Решение по делу № 33-4262/2016 от 23.08.2016

Судья Чайкина С. Г. Дело № 33-4262/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего Копотева И. Л.,

судей Дубовцева Д. Н., Пономаревой А. В.,

при секретаре     Глуховой И. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске 19 сентября 2016 года гражданское дело

по апелляционной жалобе представителя истца Чернова А. Г. – Б.Т.В.

на решение Индустриального районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от 08 июня 2016 года, которым

в удовлетворении исковых требований Чернова А. Г. к Кардапольцеву С. Н. о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по <адрес>, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, определении размера доли истца <данные изъяты>, о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по <адрес> отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Копотева И. Л., объяснения истца Чернова А. Г. и его представителя Б.Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Чернов А. Г. обратился в суд с иском к ответчику Кардапольцеву С. Н. и с учетом изменения исковых требований просил:

понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по <адрес>,

признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>,

определить размер доли истца <данные изъяты>,

вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по <адрес>.

Требования мотивированы тем, что истец заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Срок заключения основного договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей. Истцом оплачена сумма <данные изъяты> рублей.

Оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей по условиям договора истец должен был уплатить в день получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом не введен в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано.

В то же время ответчик фактически предоставил квартиру истцу, о чем подписан передаточный акт ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец, ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивала.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца просила отменить решение суда полностью и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В качестве доводов указано, что судом были допущены нарушения норм процессуального права. Не рассмотрено заявление ответчика о признании иска.

Суд при наличии оснований не привлек в качестве соответчика ЖСК «<данные изъяты>» (правопреемника ЖНК «<данные изъяты>»), которому принадлежит на праве собственности спорный объект незавершенного строительства.

Судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. По делу такими обстоятельствами являются: факт законности сделки купли-продажи, совершенной ответчиком и ЖНК «<данные изъяты>», которая в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ недействительна как совершенная с нарушением требований части 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (спорный объект является самовольной постройкой).

Указанная сделка нарушает права и законные интересы истца и других третьих лиц, с которыми ответчик заключил предварительные договоры купли-продажи, что квалифицирует ее как ничтожную. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе.

Указано на то обстоятельство, что ЖНК «<данные изъяты>» при заключении договора купли-продажи с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ не мог не знать о правах и претензиях третьих лиц на приобретаемый объект незавершенного строительства.

В жалобе отмечено, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. В соответствии позицией вышестоящих судов предварительный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению, если лицо заключило предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнило данное условие.

Также отмечено, что ответчиком был передан истцу объект недвижимости (предмет договора).

Неверны выводы суда о том, что предметом предварительного договора является обязательства сторон по заключению будущего договора, а не обязательства по недвижимому имуществу; о том, что, так как основной договор не заключен, обязательства по предварительному договору прекратились; о том, что, так как объект незавершенного строительства принадлежит третьему лицу, а не ответчику, исключается возможность удовлетворения иска.

Суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства не соответствует разрешительной документации.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права на самовольную постройку. Данная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Ответчиком при строительстве жилого дома не допущены существенные нарушения разрешительной документации.

Отмечено, что судом неверно применено Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 года в той части, что требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП (пункт 9). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Апеллянт считает, что признание права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не влечет нарушений действующего законодательства.

Ответчик и третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела, в суд апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав истца и его представителя, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене по существу.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену судебного решения.

Суд установил следующие обстоятельства.

Ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником земельного участка по адресу: <адрес>.

Земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (копия свидетельства о государственной регистрации права, л. д. 18).

Из технического паспорта на жилой дом (л. д. 21-27) следует, что паспорт выдан на объект индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи.

По условиям договора продавец Кардапольцев С. Н. (ответчик) взял на себя обязательство заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на 1 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилого дома <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость квартиры определена сторонами <данные изъяты> рублей, которая оплачивается следующим образом: <данные изъяты> рублей в день подписания настоящего договора, <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей в день получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Истец передал ответчику ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали передаточный акт, в соответствии с которым продавец (ответчик) передал квартиру площадью <данные изъяты> кв.м на первом этаже дома по <адрес>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, обязательства, предусмотренные предварительным договором сторонами не были исполнены в установленный договором срок, поэтому обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора являются прекращенными.

С такими выводами суда нельзя согласиться, они основаны на неправильном применении норм материального права.

Вышеуказанные выводы суда сделаны без учета того, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный как предварительный купли-продажи квартиры, нельзя квалифицировать как предварительный договор по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность истца по их оплате путем передачи большей части денежных средств продавцу.

Принимая во внимание, что земельный участок ответчику был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, техническая документация на жилой дом выдана как на объект индивидуального жилищного строительства, предметом договора купли-продажи между сторонами не мог быть объект в виде двухкомнатной квартиры в частном домовладении.

Объект права в виде двухкомнатной квартиры не существует и не может существовать при указанных обстоятельствах.

Фактически ответчик передал истцу несуществующий объект права.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенным в силу отсутствия государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

Незаключенный договор купли-продажи не порождает правовых последствий для сторон такого договора.

Акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества (л. д. 20), при том, что договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, также не влечет правовых последствий для сторон в виде государственной регистрации перехода права собственности, определения размера доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Суд первой инстанции также установил, что в соответствии с техническим паспортом на жилой дом по <адрес>, выполненным в 2015 году, дом является трехэтажным многоквартирным.

В соответствии с выпиской из ЕГРП объект незавершенного строительства по <адрес> принадлежит ЖНК «<данные изъяты>».

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с 2012 года принадлежал ЖНК «<данные изъяты>».

На момент возникновения настоящего спора ответчик Кардапольцев С. Н. не являлся ни владельцем земельного участка, ни владельцем недвижимого имущества незавершенного строительством объекта, ни собст░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░, ░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ (░. ░. 38).

░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░ (░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░. ░. 43-45).

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 40 ░░░ ░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>».

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░ 2 ░░░░░░ 40 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░:

1) ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░;

2) ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░;

3) ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 2 ░░░░░░ 40 ░░░ ░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>», ░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 3 ░ 4 ░░░░░░ 166 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ (░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>», ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>» ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 328 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 08 ░░░░ 2016 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░

░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░

░. ░. ░░░░░░░░░░