Решение от 21.03.2017 по делу № 2-126/2017 (2-2623/2016;) от 20.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е                                    к делу № 2- 126/ 17

Именем Российской Федерации

« 21 » марта 2017 года                                                                                       г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Усачевой О.С., с участием представителя ответчицы Ступникова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» к Цихистави А.А. о взыскании кредиторской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, а также по встречному иску Цихистави А.А. к ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» о расторжении кредитного договора,

                                                   у с т а н о в и л :

Истец просит взыскать с Цихистави А.А. кредиторскую задолженность 1 441 491,97 рубль, взыскание долга обратить на квартиру <адрес>, возместив судебные расходы.

В обоснование иска представитель истца указал, что 29.07.2011 года ОАО Банк «Открытие» и Цихистави А.А. заключили кредитный договор № на сумму 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев под 16% годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека недвижимости в силу договора, предметом ипотеки является квартира по <адрес>. Банк обязательства по договору выполнил, перечислив сумму кредита в размере 1 500 000 рублей на счет Цихистави А.А. 13.09.2013 года право собственности на закладную Цихистави А.А. перешло к ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» на основании договора купли-продажи, о чем ответчица была своевременно извещена. Однако позже ответчица неоднократно нарушала условия погашения кредита, допускала просрочку платежей, в связи с чем на 22.11.2016 года задолженность составила 1 441 491,97 рубль, что добровольно не погашается. Просит иск удовлетворить, взыскать с Цихистави А.А. задолженность по кредитному договору 1 441 491,97 рубль, обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру по <адрес>, определить способ реализации предмета залога - путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости - 80% от начальной стоимости, установленной в отчете об оценке, т.е. 735 200 рублей, возместить судебные расходы в размере 21 407,45 рублей, а дело рассмотреть в отсутствии представителя истца. На встречный иск отзыв не представил.

Ответчица Цихистави А.А. в судебное заседание не явилась. Представитель ответчицы иск не признал, не согласен с оценкой недвижимого имущества, просит за основу расчета стоимости квартиры взять заключение судебной экспертизы, размер неустойки и процентов считает завышенными. Одновременно подал встречный иск о расторжении кредитного договора, заключенного 29.07.2011 года между Цихистави А.А. и ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1», мотивируя тем, что ненадлежащее исполнение договора со стороны Цихистави А.А. - это существенные обстоятельства, фактически кредитор, обратившись с настоящим иском в суд, отказывается от исполнения своих обязательств по кредитному договору, что влечет прекращение договора.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск Цихистави А.А. не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями /ст.309 ГК РФ/.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, а если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами /ч.1 ст.810, ст.811 ГК РФ/.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно ч.1 ст.337 ГК РФ, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенного имущества и расходов по взысканию.

Согласно ч.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

ФЗ «Об ипотеке», устанавливая ряд правил, касающихся предмета договора, и опираясь при этом на п.1 ст.130 ГК РФ, определяет, что таким предметом может быть недвижимое имущество, перечисленное в названном пункте.

По смыслу ч.2 ст.13 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Судом установлено, что 29.07.2011 года ОАО Банк «Открытие» заключило с Цихистави А.А. кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил кредит в сумме 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев под 20 % годовых, а в случае исполнения заемщиком обязательств, предусмотренных п.п.4.1.7 в части, п.4.1.4.2, п.4.1.4.3 договора, - 16% годовых /т.1 л.д.11-29/. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита составил 22 091 рубль. При этом Цихистави А.А. обязалась вернуть сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и сроки, установленные договором. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по досрочному возврату кредита, взыскивается штраф в размере 1% от суммы заявленного платежа, но не менее 1 000 рублей вне зависимости от наличия вины заемщика. А при нарушении сроков возврата кредита и начисленных процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора. О полной стоимости кредита и его условиях Цихистави А.А. была ознакомлена и согласна до подписания договора /т.1 л.д.41/.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору стала ипотека в силу договора квартиры по <адрес>, что подтверждается договором об ипотеке № от 29.07.2011 года /т.1 л.д.30-40/. Права залогодержателя удостоверяются закладной, составленной залогодателем /п.1.6 договора/. При этом залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований залогодержателя, в том числе при просрочке залогодателем осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Банк со своей стороны обязательства исполнил, перечислив сумму кредита в безналичной форме на счет Цихистави А.А. /т.1 л.д.79/.

Первоначально ответчицей долг погашался, однако впоследствии она неоднократно допускала просрочку платежей, а с 01.08.2016 года платежи прекратились /т.1 л.д.42-71/, в связи с чем по состоянию на 22.11.2016 года образовалась задолженность в размере 1 441 491,97 рубль /т.1 л.д.72-78/, из которых просроченная ссудная задолженность - 1 321 891,49 руб., просроченные проценты за пользование кредитом - 107 740,04 руб., пени за несвоевременную уплату процентов за пользование - 6 087,55 руб., пени за несвоевременную уплату основного долга - 8 772,89 руб., что добровольно Цихистави А.А. не погашается, несмотря на требования /т.1 л.д.105,106,107,108/, что суд расценивает, как нарушение прав истца.

11.09.2013 года собственником закладной, удостоверяющей право на получение исполнения по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, согласно договору купли-продажи, стало ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1», к которому перешли все права и обязанности залогодержателя /т.1 л.д.80-95, т.2 л.д.26-49/. При этом закладной предусмотрены основания для обращения взыскания на заложенное имущество, одним из которых является просрочка осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней, допущение просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. О смене собственника закладной ответчица была уведомлена надлежащим образом /т.1 л.д.109-110,111-112/.

Согласно ч.1 ст.50 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что Цихистави А.А. неоднократно допускала просрочку уплату платежей, а с 01.08.2016 года прекратила погашение долга, что не оспорено в судебном заседании, суд считает необходимым, согласно ст.ст.334, 337, 348 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке», удовлетворить требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру по <адрес>.

Разрешая данный спор по существу, суд не может не учитывать и то обстоятельство, что, согласно п.4 ч.2 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», … начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

В подтверждение стоимости предмета ипотеки истец представил суду отчет № от 17.10.2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры по <адрес>, установлена в размере 919 000 рублей /т.1 л.д.113-172/.

Согласно заключению эксперта № 07/17 от 10.02.2017 года действительная (рыночная) стоимость <адрес> составляет 1 131 636 рублей /т.2 л.д.86-128/. Выводы указанного заключения суд считает необходимым положить в основу расчета начальной продажной стоимости, поскольку эксперт был предупрежден об ответственности за дачу ложного заключения, стоимость определена по состоянию на 10.02.2017 года.

Учитывая, что начальная продажная стоимость предмета ипотеки, предложенная истцом (735 200 руб.) значительно меньше стоимости недвижимости, рассчитанной на основании судебной экспертизы (905 308,80 руб.), то в данной части суд считает целесообразным взять за основу заключение судебной экспертизы, что будет соответствовать интересам как истца, так и ответчицы, и установить начальную продажную стоимость объекта залога в 905 308,80 рублей.

Учитывая возникшие правоотношения сторон и требования законодательства, суд считает необходимым, согласно ст.ст.309-310,334,337,348,807,811 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке», удовлетворить иск в части взыскания с ответчицы задолженности по состоянию на 22.11.2016 года в размере 1 441 491,97 рубль, а также обратить взыскание на заложенное имущество - предмет ипотеки : квартиру по <адрес>, для последующей реализации имущества с торгов, определив начальную стоимость имущества - 905 308,80 рублей, поскольку данные требования обоснованны.

Что касается встречного иска Цихистави А.А. о расторжении кредитного договора, то суд считает его необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56, ст.60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, при этом, обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Исходя из требований ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора … они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (иными правовыми актами), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Исходя из требований п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд не может согласиться с требованием Цихистави А.А. о расторжении кредитного договора № от 29.07.2011 года, поскольку суд не усматривает существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не подтвердила Цихистави А.А. и свое тяжелое материальное положение. Обстоятельства, на которые она ссылается как основание для расторжения кредитного договора, судом не могут быть приняты во внимание, расцениваются как заблуждение в правовой позиции, польку возникшие между сторонами правоотношения прекратятся только после полного погашения задолженности.

При таких обстоятельствах, требование Цихистави А.А. о расторжении кредитного договора расценивается судом как необоснованное, что служит основанием в удовлетворении встречного иска отказать, поскольку нарушений прав истицы в рамках ГК РФ судом не усматривается. Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.

Согласно ст.98 ГПК РФ, ст.ст.333.18,333.19 НК РФ, подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчицы Цихистави А.А. судебных расходов: возврат госпошлины, в сумме 21 407,45 рублей, как подтвержденные документально.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1» ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 441 491 ░░░░░ 97 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 21 407 ░░░░░░ 45 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1 462 899 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 42 ░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░: ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 56,8 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░) №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - 905 308 (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 80 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, - ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░:                                                                                                           ░░░░ ░.░.