Решение по делу № 2-37/2016 (2-2755/2015;) от 27.08.2015

Дело №2-37/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 марта 2016г.                                г. Ярославль

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе

судьи Иванчиковой Ю.В.,

при секретаре Семеновой М.М.,

с участием прокурора Кузнецовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П., Организация 1 о расторжении договора купли-продажи имущества, признании отсутствующим права залога, и встречному иску Ракульцева С.П. к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Зенцову А.А., Одинцову И.В. о выселении,

у с т а н о в и л:

Одинцова Л.В. обратилась в суд с данным иском, с учетом уточнения требований (л.д.85-86), просила: 1) расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; 2) прекратить право собственности Ракулъцева С.П. на жилой дом
(лит. А), назначение жилое, 2-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, адрес
(местонахождение) объекта: <адрес> и
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное
использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь <данные изъяты>кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; 3) признать за Одинцовой Л.В. право собственности на
жилой дом и земельный участок по указанному данному адресу; 4) признать отсутствующим право залога Организация 1 на жилой дом и земельный участок по указанному адресу. В основание заявленных требований истец указала, что стоимость приобретенного недвижимого имущества в полном размере ответчиком Ракульцевым С.П. не уплачена, т.е. последний существенно нарушил условия заключенной между сторонами сделки. По условиям договора купли-продажи оплата стоимости приобретаемого жилого дома и земельного участка производится частично за счет собственных средств покупателя в размере <данные изъяты> руб. и частично за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю Организация 1 на основании кредитного договора в размере <данные изъяты> руб. Во исполнение договора купли-продажи Одинцова Л.В. передала ответчику Ракульцеву С.П. проданное недвижимое имущество по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Ярославской области с обременением (ипотекой в силу закона) в пользу Организация 1 - ДД.ММ.ГГГГ. Однако в нарушение условий договора ответчиком до настоящего времени не передана истцу часть стоимости проданного недвижимого имущества в сумме выдаваемого банковского кредита — <данные изъяты> руб., что, по мнению истца, является существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи. С момента заключения договора и до настоящего времени стоимость недвижимого имущества существенно возросла. Истец усматривает в действиях ответчика Организация 1 злоупотребление правом, поскольку сумма кредита (<данные изъяты> руб.) перечислена на счет заемщика Ракульцева С.П. без получения финансового распоряжения последнего на перечисление суммы кредита на счет продавца Одинцовой Л.В. В силу предъявленного истцом требования о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на спорное имущество, существующее обременение в виде залога нарушает права истца. Досудебное требования истицы о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставлено ответчиком Ракульцевым С.П. без удовлетворения.

Ракульцев С.П. обратился в суд со встречным иском к Одинцовым Л.В., В.Ю., И.В., Зенцову А.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и снятии с регистрационного учета. Требования обоснованы тем, что истец Ракульцев С.П. исполнил свои обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу, вместе с тем продавец Одинцова Л.В. и ее родственники не исполняют условие п. 3.2. договора, согласно которому Одинцовы Л.В., В.Ю., И.В., Зенцов А.А. обязались сняться с регистрационного учета и освободить недвижимость в течение 20 дней с момента полной оплаты по договору. Досудебное требование о выселении ответчиками не исполнено. Действиями последних нарушаются права Ракульцева С.П. как собственника недвижимого имущества.

В судебном заседании Одинцова Л.В. и ее представители: Алексеев К.А. (по устному заявлению), Крылов А.В. (адвокат по ордеру) свои исковые требования поддержали, дали пояснения согласно заявленному в иске, по встречному иску Ракульцева С.П. возражали согласно отзыву (л.д.115). Алексеев К.А. дополнительно указал, что цена недвижимого имущества по договору купли продажи составляет <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> + <данные изъяты>), из которых <данные изъяты> руб. получено Одинцовой Л.В. от Ракульцева С.П. Указание в договоре на то, что цена имущества определена в <данные изъяты> руб., объяснил обоюдным желанием сторон договора снизить размер налогов по сделке. Одинцова Л.В. указала, что действительно имела намерение при заключении спорного договора продать свой дом с земельным участком и приобрести другое жилье для себя и детей. Поскольку не получила своевременно того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи, иного жилья приобретено не было, её семья продолжает проживать в спорном домовладении.

Ответчик по первоначальному иску Ракульцев С.П. и его представитель Захарьина А.А. (по доверенности) по иску Одинцовой Л.П. возражали, свои исковые требования поддержали, дали пояснения согласно заявленному во встречном иске. Дополнительно указали, что цена договора купли-продажи недвижимости составляет <данные изъяты> руб., на большую стоимость имущества стороны не договаривались. Ракульцев С.П. подтвердил, что кредит в Организация 1 получил, рассчитался по договору купли-продажи с Одинцовой Л.В., передав ей <данные изъяты> руб., остальными денежными средствами распорядился по своему усмотрению, рассчитывал на них улучшить качество приобретенного недвижимого имущества, а также состроить на базе данной недвижимости гостиничный бизнес.

Представитель ответчика Организация 1 Шеханова Е.А. (по доверенности) по иску Одинцовой Л.В. возражала, дала пояснения согласно отзыву на исковое заявление.

Ответчик по встречному иску Одинцов В.Ю. В судебном заседании по требованиям Ракульцева С.П. возражал, исковые требования супруги Одинцовой Л.В. поддержал, дал пояснения аналогичные позиции истицы по первоначальному иску.

Соответчики по встречному иску Зенцов А.А., Одинцов И.В., представители третьих лиц УФМС по Заволжскому району, Управления Росреестра по ЯО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Зенцов А.А. направил с суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указал на то, что не согласен с требованиями Ракульцева С.П. по причине наличия оснований к расторжению договора купли-продажи.

С согласия участников процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, а также материалы дел правоустанавливающих документов, заслушав заключение прокурора, указавшего на отсутствие законных оснований для удовлетворения как первоначального иска Одинцовой Л.В., так и встречного иска Ракульцева С.П., суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Судом установлено, что обращаясь в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, Одинцова Л.В. указала на то, что покупателем недвижимого имущества Ракульцевым С.П. нарушены существенные условия указанного договора, а именно не произведен расчет за приобретенные объекты недвижимости.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Одинцова Л.В. (продавец) продала, а Ракульцев С.П. (покупатель) купил жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Из п. 2.1.2. договора следует, что цена продаваемого недвижимого имущества <данные изъяты> руб., является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п.2.1.3. приобретение указанного недвижимого имущества осуществляется покупателем частично за счет собственных средств в сумме <данные изъяты> руб., частично в сумме <данные изъяты> руб. за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю Организация 1 на основании кредитного договора. Тут же указано, что Организация 1 предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> руб. на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на цели приобретения и оплаты иных неотделимых улучшений объекта недвижимости, указанного в договоре. Одновременно с государственной регистрацией права на недвижимое имущество оно передается в залог Банку (считается заложенным в силу закона) в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке». Пунктом 2.1.4 договора установлен следующий порядок оплаты по договору: собственные денежные средства оплачиваются в день подписания договора купли-продажи; денежные средства в сумме выдаваемого банковского кредита оплачиваются покупателем продавцу в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации объекта недвижимости и перехода права собственности, денежные средства в сумме выдаваемого кредита не должны передаваться продавцу ранее дня государственной регистрации объекта недвижимости в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; оплата производится наличными деньгами (л.д.22-23). Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок переданы продавцом и приняты покупателем (л.д.24). Государственная регистрация права собственности Ракульцева С.П. на указанные объекты недвижимости произведена Управлением Росреестра по ЯО ДД.ММ.ГГГГ. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Одинцова Л.В. получила от Ракульцева С.П. <данные изъяты> руб. за продаваемую ею недвижимость по адресу: <адрес> (л.д.77).

Указанные обстоятельства подтверждены письменными материалами дела и не оспариваются участниками процесса.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из условий договора и пояснений представителя истца, заключая договор купли-продажи, истец рассчитывал получить за принадлежащее ей недвижимое имущество денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований.Суд признает, что довод истца о согласованной сторонами стоимости продаваемого недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб. не подтвержден допустимыми доказательствами. Ответчик данное обстоятельство оспорил, указав, что стоимость проданного имущества была согласована сторонами иная — <данные изъяты> руб., что подтверждается договором купли-продажи.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи указывается сумма кредита, выдаваемого покупателю Ракульцеву С.П. в целях приобретения спорного имущества в размере <данные изъяты> руб., с достоверностью не указывает на иной размер цены имущества, определенный сторонами сделки купли-продажи, отличный от указанного в п.2.1.2. договора. Кроме того, как указано ранее Организация 1 предоставлен кредит Ракульцеву С.П. в том числе на цели оплаты иных неотъемлемых улучшений объекта недвижимости, что также указано в договоре купли-продажи.

Наличие в материалах кредитного досье Организация 1 по кредитному договору Ракульцева С.П. заключения о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, из которого следует, что стоимость данного недвижимого имущества на ДД.ММ.ГГГГ равна <данные изъяты> руб., также с очевидностью не указывает на то, что стороны договора купли-продажи определили стоимость имущества в размере <данные изъяты> руб., а не той, которая указана в п.2.1.2. договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Спорный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия договора, с которыми Одинцова Л.В. была ознакомлена, что подтверждается её подписью в тексте договора.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует положениям действующего законодательства, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, определен объект, подлежащий продаже, его цена, договор является возмездным.

Доказательств того, что при подписании договора купли-продажи Одинцова Л.В. его не читала, согласовала иную цену продаваемого имущества, истцом суду не представлено. Не представлено также доказательств, свидетельствующих о совершении покупателем Ракульцевым С.П. действий, направленных на понуждение к заключению договора, также не установлено, что сделка по отчуждению имущества была совершена истцом под влияние заблуждения.

Учитывая указанные выше нормы права, заявляя требование о расторжении договора, истец должен представить суду доказательства того, что допущенное ответчиком нарушение является существенным.

Действующим законодательством предусмотрено, что расторжение договора в силу положений ст. 450 ГК РФ возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как следует из материалов дела, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, условия для расторжения договора его положениями не предусмотрено, также как не предусмотрена и возможность возврата имущества в случае расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, расторжение договора между сторонами возможно только в случае существенного нарушения договора в случаях предусмотренных ГК РФ, другими законами, а требование о возврате имущества в случае, если такое предусмотрено законом.

Порядок продажи недвижимости урегулирован главой 30 ГК РФ, где в ст. 549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), при этом нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвратом имущества продавцу и в связи с неуплатой выкупной цены, главой не предусмотрено.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из вышеприведенной нормы закона следует, что в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара, законодатель, специальной нормой предусмотрел возможность защиты его прав, путем требования оплаты выкупной цены с учетом процентов.

Заявляя требование о расторжении договора на том основании, что ответчик допустил существенные нарушение договора, истец должен представить доказательства того, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, оценивая доводы истца, которая указала, что продавая данное недвижимое имущество рассчитывала на получение денежных средств с целью дальнейшего приобретения иного имущества, приходит к выводу, что истцом доказательств причинения ей по смыслу закона значительного ущерба не представлено, так как в случае нарушения условий договора в части выплаты денежных средств, законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права.

Кроме того, суд учитывает, что после регистрации договора купли-продажи и передаче права собственности на дом и земельный участок, истица претензий по не оплате стоимости проданного имущества не предъявляла длительное время. Доказательств обратного в деле не имеется. Как пояснила сама Одинцова Л.В. в судебном заседании, подача настоящего иска связана с обращениями Организация 1 относительно заложенного имущества в связи с неисполнением Ракульцевым С.П. кредитного договора. Требования о взыскании денежной суммы по договору истец не предъявляла.

Одновременно суд отмечает, что ответчик (Ракульцев С.П.) не представил суду со своей стороны доказательств того, что им была выплачена стоимость приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме, но отсутствие таких доказательств само по себе не является основанием для расторжения договора, вследствие существенных нарушений условий договора, поскольку законом предусмотрен иной способ защиты.

Таким образом, суд считает, что требование истца (Одинцовой Л.В.) о возврате в собственность недвижимого имущества не основано на законе, поскольку оснований для расторжения договора купли-продажи судом не установлено, условиями договора купли-продажи такой возврат не предусмотрен, законом не допускается.

Поскольку требование Одинцовой Л.В. к Организация 1 о признании отсутствующим права залога на жилой дом и земельный участок является производным от главного — расторжении договора купли-продажи и возврата в собственность имущества, в удовлетворении которого суд отказывает, оно также не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия к тому законных оснований.

Разрешая встречные исковые требования Ракульцева С.П. суд приходит к следующему.

По материалам дела и объяснениям участников процесса, суд установил, что до настоящего времени Одинцова Л.В. с семьей (Одинцовыми В.Ю., И.В., Зенцовым А.А.) зарегистрированы и проживают в жилом доме по адресу: г. Ярославль, ул. Старицкая, д.5.

Как указано выше, Ракульцев С.П. не представил суду со своей стороны доказательств того, что им была выплачена стоимость приобретенного недвижимого имущества в полном объеме. Вместе с тем, условиями договора купли-продажи предусмотрено, что зарегистрированные в указанном жилом доме граждане (Одинцовы Л.В., В.Ю., И.В., Зенцов А.А.) обязуются сняться с регистрационного учета и освободить указанную недвижимость в течение 20 дней с момента полной оплаты по основному договору (п.3.2. договора).

При таких обстоятельства, суд соглашается с возражениями ответчиков по встречному иску, о том, что Ракульцев С.П. не вправе требовать выселить Одинцовых Л.В., В.Ю., И.В., Зенцова А.А. из спорного домовладения.

На основании изложенного, суд находит исковые требования Ракульцева С.П. о выселении необоснованными и подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П., Организация 1 о расторжении договора купли-продажи имущества, признании отсутствующим право залога оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Ракульцева С.П. к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Зенцову А.А., Одинцову И.В. о выселении оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                     Ю.В. Иванчикова