Решение по делу № 2-1215/2013 (2-6067/2012;) от 23.03.2012

дело № 2-1215/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Пушкино 10 апреля 2013 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Лютой О.В.

при секретаре Ц.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к ООО «СПФ Строймонолит», ООО «Инквартстрой». ФГОУ «РИАМА» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

установил:

М. обратилась в суд с иском к ООО «Инквартстрой» о признании за ней права собственности на квартиру со строительным номером № расположенную в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПФ «Строймонолит» (Инвестор) и ООО «Инквартстрой» (Соинвестор) заключен договор № участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках предоставленных прав по договору № ООО «Инквартстрой» (соинвестор) заключило договор долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес>: № от ДД.ММ.ГГГГ с М., согласно которому соинвестор передает правоприобретателю право принять долевое участие в финансировании строительства жилого дома в объеме, указанном в ст. 2 Договора. Соинвестор передает правоприобретателю право инвестирования и получения в собственность квартиры № в строящемся доме по адресу: <адрес> М. исполнила свои обязательства, перечислив денежные средства ООО «Инквартстрой» в объеме, предусмотренном договором, что подтверждается платежными документами. Ответчик принял на себя обязательство передать истцу однокомнатную квартиру № общей площадью 49,0 кв.м., расположенную на 5-м этаже в 6-й секции, в соответствии с договором. Предусмотренная сумма оплаты по договору внесена истцом в полном объеме. Договором предусмотрено, что ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2005г. До настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не сдан. Истец считает, что имеет имущественные права на спорную квартиру. Просрочка по договору составляет более семи лет, что нарушает права истца, поскольку при надлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей по договору право собственности на квартиру должно было быть оформлено еще семь лет назад.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования, просила признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте (л.д.148-152).

Определением суда из числа третьих лиц исключены ООО «СПФ Строймонолит», ФГОУ «РИАМА» и привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Т. иск и доводы, изложенные в заявлении, поддержали, просили удовлетворить, пояснив, что обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, денежные средства имели целевое назначение – инвестирование строительства жилого дома с целью получения в собственность квартиры. ООО «Инквартстрой» полностью исполнило обязательства перед ООО «СПФ Строймонолит» в части перечисления денежных средств. До настоящего времени истец не имеет возможности оформить право собственности на принадлежащее ей имущество.

Представитель ответчика ООО «Инквартстрой» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался (л.д.417).

Представитель ответчика ООО «СПФ Строймонолит» по доверенности К. иск не признала, указав, что данный спор отнесен к подведомственности Арбитражного суда, поскольку в отношении ООО «СПФ Строймонолит» ведена процедура банкротства, просила производство по делу прекратить.

Представитель ответчика ФГОУ «РИАМА» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался (л.д.182-183).

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался (л.д.172).

Представитель администрации Пушкинского муниципального района в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен (л.д.416).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение эксперта, исследовав письменные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Пушкинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-64) установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, а именно:

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Пушкинского района Московской области, ООО «СПФ «Строймонолит» (Инвестор), Российской инженерной академии менеджмента и агробизнеса заключен инвестиционный контракт № (л.д.190-197), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по продолжению проектирования и строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями в цокольном этаже и подземной автостоянкой (объекта) предварительной общей площадью 16500 кв.м. на земельном участке площадью 0,7 га, расположенном по адресу: <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах <данные изъяты> руб. (п. 2.1).

    В соответствии с п. 3.1. Контракта доля Инвестора (ООО «СПФ «Строймонолит») составляет 80,4% квартир, 80% нежилых площадей, 80% площади подземной автостоянки.

    В 2002 году заключено Дополнительное соглашение №, согласно которому доля администрации составляет 4,8% общей площади квартир, что составляет 13 квартир, застройщику 9,1% квартир, что составляет 28 квартир. Оставшиеся квартиры выделяются Инвестору (л.д.198-200). Также подписан протокол предварительного распределения квартир по Инвестиционному контракту и Дополнительному соглашению № к Инвестиционному контракту. Данный протокол содержит перечень квартир (их характеристики, местоположение), относящиеся к доле участников инвестиционного контракта с учетом Дополнительного соглашения №.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что процентные доли участников Инвестиционного контракта после подписания Дополнительного соглашения № и протокола распределения квартир определены в конкретной площади и выражены в квартирах планируемого к возведению жилого дома.

    Квартира № в соответствии с протоколом распределения квартир относится к доле Инвестора – ООО «СПФ «Строймонолит».

    ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПФ «Строймонолит» (Инвестор) и ООО «Инквартстрой» (Соинвестор) заключен договор № участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.206-212).

    В соответствии с указанным Договором соинвестор вправе частично или полностью уступить свои права по инвестированию и оформлению прав собственности на Объекты инвестирования третьим лицам при условии принятия последними обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта. Уступка указанных прав осуществляется без согласия Инвестора (п. 4.1.3).

    Согласно п. 1.2.1 Инвестор организует финансирование строительства жилого дома. По окончании строительства и сдачи завершенного строительством жилого дома в эксплуатацию при условии исполнения Соинвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему Договору соинвестору оформляется в собственность квартиры ориентировочной площадью 11068,2 кв.м., нежилые помещения ориентировочной площадью 435 кв.м. и 23 гаражных бокса в подземной автостоянке (объекты инвестирования).

    Согласно п. 1.3 Характеристики объектов инвестирования приведены в приложении № к Договору (л.д.215-220).

    В приложении № к договору № приведены характеристики объектов инвестирования, согласно которым соинвестору по окончании строительства выделяются, в том числе, квартиры общей площадью 11068,2 кв.м., а также перечислены конкретные квартиры.

    Доказательств того, что Договор расторгнут в установленном порядке, предусмотренном ст. ст. 450-453 ГК РФ, в материалы дела не представлено. Доказательств того, что договор признан недействительным, к нему применялись последствия недействительности ничтожной сделки, также не представлено.

    В рамках предоставленных прав по договору № ООО «Инквартстрой» (соинвестор) заключило договор долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес>: № от ДД.ММ.ГГГГ с М., согласно которому соинвестор передает правоприобретателю право принять долевое участие в финансировании строительства жилого дома в объеме, указанном в ст. 2 Договора. Соинвестор передает правоприобретателю право инвестирования и получения в собственность квартиры № в строящемся доме по адресу: <адрес> (л.д.6-12). М. исполнила свои обязательства, перечислив денежные средства ООО «Инквартстрой» в объеме, предусмотренном договором, что подтверждается представленными платежными документами (л.д.13-24) и актом об исполнении обязательств (л.д.25).

    Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

С момента заключения данных договоров у М. возникло право на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры, а также право требования на оформление в собственность по окончании строительства квартиры с характеристиками, указанными в договоре. Обязанность по оплате исполнена.

У ООО «СПФ «Строймонолит» имеется обязанность по осуществлению строительства дома обусловленным договором от ДД.ММ.ГГГГ

Жилой дом до настоящего времени не построен.

По вопросу исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПФ «Строймонолит» и ООО «Инквартстрой» имеется спор.

Наличие данного спора не влечет изменения (ущемления) прав граждан, заключивших договоры с ООО «Инквартстрой».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПФ «Строймонолит» и ООО «Инквартстрой» заключен договор поручения № согласно которому ООО «Инквартстрой» взяло на себя обязательства совершать от имени и за счет Доверителя следующие действия: заключать с привлеченными поверенным юридическими и физическими лицами (далее соинвесторы) договор долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса по адресу: <адрес>, направленные на участие соинвесторов в инвестиционном проекте по строительству объекта с целью последующего оформления в собственность инвестированной доли в виде отдельной квартиры, нежилого помещения или машиноместа в подземной автостоянке.

Согласно п. 2.2.1 Поверенный имеет право на основании выданной в установленном порядке доверенности представлять Доверителя по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, в отношениях со всеми организациями, учреждениями и гражданами, в том числе ведение переписки, переговоров с потенциальными соинвесторами.

    К договору поручения прилагается перечень объектов инвестирования.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПФ «Строймонолит» выдало доверенность ООО «Инквартстрой» (л.д.221), согласно которой ООО «Инквартстрой» вправе совершать от имени и за счет доверителя действия, направленные на привлечение юридических и физических лиц, заинтересованных участвовать в инвестиционном проекте по строительству жилого комплекса по адресу: <адрес>, с целью последующего оформления в собственности инвестиционной доли в виде отдельной квартиры, нежилого помещения, машиноместа в подземной автостоянке. Для чего поверенному предоставляется право представлять Доверителя по всем вопросам, являющимся предметом договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ в отношениях со всеми организациями, учреждениями и гражданами, вести переговоры, переписку с потенциальными инвесторами; заключать с привлеченными лицами договор долевого участия в инвестировнаии строительства объекта и дополнительные соглашения к ним; выполнять любые другие действия, вытекающие из настоящего поручения.

    В рамках предоставленных договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ прав ООО «СПФ «Строймонолит» в лице ООО «Инквартстрой», действующего на основании Договора поручения и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключило договор долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес>: № от ДД.ММ.ГГГГ с М., согласно которому соинвесторы намерены на условиях настоящего договора осуществить инвестирование денежных средств в строительство жилого дома с последующим оформлением в собственность. Предметом договора является регулирование взаимных прав и обязанностей сторон относительно участия в реализации инвестиционного проекта, включающего обеспечение инвестирование проектирования и строительства жилого дома на земельном участке и по завершении строительства и сдачи завершенного строительством жилого дома в эксплуатацию оформление в собственность соинвестора квартиры №. М. исполнила обязательства, перечислив денежные средства, предусмотренные договором, на счет ООО «Инквартстрой».

У ООО «СПФ «Строймонолит» имеется обязанность по осуществлению строительства дома.

ООО «СПФ «Строймонолит» взятые на себя обязательства не исполнило.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет права на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан, без ограничения площади, закреплена нормами Жилищного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Анализ заключенного между истцом и ответчиком договора позволяет сделать вывод, что по своей правовой природе указанный договор относится к договору строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой. Данные правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что ответчик в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве дома обязательств по передаче истцу квартиры не выполнил. Дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст. 12 ГК РФ является признание права.

Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объем, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении им своих обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требований о признании права собственности.

Истец полностью исполнила обязательства по договору. Ответчик своих обязательств в сроки, установленные договором, не выполнил, строительство многоквартирного жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, в собственность истца квартира не передана.

Определением суда по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Экспертом установлено, что квартира со строительным номером 243 структурно не обособлена и входит в состав жилых помещений 5 этажа 6 секции жилого дома по адресу: <адрес>. Жилой дом представляет собой незавершенный строительством 7-секционный монолитно-кирпичный дом, переменной этажности, находящийся в стадии строительства, степень строительной готовности объекта составляет 36,55%. Экспертом обследованы помещения 6 секции 5 этажа строящегося жилого дома и сделан условно-определенный вывод о возможности выделения на 5 этаже 6 секции как самостоятельного объекта гражданских прав собственности. Кадастровый учет жилого помещения 5 этажа 6 секции как объекта гражданских прав возможен. В 6 секции 5 этажа не имеется межквартирных перегородок, однако, секция структурно обособлена капитальными несущими стенами и имеет общую площадь 244 кв.м. Фактическая общая площадь квартиры истца соответствует плану и составляет 49,0 кв.м., что соответствует 0,2 доли на общую площадь 6 секции 5 этажа жилого строящегося дома. Общая площадь секции позволяет в соответствии с размером доли структурно выделить квартиру после возведения межквартирных перегородок, не нарушая прав других собственников смежных квартир (л.д.33-51).

В судебном заседании эксперт пояснил, что на сегодняшний день нельзя сказать, что квартира истца имеет определенные границы. Все помещения в доме имеют свободную планировку, межквартирных перегородок нет. Существуют жилые помещения, ограниченные капитальными стенами монолитного жилого дома, отсутствуют окна и дверные проемы. Технический учет доли в секции возможен, поскольку секция обособлена капитальными стенами, площадь секции установлена, исходя из данных площади и площади квартиры истца по договору, можно определить долю истца в секции.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что жилое помещение – квартира со строительным номером № в настоящее время не существует как обособленный объект права, соответствие площади квартиры и характеристики, предусмотренные договором, не установлены. На данный момент квартира не построена, не существует конструктивно как обособленный объект, в том виде, в котором это предусмотрено договором. Однако, с учетом того, что установлена площадь секции, в которой расположена квартира истца, секция обособлена капитальными стенами, исходя из ее площади и площади квартиры истца по договору, определена доля истца в секции, подлежащая техническому и кадастровому учету, суд считает возможным признать за истцом право собственности на долю в секции в незавершенном строительством объекте.

Доводы ответчика о том, что настоящий спор подведомственен Арбитраж ному суду Московской области в связи с тем, что в отношении ООО «СПФ Строймонолит» введена процедура банкротства, суд находит несостоятельными, поскольку Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «СПФ Строймонолит» введено внешнее управление сроком на 18 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден внешний управляющий. Указанным определением Арбитражного суда установлено, что на первом собрании кредиторов большинством голосов принято решение о введение в отношении должника процедуры внешнего управления, в связи с чем, арбитражный суд не признал ООО «СПФ Строймонолит» банкротом и ввел в отношении последнего процедуру конкурсного производства. Решение собрания кредиторов в установленном законом порядке никем не оспаривалось, недействительным не признавалось (л.д.447-450). При таких обстоятельствах, доводы представителя ответчика являются необоснованными, оснований для прекращения производства по делу либо передачи дела по подсудности в Арбитражный суд Московской области не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск М. к ООО «СПФ Строймонолит», ООО «Инквартстрой», ФГОУ «РИАМА» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.

Признать за М. право собственности на 0,2 доли в 6 секции площадью 244 кв.м., расположенную на 5 этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: