Решение по делу № 33-620/2018 от 11.01.2018

Судья Козлов А.В. Дело № 33-620/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Горохова С.Ю.

судей Черной Л.В., Архипова О.А.

при секретаре Кругловой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле

01 февраля 2018 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Герстнер Анны Арнольдовны на решение Кировского районного суда г.Ярославля от 06 октября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Герстнер Анны Арнольдовны удовлетворить частично, встречные исковые требования департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля удовлетворить.

Изъять у Герстнер Анны Арнольдовны для муниципальных нужд города Ярославля 45/236 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 45 кв.м, расположенное по АДРЕСУ1, квартира №, и 45/492 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № общей площадью 522 кв.м, расположенный по АДРЕСУ1.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Герстнер Анны Арнольдовны возмещение за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в размере 2588000 рублей, включая убытки в размере 45600 рублей; в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 21140 рублей, а всего 2609140 рублей.

После выплаты истцу возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество прекратить право общей долевой собственности Герстнер Анны Арнольдовны на 45/236 долей в праве собственности на жилое помещение общей площадью 45 кв.м., расположенное по АДРЕСУ1 квартира №, и 45/492 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № общей площадью 522 кв.м, расположенный по АДРЕСУ1, с признанием права муниципальной собственности города Ярославля на указанные доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Архипова О.А., судебная коллегия

установила:

Герстнер А.А. обратилась в суд с иском к мэрии г.Ярославля в лице комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, департаменту организации строительства и жилищной политики мэрии г.Ярославля, в котором с учетом уточнений просила взыскать с мэрии г.Ярославля в ее пользу 6 280 630 рублей за изымаемое для муниципальных нужд имущество – долю в квартире № и долю в праве на земельный участок, расположенные по АДРЕСУ1; после выплаты прекратить право собственности истца на 45/236 долей в праве собственности на квартиру № и на 45/492 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенные по АДРЕСУ1, признав на указанное недвижимое имущество право собственности за г.Ярославлем; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, а также уплаченную государственную пошлину 39 603 рубля.

Исковые требования мотивированы тем, что Герстнер А.А. на праве долевой собственности принадлежит жилое помещение по АДРЕСУ1 кв.№ – 45/236 долей в праве, а также земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома по указанному адресу – 45/492 долей в праве. Многоквартирный дом признан аварийным и непригодным для проживания.

Постановлениями мэрии г.Ярославля от 30.08.2010г. и от 06.11.2013г. приняты решения об изъятии земельного участка и помещений в многоквартирном доме по АДРЕСУ1 для муниципальных нужд. При этом, до приватизации капитальный ремонт дома мэрией г.Ярославля никогда не производился. Ранее в данной квартире проживал брат истца с семьей, который в настоящее время вынужден арендовать жилье. Герстнер А.А. просила определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество на основании отчета ООО «Независимая оценка» от 15.12.2016г. № 2124/2016, которое включает: рыночную стоимость доли в праве собственности на квартиру в размере 1 550 000 рублей, рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере 821 200 рублей, стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома 2 720 000 рублей, затраты на переезд 7 200 рублей, затраты на аренду жилья 18 630 рублей, затраты на поиск нового жилья и оформление права собственности 40 000 рублей. Дополнительно отчетом ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» стоимость доли в подвальном помещении и антресольном этаже определена в размере 683 200 рублей.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля, департамент организации строительства и жилищной политики мэрии г.Ярославля обратились в суд с встречным исковым заявлением к Герстнер А.А., в котором просили изъять у Герстнер А.А. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по АДРЕСУ1 по цене 2 588 000 рублей, в том числе 2 049 000 рублей – стоимость 45/236 долей в праве собственности на квартиру №; 493 000 рублей – стоимость 45/492 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым №; 45 600 руб. – размер убытков; прекратить право собственности Герстнер А.А. на 45/236 долей в праве собственности на квартиру № по АДРЕСУ1 и 45/492 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по АДРЕСУ1; признать право собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

В обоснование встречных исковых требований указали, что ответчик является долевым собственником жилого помещения - квартиры № (45/236 долей) и земельного участка (45/492 долей), расположенных по АДРЕСУ1. Заключением городской межведомственной комиссии от 25.12.2007г. № 81 многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением мэра г.Ярославля от 08.04.2008г. № 1036 принято решение о расселении указанного многоквартирного дома. 14.01.2013 года собственником было получение требование о реконструкции указанного дома, которая осуществлена не была. 06.11.2013 года мэрией г.Ярославля принято постановление № 2603 об изъятии для муниципальных нужд г.Ярославля земельного участка по АДРЕСУ1 и жилого помещения.

В судебных заседаниях представитель истца по доверенности Буренкова А.П. исковые требования с учетом их уточнения поддержала. При определении рыночной стоимости квартиры просила принять за основу отчеты ООО «Независимая оценка» и ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского». Полагала, что представленный ответчиками отчет не соответствует требованиям ч. 7 ст. 32, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в размер возмещения не включена стоимость общего имущества, земельного участка, компенсация за не произведенный капитальный ремонт, упущенная выгода.

Представитель ответчиков мэрии г.Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г.Ярославля по доверенностям Зинанова К.Н. в судебных заседаниях исковые требования не признала, встречный иск поддержала. Сообщила, что бездействие по обеспечению жилищных прав истца ответчиками не допущено, дом расселяется в рамках региональной адресной программы, процедура изъятия носит длительный характер, все необходимые мероприятия, в том числе по оценке изымаемого имущества проведены своевременно, срок действия программы не истек. Основания для компенсации морального вреда отсутствуют. Размер возмещения определен органами местного самоуправления в соответствии с ч. 7 ст. 32, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Отчет ООО «Метро-Оценка» от 24.04.2017г. соответствует установленным требованиям, является актуальным.

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля по доверенности Грекова О.Д. исковые требования не признала, встречный иск поддержала по доводам, изложенным представителем мэрии г.Ярославля, указала, что требования о взыскании упущенной выгоды заявлены истцом необоснованно. Размер возмещения не может быть определен на основании двух разных отчетов ООО «Независимая оценка» и ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского», составленных на разные даты.

Судом постановлено вышеуказанное решение. С данным решением не согласилась истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Герстнер А.А., подав на решение апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме. В качестве доводов в апелляционной жалобе указано, что кроме жилых помещений в многоквартирном доме по АДРЕСУ1, имеются также и подвальные помещения и 3-й антресольный этаж с кладовыми. Аналога объекта оценки не существует.

В качестве процессуального нарушения при принятии оспариваемого решения истец указывает на то, что судом необоснованно принят к производству встречный иск. Согласно ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, данный иск не мог быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества. Доказательств получения истцом проекта соглашения ответчиками представлено не было.

Также в апелляционной жалобе указано, что суд, принимая решение, необоснованно принял во внимание отчет об оценке рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое имущество, составленный ООО «Метро-Оценка». Выводы, сделанные в данном отчете, противоречат пояснениям, данным в ходе судебного заседания специалистом ФИО1 При оценке рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое имущество ООО «Метро-Оценка» в качестве аналога приняты дома, находящиеся в ненадлежащем состоянии: дом по АДРЕСУ2, признанный аварийным; дом по АДРЕСУ3 требует ремонта, что опровергает вывод суда о том, что определенная ООО «Метро-Оценка» денежная сумма компенсирует не только стоимость жилого помещения и земельного участка, но и стоимость не произведенного капитального ремонта дома. Данные аналоги имеют год постройки – до 1918г.: 1830г. и 1848г.

Указанным отчетом не учтен дефицит земельных участков в РАЙОНЕ г.Ярославля, при определении стоимости земельного участка принята корректировка на торг – 22 %, при том, что сведений о продажах земельных участков в РАЙОНЕ г.Ярославля отчет не содержит. Также данным отчетом не обоснованно занижены убытки, связанные с необходимостью переезда.

Изъятием имущества причинены убытки не только истцу, но и членам ее семьи – в результате невозможности проживания в жилом помещении, брат истца – ФИО2 вынужден был переехать в квартиру, принадлежащую Буренковой А.П., в связи с чем, Буренкова А.П. понесла убытки, в связи с невозможностью сдавать данную квартиру. Действиями ответчиков по первоначальному иску истцу причинен моральный вред.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Истец Герстнер А.А. является участником общей долевой собственности в размере 45/236 долей в праве собственности на квартиру № по АДРЕСУ1 общей площадью 236,6 кв.м. Многоквартирный жилой дом по данному адресу расположен на земельном участке общей площадью 552 кв.м. Заключением городской межведомственной комиссии от 25.12.2007г. № 81 данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением мэрии г.Ярославля от 06.11.2013г. № 2603 принято решение об изъятии для муниципальных нужд г.Ярославля земельного участка по АДРЕСУ1 и жилого помещения у Герстнер А.А. В соответствии с Региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2013-2017 годы, общий срок реализации программы установлен четвертый квартал 2017 года. Следовательно, процедура изъятия жилых помещений в доме признанном аварийным и подлежащим сносу должна быть осуществлена в срок до конца 2017 года.

Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии г.Ярославля в адрес Герстнер А.А. 16 мая 2017 года направлен проект соглашения об изъятии путем выкупа принадлежащего истцу недвижимого имущества. Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок, указанный в проекте соглашения от 11.05.2017г. в общей сумме 2588000 руб., определен на основании отчета ООО «Метро-Оценка» от 24.04.2017г. № 3-24/04/17-4.

Из содержания отчета ООО «Метро-Оценка», с учетом пояснений специалиста ФИО1, следует, что размер возмещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме в сумме 2542000 руб. (56488 руб./кв.м.), которая включает в себя стоимость доли в праве собственности на общее имущество, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Рыночная стоимость жилого помещения определена сравнительным подходом, при этом к сравнению отбирались аналоги – квартиры, расположенные в домах, которые находятся в хорошем состоянии, не относятся к аварийными. Также в размер возмещения включены убытки собственника, связанные с переездом, оплатой услуг риэлтора по поиску другого жилья, по юридическому оформлению сделки в общей сумме 45600 руб. Судом обоснованно указано, что данный подход к определению размера возмещения не противоречит действующему законодательству, регулирующему спорные отношения. Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, специалистом ООО «Метро-Оценка» обоснованно производилось сравнение объекта оценки с жилыми помещениями в домах, находящихся в удовлетворительном и хорошем состоянии.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 2720400 руб. определен в заключении ООО «Независимая оценка» на основании Сметных нормативах планирования стоимости работ по капитальному ремонту знаний и сооружений на 2010 год. Проведение данного расчета на основании сводных показателей стоимости капитального ремонта, без учета сроков проведения капитального ремонта, объема и видов работ по капитальному ремонту для конкретного многоквартирного дома, не имеет методического и правового обоснования.

Из отчета ООО «Метро-Оценка» следует, что при определении рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения для сравнения брались предложения о продаже квартир-аналогов в многоквартирных домах, что подразумевает приобретение за указанную в объявлении стоимость также доли в общем имуществе такого дома, в том числе на помещения общего пользования, земельный участок под ним. Таким образом, стоимость принадлежащего Герстнер А.А. объекта недвижимого имущества определена с учетом стоимости подвальных помещений, помещений антресольного этажа, а также земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Оснований для повторного включения в размер возмещения стоимости доли в праве на нежилые помещения подвала, антресольного этажа, земельного участка не имеется.

Суд обоснованно пришел к выводу, что отчет ООО «Метро-Оценка» наиболее достоверно отражает размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, представленные истцом отчеты ООО «Независимая оценка» и ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, содержат существенные недостатки, которые не позволяют в целом принять выводы специалистов при разрешении исковых требований.

Поскольку виновного бездействия ответчиков по обеспечению жилищных прав истца, повлекшего нарушение личных неимущественных прав истца, причинение вреда принадлежащим истцу нематериальным благам, судом установлено не было, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о компенсации морального вреда.

Процессуальных нарушений при вынесении оспариваемого решения судом допущено не было. Судебная коллегия полагает, что поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда, им дана надлежащая правовая оценка, судом правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены, изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу Герстнер Анны Арнольдовны на решение Кировского районного суда г.Ярославля от 06 октября 2017г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи