Решение по делу № 33-479/2017 от 10.02.2017

33 – 479/2017 судья Иванова О.С.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 марта 2017 года г.Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Вергазовой Л В., Языковой В.Л.,

при секретаре Жихоревой С.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Савукова В.П. на решение Касимовского районного суда Рязанской области от 21 декабря 2016 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Савукова В.П. к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Языковой В.Л., объяснения истца Савукова В.П. и его представителя Сидоренко В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Савуков В.П. обратился в суд с иском к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов. В обоснование иска указано, что между администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области и истцом 07.09.2011г. был заключен договор аренды №… земельного участка с кадастровым номером 10 с целью строительства индивидуального жилого дома, со сроком действия до 06.09.2016г. Истцом 07.08.2013г. было получено разрешение на строительство жилого дома сроком до 07.08.2023г. 09.08.2016г. истец обратился в администрацию района с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства дома, но получил отказ, в связи с тем, что указанный выше договор аренды был с ним расторгнут решением мирового судьи от 12.08.2015г. Истец считает, что его права на заключение нового договора аренды нарушены. Поскольку объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, который был ему предоставлен в аренду до 01 марта 2015 года, то он, как владелец незавершенного строительства, имеет право продлить договор аренды данного земельного участка на срок три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов. Истец указывает, что он уплатил арендную плату с учетом пени за все время пользования земельным участком, который он использует в соответствии с его назначением, не нарушая прав других землепользователей. Факт строительства им на этом участке жилого дома подтверждается приложенными к иску документами. Фактически администрация Касимовского муниципального района не прерывала с ним арендные отношения, поскольку принимала арендные платежи, сведения о расторжении договора аренды в орган государственной регистрации прав не подавала. Просил обязать администрацию Касимовского муниципального района заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10 без проведения торгов.

Решением суда от 21 декабря 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Савуков В.П. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что суд неверно применил нормы материального права и выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку он как собственник объекта незавершенного строительства имеет право для завершения строительства на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, при этом отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении нового договора аренды, также как и расторжение предыдущего договора аренды в судебном порядке, кроме того, судом дана ненадлежащая оценка представленным доказательствам, учитывая, что ответчик не возражал против удовлетворения его иска.

Представитель ответчика, извещенный о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение настоящего дела в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене в виду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления Главы Касимовского муниципального района №… от 07.09.2011 года истцу Савукову В.П. для строительства индивидуального жилого дома предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 10, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу ….

07 сентября 2011 года между Администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области и Савуковым В.П. заключен договор аренды указанного земельного участка на срок с 07 сентября 2011 года по 06 сентября 2016 года.

Ограничение (обременение) права собственности муниципального образования на упомянутый земельный участок с кадастровым номером 10 в виде аренды на срок до 06 сентября 2016 года зарегистрировано в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по настоящее время.

На обращения истца от 09 августа 2016 года, 12 августа 2016 года и 25 августа 2016 года Администрация Касимовского муниципального района письмом №… от 09 сентября 2016 года отказала в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, мотивировав тем, что Савуковым В.П. не представлены документы, удостоверяющие права на объект незавершенного строительства, кроме того, указав, что в силу п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ Савуков В.П. не имеет права на заключение нового договора аренды, так как ранее заключенный договор аренды земельного участка был расторгнут по решению суда от 12 августа 2015 года.

Истец, ссылаясь на нормы ст.39.6 Земельного Кодекса РФ, полагает отказ ответчика в заключении договора аренды без проведения торгов незаконным.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

При этом исходил из того, что основания, предусмотренные ст.39.6 п.2 п.п.10 Земельного Кодекса РФ, для предоставления истцу в аренду земельного участка без торгов отсутствуют, поскольку истец не представил доказательств зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 года, а также ввиду отсутствия полномочий у Администрации муниципального района заключить с Савуковым В.П. договор аренды земельного участка в силу норм действующего законодательства.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться единственным основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из материалов дела установлено, что 07 августа 2013 года Савукову В.П. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке сроком действия до 07 августа 2023 года.

На указанном земельном участке истец начал строительство жилого дома, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 7%, что подтверждается техническим планом объекта от 05 сентября 2016 года. Жилой дом подключен к эклектрическим сетям и водоснабжению, а также подготовлены технические условия № 234-а от 30 декабря 2015 года о подключении объекта к сети газораспределения.

Постановлением Администрации МО- Лощининское сельское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области №77 от 22 августа 2016 года объекту незавершенного строительства, расположенному по адресу: д.Лощинино ул.Клубная и принадлежащему Савукову В.П. присвоен адресный номер №….

Также истцом подана декларация об объекте недвижимости, находящемся на вышеозначенном земельном участке, однако 15 сентября 2016 года осуществление кадастрового учета приостановлено в связи с несоответствием сведений о координатах поворотных точек земельного участка, на котором расположен объект по фактическому месторасположению.

Согласно справки Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (л.д.110) задолженность по арендным платежам и начисленным пеням окончательно погашена в сентябре 2016 года.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для заключения договора аренды без проведения торгов ввиду отсутствия документов, подтверждающих, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, является ошибочным, поскольку Савуков В.П. возвел на земельном участке, предоставленном ему в аренду, не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 07 августа 2013 года сроком действия до 07 августа 2023 года, что не оспаривалось сторонами и является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, земельный участок может быть предоставлен истцу без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как в течение шести месяцев после расторжения договора аренды от 07 сентября 2011 года в судебном порядке, уполномоченным органом в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства, возведенного Савуковым В.П. и не имевшего других собственников.

Ссылка ответчика на отсутствие совокупности условия для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов, предусмотренных пунктом 3 и пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как ранее заключенный договор аренды был расторгнут в судебном порядке, является несостоятельной, поскольку право истца на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов возникло на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как у собственника объекта незавершенного строительства, для завершения его строительства.

Кроме того, из материалов дела установлено, что после расторжения договора аренды в судебном порядке и окончания срока договора аренды, истец продолжает пользоваться земельным участком, ответчик против этого не возражает, не заявляет требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не ставит вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам спорный земельный участок не предоставлялся.

При таком положении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения процедуры торгов для завершения строительства жилого дома, поскольку Савуков В.П. являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований Савукова В.П. следует признать незаконным и необоснованным.

Ссылка суда первой инстанции в решении на отсутствие на момент обращения Савукова В.П. в августе 2016 года с заявлением о заключении договора аренды у ответчика Администрации Касимовского муниципального района полномочий по распоряжению земельным участком, является не состоятельной, поскольку Администрация Касимовского муниципального района не ссылалась на указанное обстоятельство при отказе истцу в заключение договора аренды, так же и как и в судебном заседании. Кроме того, судом первой инстанции не был проверен факт возможного делегирования полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, от администрации МО –Лощининское сельское поселение администрации Касимовского муниципального района Рязанской области, что предусмотрено ФЗ « Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Уставом МО.

С учетом изложенного, решение принято без учета указанных выше обстоятельств, и подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении требований Савукова В.П. к Администрации Касимовского муниципального района, поскольку в соответствии с п.2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Касимовского районного суда Рязанской области от 21 декабря 2016 года отменить и принять новое решение.

Иск Савукова В.П. к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, удовлетворить.

Обязать администрацию Касимовского муниципального района Рязанской области заключить без процедуры проведения торгов с Савуковым В.П. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10, общей площадью … кв.м., расположенного по адресу ….

Председательствующий

Судьи