Решение по делу № 2-303/2017 от 26.04.2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес>ёвская         18 мая 2017 года

    Кущёвский районный суд, Краснодарского края в составе:

председательствующий – судья Вертиева И.С.

при секретаре Чиличихиной И.А.

а так же с участием:

представителя истца Чипига Ю.В. – Ахназаровой М.А., действующей на основании доверенности <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ.

представителя ответчика - администрации Красносельского сельского поселения - Мартышевой В.Е., действующего на основании доверенности № от 17.05.2017г.

представителя ответчика Елисеева А.Ю. – Зайцева Н.С., действующего на основании доверенности <адрес>2 от 16.05.2017г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чипига Ю.В. к администрации Красносельского сельского поселения, Елисееву А.Ю. о признании недействительным договора аренды земельного участка,

установил:

Чипига Ю.В. обратились в суд с иском к администрации Красносельского сельского поселения, Елисееву А.Ю. о признании недействительным договора аренды земельного участка.

В заявлении указывает, что является собственником нежилого помещения, общей площадью 156,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Соседний земельный участок по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду Елиееву А.Ю., срок аренды которого истек 15.03.2015г., однако его межевание осуществлено с нарушением действующего законодательства: Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». В соответствии с актом выноса поворотных точек границы указанного земельного участка, граница проходит по стене здания, принадлежащего ей на праве собственности. Таким образом, у нее отсутствует доступ к котельной в виде входа со стороны указанного участка, что препятствует обслуживанию данного объекта (земельный участок по адресу: <адрес> а). 03.06.2015г. она подала заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в МФЦ <адрес>. 13.08.2015г. получила отказ администрации Красносельского сельского поселения, Кущевского района за № с 12.08.2015г. Полагает, что нарушая сроки, прежний арендатор Елисеев А.Ю. не выполнил предусмотренные Законами РФ условия договора аренды № от 15.03.2012г. На момент ее обращения на предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду, Елисеев А.Ю. не имел зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства или на жилой дом, как того требует ст. 39.6 ЗК РФ. Он так же обратился за услугой в администрацию Красносельского сельского поселения, Кущевского района, через МФЦ Кущевского района, но значительно позже нее. Полагает, что наличие факта преимущественного права для заключения договора аренды у Елисеева А.Ю. нет согласно ЗК и ГК РФ. Кроме того, принятые Правила землепользования и застройки о 22.08.2014г. № 199 администрацией Красносельского сельского поселения, Кущевского район, относят зону, в которой находится спорный земельный участок к ОД-2 (общественно-деловой). В период публичных слушаний никто не вносил по этому земельному участку заявлений об изменении его вида разрешенного использования. Однако, с Елисеевым А.Ю. был заключен договор аренды земельного участка по указанному адресу. Данный договор зарегистрирован, о чем имеется запись о государственной регистрации права. По данному факту ею было подано в прокуратуру заявление о нарушении действующего законодательства. 05 апреля 2016г. получен ответ, из которого следует, что прокуратурой были выявлены незаконные действия лиц, а именно: при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, должностными лицами допущено нарушение п. п. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а так же п. 8 ст. 14 ФЗ от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», прокуратурой района в адрес главы Красносельского сельского поселения 18.03.2016 года было вынесено представление. Просит суд, признать договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией Красносельского сельского поселения Кущевского района и Елисеевым А.Ю. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, - недействительным и обязать администрацию Красносельского сельского поселения, Кущевского района предоставить указанный земельный участок в аренду ей.

Истец Чипига Ю.В. в судебное заседание не явилась, хотя о дате и месте слушания дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истца - Ахназарова М.А. в судебном заседании уточнила заявленные требования, просила суд признать недействительным договор аренды земельного участка, расположенного в <адрес>, заключенный 17.02.2016г. между администрацией Красносельского сельского поселения и Елисеевым А.Ю. и предоставить земельный участок в аренду Чипига Ю.В.

    Представитель ответчика - администрации Красносельского сельского поселения - Мартышева В.Е. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований, пояснила, что земельный участок Елисееву А.Ю. был предоставлен правомерно.

    Ответчик Елисеев А.Ю. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, с участием его представителя Зайцева Н.С.

    Представитель ответчика Елисеева А.Ю. – Зайцев Н.С., с заявленными требованиями полностью не согласен, просил суд отказать в заявленных требованиях.

         Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущёвскому и Староминскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Андреенко Е.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия и отказать Чипига Ю.В. в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

     Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая стороны должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

    Из материалов следует, что истец Чипига Ю.В., на основании договора купли-продажи от 15.10.2012 года, заключенного с Кущевским Райпо является собственником нежилого помещения, площадью №1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, (л. д. 55-57), право собственности зарегистрировано на её имя в установленном законом порядке 20.02.2013 года, о чем в ЕГРП внесена запись № (л.д. 58).

Указанное помещение расположено в здании, общей площадью 291 кв. м., с кадастровым номером 23:17:1302013:220, права на которое, согласно сведений ЕГРН, не зарегистрированы.

     Постановлением администрации муниципального образования Кущёвский район № от 10.01.2012 года, на основании заявления Елисеева А.Ю., из земель государственной неразграниченной собственности, расположенных в границах кадастрового квартала №, был сформирован самостоятельный земельный участок площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 86).

    На основании постановления администрации МО Кущёвский район от 12.03.2012 года № (л. д. 67), между Управлением муниципальным имуществом администрации МО Кущёвский район и Елисеевым А.Ю. был 15.03.2012г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 63-66), с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 63-66).

21.12.2012 года администрацией Красносельского сельского поселения Елисееву А.Ю. выдано разрешение на строительство жилого дома в <адрес>, со сроком действия на 10 лет (л. д. 62).

04 июня 2015 года, между Елисеевым А.Ю., управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края и администрацией Красносельского сельского поселения было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 15 марта 2012 года в части передачи полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем, 01.09.2015 года между администрацией Красносельского сельского поселения и Елисеевым А.Ю., заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 15 марта 2012 года с продлением срока его действия до 01.09.2018 года (л. д. 70).

15.01.2016 года за Елисеевым А.Ю., в установленном законом порядке, было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации № (л.д. 6,74).

В судебном заседании установлено, что истцом Чипига Ю.В. 03.06.2015г. подавалось заявление на предварительное согласование о предоставлении ей спорного земельного участка в МФЦ Кущевского района.

В судебном заседании установлено, что 12.08.2015г. Чипига Ю.В. получила отказ администрации Красносельского сельского поселения, Кущевского района за № с 12.08.2015 г., который полагает незаконным (л. д. 60), поскольку Елисеев А.Ю. в установленный договором аренды срок в Красносельское сельского поселение, Кущевского района, через МФЦ Кущевского района, подал заявление значительно позже нее, и не имел преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии с новыми изменениями в Земельный кодекс РФ, т.к. не имел зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем, полагает, что договор предоставления в аренду Елисееву А.Ю. спорного земельного участка является недействительным и нарушает ее права (л. д. 60).

Суд, давая оценку представленным доказательствам, исходит из следующего:

Из части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ч.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с ч.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Однако, ч. 3 ст. 610 ГК РФ, установлено, что Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом. Договор по истечении предельного срока прекращается.

Положениями п. 3 ст.22 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) было определено, что по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Указанные положения, а именно: пункты 3-3.2. ст.22 Земельного Кодекса РФ утратили силу с 1 марта 2015 года в связи с изданием Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014г. N 171-ФЗ.

Указанным Федеральным законом, был усовершенствован порядок предоставления земельных участков. Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса РФ, установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные п.п. 1 и 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, который утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Данная правовая позиция так же нашла подтверждение в определении Верховного суда РФ № 64-КГ16-7 от 29 ноября 2016г.

С учетом изложенного, суд полагает, доводы истца о неправомерности предоставления земельного участка с кадастровым номером № Елисееву А.Ю. основаны на неверном толковании норм права. По окончании действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 15.03.2012 года №, заключенного с Елисеевым А.Ю. 15.03.2015 г., указанный договор, на основании положений ст.ст. 610,621 ГК РФ был пролонгирован, поскольку по окончании его срока Елисеев А.Ю. продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся, о чем свидетельствует так же заключенное дополнительное соглашение к договору арены от 04.06.2015 года, а позже и продление срока действия договора до 01.09.2018 г.

Само же по себе отсутствие государственной регистрации права Елисеева А.Ю. на объект незавершенного строительства, на момент издания Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 N 171-ФЗ и продления срока действия договора аренды, не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды, либо для предоставления спорного земельного участка иному лицу, поскольку Елисеев А.Ю. являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного с ним до 1 марта 2015 года, на оспариваемый момент, на земельном участке имелся незарегистрированный объект незавершенного строительства, у Елисеева А.Ю. имелись документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на возводимое им здание, которые и были им предоставлены в администрацию, при продлении договора аренды. Данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся Елисееву А.Ю. в порядке, предусмотренном п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется, в связи с чем, суд полагает, что оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного с Елисеевым А.Ю., не имеется.

В связи со вступившими в законную силу изменениями в Земельный кодекс РФ, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с Елисеевым А.Ю. расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды от 16.02.2016 г. (л.д. 75).

17.02.2016г., в соответствии с нормами действующего законодательства, между администрацией Красносельского сельского поселения Кущёвского района и Елисеевым А.Ю. правомерно был заключен 17.02.2017г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, № (л. д. 77-81).

Доводы истца о том, что договор аренды земельного участка, заключенного с Елисеевым А.Ю. нарушает ее права, в том числе, в связи с межеванием земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку осуществлено с нарушением действующего законодательства, так же не принимаются судом, поскольку данные требования истца уже являлись предметом судебного разбирательства и решением Кущевского районного суда от 01.10.2014г. истцу в заявленных требованиях было отказано.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Положениями ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из вышеизложенного следует, что права или охраняемые законом интересы Чипига Ю.В. договором аренды земельного участка, заключенного 17.02.2016г. администрацией Красносельского сельского поселения с Елисеевым А.Ю. не нарушены, они не повлекли причинение убытков истцу, либо возникновение иных негативных последствий для неё. Указанный земельный участок был предоставлен Елисееву А.Ю. значительно раньше, чем у Чипига Ю.В. появилось право собственности на соседнее жилое помещение, в связи с чем, суд полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный договор может быть признан недействительным по указанным ею основаниям.

    Поскольку, судом не установлено оснований для признания договора аренды земельного участка от 17.02.2017г. с кадастровым номером № заключенного с Елисеевым А.Ю. недействительным, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, на который в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности за Елисеевым А.Ю., здание, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности Чипига Ю.В., расположено смежно по отношению к спорному земельному участку, то на основании ст. 39.20, 39.6 ЗК РФ, данное обстоятельство так же является основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка Чипига Ю.В.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░ 17.02.2016░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, - ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░ 2017 ░.

    ░░░░░:                                  ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.