Решение по делу № 3а-878/2019 от 03.10.2019

Дело № 3а-878/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Иванова Александра Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Иванов А.П. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – здания (нежилое здание, здание торгового центра) с кадастровым номером **, общей площадью 590,1 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2324643 рубля рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, которое включено в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» за № 4296. Таким образом, в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество в отношении данного здания определяется исходя из его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого помещения, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В ходе рассмотрения дела по существу представителем административного истца административные исковые требования были уточнены в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости. Стоимость объекта, согласно вновь предоставленному отчету скорректирована и заявлена истцом в размере 2743 079 рубль. В подтверждение рыночной стоимости представлен новый отчет об оценке спорного имущества № 313.И/О-19 от 06.12.2019.

Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, администрация Сивинского сельского поселения, а также привлеченное к участию в деле определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 29.10.2019, - Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Иванов А.П. является собственником объекта капитального строительства – здания (нежилое здание, здание торгового центра) с кадастровым номером **, общей площадью 590,1 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Совета депутатов Сивинского сельского поселения Сивинского муниципального района от 27.11.2017 № 28 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Сивинского сельского поселения» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 4296) включено спорное здание с кадастровым номером **.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 5728879,63 рубля.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных уточненных административных исковых требований Ивановым А.П. представлен отчет об оценке от 06.12.2019 № 313.И/О-19, составленный оценщиком ИП К., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 составила 2743079 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Суд считает, что указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство № 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» № 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 19.06.2018 по направлению «Оценка движимого имущества». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2019.

Исходя из назначения спорного здания, фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми за период 4 квартал 2017 года из сегмента рынка, которому отнесен спорный объект оценки, по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных на территории Пермского края (за исключением г. Перми). На основании проведенного анализа, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 38,98 руб./кв.м до 27618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта: Пермский край, с. Сива - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018, составил 0,183), его площадь (средняя), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик пришел к выводу о том, что стоимость объектов оценки может находиться в диапазоне от 37,03 руб./кв.м до 4602,82 руб./кв.м, выше среднего значения – 885,48 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок). Оценщик в отчете также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгового назначения. Подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен на стр. 24-29 отчета.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода рассчитана оценщиком в следующей последовательности: выбор основных элементов сравнения объектов сравнения; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий от каждого аналога от объекта оценки; корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от объекта оценки; обоснование и расчет стоимости объекта оценки как средневзвешанного значения скорректированных цен аналогов.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для здания и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Анализируя содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО № 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь ввиду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Обратного в материалы дела не представлено.

Также суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

На все замечания относительно отчета об оценке, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений оценщика К., допрошенной в судебном заседании также в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по делу по ст. 307 УК РФ, в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов (как в отношении нежилых зданий, так и в отношении земельных участков), правильном применении корректировок при оценке спорного здания, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки.

Оснований не согласиться с представленными истцом доказательствами, в подтверждение позиции по определению кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной, установленной в исследуемом отчете об оценке № 313.И/О-19, у суда не имеется.

Кроме того, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.

Приведенная оценщиком в отчете динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объекта оценки, и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта и не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

Т.е. приведенный оценщиком анализ цен при определении рыночной стоимости объекта необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Представленная в возражениях ответчиком выборка объектов-аналогов какого-либо преимущества перед использованной оценщиком в отчете не имеет, поскольку предложенные ответчиком аналоги имеют значительное различие с объектом оценки по площади, дате предложения, некоторые аналоги не могут быть идентифицированы, поскольку отсутствует кадастровый номер, источник части аналогов (Письмо Управления) не является источником, находящимся в свободном доступе для оценщика.

Суд также учитывает, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Согласно ст. 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При этом, ни данным федеральным законом, ни федеральными стандартами оценки не установлена обязательность применения тех или иных источников информации, методических рекомендаций и т.д.

С учетом вышеизложенного, в отсутствие предоставления стороной ответчика нормативно обоснованных доказательств, равно как и доказательств, составленных лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, свидетельствующих о неправильно произведенной оценщиком выборке объектов-аналогов, неправильно примененных в расчетах корректировках, необоснованном отказе от использования затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта, оснований полагать, что расчеты итоговой рыночной стоимости объекта оценки оценщиком К. выполнены с нарушениями, влекущими признание отчета недопустимым доказательством в рамках настоящего административного дела, у суда не имеется.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения, о чем свидетельствует также расчет оценщика К., приложенный в виде комментария к возражениям на замечания ответчика.

Соответственно, проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, в материалы дела не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как уже указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, показания свидетеля, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 03.10.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Иванова Александра Петровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание торгового центра), общей площадью 590,1 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 2743 079 рублей рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 3 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 20.12.2019.

Судья подпись