Решение по делу № 2-943/2023 от 16.02.2023

К делу №2-943/2023                                        УИД:23RS0013-01-2023-000665-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гулькевичи      16 марта 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Преверзевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чеботарева Ю.В., Покусайловой Г.А. к Слиденко И.А., Смирнову Ю.В. о разделе земельного участка в натуре,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам и просили: произвести раздел земельного участка площадью 185 000 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, вне населенных пунктов, между участниками долевой собственности Чеботаревым Ю.В., Покусайловой Г.А., М.Н. в соответствии с Соглашением о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером Д.М. (реестровый номер № межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за Покусайловой Г.А. право собственности на вновь образованный земельный участок площадью 37 000 кв.м, за Чеботаревым Ю.В. право собственности на вновь образованный земельный участок площадью 37 000 кв.м, за М.Н. право собственности на вновь образованный земельный участок площадью 111 000 кв.м; признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Слиденко И.А. и Смирновым Ю.В.; погасить запись государственной регистрации обременения объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исковые требования обоснованы тем, что истцы являются собственниками по 1/5 доле (что соответствует 3,7 га.) земельного участка площадью 185 000 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, вне населенных пунктов. М.Н. является сособственником 3/5 долей. ДД.ММ.ГГГГ истцы совместно с М.Н. согласовали условия раздела указанного земельного участка, подписали соглашение о его разделе. Кадастровым инженером Д.М. был подготовлен межевой план ДД.ММ.ГГГГ с заключением о приостановлении дальнейших работ ввиду отсутствия согласия арендатора земельного участка на раздел, поскольку в силу ч.4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора исходного земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ имеется запись об обременении земельного участка арендой на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Смирнова Ю.В. Срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ и действие договора прекращено по сроку в связи с поступившими возражениями арендодателя о его продлении. Согласно п.3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ условием продления договора аренды является отсутствие возражений со стороны арендодателей. В силу п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610). До истечения срока договора аренды от арендодателя П.Р., являвшегося участником общей собственности, в адрес арендатора Слиденко И.А. направлены и поступили возражения относительно продления договора аренды, что повлекло прекращение договора по истечении его срока. Соглашение всех участников продлить договор аренды или перезаключить его на новый срок при наличии возражений в этом одного из сособственников, достигнуто не было. В связи с этим требование о необходимости получения согласия арендатора для раздела земельного участка не требуется ввиду отсутствия действующего договора аренды. Данные обстоятельства были исследованы при рассмотрении в Гулькевичском районном суде гражданского дела №2-1397/2020, в соответствии с решением по которому, как установлено судом, выдел земельной доли П.Р. из спорного земельного участка произведен без согласия арендатора ввиду прекращения арендных отношений в связи с окончанием срока аренды. В связи с изложенным, Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное по окончании срока действия самого договора аренды, не имеет никаких правовых последствий и является недействительным. Следовательно записи о регистрации обременений подлежат погашению. Соглашение о переходе прав арендатора нарушает права собственников земельного участка, препятствует его разделу, также дает право ответчику Смирнову Ю.В. претендовать на его использование. Обстоятельствами, подтверждающими прекращение договорных отношений между арендодателями и арендатором Слиденко И.А., является прекращение внесения арендной платы со стороны арендатора после ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договора арендная плата также своевременно не выплачивалась, о чем свидетельствует претензия П.Р. от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истцы, представитель истцов, надлежаще уведомленные, не явились. В своем заявлении исковые требования поддержали в полном объеме, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель ответчика Смирнова Ю.В. - П.С. в суд не явился, в своем заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие ответчика Смирнова Ю.В. В отзыве на иск указал, что решение по делу №2-1373/2020 не устанавливает обстоятельств прекращения договора аренды. Отсутствует какой-либо судебный акт о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ч.5 ст.21 Закона Краснодарского края №532-КЗ от 05.11.2002 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» окончанием действия договора аренды земельного участка является дата погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об аренде такого земельного участка. В соответствии с п.3.2 договора аренды если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, то есть на пять лет, а не на неопределенный срок, как указывают истцы. Поскольку число участников долевой собственности меньше пяти, к их отношениям применяются общие нормы ГК РФ. Истцы представили возражения П.Р. на продление договора аренды, но в силу ст.ст.246, 247 ГК РФ они сами должны были подать такие возражения. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является договором со множественностью лиц на стороне арендатора, в силу ст.450 ГК РФ договор может расторгаться по обоюдному согласию сторон путем подписания соглашения либо в судебном порядке. П.Р. обратился в суд за защитой своего права на выдел, а не о расторжении договора аренды. Его действия не порождают никаких последствий для истцов. Договор аренды является действующим, ответчики вправе были в соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ заключить соглашение о переходе прав по нему. Договор аренды не содержит запретов на передачу прав по нему третьим лицам. Оснований ничтожности соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, нет, оно является действующим. Арендная плата была направлена истцам почтовыми переводами за весь период 2022-2025 годы по 120 000 рублей каждому. Они от нее отказались. М.Н. арендная плата в сумме 360 000 рублей передана по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Для раздела участка требуется согласие арендатора. Желание истцов разделить участок не является основанием к расторжению договора аренды. Ни Покусайлова Г.А., ни Чеботарев Ю.В. не возражали против продления договора аренды, никаких претензий к арендатору о расторжении договора также не поступало.

Ответчик Слиденко И.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом (уведомление в деле), не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Конституция РФ, закрепляя право частной собственности и раскрывая в ст.35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (ч.1 ст.36) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание ст.17 (ч.3), устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч.2 ст.36).

Из приведенных положений Конституции РФ вытекает обязанность законодателя соблюдать при регулировании земельных отношений, в том числе возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности (ч.3 ст.55 Конституции РФ), с тем чтобы обеспечить охрану законом права частной собственности, как того требует ч.1 ст.35 Конституции РФ, и исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В силу ст.1 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует настоящий Федеральный закон.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, площадью 185 000 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, вне населенных пунктов, принадлежит на праве общей долевой собственности Чеботареву Ю.В. в размере 1/5 доли, Покусайловой Г.А. в размере 1/5 доли, М.Н. в размере 3/5 долей.

ДД.ММ.ГГГГ Чеботарев Ю.В., Покусайлова Г.А., М.Н. заключили соглашение о разделе земельного участка на три самостоятельных участка в целях прекращения права общей долевой собственности, в результате которого Чеботарев Ю.В. приобретает право собственности на земельный участок площадью 37 000 кв.м., Покусайлова Г.А. приобретает право собственности на земельный участок площадью 37 000 кв.м., М.Н. приобретает право собственности на земельный участок площадью 111 000 кв.м.

Кадастровым инженером Д.М. подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером истцу Покусайловой Г.А. (заказчику работ) направлено уведомление о приостановлении кадастровых работ в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № обременен правами аренды С.Ю. Согласие арендатора на раздел участка в адрес кадастрового инженера не поступило.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ранее спорный земельный участок принадлежал на праве общей долевой собственности Б.Е. (1/6), Чеботареву Ю.В. (1/6), Покусайловой Г.А. (1/6), Б.В. (1/6), Г.А. (1/6), Г.В. (1/6), которыми ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды участка со Слиденко И.А. сроком на 5 лет, который вступает в силу с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Гулькевичского районного суда от 17.09.2020 удовлетворен иск П.Р. к Слиденко И.А., Чеботареву Ю.В., Покусайловой Г.А. о выделе земельного участка в натуре. Постановлено выделить П.Р. в счет его 1/6 доли в праве из земельного участка общей площадью 22 200 кв.м., кадастровый №, земельный участок площадью 37 000 кв.м., признав за ним право собственности на выделенный земельный участок площадью 37 000 кв.м., прекратив его право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и перераспределить доли в измененном земельном участке общей площадью 185 000 кв.м., кадастровый №, признав за Чеботаревым Ю.В. право общей долевой собственности в размере 1/5 доли, что соответствует 37 000 кв.м.; за Покусайловой Г.А. в размере 1/5 доли, что соответствует 37 000 кв.м.; за Слиденко И.А. в размере 3/5 доли, что соответствует 111 000 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между Слиденко И.А. (первоначальный арендатор) и Смирновым Ю.В. (новый арендатор) заключен соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано обременение участка в виде аренды в пользу Смирнова Ю.В.

Ответчик Смирнов Ю.В. осуществляет использование земельного участка на условиях договора аренды до настоящего времени.

В силу ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В разделе п.3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что договор заключается сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, срок его действия истекал ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.2 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Также п.2 ст.621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для признания договора аренды продленным является установление факта пользования арендованным имуществом и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Использование спорного земельного участка ответчиками после ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время не отрицалось ни истцами, ни ответчиком.

Истцы полагают, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку истек срок договора, до истечения этого срока участником долевой собственности П.Р. арендатору было направлено возражение против продления договора аренды на новый срок.

Данные доводы истцов основаны на неверном толковании норм права и не могут служить основанием к признанию договора аренды прекращенным.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положения ст.247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирующим отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Поскольку у спорного участка менее пяти собственников, к ним применяются положения ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ участником долевой собственности П.Р. арендатору Слиденко И.А. направлено уведомление о наличии возражений арендодателя в продлении или заключении договора на новый срок договора аренды.

Заявление возражений в порядке п.2 ст.621 ГК РФ, не является сделкой, не порождает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности в смысле, придаваемом этим понятиям ст.153 ГК РФ, поскольку заявление возражений является лишь выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении.

Исходя из существа регулирования договора аренды положения п.2 ст.621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды (ссуды): возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом в силу положений ст.421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе предусмотреть условие о возобновлении договора на определенный срок.

Поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех участников, возражения относительно продления договора аренды или заключения на новый срок должен был направить арендатору каждый участник долевой собственности.

В связи с ненаправлением истцами и третьим лицом возражений относительно продления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ до истечения срока его действия (до ДД.ММ.ГГГГ) он считается продленным. Вместе с тем, в отношении П.Р., направившего свои возражения, наступили иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды в отношении выделенного им участка.

Как указал Верховный Суд в Определении по делу №305-ЭС19-15922, согласие арендодателя на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу п.2 ст.621 ГК РФ, в отсутствие своевременного возражения арендодателя арендатор является стороной действующего договора аренды и в силу ст.22 ЗК РФ вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока действия ДД.ММ.ГГГГ был возобновлен на тех же условиях на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомления о переходе прав по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ и само соглашение направлено участникам долевой собственности первоначальным арендатором ценными письмами ДД.ММ.ГГГГ, получен истцом Чеботаревым Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ, третьим лицом М.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, истцом Покусайловой Г.А. не получено, возвращено в связи с истечением срока хранения (в силу ст.165.1 ГК РФ считается уведомленной о переходе прав).

Таким образом, при установленном судом продлении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на новый срок оснований для признания соглашения о переходе прав по нему от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и погашения учиненной на его основании в ЕГРН записи об обременении не имеется.

На основании ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ч.1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч.2). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч.3).

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст.11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст.11.2 ЗК РФ).

Учитывая изложенные положения земельного законодательства и установленные обстоятельства дела (отсутствие согласия арендатора на раздел земельного участка) требование истцов о разделе не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

В удовлетворении иска Чеботарева Ю.В., Покусайловой Г.А. к Слиденко И.А., Смирнову Ю.В. о разделе земельного участка в натуре, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда                                                            А.В. Соколенко