Решение по делу № 2-265/2020 от 24.03.2020

Дело №2-265/2020

УИД 23 RS0028-01-2020-000279-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2020 года                                                                                г. Лабинск

Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Лебенко Н.М.,

при секретаре Костомаровой Н. Н.,

с участием представителей истицы Акимовой Н.Ю. – Ивановой О.Ю., Красильникова В.В. (по доверенности);

представителя ответчицы Краснолобовой Н.М. - Неженец С.В.,         представителя третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, - Бельдяга Т.А. (по доверенности),

рассмотрев исковое заявление Акимовой Ницы Юрьевны к Климовой Лидие Николаевны, Краснолобовой Наталье Максимовне о расторжении договора купли-продажи, о возврате покупателю денежной суммы,уплаченной за приобретение недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам о расторжении договора купли-продажи, о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости.

         В обоснование своих требований истица указала следующее, что между истицей и ответчицей Климовой Л.Н. был заключен договор купли-продажи долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 06.05.2019 года. По данному договору ответчица Климова Л.Н. выступала продавцом, от ее имени действовала представитель Краснолобова Н.М., а Акимова Н.Ю. — покупателем, в интересах которой действовал представитель Красильников В.В. В соответствии с договором ответчица Климова Л.Н. обязалась передать в собственность Покупателя долю в праве общей долевой собственности в размере 90900/2264687 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, местоположение: <Адрес> а истица обязалась принять долю и оплатить ее стоимость.

          Истица указывает, что оплатила имущество, приобретаемое по договору, в соответствии с его условиями (пунктом 3.1). Обусловленная договором сумма в размере 750 000 рублей уплачена Продавцу до подписания договора. Полагает, что указание в договоре купли-продажи на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость недвижимости до заключения договора подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате.

       Исполняя требование статей 8, 131 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» стороны договора обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с соответствующими заявлениями о регистрации перехода права собственности к истице. Из уведомлений о приостановлении государственной регистрации истице стало известно, что её право собственности не может быть зарегистрировано по тем основаниям, что ранее, в марте 2019 года, указанная земельная доля уже была продана ответчицей Климовой Л.Н. третьему лицу - Шевченко В.И. на основании договоров купли-продажи от 12.03.2019 года. Из содержания данных уведомлений следует, что ответчица одновременно продала недвижимое имущество различным лицам, более того, ранее, данным имуществом, также на возмездной основе, уже распорядилась правопредшественник (наследодатель) ответчицы - К.М..

         По условиям заключенного договора (пункт 6.1) продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора земельная доля никому не продана. Таким образом, заключая договор купли-продажи ответчица предоставила истцу заведомо ложную информацию о том, что до подписания договора её доля никому не продана. Истица полагает, что ответчица Климова Л.Н. действовала неправомерно, нарушив требования статьи 37 Земельного кодекса РФ, не предоставив при заключении договора купли-продажи покупателю имеющуюся у неё информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

          Поскольку права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации в ЕГРН (статья 8.1 ГК РФ), в следствии противоправных действий ответчиков, истица не получила по договору того имущества, на которое вправе была рассчитывать.

        При заключении договора купли-продажи истица рассчитывала получить в собственность обусловленное договором имущество, но её право в результате неправомерных действий ответчиков не возникло. Существенное нарушение ответчиками условий договора купли-продажи, которым является неисполнение обязанности продавца по передаче в собственность покупателя приобретенного имущества, предоставлении продавцом заведомо ложной информации, касающейся предмета сделки, истица считает основанием для расторжения договора по правилам п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также истица указывает, что пыталась урегулировать спор в досудебном порядке, обратившись к ответчикам с претензией, в которой потребовала в течение семи дней с момента получения претензии, расторгнуть заключенный договор купли-продажи и возвратить ей уплаченную по договору сумму. На претензию ответчики не ответили.

          Поскольку сумма по договору была уплачена до подписания договора и регистрации перехода права к истице (договор с условиями предварительной оплаты товара), а продавец не передал товар в собственность покупателя в соответствии со ст. 487 Гражданского кодекса РФ истица вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

          Полагая свои имущественные права нарушенными, истица была вынуждена обратиться в суд с данным иском.

         В судебном заседании представитель истицы - Иванова О.Ю. дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, поддержала исковые требования, просила суд удовлетворить иск в полном объеме: - расторгнуть договор купли-продажи долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 06.05.2019 года, заключенный между Климовой Лидией Николаевной и Акимовой Ницей Юрьевной;- обязать ответчиков вернуть истцу денежную сумму, внесенную истцом за приобретение недвижимого имущества, в размере 750 000 рублей.

          Представитель истицы Красильников В.В. в судебном заседании пояснил суду, что осенью 2018 года к нему обратилась Краснолобова Н.М., сотрудник ООО «Агрофирмы «Прогресс», с предложением приобрести земельную долю в размере 9,09 га, принадлежащую Климовой Л.Н., от имени которой она действовала на основании доверенности. Доля находилась в составе земельного участка с кадастровым <Номер>, арендатором которого он являлся. Они договорились о совершении сделки по цене 750 000 рублей. Договор был составлен сотрудниками ООО «Агрофирма «Прогресс», расчет по договору происходил наличными деньгами в офисе данной организации, деньги он передал также сотруднику ООО «Агрофирмы «Прогресс». Потом он и Краснолобова Н.М. обратились в МФЦ для регистрации договора. Регистрация была приостановлена из-за того, что в тот период право аренды на участок перешло к его матери, Акимовой Н.Ю. Позднее, в мае месяце 2019 года, Краснолобова Н.М. переделала договор, покупателем уже выступала Акимова Н.Ю., а он действовал от её имени по доверенности. Документы повторно передали на регистрацию, но регистрация была приостановлена уже по той причине, что к этому моменту Климова Л.Н. продала данную долю Шевченко В.И. Получив уведомление о приостановлении Красильников В.В. обратился в офис ООО «Агрофирмы «Прогресс» к Краснолобовой Н.М., но там ему пояснили, что это его проблемы и возвратить уплаченные им деньги отказались. По указанным причинам Акимова Н. Ю. была вынуждена обратиться в суд.

Ответчица Климова Л.Н., надлежащим образом уведомленная о времени месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась. Направила в суд письменные возражения, в которых против удовлетворения иска возражала по следующим основаниям. Она не согласна с утверждением истицы о продаже данной земельной доли еще при жизни ее матерью К.М., так как она в установленном порядке вступила в наследство после ее смерти. Ее права зарегистрированы в государственном реестре прав граждан на недвижимое имущество.

Также ответчица в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что указание истцом на соблюдение им условий договора по оплате приобретаемого имущества (пункт 3.1) не соответствует действительности, так как приведенная схема расчетов сторон не соответствует иному, устоявшемуся способу взаиморасчетов между сторонами при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества на территории Российской Федерации (через банковскую ячейку, с использованием Экроу счета, с помощью аккредитива или иным способом, обеспечивающим возможность получить деньги продавцом только после регистрации перехода права собственности к покупателю, а также возможность их возврата покупателю в случае отказа в регистрации). По мнению ответчицы, Акимова Н.Ю. не указала когда и каким способом была произведена оплата. Поскольку в период заключения договора ответчица находилась в отпуске, передать ей денежные средства истица никак не могла. В другое время кто-либо или сама истица ей денежные средства также не передавала. Считает факт оплаты по договору недоказанным, по изложенным основаниям просила суд в иске отказать.

          Представитель ответчицы Краснолобовой Н.М. - Неженец С.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил суд в иске отказать. Полагает, что нет фактических и правовых оснований для его удовлетворения. Считает недоказанным факт передачи денег представителю Климовой Л.Н. - Краснолобовой Л. Н. Исходя из буквального толкования условий договора не ясно была ли действительно произведена оплата; фразу «уплачивает продавцу», по его мнению, следует толковать как предположение необходимости такой оплаты.

      Также указывает на то обстоятельство, что участие в сделке представителя Краснолобовой Н. М. не создает для нее прав и обязанностей по сделке, а также не порождает ответственности перед стороной сделки, которую она не представляла в силу ч.1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ.

          Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю — Бельдяга Т. А., пояснила суду, что действительно, земельная доля в размере 9,09 га, проданная Климовой Л.Н. Акимовой Н.Ю., ранее была продана Шевченко В.И. по договорам купли-продажи от 12.03.2019 года. Данные договоры прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости и на момент продажи доли Акимовой Н.Ю. право собственности Климовой Л.Н. было прекращено, что и явилось основанием для приостановления государственной регистрации перехода права по договору от 06.05.2019 года. При вынесении решения полагалась на усмотрение суда.

Выслушав стороны, представителя третьего лица, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

         Судом установлено, что между истицей и ответчицей Климовой Л.Н. был заключен договор купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 06.05.2020 года.

           Из условий заключенной сделки (пункт 1.1 договора) следует, что Климова Л.Н. обязалась передать в собственность Акимовой Н.Ю. долю в праве общей долевой собственности в размере 90900/2264687 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> местоположение: <Адрес>

        Судом установлено место совершения сделки — <Адрес>. Для совершения сделки Климова Л.Н. выдала Краснолобовой Н. М. доверенность. От имени покупателя по договору выступал представитель Красильников В.В. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Лабинского нотариального округа А.Е.

      Согласно п. 3.1 указанного договора стоимость земельного участка составляет 750 000 рублей, которые Покупатель уплачивает Продавцу до подписания настоящего договора.

В соответствии с п.1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ право собственности на земельные участки возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности после внесения записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что стороны договора, действуя через своих представителей, обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю к истице в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, но переход права собственности к Акимовой Н. Ю. не зарегистрирован. Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 17.05.2019 года <Номер> следует, что по сведениям ЕГРН на момент регистрации сделки за Климовой Л.Н. не зарегистрировано право на долю в размере 90900/2264687 на объект недвижимости с кадастровым <Номер>. Из уведомлений о государственной регистрации от 08.05.2019 года <Номер> и от 28.05.2020 года <Номер>, а также из пояснений представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю следует, что в 12 марта 2019 года, ответчица Климовой Л.Н. продала земельные доли в размере 30300/2195649 и 60600/2195649 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, местоположение: <Адрес>, третьему лицу — Шевченко В. И.

В межмуниципальном отделе по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю судом истребованы договоры от 12.03.2020 года, подтверждающие факт продажи Климовой Л.Н. данных земельных долей Шевченко В.И.    Как видно из договоров, ответчица Климова Л.Н. 06.03.2020 года выдала доверенность К.А. на продажу земельной доли в размере 30300/2195649 в составе земельного участка с кадастровым <Номер> а также выдала доверенность А.З. на продажу земельной доли в размере 60600/2195649 в составе данного участка. Таким образом, ответчица Климова Л.Н. выдала доверенности на распоряжение своими земельными долями с правом продажи различным лицам.

       С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в результате недобросовестных действий ответчицы к моменту обращения истицы в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией своего права, возникшего из договора, заключенного с ответчицей, право собственности Климовой Л.Н. было прекращено. В результате чего, государственная регистрация перехода права собственности путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении перехода права от Климовой Л.Н. к Акимовой Н.Ю. не произведена, что не оспаривалось сторонами.

          Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

         В нарушение приведенной нормы закона продавец заведомо не предоставила покупателю информацию о продаже участка третьему лицу, которая могла оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, в связи с чем, истица в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, права на приобретаемую земельную долю.

         Ответчикам направлены досудебные претензии о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, договор не расторгнут, денежные средства в добровольном порядке не возвращены.

          Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Доводы ответчиков о том, что фактически денежные средства по договору в сумме 750 000 рублей покупателем не оплачены суд находит несостоятельными, поскольку согласно ст. 430 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.1 исследованного договора купли-продажи от 06.05.2019 года денежные средства по договору в сумме 750 000 рублей покупатель уплачивает продавцу до подписания настоящего договора. Данный договор подписан лицом, уполномоченным на его заключение собственницей земельной доли доверенностью, удостоверенной в установленном порядке и неотмененной к моменту совершения сделки. Подлинность подписи в договоре купли-продажи ответчиками не оспаривалась. Исходя из буквального толкования слов в выражение «...уплачивает Продавцу до подписания настоящего договора» суд приходит к выводу, что денежные средства уплачены Покупателем Продавцу до подписания договора от 06.05.2019 года, что является надлежащим исполнением обязанности Покупателя по оплате приобретаемого имущества.

Доводы ответчицы Климовой Л.Н. о ненадлежащем соблюдение истицей условий договора по оплате приобретаемого имущества (пункта 3.1) поскольку приведенная в договоре схема расчетов сторон (наличными деньгами до подписания договора) не соответствует иному, устоявшемуся способу взаиморасчетов между сторонами при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества на территории Российской Федерации (через банковскую ячейку, с использованием Экроу счета, с помошью аккредитива или иным способом) суд считает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Заключая данный договор стороны пришли к добровольному соглашению по всем его условиям, составили его в письменной форме и заверили собственноручными подписями уполномоченных лиц, в том числе, стороны согласовали и условие об оплате стоимости земельной доли в пункте 3.1 договора.

Согласно 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В подтверждение довода о том, что денежные средства по договору в сумме 750 000 рублей Акимова Н. Ю. должна была передать ей на каких-то иных условиях, согласовав иную схему оплаты, К.Н. в суд не предоставила.

           В силу ст. 450 ГК Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

         Учитывая вышеизложенное и приведенные нормы закона суд приходит к выводу о существенном нарушении продавцом Климовой Л.Н. условий договора от 06.05.2019 года, поэтому данный договор подлежит расторжению.

        Оценивая доводы представителя ответчицы Краснолобовой Н.М. о том, что договор купли-продажи от 06.05.2019 года не создает для неё прав и обязанностей по сделке, а также не порождает ответственности перед стороной сделки, которую она не представляла, суд приходит к следующему.

       Как следует из договора от 06.05.2019 года Краснолобова Н.М. действовала по доверенности, выданной Климовой Л.Н. по месту ее жительства в <Адрес>, и удостоверенной 29.11.2018 года К.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса. Как следует из содержания доверенности Краснолобова Н.М. уполномочена от имени представляемой управлять и распоряжаться земельными долями в земельном участке с кадастровым <Номер> в размере 30300/2195649 и 60600/2195649, заключать любые предусмотренные законом сделки, в том числе, договоры купли-продажи, получать следуемые по сделке деньги. Доверенность собственноручно подписана Климовой Л.Н. в присутствии нотариуса, нотариусом подтверждено, что содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность. Также, в доверенности указано, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, содержание статей 185-189 ГК РФ Климовой Л. Н. разъяснены и соответствуют ее намерениям.

           В связи с чем, суд приходит к выводу, что подписывая доверенность Климова Л.Н. имела намерения уполномочить Краснолобову Н.М. свободно управлять и распоряжаться её земельными долями, в том числе продать от её имени указанное в доверенности имущество и получить для неё деньги, следуемые по заключенной сделке купли-продажи. При этом она понимала смысл и значение перечисленных в доверенности полномочий, а также те юридические последствия, которые могут возникнуть в результате совершенных от её имени действий доверенным лицом.

        Согласно п.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. В соответствии с п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

На основании п.1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу ст. 974 ГК РФ поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Исходя из обстоятельств заключения Краснолобовой Н.М. договора купли-продажи на основании выданной Климовой Л.Н. доверенности, и учитывая перечисленные нормы закона, суд приходит к выводу, что Краснолобова Н.М. стороной указанного договора не являлась, все права и обязанности по договору возникли у Климовой Л.Н. Следовательно, у Краснолобовой Н.М. непосредственно перед истицей обязательств, в том числе по возврату полученной денежной суммы, не возникло.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом изложенного, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, денежные средства, полученные в качестве расчета по договору, подлежат возврату непосредственно продавцом — Климовой Л.Н.

       На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

              Исковые требования Акимовой Ницы Юрьевны к Климовой Лидии Николаевне, Краснолобовой Наталье Максимовне о расторжении договора купли-продажи, о возврате покупателю денежной суммы,уплаченной за приобретение недвижимости удовлетворить частично.

               Расторгнуть договор купли-продажи долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 06.05.2019 года, заключенный между Климовой Лидией Николаевной и Акимовой Ницей Юрьевной.       Обязать Климову Лидию Николаевну вернуть Акимовой Нице Юрьевне денежную сумму, внесенную за приобретение недвижимого имущества, в размере 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

            Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Лабинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

        Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2020 г.

Судья: