Решение по делу № 2-717/2022 (2-7072/2021;) от 13.12.2021

Дело № 2-717/2022

УИД 75RS0001-02-2021-010856-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2022 года Центральный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Филипповой И.Н., при секретаре Голубевой Е.А., с участием представителя прокуратуры Пешковой А.Б., истца Пчелкиной В.А., ее представителя Алдониной О.О., действующей в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ., ответчика Харитонова А.Н., его представителя Ткалич Н.А., действующей в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ.,    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пчелкиной ВА, действующей в своих интересах и <данные изъяты> Н, Н, Н к Харитонову АН, Белокрыловой Т о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности, взыскании денежных средств, их зачете, встречному иску Харитонова АН к Пчелкиной ВА, <данные изъяты> Н, Н, Н о признании предварительного договора прекратившим своё действие, выселении

        у с т а н о в и л:

Пчелкина В.А., действующей в своих интересах и интересах <данные изъяты> первоначально обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между истцом Пчелкиной ВА и ответчиком Харитоновым АН был заключен предварительный договор купли продажи квартиры. Предметом указанного договора является квартира по адресу<адрес>, состоит из четырех комнат общая площадь составляет 82,5 кв.м. Сторона истца по предварительному договору является покупателем, а сторона ответчика - продавцом. Цена квартиру на момент подписания договора составляла <данные изъяты>. Согласно п. 3 предварительного договора продажи квартиры в качестве первоначального взноса передана ответчику сумма в размере <данные изъяты>. Передача денежных средств сторонами оформлена распиской от ДД.ММ.ГГГГ Так же согласно п. 6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Истец приняла в пользования квартиру с ДД.ММ.ГГГГ квартиру по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ Так как стороны не отказывались от своих обязательств то срок заключение основного договора продлили в устной форме. ДД.ММ.ГГГГ истец Пчелкина ВА зарегистрировалась по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> для оплаты задолженности по коммунальным платежам за квартиру по адресу: <адрес>, так как по коммунальным платежам образовалась задолженность. ДД.ММ.ГГГГ стороны начали оформлять основной договор купли продажи квартиры и узнали, что на данной квартире лежит арест на регистрационные действия. ДД.ММ.ГГГГ определением Центрального районного суда <адрес> о принятии обеспечительных мер и на квартиру по адресу <адрес> был наложен арест в приделах суммы заявленных требований по иску ПАО <данные изъяты> к Харитонову АН о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору. ДД.ММ.ГГГГ так же между Пчелкиной ВА и Харитоновым АН был заключен дополнительный договор займа исходя из которого, стороны увеличили сумму займа в размере <данные изъяты>. В данную сумму входит <данные изъяты> на погашение коммунальной задолженности и <данные изъяты> на погашения долгов по кредитам. Таким образом, сумма первоначального взноса составила <данные изъяты>. Истцу при подписании основного договора осталось заплатить <данные изъяты>. После разрешения вопроса с арестом квартиры сторона ответчика стала уклоняться от подписания основного договора купли продажи квартиры. На неоднократные попытки истца договорится с ответчиком об заключении основного договора купли продажи не принесли результата. В настоящий момент истец проживает в квартире по адресу<адрес> проживает с ДД.ММ.ГГГГ г., в том числе с истцом проживают его <данные изъяты>. Стороной истца делался текущий ремонт, оплачиваются все коммунальные платежи. Просит суд обязать ответчика Харитонова АН заключить с истцом Пчелкиной ВА основной договор купли продажи квартиры по адресу<адрес>, на условиях предусмотренных предварительным договором купли продаж от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела предмет иска был изменен, в итоге просит признать предварительный договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес> –основным, признать за нею право собственности на спорную квартиру, взыскав с нее в счет исполнения обязательств по договору в пользу ответчика оставшуюся часть денежных средств в размере <данные изъяты>, с зачетом в счет оплаты квартиры денежных средств по договору займа в размере <данные изъяты>, преданных по договору займа продавцу Харитонову А.Н.

Ответчик Харитонов А.Н. обратился со встречным иском, в котором указывает на следующее. Действительно ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по <адрес>. Харитонов А. Н. поставил в известность Пчелкину В. А., что на момент подписания предварительного договора данная квартира находится в залоге на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке». Согласно предварительному договору Харитонов А. Н. денежные средства, оплаченные Пчелкиной В. А. в размере <данные изъяты> направил на погашение задолженности по договору Ипотеки. Пчелкина В. А. неоднократно уклонялась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, однако с ДД.ММ.ГГГГ вселилась с семьей в квартиру, в которой не являлась собственником, при этом сообщала о том, что у нее нет денежных средств для оплаты оставшейся суммы за покупку квартиры, выселяться из квартиры не собиралась, далее она сообщила, что заключает договор на заем денежных средств в жилищном кооперативе <данные изъяты> (данная компания внесена Центральным Банком РФ в список компаний с выявленными признаками нелегальной деятельности на финансовых рынках), и рассчитается с Харитоновым А.Н. Пчелкина В.А. без согласия собственника квартиры сделала ремонт в квартире, пользовалась коммунальными услугами и допускала задолженность по данным услугам, поменяла замки в дверях квартиры Харитонова А. Н. Указывает, что Пчелкиной В. А. ничего не мешало до ДД.ММ.ГГГГ в заключении основного договора, а также в оплате оставшейся суммы задолженности по договору. Уже на протяжении более полутора лет Пчелкина В. А. самовольно занимает жилое помещение, и, не может ничем подтвердить законность своего пребывания там. Пчелкина В.А. грубо препятствует Харитонову А.Н. пользоваться и проживать в собственной квартире, в своем единственном жилье, чем грубо нарушаются нормы Жилищного Кодекса РФ, а именно ст.3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения». Предварительный договор купли-продажи, порождающий возникновение обязательственных отношений, не влечет иных правовых последствий, как заключить договор купли-продажи в дальнейшем, и в соответствии с действующим гражданским законодательством основанием для возникновения у гражданина права собственности не является. Харитонов А.Н. вынужден снимать жилье, ежемесячно он оплачивает аренду квартиры в размере <данные изъяты> Более того стоимость жилья увеличилась, в <адрес> средняя стоимость 4-комнатных квартир на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. На условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Харитонову А. Н. будет невыгодны условия договора на ДД.ММ.ГГГГ Просит суд с учетом уточнений признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Пчелкиной ВА и Харитоновым АН, прекратившим свое действие., выселить Пчелкину ВА и ее <данные изъяты> Н ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н ДД.ММ.ГГГГ р. из принадлежащей Харитонову АН на праве собственности квартиры по <адрес>

Ответчик Белокрылова Т.В. ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие с указанием на то, что считает иск Пчелкиной В.А. обоснованным во встречном иске Харитонова А.Н. просила отказать.

Первоначальный истец в судебном заседании свои требования с учетом уточнений поддержала, встречный иск полагала не обоснованным.

Сторона первоначального ответчика иск Пчелкиной В.А. полагала не обоснованным, встречный иск с учетом уточнений поддержала.

Суд, выслушав стороны, показания свидетеля КОВ, в заключение прокурора, полагавшего встречные требования в части выселения Пчелкиной В.А. и ее <данные изъяты> не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли продажи квартиры. Предметом указанного договора является квартира по адресу: <адрес>, состоящая из четырех комнат общей площадью 82,5 кв.м. Пчелкина В.А. по предварительному договору являлась покупателем, а Харитонов А.Н. – продавцом, при этом указанная квартира была ранее приобретена Харитоновым А.Н. в браке с Харитоновой (Белокрыловой) Т.В., в связи с чем последняя была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Цена квартиры на момент подписания договора составляла <данные изъяты>, согласно п. 3 предварительного договора продажи квартиры в качестве первоначального взноса Харитонову А.Н. передана сумма в размере <данные изъяты>, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец приняла в пользование указанную квартиру с ДД.ММ.ГГГГ, стала проживать в ней с детьми, что опровергает доводы Харитонова А.Н. о неправомерном пользовании Пчелкиной В.А. спорной квартирой и указывает на состоявшийся факт передачи квартиры покупателю.

В соответствии с п. 3 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела также подтверждается, что спорная квартира Харитоновым А.Н. была приобретена как военнослужащим по целевому жилищному займу от ДД.ММ.ГГГГ, обременение данной квартиры ипотекой было как в пользу как    Росвоенипотеки, так и в пользу ОАО АКБ «Связь-Банк», при этом в настоящее время обременения со спорной квартиры сняты, о чем свидетельствуют сведения из ЕГРН.

Харитоновым А.Н. в ходе рассмотрения дела не отрицалось, что полученные от Пчелкиной В.А. по предварительному договору купли-продажи квартиры денежные средства в сумме <данные изъяты> были использованы им на погашение ипотечного кредита.

Также им не отрицалось получение от истца денежных средств в счет займа <данные изъяты>, по представленным в дело договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и доп.соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, при этом в ходе рассмотрения дела Харитоновым А.Н. было пояснено о том, что денежные средства полученные в счет займа расценивались им в том числе как оплата в счет приобретённой квартиры истцом.

Из показаний свидетеля КОВ следует, что стороны она знает, так как являлась <данные изъяты> по проведению сделок в агентстве недвижимости, помогала сторонам в оформлении сделки по продаже спорной квартиры, которая находилась в военной ипотеке, Пчёлкина В.А. согласилась представить продавцу денежные средства для погашения ипотеки, а ответчик в свою очередь предоставлял квартиру ей для проживания, был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, при получении денег от истца ответчиком ипотека была закрыта, однако на квартире были какие-то обременения, что препятствовало заключению основного договора, однако к концу ДД.ММ.ГГГГ обременения были сняты.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в срок, установленный в предварительном договоре ДД.ММ.ГГГГ, основной договор сторонами не заключен, при этом Харитоновым А.Н. было пояснено, что он был готов заключить основной договор вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года, а позже этого срока он более не собирался продолжать возникшие отношения, так как оставшиеся денежные средства истцом ему так и не были переданы, что противоречит условиям заключенного договора, указывающего, что остаток денежных средств должен быть передан в день подписания основного договора.

Определяя характер заключенного между сторонами договора, суд учитывает разъяснения п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, факт передачи квартиры истцу установлен заколоченным между сторонами договором, поименованным как предварительный (п.6 Договора).

Как установлено судом, продавец фактически передал, а покупатель принял недвижимое имущество, семья Пчелкиной В.А. проживает в спорной квартире, там же была зарегистрирована по месту жительства до ДД.ММ.ГГГГ. Пчелкина В.А. в свою очередь, в соответствии с условиями предварительного договора выплатила ответчику существенную часть стоимости квартиры.

Таким образом, исходя из того, что истцом оплачена существенная часть договора в размере <данные изъяты>, с учетом в том числе переданных денежных средств в счет займа, при цене квартиры в <данные изъяты>, истец вселена в спорную квартиру с ДД.ММ.ГГГГ, проживает в ней и осуществляет фактически полномочия собственника суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, следовательно у истца возникла обязанность по оплате ответчику оставшейся денежной суммы в размере <данные изъяты> ( в том числе с учетом переданных в счет займа денежных средств), поскольку обязанность Пчелкиной В.А. оплаты оставшейся суммы по договору возникает при заключении основного договора, тогда как с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ вплоть до судебного заседания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, обе стороны полагали, что заключенный ими договор является предварительным, а поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что заключенный между сторонами предварительный договор фактически является основным, соответственно у покупателя квартиры возникла обязанность оплатить полную стоимость таковой.

Встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры прекращенным, выселении ответчика с детьми удовлетворению также не подлежат, поскольку истец была вселена в квартиру и была зарегистрирована в ней по месту жительства с согласия истца, на основании предварительного договора купли-продажи.

Пунктами 1 и 2 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Государственной регистрации согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно п. 1 и 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности истца на спорное имущество требуется совместное обращение обеих сторон договора.

Как указано выше, в судебном заседании установлено, что ответчик, фактически оспаривая права истца, возникшие на основании предварительного договора, уклоняется от подачи документов для проведения государственной регистрации по причине несогласия с требованиями истца, в связи с чем настоящее решение является основанием для признания за истцом права собственности на спорное имущество и основанием внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости регистрации в части регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу.

        В силу ст.98 ГПК РФ с Харитонова А.Н. в пользу Пчелкиной В.А. подлежит взысканию расходы по госпошлине <данные изъяты> и по направлению иска <данные изъяты>

        На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

иск Пчелкиной ВА, действующей в своих интересах и <данные изъяты> Н, Н, Н к Харитонову АН, Белокрыловой ТВ о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности, взыскании денежных средств, их зачете - удовлетворить.

    Признать предварительный договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ    между Пчелкиной АН и Харитоновым АН - основным договором купли продажи квартиры.

    Признать за Пчелкиной АН право собственности на квартиру по адресу: <адрес>

    Произвести зачет денежных средств, переданных Харитонову АН от Пчелкиной АН в размере <данные изъяты> по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и доп.соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ в счет исполнения обязательств Пчелкиной АН перед Харитоновым АН по оплате приобретенной квартиры по адресу: <адрес>

    Взыскать с Пчелкиной АН в пользу Харитонова АН задолженность по договору купли продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

    Взыскать с Харитонова АН в пользу    Пчелкиной ВА расходы по госпошлине <данные изъяты>, по направлению иска <данные изъяты>

    Вступившее в законную силу решение является основанием для регистрации перехода права собственности квартиры по адресу<адрес> Харитонова АН на Пчелкину ВА.

В удовлетворении встречного иска Харитонова АН к Пчелкиной ВА, <данные изъяты> Н, Н, Н о признании предварительного договора прекратившим своё действие, выселении –отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня изготовления его мотивированного текста, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Мотивированный текст изготовлен 18.04.2022.

Судья                                        И.Н. Филиппова