Решение по делу № 2-1672/2013 от 01.08.2013

Дело № 2-1672\13 19 ноября 2013 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд г.Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Курочкиной В.П.,

С участием адвоката Назарова Д.Ю.,

При секретаре Нефедовой Е.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Соколова А.Е. к Волковской Я.В., Гачковой С.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, взыскании неустойки, и иску Волковской Я.В. к Гачковой С.Н. о взыскании убытков,

У с т а н о в и л :

Соколов А.Е. обратился в суд с иском к Волковской Я.В., Гачковой С.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании неустойки, указывая следующие обстоятельства.

Между ним и Гачковой С.Н. 01 февраля 2013 года был заключен договор аренды № 1\13, в соответствии с которым истец арендовал нежилое здание по выше названному адресу. Арендные платежи за февраль и март 2013 года им оплачены в полном объеме.

Истцу стало известно о том, что 15 марта 2013 года Гачкова С.Н. в лице представителя Петровой Л.А. продала нежилое здание Волковской Я.В., заключив с ней договор купли-продажи.

Однако в соответствии с договором аренды он, как арендатор, имеет преимущественное право покупки арендуемого помещения. Истец в нарушение условий договора аренды не был извещен Гачковой С.Н. о намерении продать нежилое помещение.

Учитывая, что в договоре купли-продажи указана цена отчуждаемого имущества 1000000 рублей, полагает, что на этих условиях на него подлежат переводу права и обязанности покупателя.

Кроме того, истец просит взыскать с Гачковой С.Н. неустойку, предусмотренную п.5.4 договора аренды (л.д.29-31).

Волковская Я.В. обратилась в суд с иском к Гачковой С.Н. о взыскании убытков 3000000 рублей, указывая следующие обстоятельства.

15 марта 2013 года она купила у ответчицы нежилое здание по выше названному адресу. При заключении договора купли-продажи ответчик гарантировал, что до подписания договора здание никому не продано, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит

15 мая 2013 года истица подписала с Ивановой Е.В. договор о задатке, в соответствии с п.1 которого Иванова Е.В. передала истице задаток в размере 3000000 рублей в счет оплаты за здание. Договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее одного месяца с момента передачи суммы задатка.

В июне 2013 года истица получила заявление от Соколова А.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, со ссылками на договор аренды.

В связи с заявленными Соколовым А.Е. исковыми требованиями, истица не смогла заключить с Ивановой Е.В. договор купли-продажи здания. В связи с неисполнением обязательств по договору о задатке, истица уплатила Ивановой Е.В. 6000000 рублей в качестве двойной суммы задатка.

В связи с изложенными обстоятельствами, истица понесла убытки в размере 3000000 рублей, которые просит взыскать с ответчицы Гачковой С.Н. (л.д.2-3).

Указанные иски определением Петродворцового районного суда от 08 августа 2013 года объединены в одно производство (л.д.61).

В судебном заседании представитель Соколова А.Е. по доверенности (л.д.32) Кожевников Д.В. поддержал исковые требования Соколова А.Е., подтвердив изложенные в нем обстоятельства. Исковые требования Волковской Я.В. полагал необоснованными, представил письменные обоснования своей позиции (л.д.90-91).

Соколовым А.Е. на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге внесены денежные средства в размере 1000000 рублей, в подтверждение платежеспособности по договору купли-продажи.

Представитель Гачковой С.Н. по доверенности (л.д.56) Одинокова Ю.Н. признала исковые требования Соколова А.Е. в части перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи здания, возражала против требований о взыскании с Гачковой С.Н. неустойки, представила заявление на иск (л.д.101-103). Исковые требования Волковской Я.В. полагала не обоснованными, представила отзыв по делу (л.д.100).

Представитель Гачковой С.Н. пояснила, что она говорила Волковской Я.В. о наличии договора аренды здания, однако Волковская Я.В. сказала, что эту проблему она решит сама.

Волковская Я.В. и адвокат (л.д.68) Назаров Д.Ю. поддержали исковые требования Волковской Я.В., подтвердив изложенные в иске обстоятельства. Исковые требования Соколова А.Е. полагали необоснованными. Кроме того, заявили ходатайство о прекращении производства по делу в связи с подведомственностью спора арбитражному суду в связи с экономическим характером спора, вытекающим из предпринимательской деятельности.

3-е лицо – Иванова Е.В. в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования Соколова А.Е. подлежащими удовлетворению, исковые требования Волковской Я.В. - подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Гачкова С.Н. являлась собственником спорного нежилого здания на основании договора купли-продажи от 05.12.2001 года, право собственности Гачковой С.Н. было зарегистрировано в установленном порядке.

01 февраля 2013 года Гачкова С.Н. заключила с Соколовым А.Е. договор аренды указанного здания, срок договора аренды определен с 01.02.2013 г. по 31 декабря 2013 года (л.д.34-40).

В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Заключение договора аренды, получение арендных платежей за февраль и март 2013 года представителем Гачковой С.Н. не оспаривалось, подтверждено в судебном заседании и материалами дела (л.д.43, 44).

В соответствии с п.7.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право покупки помещения при его продаже арендодателем. Арендодатель обязан направить арендатору уведомление о своем намерении продать помещение, содержащее предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и цену продажи, не менее, чем за месяц до предполагаемого отчуждения помещения.

В соответствии с п.7.1 договора аренда, арендатор вправе выкупить помещение в течение срока аренды.

Согласно п.7.3 при выкупе помещения по инициативе арендатора, выкупная цена составляет 1000000 (один миллион) рублей. При продаже помещения по инициативе арендодателя в случае реализации арендатором права преимущественной покупки, цена определяется предложением арендодателя.

Таким образом, стороны договорились, что в случае продажи здания собственником объекта недвижимого имущества – Гачковой С.Н., Соколов А.Е. имеет право преимущественной покупки указанного здания.

При удовлетворении иска Соколова А.Е., суд считает обоснованными его доводы о возможности применения в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ аналогии закона.

Так, суд полагает, что в спорном случае возможно применение положений ФЗ от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в части, касающейся продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.В соответствии с ч.2 ст.6 того же Закона, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что 15 марта 2013 года Гачкова С.Н. в лице представителя по доверенности Петровой Л.А. заключила с Волковской Я.В. договор купли-продажи, в соответствии с которым продала нежилое здание Волковской Я.В. за 1000000 (один миллион) рублей (л.д.33).

Право собственности Волковской Я.В. зарегистрировано в установленном порядке 25 марта 2013 года (л.д.8).

Доказательства направления Гачковой С.Н. в адрес Соколова А.Е. уведомления о своем намерении продать помещение, содержащее предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и цену продажи, в материалы дела Гачковой С.Н. не представлено.

При рассмотрении дела представитель Гачковой С.Н. признала исковые требования Соколова А.Е. в части требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15 марта 2013 года.

В связи с изложенными обстоятельствами, принимая признание ответчиком данной части исковых требований, суд полагает исковые требования Соколова А.Е. удовлетворить, Перевести на Соколова А.Е. права и обязанности по договору купли-продажи от 15 марта 2013 года, признав за ним право собственности на спорное нежилое здание, и обязав выплатить Гачковой С.Н. денежные средства по договору купли-продажи в размере 1000000 рублей.

При этом суд принимает во внимание, что в договоре купли-продажи от 15 марта 2013 года сторонами определена стоимость здания – 1000000 рублей, в связи с чем именно за эту стоимость на истца подлежат переводу права и обязанности покупателя по сделке.

Наличие расписки Гачковой С.Н. от 15 марта 2013 года о том, что она получила от Петровой Л.А. по договору купли-продажи здания 3000000 (три миллиона) рублей правового значения по заявленным Соколовым А.Е. требованиям не имеет. Так, суд учитывает, что указанная сумма по расписке получена Гачковой С.Н. от Петровой Л.А., а не от покупателя по договору – Волковской Я.В. В договоре купли-продажи от 15.03.2013 года указано, что цена 1000000 (один миллион) рублей является ценой настоящего договора.

При этом суд учитывает, что Волковская Я.В. не лишена права на предъявление соответствующих требований о взыскании с Гачковой С.Н. денежных средств в том размере, в котором ею фактически была выплачена цена за спорное здание, учитывая доводы Волковской Я.В. о том, что она передала для Гачковой С.Н. деньги через Петрову Л.А. в размере 3000000 рублей.

Оснований для прекращения производства по делу в части исковых требований Соколова А.Е. в связи с не подведомственностью суду общей юрисдикции суд не усматривает.

Так, положения статей 29, 33 АПК РФ относят к подведомственности арбитражных судов, в том числе другие дела, возникающие при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности независимо от того, являются ли участники правоотношений, из которых возник спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации.

Из представленных материалов следует, что сторонами по договору аренды являются физические лица – Соколов А.Е. и Гачкова С.Н. В пункте 2.3 договора аренды указано, что помещение передается в аренду для организации предприятия общественного питания, а также любой предусмотренной законодательством РФ деятельности. Оснований полагать, что предусмотренная законодательством деятельность должна иметь характер предпринимательской или иной экономической, не имеется.

Исковые требования Соколовым А.Е. заявлены о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи здания, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что спор вытекает из предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с п.5.4 договора аренды, в случае нарушения арендодателем п.3.1.10 и 7.2 (о преимущественном праве покупки арендатором здания), арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере 300000 рублей, что не лишает арендатора права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя помещения.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает взыскать с Гачковой С.Н. в пользу Соколова А.Е. штраф в размере 300000 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Волковской Я.В., суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, договор о задатке подписан Волковской Я.В. и Ивановой Е.В. 15 мая 2013 года. В соответствии с ним договор купли-продажи здания должен быть подписан сторонами в срок не позднее одного месяца с момента передачи суммы задатка.

Таким образом, договор купли-продажи должен был быть подписан не позднее 15 июня 2013 года. На указанный период времени исковое заявление Соколова А.Е. не было принято судом к своему производству, так как заявление Соколова А.Е. было оставлено без движения, предоставлен срок для устранения недостатков до 20 июня 2013 года.

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что Иванова Е.В. потребовала от Волковской Я.В. передачи ей 6000000 (шести миллионов) рублей в качестве двойной суммы задатка. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что 6000000 рублей Волковская Я.В. передала Ивановой Е.В. добровольно, в связи с чем правовые основания требовать о взыскании 3000000 рублей с Гачковой С.Н. в качестве убытков суд не усматривает.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка только в случае, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток.

В спорном случае Волковская Я.В. не ответственна ни за действия Гачковой С.Н., нарушившей право Соколова А.Е. на преимущественную покупку здания, ни за действия Соколова А.Е., предъявившего исковые требования в судебном порядке.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд полагает отказать Волковской Я.В. в удовлетворении исковых требований к Гачковой С.Н. о взыскании 3000000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Перевести на Соколова А.Е. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 15 марта 2013 года, заключенному между Волковской Я.В. и Гачковой С.Н., в связи с чем признать за Соколовым А.Е. право собственности на нежилое здание общей площадью 120,3 кв.м., состоящее из одного этажа, кадастровый номер № по адресу: <адрес> обязать Соколова А.Е. выплатить Гачковой С.Н. денежные средства по договору купли-продажи в размере 1000000 (один миллион) рублей.

Взыскать с Гачковой С.Н. в пользу Соколова А.Е. штраф 300000 (триста тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований Волковской Я.В. к Гачковой С.Н. о взыскании убытков, - отказать.

Соколов А.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженец <адрес>, гражданин РФ, пол мужской, имеет паспорт40 №, выданный 82 отделом милиции Красносельского района Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрирован в <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2013 года.