации здания ритуального обслуживания населения.Срок действия Договора аренды согласно пункту 2.1 установлен с <Дата> по <Дата>.

В разделе 4 Договора стороны согласовали порядок внесения арендной платы.

Согласно пунктам 4.4, 4.5 Договора арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент инфляции на текущей финансовый год, либо при изменении рыночной стоимости земельного участка.

Пунктом 4.3 Договора установлено, что арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, арендатору начисляются пени. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с <Дата> по <Дата> ответчик не погасил образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 2030724 руб. 25 коп. (без НДС).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 7.2 Договора за нарушение сроков внесения арендных платежей начислены пени за период с <Дата> по <Дата> в размере 406386 руб. 34 коп

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд но истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Указанное право в пункте 6.1.2 Договора сторонами согласовано. Территориальным управлением в адреса Ответчика были направлены претензионные письма от <Дата> <№>, от <Дата> <№> о взыскании задолженности по арендной плате, в которых предложено до <Дата>, до <Дата>, соответственно оплатить задолженность по арендной плате и пени в сумме 2071110 руб. 55 коп. (без НДС). В случае непогашения задолженности ответчик был предупрежден об обращении Территориального управления с исковым заявлением в суд овзысканий задолженности и расторжении договора аренды.

Претензия от <Дата> вручена <Дата>. Доказательств вручения претензии от <Дата>, по состоянию на <Дата>, не имеется.

В связи с тем, что ответчик не погасил задолженность по арендной плате и пени, Территориальное управление, как государственный орган уполномоченный выступать от имени Российской Федерации в порядке статьи 125 ГК РФ, считает необходимым обратиться в суд за восстановлением нарушенного права.

При рассмотрении гражданского дела судом было установлено, что ответчик Малышев В.Г. умер <Дата>. В связи с его смертью было открыто наследственное дело <№> на умершего, из которого следует, что наследником умершего является его дочь - Малышева Н.Г..

Определением суда Малышева Н.Г. привлечена в дело в качестве ответчика.

Истцом поданы в суд уточнения исковых требований, в которых истец просит:

-взыскать с ответчика Н.Г. за период с <Дата> по <Дата> задолженность по арендной плате в размере 2296853 руб. 80 коп.

-взыскать с ответчика Н.Г. пени за период с <Дата> по <Дата> в размере 172523 руб. 85 коп.

-расторгнуть с Н.Г. аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата> № ФС<№>

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, подал заявление в суд о рассмотрении дело в его отсутствие, на иске настаивает и просит удовлетворить.

Ответчик Малышева Н.В. и ее представитель Шиянов А.Н. в судебном заседании заявили о применении срока исковой давности к исковым требованиям истца и указали на не признание иска в полном объеме, так как размер арендной платы не был определен, как существенное условие, договора, следовательно, договор не был заключен и поэтому арендная плата не может взыскиваться. Кроме этого земельный участок ограничен в обороте, поэтому должен применяться коэффициент 1,5%, а не 11%.

Суд, выслушав сторону ответчика и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Малышевым В.Г. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от <Дата> № ФС-<№> который был зарегистрирован в Росреестре <Дата>. (л.д.21)

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером <№> общей площадью 2050 кв.м, расположенный по адресу:<Адрес>, категория земли - земли населенных пунктов предоставленная для эксплуатации здания ритуального обслуживания населения.Срок действия Договора аренды согласно пункту 2.1 установлен с <Дата> по <Дата>. (л.д.9-14)

В разделе 4 договора стороны согласовали порядок внесения арендной платы.

Согласно п.4.2. арендная плата по договору начисляется с <Дата>.

Согласно п. 4.3. арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно пунктам 4.4 арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Согласно п. 4.5 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент инфляции на текущей финансовый год, либо при изменении рыночной стоимости земельного участка.

Согласно п. 7.2 Д в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, арендатору начисляются пени. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с ч.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу требований ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В п.1 ст.614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ч.3 ст.65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в ред. от 30.10.2014 на дату заключения договора аренды 02.02.2016) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

Согласно пункта 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из пункта 4.4. договора аренды от <Дата> № ФС-<№> земельного участка с кадастровым номером <№>, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Вместе с тем судом установлено, что на дату заключения этого договора аренды не была рассчитана рыночная стоимостьземельного участка с кадастровым номером <№>.

Первый отчет о рыночной стоимости этого земельного участка был совершен <Дата>.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> на дату <Дата>, выполненного ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований», его рыночная стоимость составляет - 4 460 800 руб. (л.д.22-27)

Из чего следует, что с момента заключениямежду сторонами договора аренды от <Дата> № ФС-<№> размер арендной платы не был установлен, и, следовательно, не были определены поквартальные платежи арендной платы, подлежащие внесению арендодателю арендатором в соответствии с условиями пункта 4.4 договора.

Как следует, из указанного из Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в ред. от 30.10.2014 на дату заключения договора аренды 02.02.2016) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" в него в последующем вносились изменения.

Так, постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531подпунк «г» пункта 2 были внесены изменения, а именно:

размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из чего следует, что арендная плата определяется не на основании рыночной стоимости земельных участков, а на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем судом установлено, что условия пункта 4.4. договора аренды от <Дата> № ФС-<№> земельного участка, согласно которому арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, не изменялись сторонами договора.

Из Выписки из ЕГРП от <Дата> на земельный участок с кадастровым номером <№> следует, что собственником его является Российская федерация, кадастровая стоимость земельного участка не определена. (л.д.39-43)

Согласно пункта 6 постановления Правительства РФ от <Дата> <№> (в ред. от <Дата>) Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,где:А - арендная плата;С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно указанного Отчета о рыночной стоимости земельного участка, его рыночная стоимость составляет - 4460800 руб.

Действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату заключения договора - 11%.

Таким образом, годовой размер арендной платы составляет - 490688 руб. (4460800 х 11%).

Согласно п.2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сторона ответчикам в судебном заседании заявила о применении к исковым требования срок исковой давности три года.

Принимая во внимание заявление ответчика о применении к исковым требованиям срока исковой давности три года, суд считает возможным применить срок исковой давности к исковым требования истца за период с <Дата> по <Дата>, так как истцу было известно, что ответчик не платил арендную плату с <Дата> по <Дата>, то есть более трех лет.

Истец обратился с данным иском в суд <Дата>.

Таким образом, суд оставляет для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате с <Дата> по <Дата>.

В связи с применением срока исковой давности судом произведен расчет задолженности истца по арендной плате за период с <Дата> по <Дата>9 года. Согласно которому:

1.С <Дата> по <Дата> арендная плата составляет - 91321 руб. 14 коп., из расчета:

490688 руб. : 4 квартала = 122672 руб. за один квартал,

122672 руб. : 3 месяца = 40890 руб. 66 коп.за один месяц,

40890 руб. 66 коп. : 30 дней = 1363 руб. 02 коп.за один день.

С 25 октября по <Дата> - период 7 дней.

За 7 дней октября 2016 года арендная плата составляет - 9541 руб. 14 коп (1363,02 х 7).

За ноябрь и декабрь 2016 года - 81780 руб. (40890,66 х 2).

За период с 25 октября по <Дата> - 91321 руб. 14 коп. (81780 + 9541,14).

2.За период с <Дата> по <Дата> арендная плата составляет - 490688 руб., то есть без корректировки на инфляцию, так как размер арендной платы может изменяться раз в год.

3.За период с <Дата> по <Дата> арендная плата составляет - 507371 руб. 39 коп., из расчета:

Согласно статье 1 Федерального закона от <Дата> № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» уровень инфляции 3,4%.

490688 руб. х 3,4% = 16683 руб. 39 коп.

490688 руб. + 16683 руб. 39 коп. = 507371 руб. 39 руб.

4.За период с <Дата> по <Дата> арендная плата составляет - 526651 руб. 50 коп., из расчета:

Согласно статье 1 Федерального закона от <Дата> № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» уровень инфляции 3,8%.

507371 руб. 39 коп.х 3, 8% = 19280 руб. 11 коп.

507371 руб. 39 коп. + 19280 руб. 11 коп. = 526651 руб. 50 коп. - 5452 руб. 08 коп. (четыре дня: с 28 по <Дата>, за которые истец не взыскивает арендную плату) = 521199 руб. 42 коп.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с <Дата> по <Дата> составляет - 1610579 руб. 95 коп. (91321,14 + 490688 + 507371,39 + 521199,42).

Кроме этого истец просит взыскать пени за просрочку внесения арендных платежей за период с <Дата> по <Дата> в размере 172523 руб. 85 коп.

Согласно п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, принимая во внимание смерть арендатора Малышева В.Г. <Дата>, а также открытие наследства после его смерти и период вступления в наследство Малышевой Н.В., то при указанных обстоятельствах считает возможным уменьшить размере пени до суммы 70000 руб., подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.

Что касается требований истца о расторжении договора аренды с ответчиком, то суд считает эти требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец указывает, что направил ответчику претензию от <Дата>, которая была ему вручена <Дата>, а также направил претензию от <Дата>, по состоянию на 11.10.2019не имеется. (л.д.44-50,51-58)

В указанных претензия истец указывал ответчику о имеющейся задолженности по арендной плате и устанавливал ответчику срок, к которому ответчик должен оплатить задолженность по арендной плате.

Вместе с тем, как ранее указал суд, арендатор-ответчик Малышев В.Г. умер <Дата>. Следовательно, арендатор Малышев В.Г. физически не мог получить эти претензии арендодателя.

В связи с чем истец не имеет законных оснований требовать досрочного расторжения договора аренды несмотря на сделанное истцом направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и расторжения договора аренды.

Поэтому при указанных обстоятельствах суд не усматривает законных оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с арендатором, которым в настоящее время является Малышева Н.Г., получившая право аренды земельного участка в порядке наследования по закону.

Кроме этого суд учитывает, что на этом земельном участке располагаются производственные цеха и офис организации, которая оказывает ритуальные услуги населению и содержанию кладбища в городе Светлогорске.

В связи с чем суд считает возможным отказать истцу в исковых требованиях к ответчику о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Что касается доводов стороны ответчика, то суд не может согласиться о недействительности этого договора, так как при установлении рыночной стоимости земельного участка появилась возможность, не меняя условий договора, для расчета арендной платы.

Что касается ограниченности в обороте этого земельного участка, то в связи с принятием Правительством РФ постановления от 22.02.2018 № 188 "Об установлении границ и режимов округов горно-санитарной охраны курортов федерального значения Светлогорск-Отрадное и Зеленоградск, внесении изменений в отдельные постановления Совета Министров РСФСР и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Российской Федерации" ограничения для оборота указанного земельного участка были устранены, так как участок перестал относиться к землям особо охраняемых природных территорий.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 103 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области с ответчика Малышевой Н.Г. по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № ФС-<№> от <Дата> задолженность по арендной плате за период с <Дата> по <Дата> в размере 990769 руб. 68 коп.и пени в размере 70000 руб., всего взыскать -1060769 руб. 68 коп.

В остальной части исковых требований отказать истцу.

Взыскатьс ответчика Малышевой Н.Г. государственную пошлину в доход местного бюджета МО «Светлогорский городской округ» в размере 13505 руб. 84 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ        ГАНИН В.А.