Решение по делу № 3а-26/2016 от 28.12.2015

Дело №а-26/2016

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

3 февраля 2016 года <адрес>

Ивановский областной суд в составе председательствующего судьи ФИО3

при секретаре ФИО4,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Д.С.В. к Департаменту управления имуществом <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Д.С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв. м., расположенного по адресу: «…», категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «…». Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена приказом Департамента управления имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей «…» копейки. Согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком ООО «…», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером «…» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет «…» рублей. Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением эксперта Общероссийской общественной организации «ФИО1 общество оценщиков». Результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего административному истцу земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку кадастровая стоимость земельного участка, применяемая для целей налогообложения, значительно превышает его рыночную стоимость. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента управления имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. Представленный административным истцом отчет об оценке подлежит проверке на соответствие законодательству об оценочной деятельности. Рыночную стоимость земельного участка, установленную в представленном административным истцом отчете об оценке, не оспаривают, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о государственной регистрации права собственности административного истца на земельный участок с кадастровым номером «…», расположенного по адресу: «…». С ДД.ММ.ГГГГ территориальные органы Росреестра не осуществляют полномочия по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку Управление Росреестра по <адрес> не осуществляет функции по внесению кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости, не имеет заинтересованности в исходе дела, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. В случае установления судом иной кадастровой стоимости земельного участка, вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления учета соответствующих изменений в Государственном кадастре недвижимости. Заявленными административным истцом требованиями законные интересы ФГБУ «ФКП Росреестра» не затронуты.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Киншема в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. Предъявление административного иска сводится к реализации административным истцом права на установление в отношении принадлежащего ему земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. Рыночную стоимость земельного участка, установленную в представленном суду административным истцом отчете об оценке, и выводы оценщика ООО «…» о величине рыночной стоимости земельного участка не оспаривают, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца Р.Н.А., исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что Д.С.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенный по адресу: «…», категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «…».

Приказом Департамента управления имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <адрес>. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером «…» определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей «…» копейки. Указанный выше земельный участок согласно приказу Департамента управления имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № отнесен к 5 группе видов разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом частью 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1января года, являющегося налоговым периодом.

Таким образом, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Лицами, участвующими в деле, право Д.С.В. на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости не оспаривалось.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представленным административным истцом отчетом об оценке № «…» от «…» года (далее по тексту – Отчет об оценке), выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «…» К.М.Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», расположенного по адресу: «…», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере «…» рублей. Согласно положительному экспертному заключению № «…» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом Общероссийской общественной организации «ФИО1 общество оценщиков» М.Х.А., Отчет об оценке соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является выполнивший Отчет об оценке оценщик, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиков о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Статья 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, оценив относимость, допустимость, досто­верность представленных суду доказательств, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, суд считает, что административным истцом доказана величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка.

Представленный административным истцом Отчет об оценке, исследованный в судебном заседании, подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, по форме соответствует требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - ФСО №).

По своему содержанию указанный Отчет об оценке отвечает принципам, закрепленным в пункте 5 ФСО №, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – ФСО №), Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – ФСО №), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете приведено подробное описание объекта оценки, содержится информация о его количественных и качественных характеристиках, а также информация о других факторах и характеристиках объекта оценки, существенно влияющих на его стоимость. Оценщиком произведены анализ рынка земельных участков и торгово-офисной недвижимости <адрес> за период с 2011 года по 2013 год, анализ сегмента рынка, к которому относятся оцениваемый объект, в том числе собрана информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, информация о факторах, влияющих на спрос, предложение и цены, количественных и качественных характеристиках данных факторов, определены наиболее важные ценообразующие факторы и их влияние на стоимость объекта оценки, произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отчет об оценке содержит подробное описание процесса оценки, обоснование отказа оценщика от применения затратного подхода, а также обоснование выбора примененных методов оценки. Отказ оценщика от применения затратного подхода обоснован и сомнений не вызывает.

При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный и доходный подходы, в рамках сравнительного подхода использовал метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода - метод остатка.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком использовано три объекта-аналога, сходных с объектом оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам. Выбор аналогов обоснован оценщиком в отчете и сомнений не вызывает. Врезультате анализа и сопоставления объекта оценки с аналогами по избранным оценщиком элементам сравнения определена рыночная стоимость земельного участка с применением необходимых корректировок. Отчет об оценке содержит сведения об источниках используемой информации, приложены копии материалов о продаже земельных участков аналогичного назначения. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

В отчете об оценке оценщиком введена и обоснована шкала корректировок, ко всем объектам-аналогам применены единые шкала и процедуры корректирования единиц сравнения. Оценщиком произведен расчет коэффициента вариации по скорректированным ценам одного квадратного метра объектов-аналогов, по результатам расчета сделан вывод об однородности выборки. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения произведены оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Использованный оценщиком в рамках доходного подхода метод остатка согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ №-р, применяется при условии возможной застройки земельного участка улучшениями, приносящими доход, или возможности коммерческого использования земельного участка. Согласно п. 16 ФСО № доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Последовательность действий при применении метода остатка, установленная вышеуказанными Методическим рекомендациями, оценщиком соблюдена.

В частности, для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком произведены расчет суммы затрат на воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка, расчет рыночной стоимости улучшений земельного участка, расчет ставок капитализации отдельно для улучшений и для земельного участка. Для определения уровня доходности, обеспечиваемого объектами капитального строительства, произведены расчет потенциального валового дохода путем умножения ставки арендной платы на арендопригодную площадь здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, расчет валового операционного дохода и чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельных участков определена путем деления дохода, приходящегося на земельный участок (чистый операционный доход от единого объекта недвижимости минус доход, приходящийся на улучшения), на ставку капитализации для земельного участка. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 23, 25 ФСО № произведено согласование результатов, полученных в рамках применения сравнительного и доходного подходов. Обосновывая выбор используемых весовых коэффициентов, оценщик указал, что рынок продажи земельных участков под коммерческую недвижимость в центральной части <адрес> не является развитым, в связи с чем результат оценки сравнительным подходом в отчете приведен справочно для подтверждения уровня цен на земельные участки коммерческого назначения в <адрес>. Поскольку исходя из анализа рынка земельных участков <адрес> большинство земельных участков находится в муниципальной собственности и сдается в аренду, для оценки рыночной стоимости объекта оценки использован доходный подход. При таких обстоятельствах, оценщик обоснованно придал доходному подходу весовой коэффициент равный 1,0.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным. Сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки у суда не имеется.

Оценив в совокупности с иными письменными доказательствами положительное экспертное заключение № «…» от «…» года, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «ФИО1 общество оценщиков» М.Х.А., суд находит его отвечающим признакам допустимости и достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО№)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, не допущено. Суд принимает во внимание, что доказательств, опровергающих изложенные в отчете об установлении рыночной стоимости земельного участка выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, подлежат удовлетворению. При этом для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости суд считает возможным использовать рыночную стоимость земельного участка, определенную в Отчете об оценке.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Датой подачи заявления Д.С.В. об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Д.С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «…», расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…»рублей.

Датой подачи заявления Д.С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Хрящева А.А.