Решение по делу № 2-13/2019 от 15.11.2018

Дело № 2-13/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 января 2018 года                        город Нурлат

    Нурлатский районный суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи                Бурганова Р.Р.,

при секретаре судебного заседания                Яковлевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Аюпова Р.М. к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец Аюпов Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование требований указал, что по договору купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ он за свои денежные средства от ПАО «Сбербанк России» приобрел нежилое помещение с общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Его право собственности на спорное помещение зарегистрировано в Росреестре за № от ДД.ММ.ГГГГ. При подготовке сделки ответчик ввел его в заблуждение и показал помещения и документы о том, что помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м состоит из комнаты - <данные изъяты> кв.м., санитарного узла площадью <данные изъяты> кв.м., санитарного узла площадью <данные изъяты> кв.м., коридора - <данные изъяты> кв.м. После регистрации сделки и перечисления денежных средств ему стало известно, что коридор и оба санитарных узла на праве собственности принадлежат Государственному унитарному предприятию «Управление почтовой связи «Татарстан почтасы» и общая площадь помещения составляет не <данные изъяты> кв. м, а <данные изъяты> кв.м. Данное помещение с меньшей площадью без коридора и двух санузлов его не устраивает. Не имея возможности использовать данное помещение по своему усмотрению, он несет бремя содержания помещения, в связи с чем несет убытки. Ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по договору и нарушил требования статей 456 и 460 ГК РФ. Продавец не может передать все комнаты помещения, так как права собственности на них принадлежат по праву собственности другому юридическому лицу. На претензию с требованием расторгнуть договор купли - продажи, он ДД.ММ.ГГГГ от ответчика получил отказ.

Просит признать недействительным договор купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ПАО «Сбербанк России» нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным и аннулировать соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить за ним право собственности на указанное на нежилое помещение, а также взыскать с ответчика расходы за юридические услуги в размере 25 000 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 400 рублей.

Истец Аюпов Р.М. и его представитель Габдрахманов А.А. в судебное заседании поддержали заявленные требования и дали пояснения, аналогичные вышеизложенному.

Представитель ответчика - ПАО «Сбербанк России» Вишняков А.С. на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно отзыву, просил отказать в удовлетворении требований истца, пояснив, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» передал истцу спорное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указанное помещение принадлежало ПАО «Сбербанк России» на праве собственности на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось свидетельством о праве собственности, запись за номером №. К указанному договору были приложены план помещения, акт осмотра, акт приема-передачи которые были подписаны обеими сторонами. Истцом не представлено доказательств того, что часть помещений находится в собственности ГУП Татарстан почтасы.

Представители третьего лица – Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» в лице филиала УФПС «Татарстан почтасы» Ногуманов Р.Р. и Муртазин Д.А. в судебном заседании не возражали против удовлетворения требований истца. Представитель Муртазин Д.А. также пояснил, что отделение почтовой связи <данные изъяты> располагалось в части спорного помещения с ДД.ММ.ГГГГ и непрерывно размещается там по настоящее время, что подтверждается письмом ПАО «Таттелеком» и техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Часть спорного объекта изначально использовался под отделение почтовой связи ГУП УПС «Татарстан почтасы», которое в дальнейшем в силу закона стало ФГУП УПС «Татарстан почтасы», в настоящее время используется правопреемником прав и обязанностей ФГУП УПС «Татарстан почтасы» - ФГУП «Почта России» на праве хозяйственного ведения. Часть спорного помещения, занимаемое предприятием связи, как до разграничения государственной собственности, так и на момент такого разграничения и в настоящее время, относится исключительно к федеральной собственности в силу закона. Часть спорного помещения не могли быть в собственности ответчика, так как ответчик не обладал полномочиями по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности (объектами почтовой связи), каковыми является часть спорных помещений. На часть помещений спорной недвижимости, указанной в договоре купли-продажи №, право собственности зарегистрировано за Российской Федерацией, право хозяйственного ведения - за ФГУП «Почта России», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Представитель третьего лица – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области Лаптева М.А. на судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно отзыву, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица - Нурлатского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Хамзин Р.Р. судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, изучив материалы дела и оценив исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Из анализа вышеприведенных норм закона следует, что существенное значение имеет заблуждение относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из дела правоустанавливающих документов, предоставленного Нурлатским отделом Управления Росреестра по РТ следует, что Хамзин Р.Р. на основании дубликата № от ДД.ММ.ГГГГ договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ регистрационным номером №, зарегистрированного Октябрьским БТИ за №, являлся собственником трехкомнатной квартиры <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., в отношении которой проведена перепланировка, и на основании постановления руководителя исполкома <данные изъяты> муниципального района РТ № от ДД.ММ.ГГГГ квартира переведена в нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м с утверждением адреса: <адрес>.

Площадь, поэтажный план строения и составные части нежилого помещения по адресу: <адрес>, приведены в выписке из технического паспорта здания (строения), выданного Межрайонным Филиалом №5 РГУП БТИ МСАЖКХ РТ от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящее из коридора площадью <данные изъяты> кв.м, операционного зала – <данные изъяты> кв.м, кассы – <данные изъяты> кв.м, прихожей – <данные изъяты> кв.м, кассы – <данные изъяты> кв.м, операционного зала – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, кладовой – <данные изъяты> кв.м. на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ Хамзиным Р.Р. передано в собственность акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации за 1200000 рублей.

Право собственности Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации на спорное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м зарегистрировано в Управлении Росреестра по РТ ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается делом правоустанавливающих документов, предоставленным Нурлатским отделом Управления Росреестра по РТ.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ № Аюпов Р.М. приобрел у ПАО «Сбербанк России» за 1910000 рублей в собственность нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж 1 с кадастровым/условным номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Право собственности истца на спорную недвижимость нежилого назначения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ № продавец гарантирует, что на момент заключения договора имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено (не ограничено) никакими другими правами третьих лиц, прямо не указанными в договоре.

В приложении № 1 к договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ № - копии поэтажного плана имущества указано, что спорное имущество общей площадью <данные изъяты> кв.м состоит из коридора площадью <данные изъяты> кв.м, зала – <данные изъяты> кв.м, кабинета – <данные изъяты> кв.м, коридора – <данные изъяты> кв.м, кассы – <данные изъяты> кв.м, кладовой – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, тамбура – <данные изъяты> кв.м.

Из составленного на ДД.ММ.ГГГГ Межрайонным филиалом № 5 РГУП БТИ технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. состоит из коридора площадью <данные изъяты> кв.м, зала – <данные изъяты> кв.м, кабинета – <данные изъяты> кв.м, коридора – <данные изъяты> кв.м, кассы – <данные изъяты> кв.м, кладовой – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м, тамбура – <данные изъяты> кв.м.

Согласно запросу суда Нурлатским филиалом АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» ДД.ММ.ГГГГ предоставлена копия договора на передачу жилого помещения в собственность граждан.

Так, из договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован у Главы администрации города Октябрьского района Республики Татарстан за регистрационным номером №, следует, что Хамзину Р.Р. в собственности передана двухкомнатная квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, договор зарегистрирован в Октябрьском БТИ ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером №.

На запрос суда за № о предоставлении сведений о заключении договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ между многоотраслевым производственным предприятием Октябрьского района от имени Октябрьского районного Совета народных депутатом и Хамзиным Р.Р. на квартиру <адрес> от МУ «Палата имущественных и земельных отношений» <данные изъяты> муниципального района Республики Татарстан ДД.ММ.ГГГГ получен ответ о том, что договор передачи жилого помещения в собственность граждан от имени «муниципального образования города <данные изъяты> муниципального района Республики Татарстан» на квартиру <адрес> не заключался.

Из информационного письма исполнительного комитета <данные изъяты> муниципального района РТ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор на передачу жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ в архиве отдела не обнаружен.

Из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ следует, что здание –городское отделение № общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым (или условным) номером №, по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит Российской Федерации на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года, выписки из реестра федерального имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.

Здание –городское отделение № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Республика <адрес> передано в хозяйственное ведение ФГУП «Почта России», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее здание –городское отделение № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> было в хозяйственном ведении ГУП «Управление почтовой связи «Татарстан почтасы» на основании договора о закреплении имущества в хозяйственное ведение за государственным предприятием № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации в ЕГРП №.

Из предоставленной представителем ФГУП «Почта России» технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что <данные изъяты>, расположенное по адресу, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м состоит из коридора площадью <данные изъяты> кв.м, комн. почтальонов – <данные изъяты> кв.м, кладовой – <данные изъяты> кв.м, почтового зала – <данные изъяты> кв.м, туалета – <данные изъяты> кв.м, санузла – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 62-71).

Из предоставленного по запросу суда Нурлатским филиалом АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» технического паспорта следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом <адрес> имеет пять этажей, 12 жилых двухкомнатных квартир. (л.д 40-50)

Согласно письму ПАО «Таттелеком» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес>, за отделением почтовой связи 423042 были закреплены телефонные номера с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

На претензию истца с требованием расторгнуть спорный договор купли-продажи письмом от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» отказал.

Суд приходит к выводу, что нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и здание –городское отделение № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, фактически имеют общие помещения площадью <данные изъяты> кв.м, а именно 2 санузла и коридор.

Суд считает, что при заключении сделки истец заблуждался в отношении предмета сделки, а именно в единоличном владении и пользовании части приобретаемого имущества в виде 2 санузлов и коридора, что имеет существенное значение.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения от ДД.ММ.ГГГГ № совершен покупателем под влиянием заблуждения, поэтому данный договор является недействительным.

При таких обстоятельствах требования истца о признании договора купли-продажи спорной недвижимости недействительным подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестре недвижимости.

Суд применяет последствия недействительности оспоримой сделки в виде прекращения права собственности истца на спорный объект, аннулирования записи о регистрации этого права в ЕГРН, восстановления права ответчика на нежилое помещение и внесения в ЕГРН соответствующей записи.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Установлено, что истцом понесены подтвержденные представленным в суд квитанцией расходы на оплату юридических услуг в размере 25000 рублей, учитывая категорию настоящего спора, уровень его сложности, объем выполненных представителем работ в рамках настоящего дела, исходя из разумности пределов подлежащих взысканию судебных расходов и конкретных обстоятельств дела, соотносимых с объектом судебной защиты и объемом оказанных правовых услуг, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Аюпова Р.М. к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Аюповым Р.М. и Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для прекращения права собственности Аюпова Р.М. на указанное нежилого помещения и аннулирования соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости, а также для восстановления права публичного акционерного общества «Сбербанк России» на нежилое помещение и внесения регистрационной записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу Аюпова Р.М. расходы по оплате юридических услуг в сумме 10000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нурлатский районный суд Республики Татарстан.

Судья: Р.Р. Бурганов

Мотивированное решение составлено 15 января 2019 года