Решение по делу № 2-124/2017 (2-6577/2016;) от 02.08.2016

Дело №2-124/2017

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

(дата) Советский районный суд города Нижнего Новгорода

в составе председательствующего судьи Карцевской О.А.,
при секретаре Деминой О.А.,
        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Д.В. к М.О.А. о взыскании задолженности по договору и истребовании заложенного имущества, по встречному иску М.О.А. к А.Д.В. о расторжении договоров купли - продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Советский районный суд г. Нижнего Новгорода с иском к М.О.А. о взыскании задолженности по договору и истребовании заложенного имущества.

В обоснование иска указано, что (дата) между сторонами заключены договоры купли-продажи в рассрочку земельного участка общей площадью 5 449 (Пять тысяч четыреста сорок девять) кв.м.,
кадастровый номер №..., расположенного в Сергачском районе
... в районе ж/д станции "Т." стоимостью 500 000
(Пятьсот тысяч) рублей, здания площадью 286.2 (Двести восемьдесят шесть целых и две десятых) кв.м., кадастровый №..., стоимостью 1 960000 (Один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей и земельного участка, на котором здание расположено, площадью 376 (Триста семьдесят шесть) кв.м., кадастровый №..., стоимостью 40 000 (Сорок тысяч) рублей, расположенных в ...
... по адресу: ... 4.

Общая сумма сделки составила 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условиям договоров, ответчик уплатила авансовые платежи по 5 000 (Пять тысяч) рублей до подписания каждого договора.

Оставшиеся суммы по договорам ответчик должна была выплачивать ежемесячно равными платежами в размере 216 000 (Двести шестнадцать тысяч) рублей и 864 000 (Восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей соответственно до (дата), и 279 000 (Двести семьдесят девять тысяч) и 1 131 000 (Один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей сответственно до (дата).

Данные договоры считаются передаточными актами, с момента подписания которых недвижимость переходит покупателю (ответчику).

Свои обязательства по договорам истец исполнил в полном объеме. Указанные договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество:

(дата) за №... - земельный участок кадастровый №.... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата) года

(дата) за№... - отдельно стоящее здание кадастровый №.... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата);

(дата) за№... -земельный участок кадастровый №.... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата).

Дополнительно между сторонами согласован и подписан график платежей по сделке.

(дата) ответчик внесла первый платеж по графику в размере 15000 рублей. С тех пор больше от нее истец денежных средств не получал. От общения ответчик уклоняется, на телефонные звонки не отвечает.

        В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

        Согласно п. 1 ст 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

       Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю(ст. 458 ГК РФ).

       Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

       В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

       Согласно п. 1 ст 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

       В соответствии со ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

      В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

      В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

      Всего на дату подачи заявления ответчиком не исполнены обязательства в течение более трех месяцев подряд на сумму 337 000 (Триста тридцать семь тысяч) рублей. Общая задолженность ответчика по договорам составляет 2 475 000 (Два миллиона четыреста семьдесят пять тысяч рублей).

Надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств обеспечено залогом: земельного участка общей площадью 5 449 (Пять тысяч четыреста сорок девять) кв.м., кадастровый №..., расположенного в ... в районе ж/д станции «Тарталей»;здания площадью 286.2 (Двести восемьдесят шесть целых и две десятых) кв.м., кадастровый №... и земельного участка, на котором здание расположено, площадью 376 (Триста семьдесят шесть) кв.м., кадастровый №..., расположенных в ... по адресу: станция «Тарталей», тер. №..., строение 4.

       В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

       В данном случае ответчик допустил просрочку оплаты по договорам более чем на 3 месяца, поэтому, по мнению истца, основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются.

      На основании пункта 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

      В соответствии с договором купли-продажи земельного участка, кадастровый №..., стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 500 000=(Пятьсот тысяч) рублей.

      В соответствии с договором купли-продажи здания, кадастровый №... и земельного участка, кадастровый №..., на котором здание расположено, стоимость предметов залога по соглашению сторон составляет 1 960 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) и 40 000 (Сорок тысяч) рублей соответственно.

      На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ст.486 ГК РФ, а также ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору от 31.03.2016г. купли-продажи земельного участка, кадастровый №..., в размере 490 000 (Четыреста
девяносто тысяч) рублей, обратить взыскание на предмет залога по договору от 31.03.2016г. купли-продажи земельного участка, - земельный участок с кадастровым номером №... и
установить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, взыскать с ответчика задолженность по договору от (дата) купли-продажи здания, кадастровый №..., и земельного участка, кадастровый №..., в размере 1 985 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят пять тысяч тысяч) рублей; обратить взыскание на предметы залога по договору от (дата) купли-продажи здания и земельного участка, - здание и земельный участок с кадастровыми номерами №... соответственно и установить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги в размере 1 960 000 (Один миллион девягьсот шестьдесят тысяч) и 40 000 (Сорок тысяч) рублей соответственно, взыскать с ответчика уплаченную госпошлину в размере 26 825 (Двадцать шесть тысяч юсемьсот двадцать пять) рублей.

       Ответчик М.О.А. обратилась в суд со встречным иском к А.Д.В. в порядке ст. 137,138 ГПК РФ, в обоснование указывая, что из пункта 2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №... приобретенный М.О.А. участок предназначен для обслуживания производственной деятельности.

Как следует из пунктов 1.3 договора, по которому истцом приобретались здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ж/д станция Тарталей, территория 6, строение 4, и здание, и земельный участок предназначены для осуществления производственной деятельности.

В соответствии с пунктами 8, 9 спорных договоров ответчик гарантировал, что приобретаемая М.О.А. недвижимость не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, свободна от любых прав третьих лиц.

В соответствии с пунктами 9,10 спорных договоров покупаемая недвижимость продается в качественном состоянии.

Однако, существуют препятствия в пользовании земельными участками и зданием, а именно М.О.А. лишена возможности какого-либо доступа к проданной недвижимости, поскольку спорная недвижимость на протяжении всего периметра окружена земельными участками, находящимися в собственности третьих лиц. В связи с отсутствием доступа на земельный участок, М.О.А. не имеет возможности использовать спорную недвижимость по целевому назначению дя осуществления производственной деятельности.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмами ООО «"Н."» и ООО «"К."», эксплуатирующими смежные земельные участки.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п. 2 т. 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные частки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

       Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

      Истец считает, что ответчиком предоставлена заведомо ложная информация о наличии свободного доступа к спорной недвижимости и об отсутствии ограничений ее использования в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением.

Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, заключив договор и оплатив частично стоимость товара по договору, М.О.А. при отсутствии со своей стороны умысла или неосторожности ни земельными участками, ни зданием, на которые она рассчитывала при заключении договора, фактически владеть не может.

      На основании изложенного и в соответствии со ст. ст. 137, 138 ГПК РФ М.О.А. просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от (дата), предметом которого являлось отчуждение в собственность М.О.А. земельного участка площадью 5 449 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ..., договор купли-продажи здания земельного участка от (дата), предметом которого являлось отчуждение в собственность М.О.А. здания площадью 286, 2 кв.м. и земельного участка под указанным зданием с кадастровым номером №...:9, площадью 376 кв.м. расположенных по адресу: ..., ж/д станция Тарталей, территория 6, строение 4 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, а также в связи с предоставлением заведомо ложной информации о существующих ограничениях в использовании спорной недвижимости.

       В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного иска как необоснованного, поскольку М.О.А. при заключении договора уведомлена обо всех его существенных условиях, оберменений и прав третьих лиц на земельный участок не имеется.
        В судебном заседании представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать по мотивам, изложенным во встречном исковом заявлении, которое подлежит удовлетворению.

        Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая положения законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к следующим выводам.

       В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5).

Как следует из п. 1 ст. 50 Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Как следует из материалов дела, (дата) между сторонами заключены договоры купли-продажи в рассрочку земельного участка общей площадью 5449 (Пять тысяч четыреста сорок девять) кв.м.,
кадастровый №..., расположенного в ...
... в районе ж/д станции «...» стоимостью 500 000
(Пятьсот тысяч) рублей, здания площадью 286.2 (Двести восемьдесят шесть целых и две десятых) кв.м., кадастровый №..., стоимостью 1 960000 (Один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей и земельного участка, на котором здание расположено, площадью 376 (Триста семьдесят шесть) кв.м., кадастровый №..., стоимостью 40 000 (Сорок тысяч) рублей, расположенных в ...
... по адресу: станция «Тарталей», тер. №..., строение 4.

Общая сумма сделки составила 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условиям договоров, ответчик уплатила авансовые платежи по 5 000 (Пять тысяч) рублей до подписания каждого договора.

Оставшиеся суммы по договорам ответчик должна была выплачивать ежемесячно равными платежами в размере 216 000 (Двести шестнадцать тысяч) рублей и 864 000 (Восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей соответственно до (дата), и 279 000 (Двести семьдесят девять тысяч) и 1 131 000 (Один миллион сто тридцать одна тысяча) рублей сответственно до (дата).

Данные договоры считаются передаточными актами, с момента подписания которых недвижимость переходит покупателю (ответчику).

Свои обязательства по договорам истец исполнил в полном объеме. Указанные договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество:

(дата) за №... - земельный участок кадастровый №.... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата);

(дата) за №... - отдельно стоящее здание кадастровый №.... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата);

(дата) за№... -земельный участок кадастровый №... Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона за №... до (дата).

Дополнительно между сторонами согласован и подписан график платежей по сделке( л.д.8).

(дата) ответчик внесла первый платеж по графику в размере 15000 рублей. С тех пор больше от нее истец денежных средств не получал. От общения ответчик уклоняется, на телефонные звонки не отвечает.

Как следует из объяснений представителя истца, при заключении сделки М.О.А. осматривала земельный участок, каких-либо препятствий для его приобретения и дальнейшего использования в коммерческих целях не усматривала.

    Однако, по мнению ответчика М.О.А. существуют препятствия в пользовании земельными участками и зданием, а именно, М.О.А. лишена возможности какого-либо доступа к проданной недвижимости, поскольку спорная недвижимость на протяжении всего периметра окружена земельными участками, находящимися в собственности третьих лиц. В связи с отсутствием доступа на земельный участок, М.О.А. не имеет возможности использовать спорную недвижимость по целевому назначению дя осуществления производственной деятельности.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмами ООО «"Н."» и ООО «"К."» эксплуатирующими смежные земельные участки( л.д.31,32).

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные частки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

       Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ямесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено лдебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Советского районного суда ... от (дата) по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: «1. Имеется ли свободный доступ в части проезда легкового и грузового транспорта к объектам недвижимости: земельному участку, площадью 5 449 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенному по адресу: ..., ж/д станция Тарталей, земельному участку, площадью 376 кв.м. с кадасгровым номером №... по адресу: ..., ж/д станция Тарталей, территория 6, строение 4, зданию площадью 286, 2 кв.м. расположенному по адресу: ..., ж/д станция Тарталей, территория 6, строение 4; 2. Возможно ли использование вышеуказанной недвижимости для производственной деятельности?»

Согласно заключению ООО «НижНовЭксперт» от (дата) свободный доступ в части проезда легкового и грузового транспорта к следующим объектам недвижимости: земельному участку площадью 5449 кв.м. с кадастровым номером 52:45:0081006:104, земельному участку площадью 376 кв.м. с кадастровым номером 52:45:081006:9 и зданию, площадью 286,2 кв.м, расположенным по адресу: ..., ж/д станция «Тарталей», территория 6, строение 4 невозможен. Использование вышеуказанной недвижимости для производственной деятельности невозможно, поскольку отсутствует свободный доступ в части проезда легкового и грузового транспорта, необходимого для целевого использования данной недвижимости( л.д.53-62).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Вступление в договорные обязательства в соответствии с их условиями, в том числе, относительно целевого использования земельного участка является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением. Действуя разумно и осмотрительно, покупатель должен проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношению к избранному предмету договора и выяснить и оценить все, имеющие для него значение условия.

Отсутствие в настоящее время доступа к приобретенным объектам недвижимости не является основанием для расторжения договоров купли - продажи в связи с существенным нарушением их условий.

Доказательств предоставления А.Д.В. заведомо ложной информации ответчику при заключении сделки, в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

М.О.А., в данном случае, не лишена приобретения права прохода, проезда к своему земельному участку путем установления сервитута (ограниченного пользования чужим земельным участком).

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к выводу, что по договорам существенные характеристики земельных участков определены именно соглашением сторон. Согласно материалам дела, площади земельных участков соответствует площади земельных участков, указанных в договоре.      

При подписании договора купли-продажи, являющимся передаточным актом, каких-либо претензий покупателя относительно характеристик (качества) земельных участков в договоре не указано.

При этом суд исходит из того, что до заключения договора истец имела возможность осмотреть участки, узнать об особенностях формы и конфигурации приобретаемых земельных участков, в том числе, и о наличии или отсутствии свободного доступа к ним. Вся информация о земельных участках находилась в свободном доступе и М.О.А. не была лишена возможности запросить интересующую ее информацию о земельных участках в соответствующих государственных органах.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом в силу пункта 2 статьи 479 Гражданского кодекса Российской Федерации проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Из приведенных норм права следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из представленных в деле письменных доказательств следует, что при заключении договора купли-продажи ответчик передал истцу земельные участки, соответствующие договору по размеру, площади, местоположению, категории земель. При заключении договора М.О.А. имела возможность произвести непосредственный осмотр участков, проверить сведения об их расположении относительно смежных земельных участков.

Следует отметить, что до подачи А.Д.В. данного иска в суд и с момента приобретения права собственности на спорные объекты недвижимости - (дата) ответчик М.О.А. требований к продавцу о продаже товара ненадлежащего качества не заявляла, ни претензий, ни в суд с тебованиями о расторжении договоров купли - продажи, о соразмерном уменьшении покупной цены не обращалась, о нарушении права на доступ к земельному участку не заявляла.

Принимая во внимание приведенные по делу обстоятельства и требования закона, суд усматривает основания для удовлетворения заявленных исковых требований А.Д.В., поскольку последним обязательства по договору купли - продажи исполнены надлежащим образом, а оплата по договору ответчиком не произведена.

Надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств обеспечено залогом: земельного участка общей площадью 5 449 (Пять тысяч четыреста сорок девять) кв.м., кадастровый №..., расположенного в ... в районе ж/д станции «Тарталей»;здания площадью 286.2 (Двести восемьдесят шесть целых и две десятых) кв.м., кадастровый №... и земельного участка, на котором здание расположено, площадью 376 (Триста семьдесят шесть) кв.м., кадастровый №..., расположенных в ... по адресу: станция «Тарталей», тер. №..., строение 4.

       В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

       В данном случае ответчик допустил просрочку оплаты по договорам более чем на 3 месяца, поэтому, по мнению истца, основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются.

      На основании пункта 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

      В соответствии с договором купли-продажи земельного участка, кадастровый №..., стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 500 000(Пятьсот тысяч) рублей.

      В соответствии с договором купли-продажи здания, кадастровый №... и земельного участка, кадастровый №..., на котором здание расположено, стоимость предметов залога по соглашению сторон составляет 1 960 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) и 40 000 (Сорок тысяч) рублей соответственно.

      Руководствуясь ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования А.Д.В. к М.О.А. о взыскании задолженности по договору и истребовании заложенного имущества удовлетворить.

Взыскать с М.О.А. в пользу А.Д.В. задолженность по договору купли - продажи земельного участка, кадастровый №... от (дата) в размере 490000 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли - продажи земельного участка от (дата) - земельный участок с кадастровым номером 52:45:0081006:104 и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 500000 рублей.

Взыскать с М.О.А. задолженность по договору от (дата) купли - продажи здания кадастровый №... и земельного участка кадастровый №... в размере 1985000 рублей.

Обратить взыскание на предметы залога по договору от (дата) купли - продажи здания и земельного участка - здание кадастровый №... и земельный участок кадастровый №..., установить начальную продажную цену заложенного имущества отдельно стоящего здания кадастровый №... в размере 1960000 рублей, земельного участка кадастровый №... в размере 40000 рублей.

Взыскать с М.О.А. в пользу А.Д.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 26825 рублей.

В удовлетворении встречного иска М.О.А. к А.Д.В. о расторжении договоров купли - продажи, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в месячный срок со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд ....

               Судья                                      О.А. Карцевская

(марка обезличена)а