cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 2-3015/2023 от 06.03.2023

Дело №2-3015/2023

14RS0035-01-2023-003345-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 25 апреля 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Ким Р.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Харисовой Марии Хамзатовны, Осипова Николая Николаевича, Петровой Надежды Алексеевны, Игнатьева Бориса Михайловича, Игнатьевой Ольги Валерьевны, Алексеевой Сарданы Васильевны, Алексеева Антона Петровича, Лазарева Сергея Семеновича, Булдакова Алгыса Тимофеевича, Булдаковой Анжелики Андреевны, Карманова Георгия Георгиевича, Кармановой Ньургуйааны Алексеевны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, снятии обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что между ними и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Якутск, ____: квартира 15 - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В. - договор № от 04.06.2021 г., квартира 71 - Лазарев С.С. - договор № от 24.09.2021 г., квартира 111 - Осипов Н.Н. - договор № от 28.07.2021 г.,квартира 136 - Харисова М.Х. - договор № от 16.12.2021 г., квартира 146 - Карманов Г.Г., Карманова Н.А. - договор № от 10.02.2022 г.,квартира 150 - Алексеева С.В., Алексеев А.П. - договор № от 08.08.2021 г., квартира 163 - Булдаков А.Т., Булдакова А. А. - договор № от 15.07.2021 г., квартира 169 - Петрова Н.А. - договор № от 16.08.2021 г. Предметом спора между Застройщиком и Дольщиками является неправильная методика произведения фактических обмеров ОДС, что противоречит Закону о защите прав потребителей. По состоянию на 22.10.2022 г. Застройщик произвел фактические обмеры объектов долевого строительства (далее - ОДС) с помощью ООО «Кадастровое бюро». 19.11.2022 г. Застройщик сообщил Дольщикам о завершении строительства и уведомил, что во всех квартирах будет увеличение фактической общей площади, соответственно, необходимо будет произвести доплату и подписать акт сверки взаиморасчетов с Застройщиком. Срок начала передачи ОДС установил с 19.12.2022 г. 08.12.2022 г. Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Дольщики не согласились с обмерами Застройщика и 07.12.2022 г. обратились с коллективной претензией к Застройщику, в которой указали, что согласно п. А.1.6 Правил СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 №, площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас и антресолей следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением или защитным ограждением перед панорамным остеклением). ООО «Кадастровое бюро» произвело замеры по балконному остеклению, что противоречит указанным Правилам. Также в претензии Дольщики указали, что ими за свой счет были произведены контрольные замеры в ППК «Роскадастр» и ГУП «РЦТИ», которые не совпадают с замерами ООО «Кадастровое бюро» (расхождения по балкону). На коллективную претензию Дольщиков от 07.12.2022 г. был получен ответ Застройщика за исх.№ от 15.12.2022 г., согласно которому он отказался принимать данные замеров ППК «Роскадастр» и ГУП «РЦТИ» для пересмотра цены договора и указал на то, что «...ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), в некоторых случаях с пластиковыми сэндвич панелями в нижней части конструкции. Отмечаем, что дополнительное защитное ограждение перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия». Понятия «балконное остекление» и «ограждение» по государственным стандартам, нормам и правилам, являются самостоятельными конструктивными элементами балкона, а позиция Застройщика о том, что «ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК)», противоречит действующему законодательству РФ и ущемляет права Дольщиков. Условия ДДУ не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях ДДУ не имеется. Неустановление в ДДУ методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают часть 1 ст. 8 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Просили признать Застройщика нарушившим закон о защите прав потребителей, обязать снять обременение с объектов долевого участия; взыскать с Ответчика компенсацию морального вреда всего в размере 120000 руб., по 10000 руб. в пользу каждого истца.

В суд истцы не явились, будучи надлежаще извещенными судом о дате, времени и месте судебного заседания, в иске содержится просьба о поручении ведения данного дела Харисовой М.Х., которую по надлежаще оформленной доверенности представляет Шадрина С.П. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд на основании ст.ст.48, 167 ГПК РФ рассмотрел дело без участия истцов.

В судебном заседании представитель истцов Шадрина С.П. требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Понятия «балконное остекление» и «ограждение» по государственным стандартам, нормам и правилам, являются самостоятельными конструктивными элементами балкона, а позиция Застройщика о том, что «ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК)», противоречит действующему законодательству РФ и ущемляет права Дольщиков. Условия договоров участия в долевом строительстве не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях договоров участия в долевом строительстве не имеется. Неустановление в договорах участия в долевом строительстве методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Представитель ответчика по доверенности Иванов В.М. требования не признал, пояснил, что при строительстве и проектировании жилых зданий применялся действовавший в период проектирования Свод правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденные приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, устанавливаемое дополнительное ограждение перед остеклением не учитывается при замерах и площадь, занимаемая дополнительным ограждением, входит в состав общей площади балконов, лоджий, так как иначе в строительном проекте будет прерывание в линии ширины балконов, лоджий, что приведет к искажению цифр и неправильному монтированию бетонной плиты балкона при строительстве, т.е. ширина балкона будет меньшей проектной, указанной в разделе «Конструктивные решения». У Истцов установлено панорамное остекление на всю высоту и ширину балкона. Согласно н.5.3.2.1 ГОСТ-56926-2016 «Конструкции оконные и балконные...» (в редакции действовавшей на момент составления проекта), помещения балконов (лоджий) могут включаться в планировочное пространство квартиры в качестве летних помещений (см. приложение Д). В приложении Д четко указано как определять ширину балкона, т.е. до самого панорамного остекления, а не до дополнительного ограждения и при этом в площадь балкона входит и площадь, занимаемая дополнительным ограждением. При замере фактических площадей ОДС, подлежащего передаче участнику долевого строительства, необходимо руководствоваться именно тем порядком проведения замеров, которые были применены при проектировании объекта долевого строительства, а именно пунктом п. А. 1.3 Приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, где в Примечании указано: «При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением». Дополнительное ограждение является поручнями безопасности по своему функционалу, а не является ограждением балкона и оно само по себе не может существовать без панорамного остекления, т.к. в случае установки ограждения на половину высоты балкона установлены иные требования к их конструкциям и в дальнейшем такой балкон будет являться либо неостекленным балконом, либо в случае установки на вторую высоту балкона ленточного остекления, остекленным балконом. Блок, являющийся основанием панорамного остекления установлен для удобства участников долевого строительства, так как объекты долевого строительства по условиям договоров участия в долевом строительстве передаются в черновой отделке, и в дальнейшем при осуществлении чистовой отделки на балконе необходимо осуществить выравнивание пола путем стяжки по уровню блока, либо устройством деревянного перекрытия, либо устройством утепления полистиролом или иным утеплителем с монтированием стяжки. То есть, после осуществления чистовой отделки, уровень пола будет единым с блоком и данный блок установлен в целях предотвращения проливания стяжки на нижестоящие балконы с панорамным остеклением. Из содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из общей проектной площади, произведенной на стоимость квадратного метра. Согласно письму организации осуществившей подготовку проектной документации по объекту - ООО «Страйк», в проекте указана площадь балконов ОДС до ограждающей конструкции в виде светопрозрачной конструкции, а не до дополнительного ограждения перед балконным остеклением. Указанный Истцами Межгосударственный стандарт ГОСТ 25772-2021 "Ограждения металлические лестниц, балконов, крыш, лестничных маршей и площадок. Общие технические условия" был введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 июля 2021 г. N 661-ст, т.е. в период создания проекта многоквартирного жилого дома не существовал и в то время действовал иной Государственный стандарт Союза ССР ГОСТ 25772-83 "Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия" утвержденный постановлением Госстроя СССР от 18 апреля 1983 г. N 72 и который при устройстве на балконах балконного остекления в виде ограждающей светопрозрачной конструкции не применялся, так на балконе предусмотрено балконное остекление, устанавливающееся в соответствии с другим ГОСТ. Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Описание должно соответствовать проекту.В соответствии со ст.4.1. ФЗ-214, условия договора, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. В рассматриваемом случае в проектной декларации отражена вся площадь балконов (лоджий) в соответствии с проектом и такая же площадь отражена в договорах участия в долевом строительстве Истцов. 06.04.2021 г. ООО СЗ «ЖСК» в соответствии с требованиями законодательства, на сайте ЕИСЖС ДОМ.РФ (наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/39738) была опубликована проектная декларация объекта «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями в квартале 48 г.Якутска», где в пункте 15.2.1 указаны проектные площади квартир Истцов в том же объеме, что и в заключенных договорах участия в долевом строительстве. Также был опубликован проект договора долевого участия. Застройщик не обязан указывать в договоре долевого участия методики обмеров, вся информация, все цифры были доведена до участников долевого строительства, при заключении договоров истцы согласились с этими условиями, истцами не представлено ни одного доказательства, что они обращались к застройщику до судебного разбирательства с заявлениями об ознакомлении с проектной документацией, многие истцы согласились с тем, что им передана квартира большей площади, оплатили за излишки, нарушений прав потребителей не имеется и просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель Министерства строительства РС(Я) по доверенности Иванова А.И. суду пояснила, что частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ закреплено обязательное требование о применении понижающего коэффициента балконов при определении цены договора, если она рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м., что и следует из условий договоров, заключаемых застройщиком ООО СЗ «ЖСК». В силу требований части 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при определении цены договора следует применять понижающий коэффициент. Логика законодателя со специальной оговоркой на понижающий коэффициент согласуется с требованиями строительных норм и правил А. 1.6 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, пункт 12.1. Приказа Росреесгра от 23.10.2020 № П/0393, которыми четко установлено, что площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас. Расчет цены договора без учета понижающего коэффициента неотапливаемого помещения - балкона ущемляет права граждан - участников долевого строительства и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. В связи с чем, полагала требования истцов подлежащими удовлетворению.

Представитель ППК «Роскадастр» Постникова Е.П. суду пояснила, что для проведения измерения здания при технической инвентаризации руководствуются Приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». При проведении обмеров здания согласно п. 3.1 Приказа в процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию. Согласно п. 3.6. Приказа, измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др\элементов, с соблюдением следующих обязательных правил: дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам); измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника; при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей; в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам; санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные),раковины, ванны, унитазы. отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план: помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные; все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению. Согласно проектной документации объекта: «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями» №279-АР от 2020 года, получившей положительное заключение экспертизы от ООО «ГК «ЭЦП- Гарант» RA.RU.611570 с 03.10.2018 г. по 03.10.2023 г., подготовленной в соответствии с п. А. 1.6. Приложения «А» к Своду правил СП 54.15330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 03.12.2016 г. №883/пр), действующими на момент создания проекта строительства, площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас, следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннем) контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением. В рассматриваемом случае, в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия», ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (балконное остекление), так как по смыслу п.3.9 ГОСТ Р 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для защиты площади балкона от внешней среды. Исходя из вышеизложенного, площадь балкона следует определять до балконного остекления, также как определено в проектной документации. Таким образом, размеры и площади, указанные в исполнительно - технической документации считаются верными. Фактическая площадь балкона кв. 107 по исполнительно —технической документации составляет 4,29 кв.м. В данном случае нарушений со стороны застройщика нет, решение оставила на усмотрение суда.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО1 суду пояснила, что она одновременно ___, имеет стаж работы ___ с 2012 г., ООО «Кадастровое бюро» проводило кадастровые работы по договору подряда, заключенному с ООО СЗ «ЖСК», кадастровые замеры проводятся поквартирно, обмеряется каждая квартира, но отдельно на каждую квартиру тех.план не составляется, составляется единый тех.план на весь МКД. После завершения строительства проводится съемка здания для определения фактической площади здания и помещений в нем, с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшей постановки на государственный кадастровый учет. При проведении съемки здания и составлении абриса следует использовать имеющуюся проектную документацию на объект недвижимости. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10- 1,30 м от пола. Размеры балкона измерены по внутренней поверхности стен и ограждений, площадь балкона рассчитана без учета площади, занятой ограждением. В рассматриваемом случае, ограждением балкона является светопрозрачная конструкция, которая отделяет и защищает пространство балкона от внешней среды. Такое ограждение балкона в виде светопрозрачной конструкции применяют только вместе с дополнительным защитным ограждением, который может быть установлен параллельно плоскости панорамного остекления как с внутренней так и с внешней стороны. Дополнительное защитное ограждение выполняет защитную функцию для безопасности людей (ГОСТ Р 56926-2016 п.5.3.2 Безопасная эксплуатация). Руководствуясь Приказом Росреестра от 23.10.2020 г. №П/0393 «Об утверждении требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа» п.7 Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением. Для работ использованы проектная документация по объекту: «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями» №279-АР от 2020 года, получившей положительное заключение экспертизы 05.02.2021 году, на основании которых получено разрешение на строительство 01.04.2021 г. Проектная документация подготовлена в соответствии Своду правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 03.12.2016 г. №883/пр). В данном Своде правил в приложение А. Правила определения площади здания и его помещений... пункт А. 1.6 Площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас, следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между истцами и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Якутск, ул. Свердлова, дом 1:

договор № от 04.06.2021 г. - квартира 15 - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В.;

договор № от 24.09.2021 г. - квартира 71 - Лазарев С.С.;

договор № от 28.07.2021 г. - квартира 111 - Осипов Н.Н.;

договор № от 16.12.2021 г. - квартира 136 - Харисова М.Х.;

договор № от 10.02.2022 г. - квартира 146 - Карманов Г.Г., Карманова Н.А.;

договор № от 08.08.2021 г.- квартира 150 - Алексеева С.В., Алексеев А.П.;

договор № от 15.07.2021 г. - квартира 163 - Булдаков А.Т., Булдакова А.А.;

договор № от 16.08.2021 г. - квартира 169 - Петрова Н.А.

Между сторонами составлены акты сверки взаиморасчетов и акты приема-передачи объекта долевого строительства:

27.12.2022 г.- квартира № - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 52500 руб., из них оплачено 45150 руб., Акт приема передачи квартиры от 27.12.2022 г.

30.11.2022 г. - квартира № - Лазарев С.С., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 116550 руб., из них оплачено 47250 руб., Акт приема передачи квартиры от 23.12.2022 г.

27.12.2022 г. - квартира № - Осипов Н.Н., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 98700 руб., из них оплачено 40950 руб., Акт приема передачи квартиры от 27.12.2022 г.

05.12.2022 г. - квартира № - Харисова М.Х., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 143750 руб., из них оплачено 49450 руб., Акт приема передачи квартиры от 22.12.2022 г.

09.12.2022 г. - квартира № - Карманов Г.Г., Карманова Н.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 150000 руб., из них оплачено 13750 руб., Акт приема передачи квартиры от 18.01.2023 г.

05.12.2022 г.- квартира № - Алексеева С.В., Алексеев А.П., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 123900 руб., из них оплачено 30450 руб., Акт приема передачи квартиры от 19.12.2022 г.

15.12.2022 г. - квартира № - Булдаков А.Т., Булдакова А.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 154350 руб., из них оплачено 56700 руб., Акт приема передачи квартиры от 22.12.2022 г.

17.01.2023 г. - квартира № - Петрова Н.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 134400 руб., из них оплачено 53550 руб., Акт приема передачи квартиры от 19.01.2023 г.

Требования истцов о взыскании компенсации морального вреда обоснованы тем, что условия договоров участия долевом строительстве не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях договоров участия долевом строительстве не имеется. Неустановление в договорах участия долевом строительстве методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают часть 1 ст. 8 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей".

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, а Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со ст.4 Федерального Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года за N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ст. 12 приведенного закона (ФЗ №214-ФЗ) указано, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Цена Договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади ОДС на стоимость одного квадратного метра.

Окончательная цена Договора и ОДС устанавливается с учетом п.n. 4.3., 4.4. 4.5 Договоров об участии в долевом строительстве.

Цена Договора включает в себя затраты на строительство/создание ОДС, предусмотренные Законом о долевом участии с учётом выплат по кредитам (включая проценты), выданным Эскроу Агентом - Банком в качестве целевого финансирования строительства МКЖД.

В рассматриваемом случае порядок определения цены договора установлен условиями заключенного участия в долевом строительстве.

Так, в п.4.1 Договоров об участии в долевом строительстве указано, что цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта долевого строительства (ОДС) на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.2 Договора об участии в долевом строительстве. Окончательная цена Договора устанавливается с учетом п.п. 4.3., 4.4, 4.5 договора об участии в долевом строительстве.

В пункте 4.3. указано что цена договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении ОДС и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади ОДС на стоимость одного квадратного метра.

В пункте 1.8. Договора об участии в долевом строительстве определено, что проектная общая площадь ОДС - сумма площадей жилых и подсобных помещений, с учётом всех её площадей, являющихся её неотъемлемыми частями, частей помещений, предусмотренных проектной документацией, включая площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в т.ч. балконов, принятых в полном объёме без каких-либо без понижающих коэффициентов. Определенная настоящим пунктом приведённая Проектная общая площадь ОДС применяется Сторонами исключительно для расчета Цены Договора и может не совпадать с приведённой Фактической общей площадью Объекта.

Таким образом, из содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из общей проектной площади, произведенной на стоимость квадратного метра. Согласно письму организации осуществившей подготовку проектной документации по объекту - ООО «Страйк», в проекте указана площадь балконов ОДС до ограждающей конструкции в виде светопрозрачной конструкции, а не до дополнительного ограждения перед балконным остеклением.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Достигнутое сторонами соглашение о цене квартиры не противоречит положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, т.к. этим соглашением в п.4.4 и п.4.5 договора участия предусмотрено, что в случае уменьшения фактической площади возникает обязанность у Застройщика по возврату денежных средств пропорционально размеру уменьшения площади, так и в случае превышения фактической площади над проектной площадью ОДС возникает обязанность у дольщика по оплате за увеличенные площади.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы проектной площади на проектную площадь объекта с учетом полной площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Истцами приложены технические паспорта, которые составлены в соответствии с специальными требованиями. Так, требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, установленные Приложением N:2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации 3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации 4).

При этом в пункте 7 вышеуказанных требований сказано, что площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.

Ограждение - это ограждающие конструкции и их элементы, составляющие наружную оболочку здания или ограничивающие объем здания, в т.ч. разделяющие его на отдельные помещения. Основное назначение ограждающих конструкций это защита (ограждение) помещений от температурных воздействий, ветра, влаги, шума, радиации и т.н.. Ограждающие конструкции разделяют на внутренние и внешние (наружные). Внешние служат для защиты от атмосферных воздействий, а внутренние для разделения внутреннего пространства здания и звукоизоляции.

В рассматриваемом случае ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), т.е. это балконное остекление, в некоторых случаях с пластиковыми сэндвич панелями в нижней части конструкции. Отмечаем, что дополнительное защитное ограждение (ограждающий поручень) перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

Также необходимо отметить, что по смыслу п.3.9 ГОСТ Р 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для его защиты от внешних климатических воздействий. То есть, именно сама СПК является ограждением балкона и устройством, которое защищает от ветра, снега, дождя и пыли, а не дополнительное ограждение в виде перил. Соответственно замерять площадь балкона (лоджии) на предмет соответствия проекту необходимо именно до балконного остекления не включая его площадь, а не до дополнительного ограждения.

Данная позиция отражена в письме ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) № 2.4-1499/23 от 07.03.2023 г. и пояснена представителем ППК «Роскадастр» в судебном заседании.

Согласно ст.4. ФЗ-214 «О долевом строительстве....» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

В соответствии со ст.4.1. ФЗ-214, условия договора, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В рассматриваемом деле в проектной декларации отражена вся площадь балконов (лоджий) в соответствии с проектом и такая же площадь отражена в договорах участия в долевом строительстве.

При толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

При заключении договора об участии в долевом строительстве участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий.

Протоколов разногласий к договорам об участии в долевом строительстве участниками составлено не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, застройщик, с одной стороны, и участник долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

Исходя из положений пункта 3 статьи555Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ееплощадиили иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В обоснование требований истцы указывают, что при заключении договора ответчиком предоставлена неверная информация относительно методики произведения фактических обмеров объекта долевого строительства и считают данное обстоятельство нарушением условий договора.

Однако, суд не может согласиться с такими доводами, поскольку в нарушение статьи56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при строительстве дома отступил от условий договора, доказательств несоответствия построенного ответчиком и переданного истцам жилого помещения условиям договора и проектной документации.

Довод представителя истцов о том, что условия заключённого истцами договоров долевого участия в строительстве, ущемляют их права как потребителей, судом отклоняется, поскольку объективных и допустимых доказательств наличия такого нарушения прав истцов ими не представлено.

Доказательств того, что ухудшились потребительские свойства жилого помещения, стала невозможной или затруднительной его эксплуатация, истцами не представлено.

При подписании договора участия в долевом строительстве истцы ознакомлены с его условием, возражений не имели, выразили согласие на передачу им в собственность объекта недвижимости по цене, указанной в договоре, о чем свидетельствуют их подписи в договоре участия в долевом строительстве, акте сдачи-приема, акте взаиморасчетов.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о площади объекта долевого строительства, ущемляющих права истца, как потребителя не представлено.

Условия договора долевого участия в строительстве не противоречат положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку при проектировании и строительстве и определении общей площади объектов недвижимости после окончания строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию используются разные методики, что связано с особенностями строительной деятельности.

Вопреки доводам представителя истцов, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком до участников долевого строительства была доведена полная и достоверная информация о передаваемом объекте строительства, обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, застройщиком исполнены надлежащим образом, поэтому нарушений прав истцов со стороны ООО СЗ «ЖСК» не допущено, в связи с чем у суда не имеется правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда и исковые требования в данной части подлежат отказу в удовлетворении.

Требования истцов о снятии обременений с объектов долевого участия ничем не обоснованы, суду не представлены выписки с ЕГРН о наличии таких обременений.

Истцы исходят из того, что запись об обременении внесена ответчиком на основании акта сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размерах, определенном для каждой квартиры, которые указаны выше.

Из пояснений представителя ответчика, следует, что в пользу ООО СЗ «ЖСК» зарегистрирована ипотека в силу закона сроком действия до полного исполнения обязательств перед застройщиком.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 1 ст. 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В свою очередь абзац 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что залог спорной квартиры не может быть прекращен на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в связи с чем, требования истцов в данной части также подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Харисовой Марии Хамзатовны, Осипова Николая Николаевича, Петровой Надежды Алексеевны, Игнатьева Бориса Михайловича, Игнатьевой Ольги Валерьевны, Алексеевой Сарданы Васильевны, Алексеева Антона Петровича, Лазарева Сергея Семеновича, Булдакова Алгыса Тимофеевича, Булдаковой Анжелики Андреевны, Карманова Георгия Георгиевича, Кармановой Ньургуйааны Алексеевны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, снятии обременения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.И.Холмогорова

Решение изготовлено 25.04.2023 года.

Дело №2-3015/2023

14RS0035-01-2023-003345-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 25 апреля 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Ким Р.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Харисовой Марии Хамзатовны, Осипова Николая Николаевича, Петровой Надежды Алексеевны, Игнатьева Бориса Михайловича, Игнатьевой Ольги Валерьевны, Алексеевой Сарданы Васильевны, Алексеева Антона Петровича, Лазарева Сергея Семеновича, Булдакова Алгыса Тимофеевича, Булдаковой Анжелики Андреевны, Карманова Георгия Георгиевича, Кармановой Ньургуйааны Алексеевны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, снятии обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что между ними и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Якутск, ____: квартира 15 - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В. - договор № от 04.06.2021 г., квартира 71 - Лазарев С.С. - договор № от 24.09.2021 г., квартира 111 - Осипов Н.Н. - договор № от 28.07.2021 г.,квартира 136 - Харисова М.Х. - договор № от 16.12.2021 г., квартира 146 - Карманов Г.Г., Карманова Н.А. - договор № от 10.02.2022 г.,квартира 150 - Алексеева С.В., Алексеев А.П. - договор № от 08.08.2021 г., квартира 163 - Булдаков А.Т., Булдакова А. А. - договор № от 15.07.2021 г., квартира 169 - Петрова Н.А. - договор № от 16.08.2021 г. Предметом спора между Застройщиком и Дольщиками является неправильная методика произведения фактических обмеров ОДС, что противоречит Закону о защите прав потребителей. По состоянию на 22.10.2022 г. Застройщик произвел фактические обмеры объектов долевого строительства (далее - ОДС) с помощью ООО «Кадастровое бюро». 19.11.2022 г. Застройщик сообщил Дольщикам о завершении строительства и уведомил, что во всех квартирах будет увеличение фактической общей площади, соответственно, необходимо будет произвести доплату и подписать акт сверки взаиморасчетов с Застройщиком. Срок начала передачи ОДС установил с 19.12.2022 г. 08.12.2022 г. Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Дольщики не согласились с обмерами Застройщика и 07.12.2022 г. обратились с коллективной претензией к Застройщику, в которой указали, что согласно п. А.1.6 Правил СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 №, площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас и антресолей следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением или защитным ограждением перед панорамным остеклением). ООО «Кадастровое бюро» произвело замеры по балконному остеклению, что противоречит указанным Правилам. Также в претензии Дольщики указали, что ими за свой счет были произведены контрольные замеры в ППК «Роскадастр» и ГУП «РЦТИ», которые не совпадают с замерами ООО «Кадастровое бюро» (расхождения по балкону). На коллективную претензию Дольщиков от 07.12.2022 г. был получен ответ Застройщика за исх.№ от 15.12.2022 г., согласно которому он отказался принимать данные замеров ППК «Роскадастр» и ГУП «РЦТИ» для пересмотра цены договора и указал на то, что «...ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), в некоторых случаях с пластиковыми сэндвич панелями в нижней части конструкции. Отмечаем, что дополнительное защитное ограждение перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия». Понятия «балконное остекление» и «ограждение» по государственным стандартам, нормам и правилам, являются самостоятельными конструктивными элементами балкона, а позиция Застройщика о том, что «ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК)», противоречит действующему законодательству РФ и ущемляет права Дольщиков. Условия ДДУ не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях ДДУ не имеется. Неустановление в ДДУ методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают часть 1 ст. 8 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Просили признать Застройщика нарушившим закон о защите прав потребителей, обязать снять обременение с объектов долевого участия; взыскать с Ответчика компенсацию морального вреда всего в размере 120000 руб., по 10000 руб. в пользу каждого истца.

В суд истцы не явились, будучи надлежаще извещенными судом о дате, времени и месте судебного заседания, в иске содержится просьба о поручении ведения данного дела Харисовой М.Х., которую по надлежаще оформленной доверенности представляет Шадрина С.П. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд на основании ст.ст.48, 167 ГПК РФ рассмотрел дело без участия истцов.

В судебном заседании представитель истцов Шадрина С.П. требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Понятия «балконное остекление» и «ограждение» по государственным стандартам, нормам и правилам, являются самостоятельными конструктивными элементами балкона, а позиция Застройщика о том, что «ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК)», противоречит действующему законодательству РФ и ущемляет права Дольщиков. Условия договоров участия в долевом строительстве не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях договоров участия в долевом строительстве не имеется. Неустановление в договорах участия в долевом строительстве методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Представитель ответчика по доверенности Иванов В.М. требования не признал, пояснил, что при строительстве и проектировании жилых зданий применялся действовавший в период проектирования Свод правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденные приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, устанавливаемое дополнительное ограждение перед остеклением не учитывается при замерах и площадь, занимаемая дополнительным ограждением, входит в состав общей площади балконов, лоджий, так как иначе в строительном проекте будет прерывание в линии ширины балконов, лоджий, что приведет к искажению цифр и неправильному монтированию бетонной плиты балкона при строительстве, т.е. ширина балкона будет меньшей проектной, указанной в разделе «Конструктивные решения». У Истцов установлено панорамное остекление на всю высоту и ширину балкона. Согласно н.5.3.2.1 ГОСТ-56926-2016 «Конструкции оконные и балконные...» (в редакции действовавшей на момент составления проекта), помещения балконов (лоджий) могут включаться в планировочное пространство квартиры в качестве летних помещений (см. приложение Д). В приложении Д четко указано как определять ширину балкона, т.е. до самого панорамного остекления, а не до дополнительного ограждения и при этом в площадь балкона входит и площадь, занимаемая дополнительным ограждением. При замере фактических площадей ОДС, подлежащего передаче участнику долевого строительства, необходимо руководствоваться именно тем порядком проведения замеров, которые были применены при проектировании объекта долевого строительства, а именно пунктом п. А. 1.3 Приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, где в Примечании указано: «При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением». Дополнительное ограждение является поручнями безопасности по своему функционалу, а не является ограждением балкона и оно само по себе не может существовать без панорамного остекления, т.к. в случае установки ограждения на половину высоты балкона установлены иные требования к их конструкциям и в дальнейшем такой балкон будет являться либо неостекленным балконом, либо в случае установки на вторую высоту балкона ленточного остекления, остекленным балконом. Блок, являющийся основанием панорамного остекления установлен для удобства участников долевого строительства, так как объекты долевого строительства по условиям договоров участия в долевом строительстве передаются в черновой отделке, и в дальнейшем при осуществлении чистовой отделки на балконе необходимо осуществить выравнивание пола путем стяжки по уровню блока, либо устройством деревянного перекрытия, либо устройством утепления полистиролом или иным утеплителем с монтированием стяжки. То есть, после осуществления чистовой отделки, уровень пола будет единым с блоком и данный блок установлен в целях предотвращения проливания стяжки на нижестоящие балконы с панорамным остеклением. Из содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из общей проектной площади, произведенной на стоимость квадратного метра. Согласно письму организации осуществившей подготовку проектной документации по объекту - ООО «Страйк», в проекте указана площадь балконов ОДС до ограждающей конструкции в виде светопрозрачной конструкции, а не до дополнительного ограждения перед балконным остеклением. Указанный Истцами Межгосударственный стандарт ГОСТ 25772-2021 "Ограждения металлические лестниц, балконов, крыш, лестничных маршей и площадок. Общие технические условия" был введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 июля 2021 г. N 661-ст, т.е. в период создания проекта многоквартирного жилого дома не существовал и в то время действовал иной Государственный стандарт Союза ССР ГОСТ 25772-83 "Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия" утвержденный постановлением Госстроя СССР от 18 апреля 1983 г. N 72 и который при устройстве на балконах балконного остекления в виде ограждающей светопрозрачной конструкции не применялся, так на балконе предусмотрено балконное остекление, устанавливающееся в соответствии с другим ГОСТ. Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Описание должно соответствовать проекту.В соответствии со ст.4.1. ФЗ-214, условия договора, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. В рассматриваемом случае в проектной декларации отражена вся площадь балконов (лоджий) в соответствии с проектом и такая же площадь отражена в договорах участия в долевом строительстве Истцов. 06.04.2021 г. ООО СЗ «ЖСК» в соответствии с требованиями законодательства, на сайте ЕИСЖС ДОМ.РФ (наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/39738) была опубликована проектная декларация объекта «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями в квартале 48 г.Якутска», где в пункте 15.2.1 указаны проектные площади квартир Истцов в том же объеме, что и в заключенных договорах участия в долевом строительстве. Также был опубликован проект договора долевого участия. Застройщик не обязан указывать в договоре долевого участия методики обмеров, вся информация, все цифры были доведена до участников долевого строительства, при заключении договоров истцы согласились с этими условиями, истцами не представлено ни одного доказательства, что они обращались к застройщику до судебного разбирательства с заявлениями об ознакомлении с проектной документацией, многие истцы согласились с тем, что им передана квартира большей площади, оплатили за излишки, нарушений прав потребителей не имеется и просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель Министерства строительства РС(Я) по доверенности Иванова А.И. суду пояснила, что частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ закреплено обязательное требование о применении понижающего коэффициента балконов при определении цены договора, если она рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м., что и следует из условий договоров, заключаемых застройщиком ООО СЗ «ЖСК». В силу требований части 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при определении цены договора следует применять понижающий коэффициент. Логика законодателя со специальной оговоркой на понижающий коэффициент согласуется с требованиями строительных норм и правил А. 1.6 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, пункт 12.1. Приказа Росреесгра от 23.10.2020 № П/0393, которыми четко установлено, что площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас. Расчет цены договора без учета понижающего коэффициента неотапливаемого помещения - балкона ущемляет права граждан - участников долевого строительства и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. В связи с чем, полагала требования истцов подлежащими удовлетворению.

Представитель ППК «Роскадастр» Постникова Е.П. суду пояснила, что для проведения измерения здания при технической инвентаризации руководствуются Приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». При проведении обмеров здания согласно п. 3.1 Приказа в процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию. Согласно п. 3.6. Приказа, измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др\элементов, с соблюдением следующих обязательных правил: дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам); измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника; при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей; в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам; санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные),раковины, ванны, унитазы. отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план: помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные; все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению. Согласно проектной документации объекта: «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями» №279-АР от 2020 года, получившей положительное заключение экспертизы от ООО «ГК «ЭЦП- Гарант» RA.RU.611570 с 03.10.2018 г. по 03.10.2023 г., подготовленной в соответствии с п. А. 1.6. Приложения «А» к Своду правил СП 54.15330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 03.12.2016 г. №883/пр), действующими на момент создания проекта строительства, площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас, следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннем) контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением. В рассматриваемом случае, в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия», ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (балконное остекление), так как по смыслу п.3.9 ГОСТ Р 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для защиты площади балкона от внешней среды. Исходя из вышеизложенного, площадь балкона следует определять до балконного остекления, также как определено в проектной документации. Таким образом, размеры и площади, указанные в исполнительно - технической документации считаются верными. Фактическая площадь балкона кв. 107 по исполнительно —технической документации составляет 4,29 кв.м. В данном случае нарушений со стороны застройщика нет, решение оставила на усмотрение суда.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО1 суду пояснила, что она одновременно ___, имеет стаж работы ___ с 2012 г., ООО «Кадастровое бюро» проводило кадастровые работы по договору подряда, заключенному с ООО СЗ «ЖСК», кадастровые замеры проводятся поквартирно, обмеряется каждая квартира, но отдельно на каждую квартиру тех.план не составляется, составляется единый тех.план на весь МКД. После завершения строительства проводится съемка здания для определения фактической площади здания и помещений в нем, с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшей постановки на государственный кадастровый учет. При проведении съемки здания и составлении абриса следует использовать имеющуюся проектную документацию на объект недвижимости. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10- 1,30 м от пола. Размеры балкона измерены по внутренней поверхности стен и ограждений, площадь балкона рассчитана без учета площади, занятой ограждением. В рассматриваемом случае, ограждением балкона является светопрозрачная конструкция, которая отделяет и защищает пространство балкона от внешней среды. Такое ограждение балкона в виде светопрозрачной конструкции применяют только вместе с дополнительным защитным ограждением, который может быть установлен параллельно плоскости панорамного остекления как с внутренней так и с внешней стороны. Дополнительное защитное ограждение выполняет защитную функцию для безопасности людей (ГОСТ Р 56926-2016 п.5.3.2 Безопасная эксплуатация). Руководствуясь Приказом Росреестра от 23.10.2020 г. №П/0393 «Об утверждении требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа» п.7 Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением. Для работ использованы проектная документация по объекту: «Многоквартирный жилой дом №1 с нежилыми помещениями» №279-АР от 2020 года, получившей положительное заключение экспертизы 05.02.2021 году, на основании которых получено разрешение на строительство 01.04.2021 г. Проектная документация подготовлена в соответствии Своду правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 03.12.2016 г. №883/пр). В данном Своде правил в приложение А. Правила определения площади здания и его помещений... пункт А. 1.6 Площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас, следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между истцами и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Якутск, ул. Свердлова, дом 1:

договор № от 04.06.2021 г. - квартира 15 - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В.;

договор № от 24.09.2021 г. - квартира 71 - Лазарев С.С.;

договор № от 28.07.2021 г. - квартира 111 - Осипов Н.Н.;

договор № от 16.12.2021 г. - квартира 136 - Харисова М.Х.;

договор № от 10.02.2022 г. - квартира 146 - Карманов Г.Г., Карманова Н.А.;

договор № от 08.08.2021 г.- квартира 150 - Алексеева С.В., Алексеев А.П.;

договор № от 15.07.2021 г. - квартира 163 - Булдаков А.Т., Булдакова А.А.;

договор № от 16.08.2021 г. - квартира 169 - Петрова Н.А.

Между сторонами составлены акты сверки взаиморасчетов и акты приема-передачи объекта долевого строительства:

27.12.2022 г.- квартира № - Игнатьев Б.М., Игнатьева О.В., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 52500 руб., из них оплачено 45150 руб., Акт приема передачи квартиры от 27.12.2022 г.

30.11.2022 г. - квартира № - Лазарев С.С., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 116550 руб., из них оплачено 47250 руб., Акт приема передачи квартиры от 23.12.2022 г.

27.12.2022 г. - квартира № - Осипов Н.Н., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 98700 руб., из них оплачено 40950 руб., Акт приема передачи квартиры от 27.12.2022 г.

05.12.2022 г. - квартира № - Харисова М.Х., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 143750 руб., из них оплачено 49450 руб., Акт приема передачи квартиры от 22.12.2022 г.

09.12.2022 г. - квартира № - Карманов Г.Г., Карманова Н.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 150000 руб., из них оплачено 13750 руб., Акт приема передачи квартиры от 18.01.2023 г.

05.12.2022 г.- квартира № - Алексеева С.В., Алексеев А.П., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 123900 руб., из них оплачено 30450 руб., Акт приема передачи квартиры от 19.12.2022 г.

15.12.2022 г. - квартира № - Булдаков А.Т., Булдакова А.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 154350 руб., из них оплачено 56700 руб., Акт приема передачи квартиры от 22.12.2022 г.

17.01.2023 г. - квартира № - Петрова Н.А., согласно которому согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры стоимостью 134400 руб., из них оплачено 53550 руб., Акт приема передачи квартиры от 19.01.2023 г.

Требования истцов о взыскании компенсации морального вреда обоснованы тем, что условия договоров участия долевом строительстве не содержат порядка и методики обмеров объекта долевого строительства, в договоре не содержится условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров, отсылок на строительные нормы и правила, которые учитываются при произведении фактических обмеров также в условиях договоров участия долевом строительстве не имеется. Неустановление в договорах участия долевом строительстве методики обмера объекта долевого строительства, условий о лицах, уполномоченных на проведение фактических обмеров нарушают часть 1 ст. 8 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей".

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, а Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со ст.4 Федерального Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года за N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ст. 12 приведенного закона (ФЗ №214-ФЗ) указано, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Цена Договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади ОДС на стоимость одного квадратного метра.

Окончательная цена Договора и ОДС устанавливается с учетом п.n. 4.3., 4.4. 4.5 Договоров об участии в долевом строительстве.

Цена Договора включает в себя затраты на строительство/создание ОДС, предусмотренные Законом о долевом участии с учётом выплат по кредитам (включая проценты), выданным Эскроу Агентом - Банком в качестве целевого финансирования строительства МКЖД.

В рассматриваемом случае порядок определения цены договора установлен условиями заключенного участия в долевом строительстве.

Так, в п.4.1 Договоров об участии в долевом строительстве указано, что цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта долевого строительства (ОДС) на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.2 Договора об участии в долевом строительстве. Окончательная цена Договора устанавливается с учетом п.п. 4.3., 4.4, 4.5 договора об участии в долевом строительстве.

В пункте 4.3. указано что цена договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении ОДС и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади ОДС на стоимость одного квадратного метра.

В пункте 1.8. Договора об участии в долевом строительстве определено, что проектная общая площадь ОДС - сумма площадей жилых и подсобных помещений, с учётом всех её площадей, являющихся её неотъемлемыми частями, частей помещений, предусмотренных проектной документацией, включая площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в т.ч. балконов, принятых в полном объёме без каких-либо без понижающих коэффициентов. Определенная настоящим пунктом приведённая Проектная общая площадь ОДС применяется Сторонами исключительно для расчета Цены Договора и может не совпадать с приведённой Фактической общей площадью Объекта.

Таким образом, из содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из общей проектной площади, произведенной на стоимость квадратного метра. Согласно письму организации осуществившей подготовку проектной документации по объекту - ООО «Страйк», в проекте указана площадь балконов ОДС до ограждающей конструкции в виде светопрозрачной конструкции, а не до дополнительного ограждения перед балконным остеклением.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. Достигнутое сторонами соглашение о цене квартиры не противоречит положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, т.к. этим соглашением в п.4.4 и п.4.5 договора участия предусмотрено, что в случае уменьшения фактической площади возникает обязанность у Застройщика по возврату денежных средств пропорционально размеру уменьшения площади, так и в случае превышения фактической площади над проектной площадью ОДС возникает обязанность у дольщика по оплате за увеличенные площади.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы проектной площади на проектную площадь объекта с учетом полной площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Истцами приложены технические паспорта, которые составлены в соответствии с специальными требованиями. Так, требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, установленные Приложением N:2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 2, в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации 3), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации 4).

При этом в пункте 7 вышеуказанных требований сказано, что площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.

Ограждение - это ограждающие конструкции и их элементы, составляющие наружную оболочку здания или ограничивающие объем здания, в т.ч. разделяющие его на отдельные помещения. Основное назначение ограждающих конструкций это защита (ограждение) помещений от температурных воздействий, ветра, влаги, шума, радиации и т.н.. Ограждающие конструкции разделяют на внутренние и внешние (наружные). Внешние служат для защиты от атмосферных воздействий, а внутренние для разделения внутреннего пространства здания и звукоизоляции.

В рассматриваемом случае ограждением является ограждающая конструкция в виде светопрозрачной конструкции (СПК), т.е. это балконное остекление, в некоторых случаях с пластиковыми сэндвич панелями в нижней части конструкции. Отмечаем, что дополнительное защитное ограждение (ограждающий поручень) перед СПК установлено в целях соблюдения мер безопасности и защиты от повреждений ограждающей конструкции в соответствии с ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

Также необходимо отметить, что по смыслу п.3.9 ГОСТ Р 56926-2016 ограждение в виде СПК (балконного остекления) должно отделять и защищать планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служить для его защиты от внешних климатических воздействий. То есть, именно сама СПК является ограждением балкона и устройством, которое защищает от ветра, снега, дождя и пыли, а не дополнительное ограждение в виде перил. Соответственно замерять площадь балкона (лоджии) на предмет соответствия проекту необходимо именно до балконного остекления не включая его площадь, а не до дополнительного ограждения.

Данная позиция отражена в письме ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) № 2.4-1499/23 от 07.03.2023 г. и пояснена представителем ППК «Роскадастр» в судебном заседании.

Согласно ст.4. ФЗ-214 «О долевом строительстве....» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

В соответствии со ст.4.1. ФЗ-214, условия договора, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В рассматриваемом деле в проектной декларации отражена вся площадь балконов (лоджий) в соответствии с проектом и такая же площадь отражена в договорах участия в долевом строительстве.

При толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

При заключении договора об участии в долевом строительстве участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий.

Протоколов разногласий к договорам об участии в долевом строительстве участниками составлено не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, застройщик, с одной стороны, и участник долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

Исходя из положений пункта 3 статьи555Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ееплощадиили иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В обоснование требований истцы указывают, что при заключении договора ответчиком предоставлена неверная информация относительно методики произведения фактических обмеров объекта долевого строительства и считают данное обстоятельство нарушением условий договора.

Однако, суд не может согласиться с такими доводами, поскольку в нарушение статьи56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при строительстве дома отступил от условий договора, доказательств несоответствия построенного ответчиком и переданного истцам жилого помещения условиям договора и проектной документации.

Довод представителя истцов о том, что условия заключённого истцами договоров долевого участия в строительстве, ущемляют их права как потребителей, судом отклоняется, поскольку объективных и допустимых доказательств наличия такого нарушения прав истцов ими не представлено.

Доказательств того, что ухудшились потребительские свойства жилого помещения, стала невозможной или затруднительной его эксплуатация, истцами не представлено.

При подписании договора участия в долевом строительстве истцы ознакомлены с его условием, возражений не имели, выразили согласие на передачу им в собственность объекта недвижимости по цене, указанной в договоре, о чем свидетельствуют их подписи в договоре участия в долевом строительстве, акте сдачи-приема, акте взаиморасчетов.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренных действиях ответчика по указанию в договорах недостоверных сведений о площади объекта долевого строительства, ущемляющих права истца, как потребителя не представлено.

Условия договора долевого участия в строительстве не противоречат положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку при проектировании и строительстве и определении общей площади объектов недвижимости после окончания строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию используются разные методики, что связано с особенностями строительной деятельности.

Вопреки доводам представителя истцов, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком до участников долевого строительства была доведена полная и достоверная информация о передаваемом объекте строительства, обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, застройщиком исполнены надлежащим образом, поэтому нарушений прав истцов со стороны ООО СЗ «ЖСК» не допущено, в связи с чем у суда не имеется правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда и исковые требования в данной части подлежат отказу в удовлетворении.

Требования истцов о снятии обременений с объектов долевого участия ничем не обоснованы, суду не представлены выписки с ЕГРН о наличии таких обременений.

Истцы исходят из того, что запись об обременении внесена ответчиком на основании акта сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размерах, определенном для каждой квартиры, которые указаны выше.

Из пояснений представителя ответчика, следует, что в пользу ООО СЗ «ЖСК» зарегистрирована ипотека в силу закона сроком действия до полного исполнения обязательств перед застройщиком.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 1 ст. 53 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В свою очередь абзац 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ прямо предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что залог спорной квартиры не может быть прекращен на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в связи с чем, требования истцов в данной части также подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Харисовой Марии Хамзатовны, Осипова Николая Николаевича, Петровой Надежды Алексеевны, Игнатьева Бориса Михайловича, Игнатьевой Ольги Валерьевны, Алексеевой Сарданы Васильевны, Алексеева Антона Петровича, Лазарева Сергея Семеновича, Булдакова Алгыса Тимофеевича, Булдаковой Анжелики Андреевны, Карманова Георгия Георгиевича, Кармановой Ньургуйааны Алексеевны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, снятии обременения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.И.Холмогорова

Решение изготовлено 25.04.2023 года.

2-3015/2023

Категория:
Гражданские
Статус:
ОТКАЗАНО в удовлетворении иска (заявлении, жалобы)
Истцы
Булдакова Анжелика Андреевна
Карманов Георгий Георгиевич
Харисова Мария Хамзатовна
Алексеев Антон Петрович
Алексеева Сардана Васильевна
Петрова Надежда Алексеевна
Осипов Николай Николаевич
Карманова Ньургуйаана Алексеевна
Лазарев Сергей Семенович
Булдаков Алгыс Тимофеевич
Игнатьева Ольга Валерьевна
Игнатьев Борис Михайлович
Ответчики
ООО Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания
Суд
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия)
Судья
Холмогорова Людмила Иннокентьевна
Дело на странице суда
jakutsky.jak.sudrf.ru
06.03.2023Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
07.03.2023Передача материалов судье
07.03.2023Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
07.03.2023Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
24.03.2023Подготовка дела (собеседование)
24.03.2023Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
11.04.2023Судебное заседание
25.04.2023Судебное заседание
25.04.2023Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
19.05.2023Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
25.04.2023
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее