Решение по делу № 33-4049/2017 от 10.10.2017

8

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Коровкина А.В.Дело № 33-4049/2017

Докладчик Торговченкова О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 октября 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Нагайцевой Л.А.,

судей Торговченковой О.В., Берман Н.В.,

при секретаре Лакомовой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу третьего лица ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 03 августа 2017 года, которым постановлено:

«Признать за Сердюковым Дмитрием Юрьевичем право собственности на (машино-место) парковочное место № 4(№ 3согласно изменениям нумерации) на подземной автостоянке (подвальный этаж) многоквартирного дома, расположенного по адресу:г. <адрес>

Возникшее на основании данного решения право собственности СердюковаДмитрия Юрьевичана (машино-место) парковочное место№ 4(№ 3 согласно изменения нумерации) на подземной автостоянке (подвальный этаж) многоквартирного дома, расположенного по адресу:г. <адрес> подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.».

Заслушав доклад судьи Торговченковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сердюков Д.Ю. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» (далее - ООО «СитиСтрой») о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, признании права собственности на парковочное место. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО «СитиСтрой» обязалось после ввода в эксплуатацию 10-этажного многоквартирного дома, расположенного по адресу:г. <адрес>(строительный адрес), передать ему в собственность парковочное место№ 4на подземной автостоянке (подвальный этаж), а истец обязался принять и оплатить его на условиях договора. Согласно п. 2.3 договора передача парковочного места продавцом и принятие его покупателем должны быть осуществлены не позднее пяти дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи. 25 марта 2015 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию, однако основной договор сторонами не заключен.

Уточняя исковые требования, истец указал, что предварительный договор купли-продажи парковочного места фактически являлся основным договором, поскольку договор заключен ДД.ММ.ГГГГ года, оплата по нему стоимости парковочного места в размере 1 200 000 рублей истцом произведена после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию25 марта 2015 года.По акту приема-передачи к договору№У18участия в долевом строительстве квартиры в 10-этажном многоквартирном домепо <адрес> 27 апреля 2015 года состоялась передача ООО «СитиСтрой» жилого помещения (квартиры) истцу. Одновременно были переданы ключи от ворот подземной стоянки, на которой располагается парковочное место, с этого же момента истцом началось фактическое пользование как квартирой, так и парковочным местом. Истец просил признать за ним право собственности на парковочное место№ 4на подземной автостоянке (подвальный этаж) 10-этажного многоквартирного домапо <адрес>, обязав уполномоченный орган (Управление Росреестра) внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Представитель ответчика ООО «СитиСтрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания ответчик извещен своевременно и надлежащим образом, в письменных объяснениях по существу заявленных требований просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, иск признал, указав, что фактически истцом приобретено парковочное место не№ 4, а№ 3, нумерация изменена в связи с внесением изменений в проект, а именно - сокращением количества парковочных мест с 10 до 9.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (далее – третье лицо) публичного акционерного общества «Агропромышленный Банк Екатерининский» (далее - ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский») в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - Иванова А.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, сославшись на то, что между ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» и ООО «СитиСтрой» в обеспечение исполнения обязательства последнего по кредитному договоруот 06 марта 2014 года заключен договор ипотеки (залога недвижимости), в соответствии с условиями которого предметом залога является принадлежащее залогодателю на праве собственности нежилое помещение№ 1, общей площадью393,8кв.м., этаж: подвал№ 0, кадастровыйномер 48:20:0020101:1792, адрес:г. Липецк, ул. Угловая, д. 17. В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на данный объект 10 марта 2016 года внесена запись об установлении обременения в пользу ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» на основании договора ипотеки. До привлечения ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» к участию в деле в качестве третьего лица ему не было известно о заключении между ООО «СитиСтрой» и Сердюковым Д.Ю. предварительного договора купли-продажи парковочного места.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе третье лицо ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Выслушав представителя истца Сердюкова Д.Ю. – Королькову У.А., возражавшую против апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства – путём выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 ноября 2013 года ООО «СитиСтрой» выдано разрешение на строительство № RU48320000-313 многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>

Согласно справке департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецкаот 3 сентября 2014 № 377, 02 сентября 2014 года в Адресный реестр г. Липецка внесены сведения о присвоении указанному многоквартирному жилому зданию с подземной автостоянкой адреса:г. <адрес>

В соответствии с планом подвального этажа на отм. – 3,000 многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой по <адрес> от сентября 2013 года, являющимся приложением № 2 проектной документации, в подвальном этаже здания общей площадью 410,4 кв.м. предусмотрена стоянка на 10 машино-мест площадью 324,6 кв.м. (т. 1 л.д. 141). План подвального этажа содержит указание местоположения машино-мест, а также размеры каждого машно-места.

Как следует из копии проектной документации (12005.3-АР), разработанной ООО «СитиСтрой», объекта: «Многоквартирное жилое здание с подземной автостоянкой по ул. <адрес>», в январе 2015 года произведена корректировка проекта, общая площадь подвального этажа на отм. – 3,000 осталась прежней – 410,4 кв.м., из которой стоянка на 10 машино-мест составляет 324,6 кв.м. (т. 1 л.д. 147-150). План подвального этажа состоит из пяти помещений, среди которых стоянка на 10 машино-мест площадью 324,6 кв.м. обозначена под номером 001. Кроме того, запроектирована парковка на 10 машино-мест площадью266кв.м. на первом этаже площадью353,2кв.м. (план 1 этажа).

30 марта 2015 года между ООО «СитиСтрой» (продавцом) и Сердюковым Д.Ю. (покупателем) заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется в будущем, после ввода в эксплуатацию 10-этажного многоквартирного дома по <адрес> в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, одно парковочное место№ 4на подземной автостоянке (подвальный этаж) (п. 1.1) (т. 1 л.д. 6-7).

Согласно п. 2.1 того же договора стоимость парковочного места составляет 1 200 000 рублей. Указанная цена установлена по соглашению сторон настоящего договора и является фиксированной.

Оплата стоимости парковочного места производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо иным незапрещенным законодательством Российской Федерации способом по соглашению сторон следующим образом: сумма в размере 1200000 рублей должна быть перечислена в момент подписания настоящего договора на расчетный счет застройщика (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора передача парковочного места продавцом и принятие его покупателем осуществляется не позднее 5-ти дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 1 месяца с момента ввода в эксплуатацию 10-этажного многоквартирного домапо <адрес>

Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4.1 договора).

25 марта 2015 года департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО «СитиСтрой» выдано разрешение№ RU48320000-45 на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкойпо <адрес>», расположенного по адресу: <адрес> округе (т. 1 л.д. 89).

Как следует из представленной ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» копии технической документации подвала, расположенного в многоквартирном жилом доме№ <адрес> в нежилом помещении№ 1подвала Литера подА общей вспомогательной площадью393,8 кв.м. расположена стоянка (номер 5по плану) общей вспомогательной площадью319,9кв.м. (т. 1 л.д. 122-125).

24 ноября 2015 года ООО «СитиСтрой» зарегистрировало право собственности на указанное нежилое помещение № 1, общей площадью 393,8 кв.м., этаж: подвал № 0, по адресу (местоположение<адрес>

Свои обязательства по оплате стоимости парковочного места № 4 на подземной автостоянке (подвальный этаж) в строящемся доме Сердюков Д.Ю. выполнил полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам№ 67и№ 69от 8 апреля 2015 года,№ 71от 10 апреля 2015 года на суммы 500 000 рублей, 500 000 рублей и 200 000 рублей соответственно (т. 1 л.д. 97).

05 апреля 2017 года истец направил ответчику заявление, датированное 24 марта 2017 года, в котором предлагал заключить основной договор купли-продажи парковочного места. Данное заявление ООО «СитиСтрой» получило 06 апреля 2017 года. Ответа на него от ответчика не последовало.

Удовлетворяя исковые требования Сердюкова Д.Ю., суд первой инстанции определил природу заключенного между истцом и ответчиком договора, как направленного на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ года договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенном парковочном месте № 4 на подземной автостоянке (подвальный этаж) в многоквартирном доме по <адрес> (пункт 1.1. договора), о его стоимости (пункт 2.2. договора), о предварительном внесении истцом денежной суммы в размере стоимости парковочного места (пункт 2.2. договора), о сроке исполнения обязательства ответчиком в отношении предмета договора (пункты 2.3, 3.1 договора).

Судом также установлено, что истец обязательства по внесению денежной суммы по оплате стоимости парковочного места исполнил надлежащим образом.

В день передачи истцу по акту приема-передачи квартиры, в отношении которой между сторонами 10 марта 2015 года был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры, а именно – 27 апреля 2015 года, Сердюкову Д.Ю. застройщиком были переданы ключи от стоянки, расположенной в подвальном этаже, с этого времени истец постоянно пользуется парковочным местом. Указанные обстоятельства подтверждаются сторонами, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду представлено не было.

Таким образом, несмотря на то, что между сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем на определенных им условиях основной договор купли-продажи парковочного места, которое будет создано в последующем, но при этом предварительный договор заключен 30 марта 2015 года, то есть после создания приобретаемого объекта, который в составе многоквартирного дома с подземной автостоянкой уже введен в эксплуатацию 25 марта 2015 года, сам договор предусматривает обязанность уплатить цену приобретаемого объекта в день подписания договора, то такой договор нельзя квалифицировать как предварительный, он правильно определен судом первой инстанции как договор, направленный на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном многоквартирном доме.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, пришёл к обоснованному выводу о том, что, коль скоро, при заключении договора сторонами были согласованы условия о его предмете, стоимости, многоквартирный дом, в котором находится парковочное место, в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования (парковочное место) фактически передан истцу, права истца на спорное парковочное место никем из лиц, участвующих в деле, не оспариваются, в том же многоквартирном доме истцу на праве собственности принадлежит приобретенная по договору долевого участия квартира, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, то его право на спорный объект долевого участия подлежит защите путем признания права.

Учитывая, что с 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ), которым предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) отнесены к недвижимым вещам, суд первой инстанции обоснованно указал, что возникшее на основании данного судебного акта право собственности подлежит государственной регистрации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, в нарушение норм процессуального права, не указал в решении на заявленное истцом уточнение исковых требований, где он просил признать недействительным договор ипотеки, заключенный между ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» и ООО «СитиСтрой», а также не обосновал, почему оно не было принято судом, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Как следует из положений ч. 2 ст. 224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении несложных вопросов суд или судья может выносить определения, не удаляясь в совещательную комнату. Такие определения заносятся в протокол судебного заседания.

В протоколе судебного заседания от 03 августа 2017 года имеется указание на вынесение судом первой инстанции определения об отказе в принятии к производству суда требований истца о признании договора ипотеки № 02 ЗЮ-2016/Л от 03 марта 2016 года недействительным.

Таким образом, заявленное истцом ходатайство о принятии к производству суда уточненного искового заявления разрешено судом первой инстанции, нормы процессуального права им нарушены не были.

Довод апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора купли-продажи, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора, опровергается представленными по делу доказательствами и установленными обстоятельствами. Исходя из буквального толкования условий спорного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предметом договора является индивидуально определенное парковочное место № 4 на подземной автостоянке (подвальный этаж) в многоквартирном доме по ул. Угловая, 25 в г. Липецке (пункт 1.1. договора).

Ссылка жалобы на отсутствие в договоре тех характеристик, которым должен соответствовать такой объект недвижимости, как «машино-место», не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку такие требования закона вступили в силу с 01 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 315-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в то время как спорный договор заключен между сторонами 30 марта 2015 года.

Более того, в материалы дела представлен план подвального этажа после внесенных застройщиком изменений в проект, в котором определено местоположение каждого машино-места с указанием конкретных размеров (т. 1 л.д. 140).

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос об оплате полученного истцом машино-места, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку данный вопрос судом был исследован. Так, в материалы дела истцом представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам№ 67и№ 69от 8 апреля 2015 года,№ 71от 10 апреля 2015 года на суммы 500 000 рублей, 500 000 рублей и 200 000 рублей соответственно, которые удостоверены судом при предъявлении истцом их подлинников. О подложности данных платежных документов никем из участвующих в деле лиц заявлено не было. Оснований для исследования самих кассовых ордеров, которые должны быть у ответчика, а также выписок по счетам ООО «СитиСтрой» о зачислении денежных средств у суда первой инстанции не имелось, поскольку истец, подтвердив надлежащими доказательствами по делу факт передачи денежных средств ответчику, не несет ответственность за правильность ведения бухгалтерского учета застройщиком.

Ссылка третьего лица ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что право собственности на машино-места как на отдельные объекты недвижимости не было зарегистрировано за ООО «СитиСтрой», также является несостоятельной, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений у сторон не существовало обязанности по государственной регистрации права на парковочные места, изменения законодательства, обязывающие производить государственную регистрацию права собственности на машино-места как на объекты недвижимости, вступили в силу с 01 января 2017 года. Право собственности ответчика ООО «СитиСтрой» на нежилое помещение № 1, общей площадью 393,8 кв.м., этаж: подвал № 0, по адресу (местоположение): Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Угловая, д. 17, в котором расположено приобретенное истцом парковочное место (машино-место), зарегистрировано 24 ноября 2015 года.

Довод третьего лица о нахождении принадлежащего ответчику на праве собственности указанного нежилого помещения № 1, общей площадью 393,8 кв.м., этаж: подвал № 0 в доме № 17 по ул. Угловая в г.Липецке, в залоге у ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» на основании договора ипотеки (залога недвижимости) от 03 марта 2016 года, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ООО «СитиСтрой» по кредитному договору № 15 КЛЮ-2014/Л от 06 марта 2014 года, правильно отвергнут судом, поскольку истец заключил предварительный договор купли-продажи 30 марта 2015 года, то есть до заключения ответчиком договора залога с третьим лицом, которое состоялось 03 марта 2016 года. Последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые, при установленных по делу обстоятельствах, не влекут неблагоприятных последствий для истца, как участника долевого строительства, а регулируют отношения между залогодателем и залогодержателем, то есть между ответчиком и третьим лицом.

Суд первой инстанции полно исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу им установлены правильно, выводы суда соответствуют материалам дела.

Нарушений норм процессуального права судом допущено не было.

Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 03 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица ПАО «Агропромышленный Банк Екатерининский» - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна: Судья:

Секретарь: