Решение по делу № 2-2709/2018 от 08.05.2018

Дело № 2-2709/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2018 года город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., с участием представителя истца (ответчика) Быковой О.П., ответчика (истца) Ефимовой И.В., ее представителя Селиной Н.В., представителя третьего лица Ефимовой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефимовой Ирины Владимировны к Быкову Евгению Николаевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, по иску Быкова Евгения Николаевича к Ефимовой Ирине Владимировне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Ефимова И.В. обратилась в суд с иском к Быкову Е.Н. с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Быковым Е.Н. и Ефимовой И.В. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> разрешенное использование: для содержания магазина.

В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец гарантирует, что земельный участок не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен правами третьих лиц, не передан в доверительное управление, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, в отношении земельного участка отсутствует задолженность, право собственности никем не оспаривается, в том числе бывшей супругой продавца.

ДД.ММ.ГГГГ договор был представлен в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее также Управление Росреестра по Чувашской Республике, Управление) для регистрации перехода права собственности от продавца покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок в связи с отсутствием на момент подачи заявления сведений о собственнике здания, расположенного на указанном выше участке.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации явилось то, что собственником одного из помещений с кадастровым номером №, расположенного в магазине на земельном участке с кадастровым №, является Пономарев В.Е., а собственником второго помещения с кадастровым номером № является Абрамова Р.А., однако в нарушение требований законодательства договор купли-продажи заключен с арендатором нежилого помещения с кадастровым номером № Ефимовой И.В.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации является то, что в нарушение требований законодательства договор купли-продажи заключен с арендатором нежилого помещения № с кадастровым номером № Ефимовой И.В., собственником которого является Пономарев В.Е.

В течение срока приостановления от стороны по сделке Быкова Е.Н. в регистрирующий орган поступили дополнительные документы - уведомление о преимущественном праве покупки земельного участка собственниками помещений в здании Абрамовой Р.А., Ефимовой И.В., однако документов, подтверждающих уведомление собственника Пономарева В.Е. в орган регистрации прав не поступало.

Кроме того, в течение срока приостановления в орган регистрации прав поступила информация от собственника помещения Абрамовой Р.А. о том, что она намерена приобрести земельный участок по цене и на условиях, указанных в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, условия о продаже объекта недвижимости лицу, которое имеет преимущественное право покупки продавцом Быковым Е.Н. не соблюдены.

ДД.ММ.ГГГГ Ефимовой И.В. в Управление Росреестра было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате ранее представленных документов в связи с нарушением Быковым Е.Н. действующего законодательства.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Чувашской Республике было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровый номером №.

Уже ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с приложением соглашения для рассмотрения и подписания. Указанные документы были получены Быковым Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлены без внимания.

Ефимова И.В. просит расторгнуть заключенный между ней и Быковым Е.Н. договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровый номером №.

Быков Е.Н. обратился в суд с иском к Ефимовой И.В. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы тем, что согласно пунктам 2.1, 2.3 договора купли-продажи, заключенного между Быковым Е.Н. и Ефимовой И.В. ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка <данные изъяты>, для содержания магазина, составляет 959 200 руб., оплата производится в безналичном расчете путем перечисления покупателем денежных средств на указанный продавцом банковский счет единовременным платежом либо несколькими платежами в течение осуществления государственной регистрации, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был принят Ефимовой И.В. по акту приема-передачи. В тот же день стороны обратились в Вурнарский отдел Управления Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о регистрации перехода права собственности земельного участка от Быкова Е.Н. к Ефимовой И.В. В связи с тем, что до настоящего времени Ефимовой И.В. оплата по договору не произведена, регистрация перехода права собственности приостановлена.

Дважды направленные истцом письма с требованием произвести оплату по договору, Ефимовой И.В. оставлены без исполнения.

Поскольку по настоящее время ответчиком не выполнена обязанность по оплате стоимости земельного участка, истец с учетом уточненного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ просит взыскать с Ефимовой И.В. стоимость земельного участка в размере 959 200 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 930,37 руб. и далее по день вынесения решения исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, расходы на оплату услуг адвоката в размере 10 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 294 руб.

В судебном заседании истец (ответчик) Ефимова И.В., ее представитель Селина Н.В. свои исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований Быкова Е.Н. просили отказать.

Ответчик (истец) Быков Е.Н., надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, реализовав свое право на участие в деле через представителя.

Его представитель Быкова О.П. исковые требования своего доверителя с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о его рассмотрении, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 названного кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий в письменном виде. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 434 Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, статья 460 прямо предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи товара, не свободного от прав третьих лиц, и, следовательно, относится к указанным в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации случаям.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, Быков Е.Н. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> разрешенное использование: для содержания магазина (л.д. 65-66, том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Быковым Е.Н. (продавец) и Ефимовой И.В. (покупатель) подписан договор № купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 23-25, том 1).

Земельный участок по соглашению сторон оценен в 959 200 руб., из которых 100 000 руб. согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ получены Быковым Е.Н. от Ефимовой И.В. в счет задатка по договору купли-продажи.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан покупателю (л.д. 26, том 1).

Пунктом 3.1 подписанного сторонами договора предусмотрено, что земельный участок не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен правами третьих лиц, не передан в доверительное управление, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, в отношении земельного участка отсутствует задолженность, право собственности никем не оспаривается, в том числе бывшей супругой продавца.

В орган регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ были представлены документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание магазина с кадастровым номером №. На момент подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок сведения о собственнике здания – магазина отсутствовали, в связи с чем, а также в связи с отсутствием документов, подтверждающих оплату покупателем стоимости земельного участка, государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления Быкова Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ осуществление государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного выше земельного участка было приостановлено в соответствии со статьей 30 Закона о регистрации сроком на шесть месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости собственником одного из помещений с кадастровым номером №, расположенного в здании магазина, является Пономарев В.Е., а собственником второго помещения с кадастровым номером № - Абрамова Р.А. При этом договор купли-продажи заключен с арендатором помещения с кадастровым номером № Ефимовой И.В.

В течение сроков приостановления в орган регистрации прав поступило заявление Абрамовой Р.А. о намерении приобрести земельный участок с кадастровым номером № по цене и на условиях, указанных в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 143, том 1).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Чувашской Республике покупателем Ефимовой И.В. было представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора купли-продажи, направленное в адрес Быкова Е.Н. и полученное им ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-17, том 1). Данное требование ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

ДД.ММ.ГГГГ в орган регистрации прав ею же было представлено заявление о прекращении государственной регистрации в отношении указанного земельного участка, в связи с чем Управлением ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком на один месяц.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

По смыслу приведенной нормы собственник земельного участка с кадастровым номером № имеет право продать земельный участок постороннему лицу только в случае отказа от преимущественного права покупки данного земельного участка собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Имеющиеся в материалах дела документы позволяют сделать вывод о том, что продавцом не соблюдена процедура купли-продажи, предусмотренная пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сведений об уведомлении Пономарева В.Е. как собственника одного из помещений на земельном участке о преимущественном праве покупки этого земельного участка не представлено.

При этом суд критически относится к пояснениям представителя Быковой О.П. об отказе собственника одного из помещений Абрамовой Р.А. от покупки спорного земельного участка, поскольку в судебном заседании представитель третьего лица Абрамовой Р.А. Ефимова А.Г. пояснила, что ее доверительница не отказывалась от приобретения спорного земельного участка, такого заявления, датированного ДД.ММ.ГГГГ, она не писала, в адрес Быкова Е.Н. и Управления Росреестра Чувашской Республики не направляла, желание приобрести земельный участок с ее стороны имеет место быть и на сегодняшний день.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в связи с тем, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, ДД.ММ.ГГГГ Быкову Е.Н. отказано в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, в связи с наличием причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, Ефимова И.В. была лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на земельный участок. Нарушение ответчиком условий договора купли-продажи недвижимости суд признает существенным и приходит к выводу об обоснованности требований Ефимовой И.В.

Доказательств, соответствующих требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, опровергающих указанные обстоятельства, а также о том, что до заключения договора истцу была предоставлена вся необходимая информация относительно земельного участка, оснований, препятствующих регистрации перехода права, не имелось, суду не представлено.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Быковым Е.Н. и Ефимовой И.В., расторгнут, законных оснований для взыскания с покупателя стоимости предмета сделки и процентов за пользование чужими денежными средствами, у суда не имеется. Соответственно, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Быкова Е.Н., предъявленных к Ефимовой И.В.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 959 200 ░░░., ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 97 930,37 ░░░. ░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 000 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13 294 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 27 ░░░░░░░ 2018 ░░░░.