Решение по делу № 2-1449/2019 от 14.06.2019

57RS0026-01-2019-001461-42                                                           Дело №2-1449/2019                                          

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 августа 2019 года                                                                                            г. Орел

       Орловский районный суд Орловской области в составе:

       председательствующего судьи Худова Ю. А.,

       при секретаре Лозиной О. С.,

с участием:

истца Кинденовой А. В., представителя истца - адвоката Плотниковой А. И.,

от ответчика- администрации Орловского района Орловской области: представителя по доверенности, Деминой Н. А.,

от ответчика - ООО "Центр экспертизы и оценки": генерального директора Егорова Д. В., представителя по доверенности, Анцупова М. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кинденовой А. В. к администрации Орловского района Орловской области, ООО "Центр экспертизы и оценки" об установлении рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в порядке перераспределения земельных участков, признании сведений о выкупной цене в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка №/ЗУ от Дата, составленного ООО "Центр экспертизы и оценки", недостоверными,

у с т а н о в и л:

Кинденова А.В. обратилась в суд с иском о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и внесении изменения в соглашение о перераспределении земель, мотивируя требования тем, что она является собственником земельных участков, площадью 5000 кв. м, кадастровый № и площадью 250 кв. м, кадастровый №, местоположением: <адрес>, имеющими общую границу с земельным участком с кадастровым номером 57:10:0550101:99. Она обратилась в администрацию Орловского района с заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:99 местоположением: <адрес> общей площадью 465 кв. м находящемся в ее фактическом пользовании. Администрация Орловского района предложила оплатить за увеличение площади земельного участка 131 488, 05 рублей, данная стоимость определена отчетом №/ЗУ от Дата, выполненным ООО "Центр экспертизы и оценки".

        Не согласившись с произведенной оценкой, она обратилась с жалобой в Общероссийскую общественную организацию "Российское общество оценщиков". Согласно акту внеплановой проверки от Дата факты, изложенные в жалобе, подтвердились в части того, что оценщиком неверно идентифицирован объект оценки в части его рельефа; оценщиком не проведен достаточный анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка, не выявлено отсутствие физической возможности использования участка по индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности составленного отчета об оценке, на основании которого была определена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:99. Просит признать стоимость для выкупа земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:99 местоположением: <адрес> общей площадью 465 кв. м, установленной в отчете №/ЗУ от Дата составленного оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки" Гриминовым М.Ю. недостоверной; определить цену для совершения сделки по выкупу земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:99 местоположением: <адрес> общей площадью 465 кв. м на основании заключения экспертизы.

В судебном заседании истец, Кинденова А. В., её представитель, адвокат Плотникова А. И., иск поддержали, просят внести изменения в п. 2.1 соглашения о перераспределении земель в части размера платы за увеличение земельного участка, уменьшив ее с 131488,05 рублей до 83900 рублей.

      Представитель администрации Орловского района, Демина Н. А., иск не признала, считает, что администрация прав истца не нарушала, постановлением № от Дата с Кинденовой А. В. заключено соглашение о перераспределении земельного участка площадью 250 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0550101:87, принадлежащего истцу на праве собственности по адресу: <адрес> и земель в кадастровом квартале 57:10:0550101, государственная собственность на которые не разграничена. Соглашением устанавливалась плата за увеличение площади земельного участка с 250 кв. м до 715 кв. м в размере 131488, 05 руб. на основании проведенной оценки оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки". Просит в иске отказать.

      Генеральный директор ООО "Центр экспертизы и оценки" Егоров Д. В. и представитель ООО "Центр экспертизы и оценки", Анцупов М. Ю., иск не признали, полагают, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена с учетом действующих федеральных стандартов оценки, исходя из его наиболее эффективного использования, представили письменный отзыв (т. 2 л.д.9-18).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 6 Земельного кодекса РФ, объектами земельных отношений являются земельные участки.

Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 настоящего Кодекса, при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2).

В соответствии со ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности в уполномоченный орган.

Таким образом, отношения по перераспределению земельных участков между уполномоченным органом и гражданином возникают с момента подачи соответствующего заявления.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Орловской области от Дата № утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области.

        Согласно абзацу 2 пункта 4 Порядка, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости земельного участка, размер платы в отношении земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Орловской области определяется в соответствии с рыночной стоимостью подлежащей передаче в частную собственность части земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, и земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, установленной по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

          В судебном заседании установлено, что Кинденова А. В. является собственником земельного участка площадью 5000 кв. м, кадастровый № по адресу: <адрес>; Категория земель: Земли населенных пунктов; Разрешенное использование: Для приусадебного землепользования (т. 1 л.д.10, 12).

         Данный земельный участок имеет общую границу с земельным участком площадью 250 кв. м; Категория земель: Земли населенных пунктов; Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый № по адресу: <адрес>, который на основании постановления администрации Орловского района от Дата № передан в собственность Кинденовой А. В. (т. 1 л.д.15).

        Постановлением администрации Пахомовского сельского поселения Орловского района от Дата № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности, общей площадью -715 кв. м, разрешенное использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства, которому присвоен кадастровым № (т. 1 л.д. 17).

        Указанный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером 57:10:0550101:4 и включает в себя земельный участок 57:10:0550101:87, находящийся в собственности Кинденовой А. В. (т. 1 л.д.19).

        На основании заявления Кинденовой А.В. о заключении соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:87, принадлежащего ей на праве собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена, администрация Орловского района постановила (№ от Дата):

           1. Заключить с Кинденовой А. В. соглашение о перераспределении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:10:0550101:87, общей площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в собственности Киндеевой А. В. и земель в кадастровом квартале №, государственная собственность на которые не разграничена.

2. Установить, что у Киндеевой А.В. возникает право собственности на земельный участок общей площадью 715 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0550101:99, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, который образовался в результате перераспределения (т. 1 л.д. 20).

        На основании указанного постановления администрация Орловского района Орловской области подготовила соглашение, согласно пункту 2.1 которого, плата за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, в результате перераспределения (с 250 кв. м до 715 кв. м), с кадастровым номером 57:10:0550101:99), составляет 131 488, 05 руб.

        Плата определена отчетом №/ЗУ от Дата выполненным ООО "Центр экспертизы и оценки" (т. 1 л.д.22).

         Не согласившись с произведенной оценкой, Кинденова А. В. обратилась с жалобой в Общероссийскую общественную организацию "Российское общество оценщиков" (далее -РОО) (т. 1 л.д. 31-34).

         Согласно акту внеплановой проверки РОО от Дата факты, изложенные в жалобе, подтвердились в части того, что оценщиком неверно идентифицирован объект оценки в части его рельефа; оценщиком не проведен достаточный анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка, не выявлено отсутствие физической возможности использования участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (т. 1 л.д.29).

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно стоимости спорного земельного участка, по ходатайству истца по делу проведена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости земельного участка, площадью 465 кв. м., являющего частью земельного участка с кадастровым номером 57:10:0550101:99 площадью 715 кв. м, местоположением: <адрес> общей площадью 465 кв. м (т. 1 л.д.108-110).                

        По заключению эксперта ООО "Региональный Центр Оценки" от Дата. № рыночная стоимость указанного земельного участка, площадью 465 кв. м, по состоянию на Дата определена в размере 83900 рублей (т. 1 л.д.184).

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Орловском районе Орловской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 3 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Перечисленные выше требования экспертом учтены, на основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельного участка.

В судебном заседании эксперт Тучков Е. Д. подтвердил выводы, изложенные в заключении, пояснил, что использовал при проведении исследования Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" а не Федеральный стандарт оценки "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)", в описательно части заключения допущена описка (т. 1 л.д.123). При проведении экспертизы спорного участка, с видом разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки для ЛПХ и применены соответствующие корректировки по объекту оценки, о чем подробно изложено в объяснении вносимых корректировок. Между тем, эксперт ООО "Центр экспертизы и оценки" для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка с разрешенным использованием- для ЛПХ, в качестве объектов сравнения подобрал объекты -аналоги, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), не применив и расчете соответствующие корректировки. Кроме того, экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки" при определении стоимости земельного участка не были учтены инженерно-геологические условия, а именно, рельеф (уклон) земельного участка. Как видно из приложенных к заключению фотоизображений, фактически земельный участок представляет собой достаточно глубокий овраг, местами от 1,5 до 3 метров, между дорогой регионального значения и земельным участком с домом истца, заросший многолетними насаждениями. Гипотетически использование земельного участка в других целях возможно, но для этого необходимо понести затраты, связанные с благоустройством земельного участка, его освоением. Поскольку спорный участок имеет склон более 15%, а аналоги ровную поверхность, он применил корректировочный коэффициент -15.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение от Дата № составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Проанализировав данное экспертное заключение, выслушав пояснения эксперта, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 79, 84, 86 ГПК РФ; основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют; подготовлено на основании документации, представленной в материалы дела, в связи с чем признает его надлежащим доказательством по делу.

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта не имеется, доказательств обратного не представлено.

Представители ответчика, ООО "Центр экспертизы и оценки", ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы, однако должным образом ходатайство не мотивировали. Они имели возможность задать вопросы эксперту по проведенной экспертизе, этим правом воспользовались, их контраргументы судом не приняты.

        Доводы представителей ответчика о том, что аналоги подбирались из сегмента рынка ИЖС, что соответствует наиболее эффективному использованию спорного земельного участка, судом не принимаются, поскольку не учитывают, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, и зависят от расположения, площади и условий использования земельного участка.

Из выводов экспертного заключения от Дата № следует, что объект оценки - земельный участок пл. 465 кв. в том виде, в котором он находился на дату заключения соглашения, без существенных вложений, невозможно использовать под ИЖС, что подтвердил эксперт Тучков Е. Д.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стоимость объекта оценки, указанная в отчете № от Дата ООО " Центр экспертизы и оценки " не может быть признана судом достоверной, поскольку при подготовке отчета оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что указанная в заключение эксперта ООО "Региональный Центр Оценки" от Дата № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

      При таких обстоятельствах, иск Кинденовой А. В. об установлении рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в порядке перераспределения земельного участка, признании цене в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № от Дата составленного оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки" Гриминовым М.Ю. недостоверными подлежит удовлетворению.

       Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

       ░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 465 ░░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 715+/-9 ░░. ░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 57:10:0550101:99, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ № ░░ ░░░░ "░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░", ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ "░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░".

          ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 465 ░░. ░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 715+/-9 ░░. ░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 57:10:0550101:99, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░; ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 83900 ░░░░░░.

           ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 06.08.2019.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                        ░. ░. ░░░░░