Решение по делу № 33-576/2015 от 26.03.2015

Судья: Григорьева Т.П.                                                                                     Дело № 33-576

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«22» апреля 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Лукьяновой С.Б., Болонкиной И.В.,

при секретаре <данные изъяты>

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Рябова В.П. - Шкаликова С.Д. на решение Островского районного суда Костромской области от 02 февраля 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований Рябова В.П. к ЗАО «Родина», Хаткевич Е.Е. о признании сделки по продаже жилого дома недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности отказано.

Заслушав доклад судьи Лукьяновой С.Б., выслушав объяснения представителя Рябова В.П. и Рябовой Ю.В. - Шкаликова С.Д., Рябову Ю.В., судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Рябов В.П. в лице своего представителя Шкаликова С.Д. обратился в суд с иском к ЗАО «Родина», Хаткевич Е.Е., в котором, с учетом уточнений, просил признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Родина» и Хаткевич Е.Е. договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной сделкой и применить последствия признания сделки недействительной, признать за Рябовым В.П. право собственности на указанный жилой дом в силу приобретательной давности.

В обоснование иска указал, что решением арбитражного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Родина» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Решением <данные изъяты> районного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ЗАО «Родина» к Рябову В.П., Рябовой Н.И., Рябовой Ю.А. и Рябову А.В., за ЗАО «Родина» признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Впоследствии в нарушение требований абз. 2 п. 5 и п. 6 ст. 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда, указанный дом был включен конкурсным управляющим ЗАО «Родина» в конкурсную массу и ДД.ММ.ГГГГ продан Хаткевич Е.Е.

Полагает, что совершенная между ответчиками сделка купли-продажи дома повлекла нарушение прав истца, привела к неосновательному обогащению Хаткевич Е.Е. и в соответствии с положениями статей 166-168 ГК РФ является недействительной. Кроме того, данная сделка совершена в противоречии с целями деятельности ЗАО «Родина», определенными в его учредительных документах, из которых следует, что покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества, а также сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества не относится к видам деятельности ЗАО «Родина».

Указывает, что семья Рябовых проживает в данном доме на основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, дом был передан их семье в недостроенном состоянии, решения о принятии дома в эксплуатацию не принималось, работы по доведению дома до состояния жилого (оборудование коммунальными сетями, отделка) были проведены жильцами за свой счет, следовательно, за ЗАО «Родина» могло быть признано право собственности исключительно в отношении стен нежилого строения. Фактически семья Рябова В.П. проживает в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, т.е. более 15 лет, поэтому в соответствии со ст.234 ГК РФ за Рябовым В.П. может быть признано право собственности на дом в силу приобретательной давности.

К участию в деле в качестве третьего лица судом привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Рябова В.П. - Шкаликов С.Д. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Повторяя приведенные в обоснование иска доводы, указывает, что в силу пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ спорный жилой дом относится к жилищному фонду социального использования, поскольку на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ он был передан в пользование Рябову В.П., который по условиям договора несет расходы по оплате коммунальных услуг, иные расходы, в том числе плата за наем и плата за содержание и ремонт дома, договором найма не предусмотрены. Следовательно, спорный дом, как объект социального использования, подлежит безвозмездной передаче органу местного самоуправления. Однако судом не дана оценка указанным доводам.

Суд также не учел, что в соответствии с п. 4 ст. 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» имущество, балансовая стоимость которого составляет менее ста тысяч рублей, продается по плану конкурсного управляющего, т.е. без проведения электронных торгов. В нарушение данных требований спорный дом был реализован в порядке, установленном для реализации предприятия, в связи с чем истец, внесший задаток <данные изъяты> руб. и не имевший доступ на электронную площадку, не мог отстаивать свои права на занимаемое им жилое помещение.

В возражениях относительно апелляционной жалобы конкурсный управляющий ЗАО «Родина» <данные изъяты>, Хаткевич Е.Е. просят решение суда оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Рябова В.П. и Рябовой Ю.В. - Шкаликов С.Д., Рябова Ю.В. жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Рябов В.П., конкурсный управляющий ЗАО «Родина» <данные изъяты>, Хаткевич Е.Е., представитель Управления Росреестра по Костромской области, Рябова Н.И., Рябов А.В., извещенные судом апелляционной инстанции о рассмотрении жалобы, в судебное заседание не явились. От Хаткевич Е.Е. и представителя Управления Росреестра по Костромской области поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в их отсутствие.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, жилой дом по адресу: <адрес> был предоставлен в <данные изъяты> г. семье Рябовых в связи с трудоустройством Рябова В.П. на работу в колхоз «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Родина», являющимся правопреемником колхоза «<данные изъяты>», и Рябовым В.П. был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым указанный жилой дом предоставлен Рябову В.П. с членами семьи Рябовой Н.И., Рябовой Ю.В. и Рябовым А.В.

Определением Арбитражного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Родина» введена процедура наблюдения, решением того же суда от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Родина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, определением от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден <данные изъяты>

Собранием кредиторов ЗАО «Родина» от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено предложение конкурсного управляющего и ходатайство жителей, проживающих в жилом фонде общества и принято решение о том, что жилой фонд ЗАО «Родина» в количестве <данные изъяты> объектов, в т.ч. спорный жилой дом, не подлежит передаче в собственность муниципального образования <данные изъяты> сельской администрации.

Решением <данные изъяты> районного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, за ЗАО «Родина» признано право собственности на жилой дом, литера <данные изъяты>, общей площадью № кв.м, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>.

Впоследствии за ЗАО «Родина» было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом, он был включен с конкурсную массу общества и выставлен на торги отдельным лотом № в соответствии с решением собрания кредиторов ЗАО «Родина» от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи объектов недвижимости (жилых), принадлежащих ЗАО «Родина».

Победителем открытых электронных торгов по лоту №, проведенных ДД.ММ.ГГГГ в форме аукциона, признана Хаткевич Е.Е., с которой ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, на основании которого в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности Хаткевич Е.Е. на дом.

Оспаривая указанную сделку, по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, Рябов В.П. указал, что жилой дом неправомерно включен в конкурсную массу ЗАО «Родина», поскольку он приобрел на него право собственности в силу приобретательной давности, кроме того, спорный дом относится к жилищному фонду социального использования и подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.

Разрешая указанные требования и не находя оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Родина» в лице конкурсного управляющего <данные изъяты> и Хаткевич Е.Е., суд исходил из того, что спорное домовладение принадлежало ЗАО «Родина», не являлось государственной или муниципальной собственностью и не относилось к жилищному фонду социального использования, на законных основаниях было включено в конкурсную массу ЗАО «Родина» и реализовано с торгов, по результатам которых был заключен оспариваемый договор купли-продажи.

Кроме того, суд указал, что проведенные конкурсным управляющим торги, на основании которых заключен оспариваемый договор, состоялись, их результаты никем не оспорены. В связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении данных требований.

Эти выводы судом мотивированы, соответствуют требованиям закона, основания для признания их неправильным у судебной коллегии отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Положениями абз. 2 п. 5 ст. 132 названного Закона, на которые ссылается истец, предусмотрено, что жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда. Согласно п. 6 данной статьи передача жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.

Вместе с тем, как правильно указал суд, спорный жилой дом к жилищному фонду социального использования не относится.

В силу ст. 19 ЖК РФ жилой фонд социального использования - это совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

При этом согласно п. 2 ст. 5 ЖК РСФСР жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям были отнесены к общественному жилищному фонду.

В соответствии со ст. 99, 100 ГК РСФСР 1964 года колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями); право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 (утратившими силу с 27 января 2003 г.) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом РФ, Госкомимуществом РФ 10 февраля 1992 г., принятой на основании Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства РФ № 724 от 17 июля 1995 г. «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность», были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.

Следовательно, при реорганизации колхоза «<данные изъяты>» принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, построенный колхозом, подлежал либо передаче в собственность соответствующим местным органам власти, то есть в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации.

Как видно из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, являвшийся собственностью колхоза «<данные изъяты>», введенный в эксплуатацию в <данные изъяты> году, согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ при реорганизации колхоза «<данные изъяты>» передан в ТОО «<данные изъяты>», затем в ЗАО «Родина», в число жилых помещений, переданных ЗАО «Родина» в муниципальную собственность» не включен, оставлен на балансе указанных организаций и использовался его собственником по назначению, путем сдачи в наем.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением <данные изъяты> районного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ЗАО «Родина» о признании права собственности на дом и в соответствии со ст.61 ГПК РФ не подлежат оспариванию, поскольку Рябовы В.П., Н.И., А.В., Ю.В. в рассмотрении указанного дела участвовали в качестве ответчиков.

С учетом изложенного оснований для передачи указанного недвижимого имущества в муниципальную собственность, как ошибочно полагает заявитель жалобы, у конкурсного управляющего не имелось, в связи с чем вывод суда о правомерности включения спорного жилого помещения в конкурсную массу общества является правильным, а доводы апелляционной жалобы об обратном, - несостоятельными.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что спорное имущество, балансовой стоимостью менее 100 000 руб., не подлежало продаже с торгов, не влечет отмены оспариваемого решения.

Как правильно указал суд, результаты торгов, проведенные конкурсным управляющим, в результате которых была заключена оспариваемая сделка, истцом в порядке, установленном законом не оспаривались.

Кроме того, эти доводы основаны на ошибочном толковании закона, поскольку согласно части 2 ст. 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4-19 ст. 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Частью 3 той же статьи названного Федерального закона предусмотрено, что недвижимое имущество должника подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.

Отказывая Рябову В.П. в удовлетворении требований о признании права собственности на жилой дом, суд, проанализировав положения ст.234 ГК РФ, правомерно исходил из того, что спорный жилой дом используется истцом на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как возникновение права собственности в силу приобретательной давности означает владение не по договору.

Судебная коллегия считает приведенные выводы суда правильными.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ случае и в порядке, предусмотренных названным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ лицо право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

При разрешении данных требований судом обоснованно учтено, что владение истцом спорным жилым домом основано на договоре, поскольку он в <данные изъяты> году был вселен в дом его собственником в связи с трудовыми отношениями, после прекращения, которых продолжает в нем проживать на условиях договора найма жилого помещения.

В соответствии с абзацем 6 пункта 15 приведенного выше постановления Пленума владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Поскольку владение, основанное на договоре, не предполагает возможность приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении этих требований.

Обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, исследованы судом полно, выводы суда по существу спора подтверждены имеющимися в деле доказательствами, которым судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

В этой связи решение суда по доводам апелляционной жалобы не подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Островского районного суда Костромской области от 02 февраля 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Рябова В.П. - Шкаликова С.Д. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: