Решение по делу № 33-2791/2022 от 14.01.2022

        ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

                дело № 2-2121/2021 (33-2791/2022)

город Уфа                                            9 февраля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Науширбановой З.А.,

судей Гафаровой Л.Ф., Зиннатуллиной Г.Р.,

с участием прокурора Латыпова А.А.,

при ведении протокола секретарем Кадыровой К.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО11 на решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2021 года.

Заслушав доклад предстательствующего судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Науширбановой З.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 06.02.2018 г. ею приобретена квартира, расположенная по адресу: адрес. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись №... от 19.02.2018 г., что подтверждается выпиской от 19.02.2018 г. Согласно справке о зарегистрированных лицах в данной квартире зарегистрированы и проживают ответчики, на каком основании они вселены и зарегистрированы в данной квартире ей не известно. Истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление о том, что квартира, расположенная по адресу: адрес, ею сдаваться в найм не будет, и было предложено освободить жилое помещение 10.06.2021 г., но на сегодняшний день ответчики продолжают проживать в квартире, по вышеуказанному адресу. Так же ответчики, пользуясь помещением, не считают нужным оплачивать коммунальные услуги, и как собственник, она оплачивает коммунальные услуги, но не имеет возможности пользоваться указанным жилым помещением. Ответчики добровольно не желают освободить квартиру, расположенную по адресу: адрес, а она как собственник не имеет возможности пользоваться своим имуществом.

Просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес. Выселить ответчиков из квартиры, расположенной по адресу: адрес без предоставления другого жилого помещения.

Протокольным определением в качестве третьего лица привлечена Администрация городского поселения г.Белорецк муниципального района Белорецкого района Республики Башкортостан.

Определением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 31.08.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Белорецкий хлебокомбинат».

Решением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2021 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения удовлетворить.

Признать ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес.

Выселить ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 из квартиры, расположенной по адресу: адрес».

С апелляционной жалобой обращается представитель                    ФИО2 – ФИО11, просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование указывает, что спорное жилое помещение предоставлено ФИО2 взамен ранее занимаемого жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчиков – ФИО11, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО1 – ФИО12, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение указанным требованиям не соответствует.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Разрешая спор, суд удовлетворил исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении. Суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение предоставлено ФИО2 и членам ее семьи исключительно на временное пользование на период работы в ОАО «Белорецкий хлебокомбинат».

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.

Из материалов гражданского дела следует, что ФИО2 и членам ее семьи предоставлена комната №... в общежитии ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» на основании ордера № №... от 1989 года. Впоследствии она получила ордер №... на занятие комнаты №... по адресу: адрес на семью из 4 человек: ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4

Установлено, что по указанному адресу ответчики проживают и по настоящее время, зарегистрированы в нем.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от 7 октября 2013 г. в иске ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета отказано.

Указанным решением суда установлено, что доводы представителя ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» о том, что ответчики незаконно занимают спорное жилое помещение не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В связи с чем исковые требования ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» о выселении и снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения (гр. дело № 2-1294/2013).

Из решения Белорецкого городского суда от дата следует, что на основании Плана приватизации «Белорецкого хлебокомбината» от 28 июня 1994 г. № б/н, ответчику ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» на праве собственности принадлежит жилое помещение, общей площадью 32,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 мая 2013 г. сделана запись регистрации №..., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии адрес, выданным 20 мая 2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Приватизация общежития была осуществлена ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» путем включения в план приватизации от 28 июня 1994 г. № б/н года в период действия вышеуказанного нормативного акта.

Кроме того, из решения Белорецкого городского суда от 7 октября 2013г. следует, что 25 декабря 2014 года ОАО «Белорецкий хлебокомбинат» заключил с ФИО13 договор купли-продажи №...-БХК, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: адрес, общей площадью жилых помещений 40,8 кв.м., за 40 000 рублей. Расчет за указанную квартиру произведен до подписания настоящего договора путем внесения наличных денежных средств в кассу ОАО «БХК». Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи, при этом до заключения настоящего договора квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. 30 декабря 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ за ФИО13 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Существующих ограничений (обременений) права не зарегистрировано.

6 февраля 2018 г. ФИО20 (ныне ФИО17) Е.В. приобрела в собственность спорную квартиру, расположенную по адресу: адрес, на основании которого за ФИО21 (ныне ФИО17) Е.В. зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 февраля 2018 г.

6 мая 2021 г. ФИО1 направила в адрес ответчиков уведомление о принятом им решении не сдавать квартиру, расположенную по адресу: адрес наем, и просила в срок до 10 июня 2021г. освободить жилое помещение и оплатить 10 000,00 руб. за пользование жилым помещением за каждый месяц проживания с 6 февраля 2018г.

Факт направления истцом указанного уведомления подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №....

Однако данное уведомление ответчиками оставлено без удовлетворения.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

В соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года № 4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 года № 370) установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со статей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Пунктом 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 года № 3020 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, отнесен к муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Исходя из смысла ст. 684 ГК РФ истец обязан был предложить ответчикам заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом первой инстанции установлено, что с такими предложениями истец к ответчикам не обращался. Так, в своем претензионном письме истец просит ответчиков выселиться из занимаемого ими жилого помещения, т.к. они нарушают его права собственника.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 6 февраля 2018 г. между истцом и ФИО14 согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 6 договора).

Таким образом, судом верно установлено, что ФИО1 знала о наличии права пользования ответчиков спорной квартирой, в связи с переходом права собственности на жилое помещение их право пользования отчуждаемой квартирой не прекращается (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.

Иного соглашения о порядке пользования спорным жилым помещением при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения стороны по сделке не достигли. Таким образом, ФИО1 фактически согласилась принять в собственность квартиру с сохранением права пользования ответчиков указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложила заключить с ними договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, поскольку на момент разрешения спора заключенный с ответчиками договор найма нельзя было признать расторгнутым (прекращенным), в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания ответчиков утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета по заявленным истцом основаниям не имелось.

Более того, судом установлено, что ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, прописаны в нем, а поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

При таких обстоятельствах решение суда не соответствует принципам законности и обоснованности, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

    о п р е д е л и л а:

решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения – отказать.

Председательствующий:

Судьи:

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 февраля 2022 г.

Справка: судья 1-ой инстанции: А.Н. Трофимова