Решение от 23.06.2021 по делу № 2-471/2021 от 03.03.2021

Производство № 2-471/2021

УИД 44RS0026-01-2021-000615-27

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» июня 2021 г. г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе: председательствующего судьи Гаевого Д.Д., при секретаре Смуровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Строительный участок-7» к Батиной О.В. о взыскании доплаты по договорам долевого участия в строительстве,

у с т а н о в и л:

ООО «Строительный участок-7» обратилось в суд с настоящим иском к Батиной О.В., мотивируя тем, что ответчик получила право требования по двум договорам долевого участия на основании договоров цессии к ООО «Строительный участок-7»: по договору долевого участия № И-28в2-34 от 22.09.2016, по которому истец обязался построить и передать в собственность ответчика квартиру <адрес>; по договору долевого участия № И-28в3-71 от 23.09.2016, по которому истец обязался построить и передать в собственность ответчика квартиру <адрес>. В соответствии с вышеуказанными договорами, в случае увеличения по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации общей площади квартиры по сравнению с проектной общей площадью квартиры более чем на 2 %, участник долевого строительства выплачивает застройщику стоимость метров, исходя из стоимости 1 кв.м. площади, установленной Застройщиком на момент оплаты, в течение 30 рабочих дней с даты документального оформления квартиры органом технической инвентаризации. Фактическая общая площадь квартир: <адрес> в многоквартирном жилом доме <адрес> составила 37,1 кв.м., при том, что их проектная площадь по договорам долевого участия в строительстве составляла 35,41 кв.м., таким образом разница составляет 1,69 кв.м. Приказом от 21.09.2020 № 17 директора ООО «СУ-7» установлена стоимость 1 кв.м. в целях доплаты по договору долевого участия в строительстве в размере 72000 руб. Со стороны ответчика за каждую квартиру дополнительно должна быть оплачена сумма 121680 руб. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика доплату по договору долевого участия № И-28в2-34 от 22.09.2016 в размере 121680 рублей и доплату по договору долевого участия № И-28в3-71 от 23.09.2016 в размере 121680 рублей.

В суде представитель истца ООО «Строительный участок-7» по доверенности Цымбал О.В. исковые требования поддержала по доводам искового заявления.

Ответчик Батина О.В., извещенная о рассмотрении дела, в суд не явилась, действует через представителя. Представитель ответчика Волнухин Д.Н. возражал против иска, указал, что после смены застройщика с ООО ИСПО «Костромагорстрой» на ООО «Строительный участок-7» новый застройщик самостоятельно изменил проектную документацию, в результате чего увеличилась площадь квартиры, за эти изменения несет ответственность истец, и потому отсутствуют основания для взыскания дополнительной оплаты за увеличение площади. Кроме того, истец необоснованно применяет самостоятельно установленную по состоянию на 21.09.2020 цену 1 квадратного метра при расчете доплаты.

Для целей уточнения, содержания пунктов 5.3. обоих Договоров долевого участия в строительстве, а именно механизма определения подлежащей применению при расчете доплаты за увеличение площади квартиры цены 1 квадратного метра, по инициативе суда к участию в деле были привлечены в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Крошкина Е.Е., ООО ИСПО «Костромагорстрой» в лице конкурсного управляющего Белова М.В. Извещенная о рассмотрении дела Крошкина Е.Е., в суд не явилась, действует через представителя по доверенности Волнухина Д.Н. Последний в суде пояснил, что Крошкина Е.Е. не помнит, как обсуждался вопрос определения цены 1кв.м. для расчета доплаты за изменение общей площади квартир. Она полагает, что так как договор составлялся самим застройщиком, стоимость 1 кв.м. фиксированная и не может увеличиваться.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 420 – 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства (ст. 5).

В силу положений ст. 6 указанного выше Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как указано в ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно пояснениям представителей сторон, материалам дела между ООО ИСПО «Костромагорстрой» и Крошкиной Е.Е. заключены 22.09.2016 договоры долевого участия в строительстве: квартиры <адрес> за № И-28в2-34; и квартиры <адрес> за № И-28в3-71.

Договором № И-28в2-34 в п.п. 2.1.3 и 6.3 предусмотрено, что дом будет сдан в эксплуатацию не позднее 31.12.2018. Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 31.03.2019 (п. 6.4.). Договором № И-28в3-71 в п.п. 2.1.3 и 6.3 предусмотрено, что дом будет сдан в эксплуатацию не позднее 30.06.2019. Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 30.09.2019 (п. 6.4.).

Стоимость строительства по обоим договорам установлена в размере 1098377 руб. (п. 4.1).

30.06.2017 между ООО «СУ-7», ООО ИСПО «Костромагорстрой» и Крошкиной Е.Е. к договорам № И-28в2-34 и № И-28в3-71 заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми произведена замена застройщика с ООО ИСПО «Костромагорстрой» на ООО «СУ-7», установлен новый срок сдачи дома в эксплуатацию- квартиры № – не позднее 30.06.2019 и срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства- не позднее 31.09.2019; квартиры №- не позднее 31.12.2019 и срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства- не позднее 31.03.2020.

В проектные декларации на жилые дома <адрес> были внесены изменения, материалом наружных стен и каркаса объекта вместо установленного ранее сборного железобетонного каркаса и стен из крупных каменных блоков и панелей, установлен материал наружных стен и каркаса объекта- сборный железобетонный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.).

03.07.2019 между Крошкиной Е.Е. (цедент) и Батиной О.В. (цессионарий) заключены договоры цессии, по условиям которых цедент уступает, а цессионарий принимает право требования квартир <адрес>, по договорам № И-28в2-34 от 22.09.2016 и № И-28в3-71 от 23.09.2016 и дополнительным соглашениям к договорам.

Согласно передаточным актам от 03.07.2019 Крошкина Е.Е. передала Батиной О.В. договоры № И-28в2-34 от 22.09.2016 и № И-28в3-71 от 23.09.2016 и дополнительным соглашениям к договорам, Кошкина Е.Е. получила от Батиной О.В. денежные средства в сумме по 1098377 рублей по каждому из договоров, что подтверждается расписками на каждом из актов.

Из пояснений сторон следует, что 03.07.2019 Батиной О.В. на счет Крошкиной Е.Е. внесены денежные средства в суммах 1391602, 95 руб. и 805151,05 руб. В этот же день Крошкиной Е.Е. денежные средства в суммах 1098377 руб. и 1097377 руб. перечислены на счет ООО «СУ-7» в счет оплаты по договорам долевого участия № И-28в2-34 от 22.09.2016 и № И-28в3-71 от 23.09.2016.

Указанные денежные средства 04.07.2019 поступили истцу в счет оплаты по Договорам Долевого Участия, заключенным с Крошкиной Е.Е.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г.Костромы от 21.07.2020 исковые требования ООО «СУ-7» к Батиной О.В., Крошкиной Е.Е. о признании договоров цессии недействительными оставлены без удовлетворения.

Строительство объектов долевого участия закончено, 28 сентября 2020 г. ООО «СУ-7» выданы разрешения № 44-RU 44328000-54-2020 (на жилой дом №) и № 44-RU 44328000-53-2020 (на жилой дом №) на ввод объектов в эксплуатацию.

По результатам обмеров, выполненным кадастровым инженером Шороховой И.Ю., квартира № 34 в многоквартирном жилом доме <адрес> поставлена на кадастровый учет и сведения внесены в ЕГРН общей площадью 37,1 кв.м; <адрес> поставлена на кадастровый учет и сведения внесены в ЕГРН общей площадью 37,1 кв.м.

Факт увеличения при окончании строительства общей площади объектов долевого строительства подтверждается выписками из ЕГРН, техническими планами здания, не оспаривается стороной ответчика.

Согласно абз. 2 пункта 5.3 обоих Договоров долевого участия в строительстве, в случае увеличения по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации общей площади квартиры по сравнению с общей площадью, указанной в п.3.2. Договора более чем на 2 %, Участник долевого строительства выплачивает Застройщику стоимость метров, исходя из стоимости 1 кв.метра площади, установленной Застройщиком на момент оплаты. Таким образом, предусмотрена обязанность участника выплатить застройщику стоимость метров в случае увеличения общей площади. Исключением является превышение фактической площади на проектной на величину менее 2 %.

В силу указанной договорной нормы сравнение производится между фактической и проектной общей площадью квартиры, т.е. без учета лоджии.

Согласно выпискам из ЕГРН на кадастровый учет квартира № поставлена с фактической общей площадью (без учета лоджии) 37,1 кв.м.; квартира 71 поставлена с фактической общей площадью (без учета лоджии) 37,1 кв.м.

Таким образом, разница между фактической и проектной общей площадью обеих квартир составила 1,69 кв.м. (37,1-35,41), что значительно больше, чем 2 %.

    Довод ответчика о том, что застройщик без согласования с ним изменил проектную документацию, применил иные строительные материалы, что привело к увеличению общей площади квартир, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности оплатить дополнительную площадь. Эти обстоятельства могли послужить основанием для требования о расторжении договора, но участник долевого строительства ими не воспользовался.

Договоры долевого участия не отменены, не изменены, ответчиком не оспорены, а значит, указанные положения подлежат исполнению.

Абз. 4 Пункт 5.1. каждого Договора долевого участия в строительстве допускает изменение цены договора и 1 кв.м., они уточняются в Договоре о передаче квартиры в собственность либо ином документе.

Как указано в ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из пояснений представителей сторон, передача квартир ответчику Батиной О.В. осуществлена по Передаточным актам от 25.03.2021 № И-28В2-34 (квартира №) и № И-28В3-71 (квартира №). В материалы дела представлены указанные Передаточные акты. Эти документы не содержат сведений об окончательной стоимости квартир, её изменении, цене 1 кв.м. Как следует из пояснений представителя истца, односторонне подписанных застройщиком передаточных актов от 01.02.2021, 15.02.2021 застройщик, предлагал участнику подписать акт о передаче квартир с положениями об обязательстве участника доплатить за разницу между проектной и фактической площадью квартиры № в размере 121680 руб. Был составлен 01.02.2021 акт об отказе от подписания передаточных актов.

В материалы дела представлено решение Свердловского районного суда г.Костромы от 01.03.2021, которым исковые требования МООЗПП «Юрсервис» в интересах Батиной О.В. к ООО «Строительный участок-7» удовлетворены частично. На ответчика возложена обязанность передать Батиной О.В. по акту приема-передачи квартиры № и №. Учитывая данное обстоятельство, суд расценивает не включение в передаточные акты уточненной цены договора и 1 метра ни как отказ застройщика от этого права, а как необходимость исполнения судебного решения.

Соответственно основания для взыскания доплаты за превышение фактической общей площади над проектной, имеются.

При определении размера доплаты суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 4.1. Договоров Стоимость квартиры с учетом стоимости отопительных приборов (двухконтурный газовый котел) на момент заключение Договора составляет 1098377 руб. (в каждом из двух Договоров).

В соответствии с пунктом 5.1. Участник долевого строительства переводит денежные средства по п. 4.1. на расчетный счет или оплачивает в кассу Застройщика до окончания строительства. При оплате после указанного срока стоимость неоплаченной площади индексируется в соответствии с установленной Застройщиком ценой одного квадратного метра, действующей на момент оплаты. Днем исполнения обязанности Участника долевого строительства по оплате всей (части) стоимости квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Окончательная стоимость квартиры (цена 1 кв.метра) может изменяться только в соответствии с условиями данного договора (срок оплаты) и обмерами БТИ, и окончательно уточняется в договоре о передаче квартиры в собственность либо ином документе.

Исходя из системного анализа указанных положений, следует, что определяющим является срок оплаты. Если оплата по договору произведена в срок, а именно до окончания строительства, то оснований для индексации стоимости одного квадратного метра, действующей на момент оплаты, нет. Фактическая оплата произведена по обоим Договорам не позднее 03.07.2019, деньги поступили на счет застройщика 04.07.2019, т.е. задолго до окончания строительства. Это значит, что оснований для индексации цены, применения измененной цены за 1 квадратный метр, нет. На момент фактической оплаты цена 1 квадратного метра составляла 31018,84 руб. (1098377 / 35,41).

Суд полагает, что в соответствии с указанными положениями Договоров для расчета доплаты подлежит применению стоимость 1 квадратного метра, существовавшая на момент фактической оплаты цены договора- 31018,84 руб. Иное толкование от первоначальных сторон Договоров (ООО ИСПО «Костромагорстрой» и Крошкиной Е.Е.), определявших содержание договора, не представлено. Сумма доплаты по каждому из договоров составляет 52421,84 рубля (1,69 х 31018,84).

    Суд учитывает, что ответчик Батина О.В. в соответствии с решением Свердловского районного суда г.Костромы от 20.02.2021 взыскала с застройщика неустойку за нарушение им сроков передачи квартиры в собственность. Если следовать логике истца, утверждающего, что доплата за увеличение площади должна начисляться исходя из тарифов, установленных застройщиком на момент осуществления доплаты, то промедление в передаче квартиры участнику будет отвечать интересам застройщика, так как будет способствовать увеличению расходов участника по оплате за дополнительную площадь, и нивелировать понесенную застройщиком ответственность в виде неустойки за несоблюдение сроков в передаче квартиры участнику. Это не справедливо, и явно не отвечало интересам участника долевого строительства на момент заключения договора. Суд расценивает это обстоятельство, как подтверждающее правильность примененного толкования судом положений пунктов 5.1 и 5.3 Договоров об участии в долевом строительстве. При этом суд руководствуется пунктами 45 и 46 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в которых разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п.45). При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (п.46).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-7» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-7» ░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░-28░2-34 ░░ 22.09.2016 ░ ░░░░░ 52421 ░░░░░ 84 ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░-28░3-71 ░░ 23.09.2016 ░ ░░░░░ 52421 ░░░░░ 84 ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

    ░░░░░                                 ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 28.06.2021.

░░░░░                                 ░.░. ░░░░░░