Решение по делу № 2-3528/2018 от 29.06.2018

(марка обезличена)

Дело № 2-3528/2018           

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород                                                                               (дата)

Советский районный суд г. Нижний Новгород в составе:

председательствующего судьи Телковой Е.И.,

при секретаре Тарариной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Володиной Елены Евгеньевны к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ - НН» о признании права собственности,      

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к ответчику ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, руководствуясь ст.ст. 12, 128, 130, 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, просит суд признать жилые дома №№..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале ...), расположенном по адресу (строительный): ... на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале улиц Тимирязева, 1-я,2-я Оранжерейные, рядом с домами №... ... - объектом незавершенного строительства; признать за Володиной Еленой Евгеньевной право собственности на 6357/4231031 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале ...) расположенном по адресу (строительный): ... ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в виде жилого помещения (квартиры) №..., находящееся на 14 этаже, общая площадь 58,26 кв.м., общая площадь с учетом балконов и лоджий 62,57 кв.м., расположенное в жилом доме № №... (по генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности Мельникова С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" в судебное заседание не явился, сообщил о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие, ответчик извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв на иск, в котором указал следующее.

Строительство жилых домов №..., №... (по генплану) осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство № №..., выданное Администрацией г.Н.Новгорода (дата) Срок действия продлен до (дата).

В настоящее время ответчик - застройщик ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» не может окончить строительство жилого объекта по причине отсутствия денежных средств.

Окончание строительства жилых домов возможно только при помощи мер государственной поддержки в соответствии с Законом Нижегородской области от 01.10.2015 №144-3 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области» (далее - Закон № 144-3).

Признание в судебном порядке и регистрация участником долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного жилищного строительства является основным требованием по Закону №144-3 от 01.10.2015 для предоставления мер государственной поддержки на завершение строительства «проблемных» жилых домов.

В отношении Группы Компаний «Квартстрой», в состав которых входит застройщик многоквартирных домов ЖК «Квартал Европейский» ООО «КВАРЬСТРОЙ-НН» возбуждены уголовные дела (дата) и (дата), которые соединены в одном производстве с уголовным делом №..., предварительное следствие было поручено следственной группе под руководством следователя по ОВД СЧ ГСУ ГУ МВД России по Нижегородской области подполковника юстиции С.А.С..

В результате проведенных следственных действий вся документация, информационные носители, в том числе вся документация в отношении проблемных домов была изъята в ходе выемки.

Истцом для подтверждения расчета доли ответчику направлены копия письма от (дата) № НИВ-5/50 депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва Н.Н.В. и приложенных к нему документов.

Расчет доли истцом произведен на основании положительного заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата) №....

Расчет доли истца произведен по правилам ст. ст. 36, 37 ЖК РФ исходя из общей площади помещений всех собственников в доме, без учета площади помещений, входящих в состав общего домового имущества.

Всего площадь жилого дома №№... составляет 25261,43 кв.м., в том числе: общая площадь квартир: 7328,24 кв.м., общая площадь административно торговых помещений: 6064,08 кв.м., подземных автостоянок: 9414,06 кв.м.

Таким образом, общая площадь возводимых помещений в жилом доме №..., без учета общего домового имущества соответствует 22806,38 кв.м.

Всего площадь жилого дома №№... составляет 21830,06 кв.м., в том числе: общая площадь квартир: 7425,14 кв.м., общая площадь административно - торговых помещений: 5359,07 кв.м., подземных автостоянок: 6719,43 кв.м.

Таким образом, общая площадь возводимых помещений без учета общего домового имущества соответствует 19503,93 кв.м.

А в совокупности общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №..., без учета общего домового равна 42310,31 кв.м.

Как следует из пояснений истца, Министерством строительства Нижегородской области дано разъяснение, что незавершенные строительством объекты долевого строительства дома №№... и №... являются единым комплексом, поэтому разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов это способ приобретения права частной собственности, которая в силу части 1 статьи 35 Конституции охраняется законом.

Данные выводы поддержаны Верховным Судом Российской Федерации: Определение от 14 декабря 2010 г. по делу №4-В 10-34, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., Определение от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10.

В связи с чем ответчик считает, что исковое заявление истца о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №...(по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале ...) расположенном по адресу (строительный): ...) подлежит удовлетворению судом в полном объеме.

Третьи лица по делу ООО УК «Квартстрой», Управление Росреестра по Нижегородской области извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО "КВАРСТРОЙ - НН" является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м, кадастровый №... по адресу: ...

(дата) администрацией г.Нижнего Новгорода застройщику ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" выдано разрешение на строительство жилых домов №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, расположенных по адресу ...

ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" как застройщик заключил договоры долевого участия в строительстве в отношении жилых, административно-торговых помещений и помещений подземной автостоянки жилых домов №... и №... (по генплану).

Как следует из материалов дела, (дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ - НН», ответчиком по делу, и ООО «Управляющая компания «Квартстрой» был заключен договор №... участия в долевом строительстве (далее - ДДУ).

Согласно п. 1.1 ДДУ ответчик обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой на земельном участке по адресу площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ООО «Управляющая компания «Квартстрой» помещения, а ООО «Управляющая компания «Квартстрой» обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную ДДУ цену и в сроки, установленные ДДУ, принять указанные помещения, в т.ч. и жилое помещение (квартиру) №..., этаж: 14, общая площадь 58,26 кв.м., общая площадь с летними помещениями 62,57 кв.м.

Согласно справки ООО «КВАРТСТРОЙ - НН» от (дата) ООО «Управляющая компания «Квартстрой» оплатило жилое помещение в полном объеме.

(дата) между ООО «Управляющая компания «Квартстрой» и Володиной Е.Е., истцом по делу, был заключен Договор об уступке права требования №... по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п.1 данного договора ООО «Управляющая компания «Квартстрой» уступило истцу имущественные права требования к ответчику о передаче в собственности истца помещения.

Оплата по договору истцом произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями и не оспаривается ответчиком.

Данные договоры ДДУ и об уступке права требования были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве срок передачи ответчиком вышеуказанного помещения дольщику составляет (дата) года.

Как следует из представленных в дело доказательств, жилые дома №№..., №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ..., в настоящее время не достроены, установленный договором срок строительства истек, работы по строительству не ведутся с апреля 2017 года.

Указанные обстоятельства следуют из письма Министерства строительства Нижегородской области от (дата) №..., согласно которому в доме № №... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 60%, жилой части здания на 15%; в доме №№... выполнено строительство монолитного каркаса стилобатной части здания на 80%, жилой части здания на 100%, при этом работы по строительству не ведутся с (дата) г.

Согласно письма прокуратуры Советского района г.Нижнего Новгорода от (дата)г. №... готовность жилых домом №№..., №... составляет 57%.

Указанные обстоятельства подтверждаются также справкой кадастрового инженера Р.С.А., указавшей, что ориентировочная степень готовности объектов составляет 60%.

При этом из материалов дела следует, что в отношении указанных жилых домов застройщику выдано одно разрешение на строительство, распространяющее свое действие на оба дома №... от (дата); также указанные жилые дома имеют общую стилобатную часть и нежилые помещения.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ... являются единым объектом незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства также подтверждаются справкой кадастрового инженера Р.С.А., письмом Министерства строительства Нижегородской области от (дата) №..., согласно которому недостроенные жилые дома № №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке КН №... по адресу ... с учетом выданного единого разрешения на строительство и единой стилобатной части и нежилых помещений можно считать единым объектом незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Несмотря на исполнение истцом обязательств по оплате приобретенных права требования к должнику, обязательства по передаче помещения ответчиком не исполнены до настоящего времени, строительство жилого дома не завершено.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, а также путем взыскания неустойки и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений вышеназванных статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

Аналогичная позиция содержится в п.п. 17 и 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства.

Исходя из содержания п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 703 и ст. 729 ГК РФ следует, что поскольку помещение, которое по договору должен получить истец, расположено в многоквартирном многоэтажном жилом доме, помещение полностью оплачено истцом, входит в состав единого объекта и их выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, пригодного для использования по назначению, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

В связи с этим подлежит установлению размер доли истца в праве на объект незавершенного строительства. Истцом в материалы дела представлен расчет доли в объекте незавершенного строительства, который судом проверен, признан частично обоснованным в связи со следующим.

В соответствии с проектной документацией (рабочий проект), разработанной Архитектурным бюро ИП А.Г. Малкова, получившее положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, и на основании которой ООО «КВАРТСТРОЙ - НН» было выдано разрешение на строительство указанных домов, общая площадь жилого дома №№... по проекту составляет 21830,06 кв.м.; всего полезная площадь (без мест общего пользования в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 12659,61 кв.м., в том числе жилые помещения - 7425,43 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 3584,28 кв.м., подземная парковка - 1649 кв.м. Общая площадь жилого дома №... по проекту составляет 25223,08 кв.м.; всего полезная площадь (без мест общего пользования, в проекте отраженная как «продаваемая») составляет 13839,39 кв.м., в том числе жилые помещения - 7328,24 кв.м., нежилые помещения (стилобат) - 4115,65 кв.м., подземная парковка - 2395,5 кв. м. Итого общая площадь составляет 12659,61 кв.м. + 13839,39 кв.м. = 26499,00 кв.м.

Поскольку создаваемый объект недвижимости является единым объектом незавершенного строительства, доля истца подлежит определению как соотношение площади жилого помещения, расположенного в жилом доме № №..., право требования которого приобретено истцом, к общей полезной площади в жилых домах 6-7 и 6-8 (с учетом подземной части и стилобата).

С учетом изложенного, истцу принадлежит 6257/2649900 доли в объекте незавершенного строительства.

Указанный расчет доли истца в праве общей долевой собственности произведен с учетом изменений, внесенных в площади помещений на основании письма Управления госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от (дата)г., а также учитывает установленные проектом площади помещений подземной парковки и стилобата без учета мест общего пользования.

Расчет доли в праве, предоставленный стороной истца, является неверным, основанным на неправильном толковании.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений сторон.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде соответствующего помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Володиной Елены Евгеньевны к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ - НН» о признании права собственности удовлетворить частично.

Признать за Володиной Еленой Евгеньевной право собственности на 6257/2649900 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №... и №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале ...) расположенном по адресу (строительный): ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., находящееся на 14 этаже, общая площадь 58,26 кв.м., общая площадь с учетом балконов и лоджий 62,57 кв.м., расположенное в жилом доме № №... (по генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

В удовлетворении исковых требований в части признания права собственности на доли в объекте незавершенного строительства в ином размере отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Судья                                                                 Е.И. Телкова

(марка обезличена)

(марка обезличена)а